房地产评估练习题
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。
（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。
（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。
（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。
（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。
（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。
房地产估价试题及答案
一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。
2024年房地产估价师之估价原理与方法真题练习试卷B卷附答案
2024年房地产估价师之估价原理与方法真题练习试卷B卷附答案单选题（共45题）1、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】 A2、津液在体内流注输布的通道是A.经络B.腠理C.三焦D.脉道【答案】 C3、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。
A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】 C4、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛【答案】 C5、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（）。
A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制【答案】 B6、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于A.缓则治本B.急则治标C.标本兼治D.未病先防【答案】 A7、塞因塞用针对的病机是A.真寒假热B.真热假寒C.真虚假实D.真实假虚【答案】 C8、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。
A.房屋征收决定公告之日B.原征收补偿协议达成之日C.用于产权调换房屋支付之日D.委托估价之日【答案】 A9、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况调整系数为（）。
A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】 B10、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（）进行评估。
A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】 D11、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。
房地产评估习题（附答案）
房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。
A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。
A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。
A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。
A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。
A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。
A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。
A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
房地产价格评估习题
第九章房地产价格评估一、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 元。
a. b.c. d.（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b.c.d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
a. 1000b. 1500c. 2100d. 2800（10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。
....A BC D建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。
房地产估价选择题
房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性B.用途C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为( C )：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ D ）决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：（ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ C ）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（ C ）A.商业B.办公C.特殊用途D.综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）A．土地单价B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。
A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
房地产估价师考试练习题
房地产估价师考试练习题一、选择题1.根据《不动产估价通则》规定，以下哪项不属于房地产估价的基本原则？A.公正、合理、准确B.独立、专业、客观C.保密、降价、迅速D.广泛收集、反映市场价值的证据和资料2.以下哪个不属于房地产估价的报告类型？A.市场分析报告B.征地补偿评估报告C.租金评估报告D.环评报告3.对于企业资产估价中的经济价值，以下说法正确的是：A.经济价值等于市场价值B.经济价值等于收益法价值C.经济价值等于折旧法价值D.经济价值等于成本法价值4.下列属于估价报告应具备的要素的是：A.报告概述B.估值方法C.估值结论D.以上都是5.以下哪种估价方法适用于矿产资产的估价？A.成本法B.比较交易法C.收益法D.地役权法二、判断题1.房地产估价是通过对不动产进行数值评估的过程，根据市场价值确定不动产的价值。
A.正确B.错误2.环境影响评价报告不属于房地产估价报告的一种。
A.正确B.错误3.房地产估价师在进行估价工作时，可以参考其他地区类似建筑物的出租价格进行预测。
A.正确B.错误4.房地产估价报告中的建筑物照片和位置图是必须包含的内容之一。
A.正确B.错误5.房地产估价师需要具备较强的经济、金融、法律等相关领域的知识。
A.正确B.错误三、简答题1.请简述房地产估价的基本理论和方法。
2.对于一座售价高昂的高楼大厦，在估价过程中应该采用哪种主要的估价方法？3.请简要介绍房地产估价报告中的常见内容。
四、综合题某城市一片土地，原本用于农田，由于城市发展规划的需要，计划重新规划并建设住宅小区。
你作为房地产估价师，受雇于城市规划部门，负责对该土地进行估价。
请你根据你掌握的估价理论和方法，以及附近类似土地的市场交易价格，进行合理估价并撰写一份估价报告。
（提示：估价报告应包括但不限于报告的目的、估值方法、土地价值、建筑物价值、收益评估等内容）以上为房地产估价师考试练习题，祝你成功！。
房地产估价师模考试题(含参考答案)
房地产估价师模考试题（含参考答案）一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.一个估价项目中的价值类型,本质上是由( )决定的。
A、估价师B、估价对象C、估价委托人D、估价目的正确答案：D2.在房地产估价中,建筑物( )。
A、包括房屋和构筑物两大类B、仅仅指房屋C、仅包括房屋,不包括构筑物D、包括房屋、构筑物和土地正确答案：A3.房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。
这体现的房地产的特性是 ( )。
A、易受限制B、相互影响C、独一无二D、不可移动正确答案：C4.下列有关房地产估价产生的误差,表述正确的是( )。
A、估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的B、判断一个评估价值的误差大小或准确性,实际上是将它与真实价值进行比较C、即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值D、房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准正确答案：C5.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。
A、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来,而是隐含在折现过程中(应是单独显现出来,正好说反了)B、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点C、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本D、动态分析法中要进行现金流量预测正确答案：A6.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元,则该宗房地产的合理经营期限为( )年。
A、13B、15C、16D、17正确答案：C答案解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。
该宗房地产的合理经营期限为:A-(n-1)×b=0,n=30÷2+1=16(年)7.某建筑物的有效年龄为10年,预计可能再使用30年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A、68%B、74%C、76%D、82%正确答案：C答案解析：q=【1-(1-R)t/(t+n)】x100%=【1-(1-4%)x10/(10+30)】x100%=76%8.下列有关房地产变现的描述,错误的是( )。
房地产价格评估练习及答案
房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
房地产估价习题
第一章绪论一、单项选择题1、一种资产具备了（）等条件，才真正需要专业估价。
A、独一无二性和易受限制性B、独一无二性和难以变现性C、独一无二性和价值量较大D、难以变现性和价值量较大二、多项选择题1、房地产需要专业估价的理由有（）。
A、房地产具有独一无二性B、政府部门要求估价C、房地产的价值量较大D、估价人员要求估价2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（）。
A、房地产出租B、房地产保险C、房地产继承D、房地产拍卖三、简答题1、房地产为什么需要估价？2、现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？3、我国市场经济条件下对房地产估价工作的必要性第二章房地产与房地产价格一、单项选择题1、下列不属于房地产区位因素的是（）。
A 、交通 B、用途 C 、环境D、楼层2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。
A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C3、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/ m2，则该宗土地的总价为（）万元。
A 、96B 、192 C、 240 D 、4804、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。
A、甲大于乙B、甲等于乙C、甲小于乙D、不可比5、有一幢8层的住宅楼，每层建筑面积相同，该建筑物建筑容积率为6，试问该建筑的建筑覆盖率为（）。
A、0.50B、1.00C、0.64D、0.756、某项目土地总面积5万平方米，建筑总面积8万平方米，其地上建筑物的基底总面积2万平方米，则建筑密度为（）。
A、1.6B、2.5C、40%D、25%7、楼面地价=土地单价÷（）。
A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率8、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。
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第一章1、下列叙述正确的是（ ）A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益；B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大；C.通行权为典型的他项权；D.国有土地使用权即为出让土地使用权。
2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。
A.价值量大；B.不可移动；C.独一无二性；D.易受限制性。
3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m 2。
A.100B.300C. 900D.6004、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。
A.耐久性；B.个别性；C.不可移动性；D.保值增值性。
5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。
A.有用性；B.稀缺性；C.有效供给；D.有效需求。
6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。
A.排水、给水、电力、通讯；B.给水、排水、燃力、热力；C.排水、电力、通讯、燃力；D.排水、电力、通讯、热力。
7、楼面地价是（ ）之比。
A.土地总价与土地总面积；B.土地总价与建筑总面积；C.土地单价与建筑容积率；D.土地单价与建筑覆盖率。
8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2，则理论上应该补地价（单价）为元/ m 2。
8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。
A ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为30.16万元B ．实际单价为1950元/m 2，实际总价为20万元C ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为20万元D ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为30.16万元第二章本章思考题1、判断一名估价师的素质依据那些方面？2、如何理解房地产估价是科学性和艺术性的有机结合。
3、房地产估价的重要性体现在哪些方面？4、房地产价格评估的业务范围。
5、房地产估价需要遵循哪些基本原则，并说明其在具体的房地产估价中应用的意义。
6、房地产价格评估的程序。
选择题：1.一名合格的房地产专业估价人员，必须具有（ ）。
A.扎实的理论知识B.丰富的实践经验C.良好的职业道德D.较高的学历水平2.下列叙述正确的是（ ）。
A.估价是科学和艺术的有机结合；B.理论、方法和经验对估价同等重要；C.估价是一种主观活动；D.估价不同于定价，而是将客观存在的房地产价格表达出来3.合法原则包括（ ）等方面。
A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法收益4.最高最佳使用原理包括（ ）。
A.适合原理B.预期原理C.收益递增递减原理D.均衡原理5.估价报告书中说明的（ ）限定了其用途。
A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况6.预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为（ ）。
A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格；B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格；C.估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格；D.估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格。
7.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。
因估价结果有争议，2003年8月15日进行了复估，则复估的估价时点为（）。
A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签定估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日8.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换且所换房屋为期房的，为结清产权调换的差价对该期房进行估价，则（）。
A.估价时点为未来，估价对象为未来状况；B.估价时点与估价对象状况均为现在；C.估价时点为现在，估价对象为未来状况；D.估价时点为现在，估价对象为过去状况。
9．下列表述中不正确的是（ D ）。
A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果10．估价中的最高最佳使用具体包括（ACE ）。
A．最佳用途B．最佳位置C．最佳规模D．最佳环境E．最佳集约度第三章例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m 2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。
例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。
3、建立可比价格基础中，统一付款方式是指（）。
A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清4、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产的成交价格往往比正常价格（）。
A.偏高B.偏低C.相等D.无法确定3 / 115、某房地产在用市场比较法时得出三个估价结果：820元/m 2，850元/m 2，900元/m 2，若赋予的权重分别是0.5，0.3，0.2，则该房地产的价格为（ ）元/m 2。
A. 850B. 845C. 869D. 8576、类似房地产是指在（ ）等方面，与估价对象房地产相同或相似。
A.用途B.所处区位C.使用年限D.建筑结构7.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m 2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/m 2。
A.2139B.2146C.2651D.26598、选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。
A ．可比实例与估价对象所处的地区必须相同B ．可比实例的交易类型与估价目的吻合C ．可比实例的规模与估价对象的规模相当D ．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E ．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同9.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。
A.卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）10、某可比实例的成交价格为2400元/m 2，建筑面积100m 2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10％，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m 2。
A. 2290.91B. 2326.41C. 2344.16D. 2308.6611、判断某可比实例的成交价格比正常价格低6％，则交易情况修正系数为（ ）。
A. 0.060B. 0.940C. 1.060D. 1.064为了评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A 、B 、C 、D 、E 共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：5 /11上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较所得结果，其中，房地产状况中的三方面因素产生作用的程度相同。
另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减1%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。
为了评估某住宅楼2004年5月1日的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取 了A 、B 、C 共3个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：上表中，可比实例A 为分期付款，即：成交日首付15万元，半年后再付15万元， 余款1年后付清；可比实例B 和C 均为一次性付清全款；贷款年利率为5%。
另据市场调查分析获知，该类房地产以人民币为基准的市场价格2003年间逐月上涨1.5%，2004年以来逐月上涨0.8%。
美元与人民币的市场汇价2003年10月1为1：8.28，2003年8月1日为1：8.30，2004年3月1日为1：8.27，2004年5月1日 1：8.26。
上表中交易情况为正表示可比实例的成交价格高于正常价格，负表示成交价低与正常价格；区域因素和个别因素为正表示可比实例的因素比估价对象好，负表示比估价对象差。
试利用上述资料，估算该住宅楼2004年5月1日的正常单价 （如需计算平均值，请采用简单算术平均）（1平方米=10.764平方英尺）。
第四章例：某房地产每年可得到30万元的总收益，同时每年要支出15万元的总费用，该类房地的还原利率为12%，又知该房地产只有50年的使用年期，该房地产的收益价格为：V= =124.57（万元） 该公式是收益法计算中最常用的公式（在我国土地使用年期：商业 40年，住宅70年，工业50年）。
例：某房地产每年可得到30万元的总收益，同时每年要支出的总费用为15万元，如果该类房地产的还原利率为12%，则该房地产的收益价格为： V=r a=（30-15）/12%=125（万元）（总收益、总费用以年为单位）思考：如果r=0，该公式怎么办？例：某房地产，预测其未来4年的纯收益分别为10万元、13万元、15万元和18万元，假设从第五年到未来无穷远每年的纯收益将稳定在22万元左右，该类房地产的收益率为8％，则其收益价格为：（万元） 例：某宗房地产近期的价格水平为3500元／m 2，年纯收益为180元／m 2，收益率为 8% ，现获知该地区将兴建一座大型的现代化长途汽车站，将在4年后建成投入使用，到那时该地区将达到现有长途汽车站的繁荣程度。
在该市现有长途汽车站，该类房地产价格为5000元／m 2。
据此预计新长途汽车站建成投入使用后，该地区该类房地产价格将达到5000元／m 2 。
试求获知该地区将兴建长途汽车站后该房地产的价格。
（元／m 2）例：有A 、B 两宗房地产，A 房地产的收益年限为50年，单价为2000元/m 2，B 房地产的收益年限为30年，单价1800元/ m 2。
假设还原利率为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。
A 房地产： (元/m 2) B 房地产： (元/ m 2) 通过以上修正，实际上B 房地产价格高于A 房地产。