房地产估价考试复习题

一、单项选择题（每题3分，共15分）1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ）A．抵押权B．地役权C．租赁权D．所有权1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。

A.发明B.发现C.创造D.隐定2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。

A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。

A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。

A.交通B.用途C.环境D.楼层5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。

A.0.95B.0.99C.1.01D.1.056.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。

A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。

A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。

A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。

A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。

A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。

A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。

A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。

因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（ A）。

A．2003年6月15日 B．2003年8月15日C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B）A．只是房屋 B．房屋和构筑物两大类C．只是构筑物D．房屋、构筑物及其他二、填空题（每题3分，共15分）1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米200 元。

2、建筑面积=土地面积×容积率。

3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。

4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。

5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是10%，则该土地按收益还原法的评估价格是350 万元。

6、房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。

7、房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场价格。

8、独立、客观、公正原则不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。

9、房地产升值，表示的是一定量的房地产商品所代表的社会实际购买力长期递增的客观趋势。

10、间接比较法，是指以一个设想的标准房地产的状况为基准，比较实里例和待估房地产与这个基准进行比较，然后依据对比分值求得因素修正比率。

11、经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

三、简答题（每题8分，共40分）1、房地产有几个主要方面的特性？1不可移动性2独一无二3寿命长久4供给有限5价值量大6用途多样7相互影响8易受限制9难以改变10保值增值2、房地产价格有那些主要特征？1既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。

2受区位影响很大3实质是房地产权益的价格4价格形成的时间长5受交易者的个别情况影响3、影响房地产需求的因素有那些？1价格2消费者的收入水平3消费者的偏好4相关物品的价格水平5消费者对未来的预期4、影响房地产价格的经济因素有那些？1经济发展状况2居民收入水平3物价水平4利率5汇率5、影响房地产价格的区位因素有那些？1位置、方位、距离、朝向、楼层2交通是否便捷、道路状况3周围环境、景观4外部配套设施等5、影响房地产价格的制度政策因素有那些？1房地产制度中的所有权使用权交易管理和价格政策2税收政策中的开发环节、转让环节持有环节的税收3金融政策4相关特殊政策5相关规划和计划中国民经济和社会发展规划，城乡规划、土地相关规划和计划1、进行房地产估价时，如何考虑影响房地产价格的内部因素？答：内部因素指房地产自身的自然物理性状，这是影响房地产价格的主要因素。

一、影响房地产价格的土地因素•地形、地质•形状、用途•“生熟”程度•二、影响房地产价格的建筑物因素•用途、质量•结构、装修•楼层、朝向•附属设备、完损程度答全者6分，对以上加以简单论述2分2、进行房地产估价时，如何考虑影响房地产价格的外部因素？（列举其中3个因素）•一、影响房地产价格的地区环境因素•自然环境因素•社会环境因素•二、影响房地产价格的经济因素•经济发展程度•市场供求关系•居民收入和物价水平•科学技术和产业结构•三、影响房地产价格的人口因素•静态人口因素•动态人口因素•四、影响房地产价格的社会因素•政局的稳定状况•社会治安程度•房地产投机•五、影响房地产价格的政策法规因素•住房政策•税收政策•金融政策•房地产价格政策•六、影响房地产价格的心理因素•心理偏好•心理承受能力•心理预期•七、影响房地产价格的国际因素•国际经济•国际军事•国际政治•3、房地产估价应遵照那些原则？•一、合法原则•合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提。

合法的含义指符合国家的法律法规和相关政策以及当地政府的规定。

合法权益包括：合法产权、合法处分等•二、最高最佳使用原则最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证并能给估价对象带来最高价值的使用。

•三、供求原则•房地产价格与其他商品价格一样，受供求关系的影响变动•四、替代原则•追求经济的合理性是人们经济行为的普遍原则。

在同一市场上，对于两种或两种以上价格不等而效用相等或效用可相互替代的商品，人们总是选择价格便宜的；当价格相同时，人们又总是选择效用最大的，这样的结果可以相互替代的商品，价格趋于一致。

•五、估价时点原则•估价时点又称估价基准日、估价期日、估价时日是一个具体的日期。

•估价时点一般按委托方的要求确定，无特殊要求的则选择现场查勘日期为估价时点。

•六、公平原则•估价人员必须站在公正立场认真、客观、公平，亲属回避，估价经验，估价技术和市场分析能力。

4、房地产估价应遵照什么样程序？•一、接受任务•二、明确基本事项，签订估价合同1.明确待估房地产2.明确估价目的3.明确估价时点4.明确估价报告书的交付日期•三、选择估价方法•四、收集材料，实地查看•五、配备人员、制作计划•六、计算并最终确定估价额•七、撰写评估报告书•八、估价报告书的审核、确认、交付及收费事宜5、什么是剩余法？剩余法的主要步骤有那些？所谓剩余法，又称倒算法、假设开发法或预算开发法。

它是从待沽价土地上所建造的房屋等建筑物的预期收入中减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估价土地价格的一种方法。

由剩余法确定的价格，一般称为剩余价格或倒算价格•1、明确待估价土地的基本情况•2、选择最佳的开发利用方式•3、估算开发建设周期•4、预测房地产的转让销售价格•5、估算开发建设成本、税费及正常利润•6、计算并确定估价额6、什么是比较法？如何利用比较法进行估价？•市场比较法又称比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法。

•是指在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与在较近时期内已经成交的类似房地产加以比较，按照这些已经成交的房地产的价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产的客观合理价格或价值的一种估价方法。

•1、收集交易实例的资料•2、选取比较实例•3、建立价格比较基础•4、修正交易情况•5、修正交易日期•6、修正区域因素和个别因素•7、综合修正结果，最终确定估价额•7、为什么说收益法是一种理论较充分的估价方法？收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

待估房地产价格=纯收益/还原利率P=a/rP-待估房地产价格；a-纯收益；r-还原利率。

二、收益法的理论依据一是效用价值论二是地租理论效用价值论认为效用决定价格的内容，稀缺决定价格的高低，商品交换的双方实质是换取对自己效用较大的商品。

收益法的实质就是将房地产的未来收益期望值转为现值价值。

收益法是以地租理论为依据的，土地有特殊的使用价值，在一定条件下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租。

8、季节指数法有何特点？应如何加以应用？季节指数法，指以价格的循环周期为移动期计算移动平均值，并在移动平均值的基础上计算季节指数，然后以最后一个移动平均值、增长趋势值及季节指数为依据，对房地产价格进行估算和判断。

1、计算移动平均值2、计算中心化的移动平均值3、计算各月的季节指数4、计算季节指数平均值，并进行修正5、建立季节指数法数学模型，进行估价9、如何理解路线价法？该方法在我国的应用范围有几个方面？路线价法，是指根据地域区段路线价，结合深度指数表，用数学方法计算临接同一街道各幅土地价格的一种估价方法。

计算公式待估土地价格=路线价×深度指数×土地深度1、土地税收的征管2、土地资源的管理3、政府调控土地市场4、作为其他土地估价法的补充10、如何理解房地产升值？房地产升值的原因有哪些？房地产升值，又称房地产保值增殖，它是指同类房地产商品所包含的社会实际购买力在长时间的时间序列上，呈递增趋势的一种经济现象。