第四章房地产评估1
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新3.23第四章 房地产评估
（剔除1块，还剩5块） 土地评估值=（620+627+623+638+633）÷5
=628
第四节 成本法在房地产评估中的应用
一、成本法的原理及适用范围
（一）原理：建立在重置成本的基础上，以假 设重新复制被估房地产所需要的成本为依据 而评估房地产价值的一种方法。即重置一宗 与被估房地产可以产生同等效用的房地产，
土地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米）
（4）计算开发利润。
开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米） （5）计算土地价值。 土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）
1.6
1.3 1.1
+2%
+1% 0
该类城市2007年该类地产的地价指数如下表4
5
6
7
8
9
10
11
12
100 103 107 110 108 107 112 109 111 108 109 113
另据调查，该市此类用地的容积率（建筑面积/土地
面积）与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时容积 率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加 5%，当容积率超过1.5时，超出部分的容积率每增长 0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易 情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被评估宗地比 较。试根据以上条件，评估该宗土地2007年7月的价值 。
=628
第四节 成本法在房地产评估中的应用
一、成本法的原理及适用范围
（一）原理：建立在重置成本的基础上，以假 设重新复制被估房地产所需要的成本为依据 而评估房地产价值的一种方法。即重置一宗 与被估房地产可以产生同等效用的房地产，
土地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米）
（4）计算开发利润。
开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米） （5）计算土地价值。 土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）
1.6
1.3 1.1
+2%
+1% 0
该类城市2007年该类地产的地价指数如下表4
5
6
7
8
9
10
11
12
100 103 107 110 108 107 112 109 111 108 109 113
另据调查，该市此类用地的容积率（建筑面积/土地
面积）与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时容积 率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加 5%，当容积率超过1.5时，超出部分的容积率每增长 0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易 情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被评估宗地比 较。试根据以上条件，评估该宗土地2007年7月的价值 。
第四章房地产评估
地租（元/年）
1500
l
0
10
距城市中心距离(公里）
l3
l1
l2
距城市中心距离
（二）土地价格理论
1、土地价格的内涵
V = ∑ai/(1+r)i ２、土地价格的形成
价格
价格
s
sm ss
p
p1
sl
d
p2 p3
p’
p
d1
d’
d
o
m
土地数量
0
土地数量
图表 4-5 土地供给固定条件下地价的决定 图表 4-6 土地供给随时间变化条件下地价的决定
• 土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产 市场的特性。
• 1、土地的自然特性
• （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性
• （2）位置的不可移动性
• （3）效用的持久性→价格具上升趋势
• （4）效用的差异性（不可替代性）
• 2、土地的经济特性
•
（1）用途的多样性
•
（2）供给的稀缺性
•
• 三．房地产类型 • １．居住类房地产（供生活居住） • ２．商业类房地产（商业经营） • ３．休闲类房地产（娱乐、健身） • ４．公共事业类房地产（文教卫） • ５．工业类房地产（生产）
• 四．房地产的描述方法 • １．位置、四至、形状 • ２．面积大小 • ３．建筑物层数和高度 • ４．建筑结构（钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖
• 2、旧建筑物价格：重置成本-贬值
• 附属物的具体范围视具体情况而定。
• （三）房地产价格的构成
• 建筑物连同所占用土地的价格。同房地产市场供求相互作 用形成的
征地安置费 耕地占用税
第四章房地产评估
思考题
１． 如何理解房地产评估特点？ ２． 建筑物评估应注意哪些问题？ ３． 如何理解和把握土地权属及其处置方式？
４． 运用市场法对建筑物进行评估时，一般应从哪些因素出发对 交易实例的价格进行调整？ ５． 试从评估原理、适用范围、评估思路等方面比较市场法、收 益法、成本法和假设开发法在评估土地使用权时的区别？ ６． 拟对用途为出租写字楼的待开发土地进行估价，列出所有可 能的评估思路。
还原利率＝安全利率＋风险调整值 （３）各种投资及其风险、收益率排序插入法 （四）土地收益年限及其测算
三、成本法
（一）成本法及其适用范围 评估值（土地价格）＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润 ＋土地增值收益 （二）成本法评估的步骤 1. 估算土地取得费 2. 估算土地开发费 3. 估算税费 4. 估算利息 利息＝土地取得费×土地开发期×相应利息率＋土地开发费×土地开 发期×相应利息率×50% 5. 估算利润 6. 估算土地增值收益 7. 估算土地使用权评估值 （三）成本法案例
（三）应用市场法评估建筑物的程序 1．资料收集 如何收集，收集什么，是否可靠 2．选择作比较的交易实例 3．交易行为的补正 正常的交易是：公开 平等 自愿 修正公式= 修正系数 x 实例房产价格 4．交易日期的修正 不得使用超过5年的
最关键的
5．区域因素的修正 商业区---商业收益可替代 住宅区---通往市中心的便利 工业区---大工业—大规模运输
（四）建筑物的功能性贬值的估算 土地的最佳使用价值----最佳使用用途
（五）建筑物经济性贬值的估算 经济性贬值＝建筑物年收益净损失额／正常资产收益率 经济性贬值伴随着利用率的下降-----最终导致建筑物收益下降
二、市场法
（一）市场法的原理及适用范围 比较近期内已发生或即将发生的同类型区域类似房产
１． 如何理解房地产评估特点？ ２． 建筑物评估应注意哪些问题？ ３． 如何理解和把握土地权属及其处置方式？
４． 运用市场法对建筑物进行评估时，一般应从哪些因素出发对 交易实例的价格进行调整？ ５． 试从评估原理、适用范围、评估思路等方面比较市场法、收 益法、成本法和假设开发法在评估土地使用权时的区别？ ６． 拟对用途为出租写字楼的待开发土地进行估价，列出所有可 能的评估思路。
还原利率＝安全利率＋风险调整值 （３）各种投资及其风险、收益率排序插入法 （四）土地收益年限及其测算
三、成本法
（一）成本法及其适用范围 评估值（土地价格）＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润 ＋土地增值收益 （二）成本法评估的步骤 1. 估算土地取得费 2. 估算土地开发费 3. 估算税费 4. 估算利息 利息＝土地取得费×土地开发期×相应利息率＋土地开发费×土地开 发期×相应利息率×50% 5. 估算利润 6. 估算土地增值收益 7. 估算土地使用权评估值 （三）成本法案例
（三）应用市场法评估建筑物的程序 1．资料收集 如何收集，收集什么，是否可靠 2．选择作比较的交易实例 3．交易行为的补正 正常的交易是：公开 平等 自愿 修正公式= 修正系数 x 实例房产价格 4．交易日期的修正 不得使用超过5年的
最关键的
5．区域因素的修正 商业区---商业收益可替代 住宅区---通往市中心的便利 工业区---大工业—大规模运输
（四）建筑物的功能性贬值的估算 土地的最佳使用价值----最佳使用用途
（五）建筑物经济性贬值的估算 经济性贬值＝建筑物年收益净损失额／正常资产收益率 经济性贬值伴随着利用率的下降-----最终导致建筑物收益下降
二、市场法
（一）市场法的原理及适用范围 比较近期内已发生或即将发生的同类型区域类似房产
资产评估课件第四章房地产评估(ppt27)
4
（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地 所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金
（2）级差地租：是由于土地自然差别 （级差地租1）或对同一土地连续投资，投资 收益差别所导致的地租（级差地租2）。
级差地租1原理告诉我们，处于不同位置 的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用 权价格时，必须了解其地理位置和环境。
18
（二）市场法（p166）
1.基本思路 2.适用范围： 3．计算方法：交易情况的调整、交易时间差异
的调整、区域因素的调整、个别因素如年限、 容积率面积等的调整 4.市场法的特例－－基准地价修正法
19
（三）成本法（p148）
1、思路：房地产价值=土地价格+建筑物价格损耗
2、适用范围：成本易确定的较新建筑物和折旧 易确定的旧建筑物，及市场交易数据资料缺乏 的不动产类型的评估。比如：公用、公益性房 地产，工业不动产和特殊用途的不动产。
12
（三）房地产价格的构成 （p140）
房地产价格=土地取得费+开发成本 +管理费用+利息+销售费用+开发 利润
13
（四）房地产价格的影响因素 （p143）
一般因素，包括：社会、经济、政策因素 区域因素 个别因素
14
六、房地产评估的方法
（一）收益法 1．基本思路 2．计算方法： （1）纯收益：实际纯收益与客观纯收益 客观总收益（年收益）－客观总费用 （2）资本化率：综合折现率、土地折现率、建
24
（四）剩余法
1．基本思路 剩余法又称假设开发法、倒算法
或预期开发法。剩余法是将被评估 地产的预期开发值，扣除正常投入 费用、正常税金及合理利润后，依 据该剩余值测算被估地产价格的方 法。
（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地 所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金
（2）级差地租：是由于土地自然差别 （级差地租1）或对同一土地连续投资，投资 收益差别所导致的地租（级差地租2）。
级差地租1原理告诉我们，处于不同位置 的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用 权价格时，必须了解其地理位置和环境。
18
（二）市场法（p166）
1.基本思路 2.适用范围： 3．计算方法：交易情况的调整、交易时间差异
的调整、区域因素的调整、个别因素如年限、 容积率面积等的调整 4.市场法的特例－－基准地价修正法
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（三）成本法（p148）
1、思路：房地产价值=土地价格+建筑物价格损耗
2、适用范围：成本易确定的较新建筑物和折旧 易确定的旧建筑物，及市场交易数据资料缺乏 的不动产类型的评估。比如：公用、公益性房 地产，工业不动产和特殊用途的不动产。
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（三）房地产价格的构成 （p140）
房地产价格=土地取得费+开发成本 +管理费用+利息+销售费用+开发 利润
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（四）房地产价格的影响因素 （p143）
一般因素，包括：社会、经济、政策因素 区域因素 个别因素
14
六、房地产评估的方法
（一）收益法 1．基本思路 2．计算方法： （1）纯收益：实际纯收益与客观纯收益 客观总收益（年收益）－客观总费用 （2）资本化率：综合折现率、土地折现率、建
24
（四）剩余法
1．基本思路 剩余法又称假设开发法、倒算法
或预期开发法。剩余法是将被评估 地产的预期开发值，扣除正常投入 费用、正常税金及合理利润后，依 据该剩余值测算被估地产价格的方 法。
房地产评估(第四章)
4.4 交易情况修正
4.4.2 造成交易价格偏差的因素 4）卖方或买方不了解市场行情的交易 5）相邻房地产的合并交易 6）交易税非正常负担的交易
4.4 交易情况修正
4.4.3 交易情况修正的方法 1）系数修正法
系数修正法是通过可比实例的交易价格乘以交 易情况修正系数确定可比实例正常市场价格的 方法。
2）市场法的适用范围
市场法应用具有活跃交易的常规用途房地产评估， 因为在给定的市场中，即使市场的适用范围很大， 如一般工业厂房、住宅、写字楼、土地使用权、 矿产开采权等。
3）市场法不适用范围
市场法很少应用于特殊用途房地产评估，因为在 给定的市场中，即使市场的地域范围很大，也几 乎没有类似房地产交易，如特殊工业厂房、学校 教学楼、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等。
B户型具有一个封闭阳台。 （3）假设将A户型调整成以B户型为参照的标准户型，应将A 户型未封闭阳台建筑面积折算为封闭阳台建筑面积。 调整后的A户型套内面积=72.71+7.125=79.835平方米； 分摊面积=79.835*0.345=27.54平方米；
建筑面积 分摊面积 套内面积
A 两室二厅 107.38（ 88.29）m2 27.54（15.58）m2
4.4 交易情况修正
4.4.3 交易情况修正的方法 2）差额调整法
差额调整法是以可比实例交易价格为基础，加 上交易情况修正数额得到可比实例正常市场价 格的方法 。
4.4 交易情况修正
4.4.3 交易情况修正的方法 2）差额调整法（公式） 可比实例正常市场价格=可比实例交易价格+交 易情况修正数额
4.1 市场法基本原理
4.1.1 市场法的基本概念
1）市场法定义 将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进 行比较，并以类似房地产的价格为基础，经过 因素修正得到评估对象房地产价值的评估方法。
房地产评估课件
20
第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
21
第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
32
第二节 区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
33
第二节 区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经 济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用， 自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相 同，即交通费用与距离成正比。
第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
21
第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
32
第二节 区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
33
第二节 区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经 济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用， 自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相 同，即交通费用与距离成正比。
资产评估学教程第五版第四章房地产评估
土地所有权农 城村 镇和 土市 地效土国地家所有 农民集体所有
国有土地使用权
划拨土地使用权 出让土地使用权
三、房地产价格的种类
（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格 1.土地价格 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）出让底价 （4）转让价格 （5）其他价格（抵押价格、课税价格等）
上述（1）～（3）属土地一级市场价格，由政 府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市 场竞争决定价格。
三、新开发土地评估中成本法的操作步骤
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润
（一）估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使 用权还是从城镇出让取得土地使用权。 1.从农村征地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2.从城镇出让取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
❖ 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为： 是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大 类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物 及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。
❖ 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、 建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及 其相关的权益。
（二）估算土地开发成本
1.基础设施建设费
2.公共配套设施建设费
（三）估算管理费用 （四）估算资金成本
注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开 发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。
国有土地使用权
划拨土地使用权 出让土地使用权
三、房地产价格的种类
（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格 1.土地价格 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）出让底价 （4）转让价格 （5）其他价格（抵押价格、课税价格等）
上述（1）～（3）属土地一级市场价格，由政 府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市 场竞争决定价格。
三、新开发土地评估中成本法的操作步骤
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润
（一）估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使 用权还是从城镇出让取得土地使用权。 1.从农村征地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2.从城镇出让取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
❖ 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为： 是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大 类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物 及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。
❖ 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、 建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及 其相关的权益。
（二）估算土地开发成本
1.基础设施建设费
2.公共配套设施建设费
（三）估算管理费用 （四）估算资金成本
注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开 发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。
第4章___房地产评估
房地产
待估房地产 单价 （元/m2 交易 日期 2006.6.30 交易 情况 0
容积率
3.4
区位 状况 0
实物 状况 0Leabharlann 剩余可 使用年限 40年A
B C D
2500
2800 2600 2700
2005.6.30
2005.6.30 2005.6.30 2004.6.30
－1%
＋2% －3% ＋5%
3.2
（四）剩余法及其应用
1．基本原理
房地产销售价格=地价+开发建设成本+税费+正常利润 2. 计算方法 土地评估值＝房地产的预期销售收入－除土地价格外 的开发建设成本－税费－正常利润
适用范围：待开发的成片土地价值评估
剩余法在房地产评估中应用案例及分析
（五）基准地价修正法及其应用
C＝100/（100＋0）＝1；
（6）计算年期修正系数
D＝100/（100＋2）＝0.98；
（2分）
A＝[1－（1＋6%）－40]/[1－（1＋6%）－38]＝1.0135；
B＝[1－（1＋6%）－40]/[1－（1＋6%）－40]＝1；
C＝[1－（1＋6%）－40]/[1－（1＋6%）－39]＝1.0066； D＝[1－（1＋6%）－40]/[1－（1＋6%）－38]＝1.0135；
11306.90
（元/平方米）
（5）该写字楼单价 ＝（10029.57＋10586.05＋11306.90）/3 ＝10640.84（元/平方米）
案例2： 1．评估对象情况:待评估房地产为一写字楼，建筑面积10 000平方米，剩余使用年限为40年，适用资本化率为6%，评 估基准日为2006年6月30日。 2．参照物的情况及其说明 （1）现收集A、B、C、D四个房地产交易案例，均为与待估 房地产在同一供需圈内的可比写字楼。评估对象与各参照物比 较因素的对比情况见下表：
待估房地产 单价 （元/m2 交易 日期 2006.6.30 交易 情况 0
容积率
3.4
区位 状况 0
实物 状况 0Leabharlann 剩余可 使用年限 40年A
B C D
2500
2800 2600 2700
2005.6.30
2005.6.30 2005.6.30 2004.6.30
－1%
＋2% －3% ＋5%
3.2
（四）剩余法及其应用
1．基本原理
房地产销售价格=地价+开发建设成本+税费+正常利润 2. 计算方法 土地评估值＝房地产的预期销售收入－除土地价格外 的开发建设成本－税费－正常利润
适用范围：待开发的成片土地价值评估
剩余法在房地产评估中应用案例及分析
（五）基准地价修正法及其应用
C＝100/（100＋0）＝1；
（6）计算年期修正系数
D＝100/（100＋2）＝0.98；
（2分）
A＝[1－（1＋6%）－40]/[1－（1＋6%）－38]＝1.0135；
B＝[1－（1＋6%）－40]/[1－（1＋6%）－40]＝1；
C＝[1－（1＋6%）－40]/[1－（1＋6%）－39]＝1.0066； D＝[1－（1＋6%）－40]/[1－（1＋6%）－38]＝1.0135；
11306.90
（元/平方米）
（5）该写字楼单价 ＝（10029.57＋10586.05＋11306.90）/3 ＝10640.84（元/平方米）
案例2： 1．评估对象情况:待评估房地产为一写字楼，建筑面积10 000平方米，剩余使用年限为40年，适用资本化率为6%，评 估基准日为2006年6月30日。 2．参照物的情况及其说明 （1）现收集A、B、C、D四个房地产交易案例，均为与待估 房地产在同一供需圈内的可比写字楼。评估对象与各参照物比 较因素的对比情况见下表：
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第四章房地产评估1
实体性贬值的测算方法
o 使用年限法 o 观察打分法
第四章房地产评估1
借助建筑物成新率的评分标准，根据建筑物的实际 状况进行对照打分，得出建筑物的成新率。
•其中：G---结构部分的评分修正系数
•
S---装修部分的评分修正系数
•
B---设备部分的评分修正系数
第四章房地产评估1
功能性贬值
o 出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水 平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一宗地出让 时的最低价格控制标准。
o 交易价－在土地市场中实际达成的交易价格。
第四章房地产评估1
•影响土地使用权价格的因素
•
• •
• • •
• •
•人口 •行政 •经济 •社会 •心理 •国际
一
区
般
因
域
第四章房地产评估1
计算公式1
o 实际评估工作中，其计算公式： P=P’*A*B*C*D或 =P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）
其中： A=100/（）=正常交易情况指数/交易实例交易情况指数 B=（）/100=评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数 C=100/（）=评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区 域因素条件指数 D=100/（）=评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条 件指数
第四章房地产评估1
计算公式2
如果土地容积率与土地使用年限单独修正，则计算公式为： P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数
其中： 容积率修正系数 =评估土地容积率修正系数/交易实例价格容积率修正系数 土地使用年期修正系数
m—评估对象的使用年限； n—交易实例的使用年限。
第四章房地产评估1
第四章房地产评估1
重置成本的构成
o 建安工程费 o 专业费用 o 建设税费 o 建设期利息 o 开发商利润
第四章房地产评估1
建筑物重置成本的估算方法
（1）重编预算法 （2）预决算调整法 （3）物价指数法 （4）单位比较法
第四章房地产评估1
重编预算法
估算建造所需的各种材料、设备的数量和 标准人工时数，然后逐一乘以估价时点各材 料、设备的单位价格和人工劳务费标准，再 累加求和得到建筑物的重置成本。
第二节 建筑物评估
o 建筑物有关的基本知识 o 建筑物评估的成本法 o 建筑物评估的残余法
第四章房地产评估1
建筑物有关的基本知识
o 建筑物的概念 o 建筑物的分类 o 建筑物的特性 o 影响建筑物价值的个别因素
第四章房地产评估1
建筑物的概念——房屋和构筑物
房屋：供人居住、生产、
工作、学习和进行其他社 会活动，以及储藏物品等 的建筑；
第四章房地产评估1
建筑物评估的残余法
o 基本原理 o 评估案例
第四章房地产评估1
评估原理
（一）收益资本化法 通过预计评估对象未来的正常收益，再选用适当
的资本化率将其折算为现值并累加，以此估算房地产 的客观合理价格。 （二）残余估价法
当待估建筑物处于房地合一状态，并且用收益法以 外的方法能求得土地的价格时，从房地产的净收益中 扣除属于土地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯 收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物 的评估值。
第四章房地产评估1
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/28
第四章房地产评估1
第四章房地产评估1
估价公式
第四章房地产评估1
应用举例
某公司于2000年12月购入一仓库，其占用土地面 积为2000平方米，为50年期工业用地，仓库于2000 年12月建成，面积1800平方米，其经济耐用年限50 年，至评估基准日2002年12月该类建筑重置价格为 500元/平方米。据调查，当地同类仓库出租租金一 般为每月8元/平方米，土地及房屋还原利率分别为 5%和6%,需支付的税金为租金收入的12%，需支付的 管理费用为租金收入的4%，年维修费为重置价值的 1%，年保险费为重置价值的0.15%。
要求：评估2002年12月的土地使用权价格
第四章房地产评估1
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 o 收集资料----where o 确定交易实例----how many o 修正交易情况 o 修正交易日期 o 修正区域因素 o 修正个别因素 o 修正使用年期 o 求出比准价格 o 决定土地估价结论
第四章房地产评估1
2020/11/28
第四章房地产评估1
第一节 土地使用权评估
o 土地使用权估价基本理论 o 土地使用权评估的收益法 o 土地使用权评估的市场法 o 土地使用权评估的成本法 o 假设开发法 o 路线价估价法
第四章房地产评估1
土地使用权估价基本理论
o 土地的概念及特性 o 土地使用权的概念、权属、价格类型 o 影响土地使用权价格的因素 o 土地使用权评估原则
建 筑 物 的 重 置 成 本 。
的 成 本 水 平 ， 以 求
原 始 成 本 调 整 为 目
本 指 数 ， 将 建 筑 物
根 据 公 布 的 建 筑 物
第四章房地产评估1
（4）单位比较法
o 将与待估建筑物类似建筑物的单位重置成本 经过与待估建筑物的比较、修正，求得待估 建筑物的单位重置成本，再乘以数量来求取 重置成本的测算方法。
因
素
因
素
素
•个别因素
用
土 地
利
状
地 块
形
面 积
质
地 形
地
位 置
•商业 •工业 •住宅
第四章房地产评估1
土地使用权评估原则
o 供求原则 o 替代原则 o 最有效利用原则 o 预期原则
第四章房地产评估1
土地使用权评估的收益法
o 也称为土地残余估价法，即待估土地处于房 地合一状态，并且用收益法以外的方法能求 得建筑物的价格时，从房地产的净收益中扣 除归属于建筑物的纯收益，即可得到归属于 土地的纯收益，再用土地的还原利率还原， 便可得到土地使用权的收益价格。
主要用于承包商投标。
第四章房地产评估1
（2）预决算调整法
根据预决算资料测算各部分的工程数量，然后 采用现行单价和费用项目及费用标准，确定 各部分成本，然后将各部分的成本加总，得 出建筑物的重置成本。 适应范围：工业建筑的成本估算。
第四章房地产评估1
（3）物价指数法
• •
取前的成
度 较 低 。
缺 点 ： 估 算 精
由于建筑物的用途、使用强度、设计、结构、 装修、设备配置等不合理造成的功能不足或 浪费所形成的价值损失。 建筑错位：建筑物的用途和使用强度与其 占用的土地的最佳利用不符。 建筑过度：建筑物相对于邻区的建筑物过 大或过于豪华，所引起的功效损失。 建筑不足：建筑物相对于邻区的建筑物过 小或质量太差，所引起的功效损失。
第四章房地产评估1
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第四章房地产评估1
建筑物评估的成本法
o 思路 o 重置成本的构成及测算 o 三项贬值的测算
第四章房地产评估1
重置成本的构成及测算
o 重置成本的构成 o 测算方法
•一级市场价格范畴
•基准地价 •标定地价
•二级市场价格范畴
•出让地价、出让价格 •转让价格
•其他价格（抵押、课税）
第四章房地产评估1
o 基准地价－政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别 评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用 权的平均价格。
o 标定地价－市、县政府根据管理需要评估的、在正常土地 市场和正常经营管理条件下，具体宗地在某一日期的土地 使用权价格。
土地使用权评估的概念：
从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离， 依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制
的物权。 土地使用权可通过出让、划拨、转让、租赁等
方式获得。
第四章房地产评估1
土地使用权的权属分类
•土地所有权
•划拨土地使用权
•土地使用权
•出让土地使用权 •租赁土地使用权
第四章房地产评估1
土地使用权的价格类型
第四章房地产评估1
土地的概念及特性
o 土地的概念（狭义）：地球表面构成陆地部 分的土壤层
o 土地的特性：自然特性和社会经济特性
第四章房地产评估1
•自然特性
•位置的不可移动性 •数量的固定性 •效用的持久性
•社会经济特性
•用途多样性 •经济地理位置的可变性 •可垄断性
第四章房地产评估1
土地使用权的概念、权属、价格类型
•民用住宅 •其他民用建筑
•公共建筑
•公用设施
第四章房地产评估1
建筑物的特性
o 不能脱离土地而单独存在 o 使用价值是有年限的 o 属于可再生资源 o 其所有权受其占用范围内的土地使用权性质
与年限的限制
第四章房地产评估1
影响建筑物价值的个别因素
o 面积 o 建筑结构 o 建造质量 o 附属设施 o 建成及使用时间 o 产权 o 其他
主要构件：基础、墙、 门、窗、柱和屋顶。
第四章房地产评估1
构筑物
房屋以外的工 程建筑，如道路、 水坝、隧道、水 塔、桥梁等。
第四章房地产评估1
建筑物的分类
•承重结构 •经济用途
•钢结构
•框架结构•钢筋混泥土结ຫໍສະໝຸດ •框架剪力墙结构•混合结 构
•砖混结构•剪力墙结构 •砖木结构
•其他结
•构商业用房 •民用建筑 •工业建筑
实体性贬值的测算方法
o 使用年限法 o 观察打分法
第四章房地产评估1
借助建筑物成新率的评分标准，根据建筑物的实际 状况进行对照打分，得出建筑物的成新率。
•其中：G---结构部分的评分修正系数
•
S---装修部分的评分修正系数
•
B---设备部分的评分修正系数
第四章房地产评估1
功能性贬值
o 出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水 平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一宗地出让 时的最低价格控制标准。
o 交易价－在土地市场中实际达成的交易价格。
第四章房地产评估1
•影响土地使用权价格的因素
•
• •
• • •
• •
•人口 •行政 •经济 •社会 •心理 •国际
一
区
般
因
域
第四章房地产评估1
计算公式1
o 实际评估工作中，其计算公式： P=P’*A*B*C*D或 =P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）
其中： A=100/（）=正常交易情况指数/交易实例交易情况指数 B=（）/100=评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数 C=100/（）=评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区 域因素条件指数 D=100/（）=评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条 件指数
第四章房地产评估1
计算公式2
如果土地容积率与土地使用年限单独修正，则计算公式为： P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数
其中： 容积率修正系数 =评估土地容积率修正系数/交易实例价格容积率修正系数 土地使用年期修正系数
m—评估对象的使用年限； n—交易实例的使用年限。
第四章房地产评估1
第四章房地产评估1
重置成本的构成
o 建安工程费 o 专业费用 o 建设税费 o 建设期利息 o 开发商利润
第四章房地产评估1
建筑物重置成本的估算方法
（1）重编预算法 （2）预决算调整法 （3）物价指数法 （4）单位比较法
第四章房地产评估1
重编预算法
估算建造所需的各种材料、设备的数量和 标准人工时数，然后逐一乘以估价时点各材 料、设备的单位价格和人工劳务费标准，再 累加求和得到建筑物的重置成本。
第二节 建筑物评估
o 建筑物有关的基本知识 o 建筑物评估的成本法 o 建筑物评估的残余法
第四章房地产评估1
建筑物有关的基本知识
o 建筑物的概念 o 建筑物的分类 o 建筑物的特性 o 影响建筑物价值的个别因素
第四章房地产评估1
建筑物的概念——房屋和构筑物
房屋：供人居住、生产、
工作、学习和进行其他社 会活动，以及储藏物品等 的建筑；
第四章房地产评估1
建筑物评估的残余法
o 基本原理 o 评估案例
第四章房地产评估1
评估原理
（一）收益资本化法 通过预计评估对象未来的正常收益，再选用适当
的资本化率将其折算为现值并累加，以此估算房地产 的客观合理价格。 （二）残余估价法
当待估建筑物处于房地合一状态，并且用收益法以 外的方法能求得土地的价格时，从房地产的净收益中 扣除属于土地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯 收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物 的评估值。
第四章房地产评估1
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/28
第四章房地产评估1
第四章房地产评估1
估价公式
第四章房地产评估1
应用举例
某公司于2000年12月购入一仓库，其占用土地面 积为2000平方米，为50年期工业用地，仓库于2000 年12月建成，面积1800平方米，其经济耐用年限50 年，至评估基准日2002年12月该类建筑重置价格为 500元/平方米。据调查，当地同类仓库出租租金一 般为每月8元/平方米，土地及房屋还原利率分别为 5%和6%,需支付的税金为租金收入的12%，需支付的 管理费用为租金收入的4%，年维修费为重置价值的 1%，年保险费为重置价值的0.15%。
要求：评估2002年12月的土地使用权价格
第四章房地产评估1
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 o 收集资料----where o 确定交易实例----how many o 修正交易情况 o 修正交易日期 o 修正区域因素 o 修正个别因素 o 修正使用年期 o 求出比准价格 o 决定土地估价结论
第四章房地产评估1
2020/11/28
第四章房地产评估1
第一节 土地使用权评估
o 土地使用权估价基本理论 o 土地使用权评估的收益法 o 土地使用权评估的市场法 o 土地使用权评估的成本法 o 假设开发法 o 路线价估价法
第四章房地产评估1
土地使用权估价基本理论
o 土地的概念及特性 o 土地使用权的概念、权属、价格类型 o 影响土地使用权价格的因素 o 土地使用权评估原则
建 筑 物 的 重 置 成 本 。
的 成 本 水 平 ， 以 求
原 始 成 本 调 整 为 目
本 指 数 ， 将 建 筑 物
根 据 公 布 的 建 筑 物
第四章房地产评估1
（4）单位比较法
o 将与待估建筑物类似建筑物的单位重置成本 经过与待估建筑物的比较、修正，求得待估 建筑物的单位重置成本，再乘以数量来求取 重置成本的测算方法。
因
素
因
素
素
•个别因素
用
土 地
利
状
地 块
形
面 积
质
地 形
地
位 置
•商业 •工业 •住宅
第四章房地产评估1
土地使用权评估原则
o 供求原则 o 替代原则 o 最有效利用原则 o 预期原则
第四章房地产评估1
土地使用权评估的收益法
o 也称为土地残余估价法，即待估土地处于房 地合一状态，并且用收益法以外的方法能求 得建筑物的价格时，从房地产的净收益中扣 除归属于建筑物的纯收益，即可得到归属于 土地的纯收益，再用土地的还原利率还原， 便可得到土地使用权的收益价格。
主要用于承包商投标。
第四章房地产评估1
（2）预决算调整法
根据预决算资料测算各部分的工程数量，然后 采用现行单价和费用项目及费用标准，确定 各部分成本，然后将各部分的成本加总，得 出建筑物的重置成本。 适应范围：工业建筑的成本估算。
第四章房地产评估1
（3）物价指数法
• •
取前的成
度 较 低 。
缺 点 ： 估 算 精
由于建筑物的用途、使用强度、设计、结构、 装修、设备配置等不合理造成的功能不足或 浪费所形成的价值损失。 建筑错位：建筑物的用途和使用强度与其 占用的土地的最佳利用不符。 建筑过度：建筑物相对于邻区的建筑物过 大或过于豪华，所引起的功效损失。 建筑不足：建筑物相对于邻区的建筑物过 小或质量太差，所引起的功效损失。
第四章房地产评估1
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第四章房地产评估1
建筑物评估的成本法
o 思路 o 重置成本的构成及测算 o 三项贬值的测算
第四章房地产评估1
重置成本的构成及测算
o 重置成本的构成 o 测算方法
•一级市场价格范畴
•基准地价 •标定地价
•二级市场价格范畴
•出让地价、出让价格 •转让价格
•其他价格（抵押、课税）
第四章房地产评估1
o 基准地价－政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别 评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用 权的平均价格。
o 标定地价－市、县政府根据管理需要评估的、在正常土地 市场和正常经营管理条件下，具体宗地在某一日期的土地 使用权价格。
土地使用权评估的概念：
从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离， 依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制
的物权。 土地使用权可通过出让、划拨、转让、租赁等
方式获得。
第四章房地产评估1
土地使用权的权属分类
•土地所有权
•划拨土地使用权
•土地使用权
•出让土地使用权 •租赁土地使用权
第四章房地产评估1
土地使用权的价格类型
第四章房地产评估1
土地的概念及特性
o 土地的概念（狭义）：地球表面构成陆地部 分的土壤层
o 土地的特性：自然特性和社会经济特性
第四章房地产评估1
•自然特性
•位置的不可移动性 •数量的固定性 •效用的持久性
•社会经济特性
•用途多样性 •经济地理位置的可变性 •可垄断性
第四章房地产评估1
土地使用权的概念、权属、价格类型
•民用住宅 •其他民用建筑
•公共建筑
•公用设施
第四章房地产评估1
建筑物的特性
o 不能脱离土地而单独存在 o 使用价值是有年限的 o 属于可再生资源 o 其所有权受其占用范围内的土地使用权性质
与年限的限制
第四章房地产评估1
影响建筑物价值的个别因素
o 面积 o 建筑结构 o 建造质量 o 附属设施 o 建成及使用时间 o 产权 o 其他
主要构件：基础、墙、 门、窗、柱和屋顶。
第四章房地产评估1
构筑物
房屋以外的工 程建筑，如道路、 水坝、隧道、水 塔、桥梁等。
第四章房地产评估1
建筑物的分类
•承重结构 •经济用途
•钢结构
•框架结构•钢筋混泥土结ຫໍສະໝຸດ •框架剪力墙结构•混合结 构
•砖混结构•剪力墙结构 •砖木结构
•其他结
•构商业用房 •民用建筑 •工业建筑