自学考试_资产评估习题(带答案解析)第四章房地产评估04
房地产评估自考试题及答案
房地产评估自考试题及答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 房地产评估的最终目的是为了（）A. 确定房地产的市场价值B. 确定房地产的抵押贷款额度C. 确定房地产的税务价值D. 确定房地产的保险价值答案：A2. 在房地产评估中，市场比较法主要依据的是（）A. 替代原理B. 预期收益原理C. 贡献原理D. 边际原理答案：A3. 下列哪项不是房地产评估的基本原则？（）A. 合法原则B. 客观原则C. 一致性原则D. 独立性原则答案：C4. 房地产评估中的收益法评估主要适用于（）A. 住宅房地产B. 商业房地产C. 工业房地产D. 农业房地产答案：B5. 土地使用权出让合同中规定的土地使用年限，对房地产评估价值的影响是（）A. 无关紧要的B. 有影响，但不是主要因素C. 有显著影响D. 没有影响答案：C6. 房地产评估报告中，评估目的的描述应当（）A. 简洁明了B. 详细具体C. 模糊不清D. 可有可无答案：B7. 在房地产评估中，成本法评估通常不适用于（）A. 新建房地产B. 二手房地产C. 特殊用途房地产D. 土地开发项目答案：C8. 房地产评估中的折旧指的是（）A. 房地产的磨损和损坏B. 房地产价值的自然下降C. 房地产的功能性陈旧D. 房地产的实体性陈旧答案：A9. 房地产评估中，土地使用权的评估价值通常不包括（）A. 土地的购买成本B. 土地的开发成本C. 土地的转让税费D. 土地的未来收益答案：D10. 房地产评估报告的有效期限通常由（）决定。
A. 评估机构B. 委托人C. 相关法律法规D. 评估师的个人判断答案：C二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产评估中的市场比较法需要考虑的因素包括（）A. 地理位置B. 房屋结构C. 交易时间D. 交易价格答案：A, B, C, D12. 房地产评估报告应当包含以下哪些内容？（）A. 评估目的B. 评估对象C. 评估方法D. 评估结果答案：A, B, C, D13. 以下哪些因素会影响房地产的评估价值？（）A. 周边环境B. 交通便利性C. 房屋面积D. 房屋所有权年限答案：A, B, C, D14. 房地产评估中的成本法评估通常包括哪些成本？（）A. 土地成本B. 建筑成本C. 设计成本D. 管理费用答案：A, B, C, D15. 房地产评估报告的使用者可能包括（）A. 卖方B. 买方C. 银行D. 税务机关答案：A, B, C, D三、判断题（每题1分，共5分）16. 房地产评估只能由具有专业资质的评估机构进行。
资产评估人大版答案第四章-房地产价格评估
第四章房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产（2）房地产 (3)不动产（4）基准地价 (5）标定地价 (6）楼面地价2、单项选择题（1)最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产 b。
房屋建筑物 c。
企业资产 d。
资产(2）基准地价系数修正法所要修正的因素是（ )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率 d。
特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种（）。
a. 加和法b. 积算法 c。
类比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年,假定折现率为10％，其评估价值最有可能为（ ) 元。
a。
85000 b. 12631 c. 72369 d。
12369（5）计算建筑期利息的工期应按（ )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期 d。
实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底,假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17%、30.5％、6.9％、4.8％,则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（ ) 元。
a。
1048000 b。
1910000 c。
1480000 d。
19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米,建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元.a. 61667 b。
925000 c。
789950 d. 58041（8）残余估价法属于（ )中的一种具体方法。
a。
收益法 b。
成本法 c. 市场法 d. 功能价值法（9)有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2。
第四章 房地产评估习题
第四、五章房地产评估一、单选题1、某宗土地2,000平方米，土地单价为1,000/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )元/平方米。
A、250B、500C、1,000D、2,0002、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。
A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制3、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。
则由此计算出的建筑容积率为( )。
A、0.6B、5.1C、2D、64、在建筑物的评估中，适合于价格指数调整法的评估对象是( )。
A、大型建筑物B、价格较高的建筑物C、账面成本不实的建筑物D、单位价值小、结构简单的建筑物5、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。
A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值6、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( )来评估。
A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格7、在在建工程评估中，形象进度法一般适用于( )。
A、施工期较短且价格变化较小的在建工程B、施工期较短且价格变化较大的在建工程C、施工期较长且价格变化较小的在建工程D、施工期较长且价格变化较大的在建工程8、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( )。
A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法9、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。
A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法10、下列关于土地的描述，错误的是( )。
A、在我国。
所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
国有资产评估每章习题与答案汇总
国有资产评估每章习题及答案第一章导论一、练习题1、术语解释（1）资产评估（2）资产评估的时点性（3）市场价值（4）非市场价值2、单项选择题（1）资产评估的时点性是指以被评估资产在（）的实际状况，对资产价值进行的评定估算。
a、评估日期b、评估工作日期c、评估基准日d、过去、现在及未（2）不可辨认的资产是指（）。
a、没有物质形态因而无法辨认的资产b、因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产c、不能独立于有形资产而单独存在的资产d、除有形资产以外的所有资产（3）资产评估价值取决于资产的（）。
a、原先的购买价格b、生产成本c、预期效用d、评估基准日的利用现状（4）正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本（包括利润）。
这体现了资产评估的（）。
a、贡献原则b、客观原则c、预期原则d、替代原则（5）下列不属于资产评估工作原则的是（）a、独立性b、客观性c、替代性d、科学性（6）在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（）。
a、清算假设b、公开市场假设c、继续使用假设d、持续经营假设（7）银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（）。
a、清算假设b、公开市场假设c、继续使用假设d、持续经营假设（8）资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是（）a、前者必须高于后者b、前者必须低于后者c、前者必须等于后者d、前者可以高于、低于或者等于后者（9）资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有（）a、市场性b、公正性c、咨询性d、预测性（10）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为（）万元a、500b、300c、280d、3603、多项选择题（1）资产评估行为涉及的经济行为包括（）a、产权转让b、企业重组c、资产抵押d、资产纳税e、停业整顿（2）资产评估的科学性原则是指（）a、选择适用的价值类型和方法b、由包括科技专家组成的资产评估队伍c、制定科学的评估方案d、以充分科学的事实为依据e、遵循科学的评估程序（3）资产评估的公正性表现为（）a、资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法。
房地产估价试题及答案自考
房地产估价试题及答案自考一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，成本法的计算公式不包括以下哪一项？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售价格D. 开发利润答案：C2. 在房地产估价中，市场比较法的基本原理是？A. 替代原理B. 预期收益原理C. 风险与收益平衡原理D. 供求关系原理答案：A3. 下列哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 产权年限C. 建筑风格D. 国际政治形势答案：D4. 房地产估价报告中，估价目的通常包括哪些？A. 买卖C. 租赁D. 所有以上答案：D5. 房地产估价中的收益法，主要用于评估哪种类型的房地产？A. 住宅B. 商业C. 工业D. 农业答案：B6. 土地使用权出让合同中，土地使用权的出让年限通常是多少年？A. 40年B. 50年C. 70年D. 100年答案：C7. 房地产估价中的剩余法适用于评估以下哪种情况的房地产？A. 单独的建筑物B. 土地和建筑物的组合C. 土地上的附着物D. 土地和建筑物的分离答案：B8. 在房地产估价中，哪种方法可以用于评估房地产的未来价值？B. 市场比较法C. 收益法D. 假设开发法答案：D9. 房地产估价报告的有效期限通常为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C10. 房地产估价师在进行估价时，需要遵循以下哪项原则？A. 客观公正B. 客户利益最大化C. 估价机构利益最大化D. 估价师个人利益最大化答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价中，市场比较法需要考虑的因素包括哪些？A. 位置B. 面积C. 建筑结构D. 交易情况答案：A, B, C, D12. 下列哪些因素会影响房地产的收益法估价？A. 房地产的年收益B. 资本化率C. 土地使用权年限D. 估价师的个人偏好答案：A, B, C13. 房地产估价报告应该包括哪些内容？A. 估价目的B. 估价依据C. 估价方法D. 估价结果答案：A, B, C, D14. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些步骤？A. 土地成本估算B. 建筑成本估算C. 开发利润和税费估算D. 市场调研答案：A, B, C15. 房地产估价中，哪些因素可能影响土地使用权的评估价值？A. 土地的位置B. 土地的使用年限C. 土地的规划用途D. 土地的所有权形式答案：A, B, C三、判断题（每题1分，共5分）16. 房地产估价报告可以由非专业人士编写。
全国自学考试《资产评估》试题及答案解析详细讲解
2014年10月全国高等教育自学考试《资产评估》试题及答案详解课程代码：00158注意事项：1.答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。
2.每小题选出答案后，用 2B 铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。
如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。
不能答在试题卷上。
一、单项选择题( 本大题共 30 小题，每小题 1 分，共 30 分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。
未涂、错涂或多涂均无分。
1、用资产未来时空的潜能来说明现实，体现了资产评估的【】A、市场性特点B、公正性特点C、咨询性特点D、预测性特点正确答案：D（1 分）教材 P32、将资产分为单项资产和整体资产的标准是【】A、资产的存在形态B、资产是否具有综合获利能力C、资产能否独立存在D、资产的流动性正确答案：B（1 分）教材 P73、选择价值类型除了应根据特定评估目的，加上对市场条件的假设和判断外．还可以根据【】A、委托者的要求B、评估准则C、对价值类型的理解D、当事人掌握的信息正确答案：A（1 分）教材 P144、下列关于重 1 成本估算的描述，正确的是【】A、重 1 核算法计算出来的一定是复原重置成本B、物价指数法计算出来的可以是更新重置成本C、当规模经济效益指数为 1 时，规模效益指数就是功能价值法D、规模经济效益指数法比功能价值法更准确正确答案：C（1 分）教材 P375、某项资产是 2009 年 12 月构建的，账面原值为人民币 200 万元，于 2012 年12 月进行资产评估，己知 2009 年和 2012 年的定基物价指数分别为 108%和142%，该资产的重置成本约为【】A、200 万元B、216 万元C、263 万元D、284 万元正确答案：C（1 分）教材 P366、被评估资产为一生产某产品的设备，年产量 10 万件．但由于市场疲软，预计其产品以后每年的产销量只有 7 万件．该类资产的规模经济效益指数为 0.8，则该设备的经济性贬值率约为【】A、20%B、25%C、30%D、35%正确答案：B（1 分）教材 P907、对机器设备的有关指标进行的鉴定属于【】A、判断性鉴定B、统计性鉴定C、宏观鉴定D、微观鉴定正确答案：A（1 分）教材 P658、某机器设备的市场购价为 10 万元，运杂费为 2000 元，直接安装成本为 5000 元，间接成本为直接成本的 5%．则该机器设备在用状态下的重置成本为【】A、107250 元B、107350 元C、112000元D、112350 元正确答案：D（1 分）教材 P669、采用物价指数法估算机器设备的重置成本仅仅考虑了【】A、个别因素B、交易因素C、地域因素D、时间因素正确答案：D（1 分）教材 P3710、判断设备尚可使用年限的依据是设备的【】A、已使用年限B、总使用年限C、折旧年限D、实体状态正确答案：D（1 分）教材 P8511、下列选项中，不属于土地经济特性的是【】A、土地的不可替代性B、土地用途的多样性C、土地的可垄断性D、土地经济地理位置的可变性正确答案：A（1 分）教材 P10412、参照物地块每平方米的价格为 5000 元，容积率为 0.4，被评估地块容积率为 0.3，若以被评估地块为基准，参照物地块容积率每上升或下降 0.1，地价往上或往下修正 1.5%，则被评估地块的单价为【】A、4925 元B、4956 元C、5076 元D、5100 元正确答案：A（1 分）教材 P13013、运用收益法评估房地产市场价值中的收益额，应该是房地产的【】A、实际总收益——实际总费用B、实际总收益——客观总费用C、客观总收益——实际总费用D、客观总收益——客观总费用正确答案：D（1 分）教材 P13214、某宗土地采用假设开发法评估，预计售楼价为 8000 万元．总建筑费为 1000 万元，专业费用为总建筑费的既，利息率为 10%，利润率为 20%，租售费用及税金为售楼价的 5%，则该宗土地的价格约为【】A、4786.15 万元B、4800 万元C、5093.85 万元D、6222 万元正确答案：A（1 分）教材 P13915、将无形资产分为可确指无形资产和不可确指无形资产的标准是【】A、可辨识程度B、有无法律保护C、企业取得无形资产的渠道D、从评估角度正确答案：A（1 分）教材 P18316、下列特性中，属于无形资产功能特性的是【】A、不完整性B、共益性C、交易复杂性D、虚拟性正确答案：B（1 分）教材 P18917、约当投资分成法中，确定购买方约当投资量时适用成本利润率应按【】A、转让方无形资产总成本占企业超额利润的总额计算B、购买方的现有水平测算C、社会平均水平确定D、无形资产的功能、投资条件、收益获得的可能条件和形成概率等因素测算正确答案：B（1 分）教材 P19618、在特定情况下，可以采用账面价值作为评估值的资产是【】A、机器设备B、房地产C、无形资产D、流动资产正确答案：D（1 分）教材 P24919、评估对象为某车间一批在用的工具，该批工具的原价为 18000 元，预计可以便用一年，现在己经使用了 4 个月，经评估人员调查，该批工具的现行市价为 24000 元，则该批工具的评估值为【】A、12000 元B、16000 元C、18000 元D、24000 元正确答案：B（1 分）教材 P25520、评估对象为一批正在加工制造的铜铸件在产品。
自考“资产评估”计算题带答案)
自考“资产评估”计算题（带答案）一、核心考点之一——机器设备评估的成本法资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。
因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。
对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。
重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。
如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。
成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。
实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。
成本法、市场法二、核心考点之二——房地产评估的市场法市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。
对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。
但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。
调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。
运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算：修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。
土地使用权评估：市场法、收益法、成本法、假设开发法建筑物评估：成本法、市场法、残余估价法（收益法）三、核心考点之三——无形资产评估的收益法收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益法的应用过程，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。
资产评估第4章参考答案
第四章计算题参考答案4、计算题（1）根据所给条件计算如下：1)预计住宅楼的买楼价的现值为：()230002000629752066()110%⨯⨯=+元(2975.21万元)2)总建筑费用现值为：()()0.5 1.5100060%10000100040%100009190000()110%110%⨯⨯⨯⨯+=++元 (919.39万元) 3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)(55.16万元)4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元)（148.76万元） 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％=(地价×20％)+1 948 280 （194.91万元） 注意利润的基数。
6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2 =13812319(元)(1380.83万元)注意：此处的10%是没有考虑风险报酬。
否则是不含投资利润的。
（2）根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。
（3）根据题意：该房屋价格=970×(1+l ％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7 =851466(元)=85.15万元（4）()()()()()()()()()()()()232344555812%812%812%8110%110%110%110%812%1511110%10%110%110%66.75⨯+⨯+⨯++++++++⎡⎤⨯+++-⎢⎥+⨯++⎢⎥⎣⎦=被估房地产十年租期内的收益现值=万元（5）()()()15011110%115100106100100800785.4/11101021091011001110%P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米 ()()()()()()452504534011110%115100106100100850812.8/11111011121001011110%11110%115100106100100760841.53/111010*********1110%P P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+-+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米元平方米()()()()454123411110%115100106100100780881.93/111010010099991110%785.4812.8841.53881.93830.41/44P P P P P P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+++++++===元平方米元平方米100/101.864.5/826.即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米826元（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。
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第四章房地产评估一、单项选择题1.城镇土地的基准地价是（）A.某时点城镇土地的单位价格B.某时期城镇土地的单位价格C.某时点城镇区域性土地平均价D.某期城镇土地区域性平均价2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为（）A.11 5万元B.152.O9万元C.132.25万元D.174.9万元3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（）A.交通运输业建筑物B.厂房C.行政事业用建筑D.道路、桥梁4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。
A.高于B.低于C.等于D.不确定5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。
A.钢材、钢筋混凝土、砖B.钢材、木材、水泥C.木材、水泥、砖D.钢材、水泥、钢筋混凝土6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）A.61 667元B.92 500元C.789 950元D.58 041元7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（）A.职工的培训B.地上附属物拆除费C.资金成本D.建筑安装工程费8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。
A.收益法B.市场法C.收益法或市场法D.收益法或成本法9.预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。
A.用途相同B.结构相同C.数量较多D.数量较少10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（）A.地价＋建筑费B.地价＋建筑费＋利息C.地价＋建筑费＋专业费＋利息D.地价＋专业费＋建筑费11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（）A.901.21元B.903.36元C.902.22元D.900元12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（）A.土地的功能性贬值B.建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值D.建筑物的经济性贬值13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（）A.砖木结构B.砖混结构C.木结构D.简易建筑物14.国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（）A.70年B.40年C.60年D.50年15.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（）申请续期。
A.半年B.3个月C.一年D.18个月16.在运用市场法对土地使用权评估时，以下不属于需要修正的个别因素的是（）A.宗地形状B.宗地周边环境C.宗地面积D.容积率17.土地使用权作为无形资产中的对物产权，其价值高低取决于（）A.地上附着物B.社会经济环境C.物价水平D.土地的特性和条件18.在采用假设开发法评估土地使用权价格时，假设总建筑费用为100万元，第一年投入60％，第二年投入40％，年折现率为10％，则总建筑费为（）A.921 473元B.918 791元C.907 523元D.934 156元19.成本法适用于评估的是（）A.预计出售的土地B.新开发的土地C.对包含土地使用权的企业整体评估D.土地市场发育完善条件下土地评估20.在运用收益法对土地使用权进行评估时，年收益为（）A.房地产的年总收益B.土地的实际收益C.土地的客观收益D.土地的前期收益21.某工业用地最高出让年限为50年，实际利用年限为20年，还原利率为18％，在适用基准地价系数修正法评估时，年限修正系数为（）A.0.861B.0.751C.0.964D.0.87222.某砖木结构3层建筑物，评估人员对它现场打分，结构部分得75分，装修部分得70分，设备部分得85分，该类资产的G＝0.70，S＝0.20，B＝O.10，则该建筑物的成新率为（）A.75％B.80％C.85％D.90％23.对土地使用权的评估，应以这块土地的最有效利用为前提，这是（）原则的要求。
A.替代B.变动C.最有效使用D.供需24.地块建筑面积与地块总面积的比率，称为（）A.建筑密度B.容积率C.建筑高度D.建筑覆盖率25.一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比，叫做（）A.建筑高度B.容积率C.建筑密度D.建筑环境26.目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为（）A.生地与熟地B.国家所有土地和集体所有土地C.无偿划拨和有偿出让D.一级市场和二级市场27.城镇土地的标定地价是（）A.土地使用权出让底价B.政府评估的具体地块的价格C.政府出租土地的价格D.单位土地面积的地价二、多项选择题1.反映影响商业用地环境质量的指标有（）A.交通便捷度B.人文环境C.自然环境D.规划环境E.基础设施保证度2.影响地价的社会因素主要包括（）A.政治安定状况B.社会治安程度C.税收政策D.房地产投机E.交通管制3.以下关于标定地价的描述，哪些是正确的（）A.标定地价是一个区域性的平均地价B.标定地价是确定土地使用权出让底价的参考和依据C.标定地价是政府评估的具体地块的地价D.标定地价是各类用地的平均地价E.一般情况下，标定地价不进行大面积评估4.土地的经济特性主要表现在（）A.用途多样性B.经济地理位置的可变性C.土地使用价值的永续性D.可垄断性E.土地面积的有限性5.建筑物成本通常可归纳为（）A.前期费用B.建筑安装工程费C.其他费用D.合理利润E.资金成本6.建筑物评估的价格指数调整法一般适用于（）建筑物。
A.单位价值小B.结构简单C.单位价值大D.大型建筑物E.使用寿命长的建筑物7.下列因素中会影响到建筑物价格的是（）A.住房制度改革B.长期投资贷款利率C.短期贷款利率D.国家政策E.建筑物所处的地理环境8.判断建筑物是否存在经济性贬值的指标因素有（）A.使用用途不合理B.部分闲置C.利用率下降D.使用强度不够E.收益水平下降9.建筑物评估的原则有（）A.替代原则B.最有效使用原则C.供需原则D.房地合一原则E.贡献原则10.测算建筑物重置成本的常用方法有（）A.预决算调整法B.重编预算法C.价格指数调整法D.询价法E.假设开发法11.建筑物按房屋承重结构可分为（）A.钢结构B.钢筋混凝土结构C.砖混结构D.砖木结构E.木结构12.建筑物从大的类别方面可分为（）A.商业用房B.工业用房C.房屋D.构筑物E.公共建筑13.运用成本法评估土地使用权价值时，适用于（）A.市场发育不完善B.土地成交实例不多C.有相同或相似的其他交易案例D.可以较为准确地估算收益E.既无收益又很少有交易情况的14.土地开发费主要包括（）A.基础设施配套费B.公共事业建设配套费C.拆迁费D.资金成本E.小区开发配套费15.开发土地的过程中所交纳的各种税费包括（）A.资源税B.耕地占用税C.契税D.土地增值税E.印花税16.在运用市场法对土地使用权进行评估时，对交易情况进行修正时应考虑的因素包括（）A.有一定利害关系的主体之间的交易B.有特别动机的交易C.买方或卖方不了解市场行情的交易D.交易时点E.其他特殊交易情形17.土地使用权评估的原则有（）A.最有效使用原则B.替代原则C.变动原则D.贡献原则E.供需原则18.转让房地产必须满足以下哪些条件（）A.以出让方式取得土地使用的，支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25％以上C.属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的30％以上D.属于成片开发土地的，应形成工业用地或其他建筑用地条件E.属于成片开发土地的，应支付全部土地使用权出让金19.土地权属按不同的角度，可以分为（）A.土地所有权B.土地使用权C.划拨土地D.出让土地E.买卖土地20.地形地质因素对地价的影响主要表现在（）A.地形条件较差会造成使用效果差B.地质条件差会增高开发成本C.地形条件会决定土地用途D.地形条件制约开发规模E.地形条件决定土地价格三、计算题1.某职工宿舍：1999年10月竣工，6层砖混结构，层高2.7m，建筑面积5 669.04m2；基础为钢筋混凝土条形基础，内外承重墙为240砖墙，内隔墙为120砖墙，2005年1月1号对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，收集到最近成交的类似交易实例有：A花园小区、B商品住宅区、C小区，基本资料如下：A花园小区：建筑面积4 300m2，交易日期为2004年11月，土地单价为2 200元／m2；B商品住宅区：建筑面积3 900m2，交易日期为2004年8月，土地单价为2 500元／m2； C小区：建筑面积为4 100m2，交易日期为2004年1月，土地单价为2 100元／m2。
根据被评估建筑物与交易实例进行比较，分别对交易实体价格进行交易情况修正，交易日期修正，区域因素修正和个别因素修正，相关修正系数见下表：经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼的局部装修、改造需花费1 5万元。
根据上述资料，评估该宿舍楼的价值。
（注：计算建筑物的已使用年限时，忽略1999年10月、11月和12月这三个月不计。
）2.一座房屋预计在今后5年每年各收益净租金为l00万元、100万元、ll0万元、120万元和130万元，从第6年起，租金为l 68万元，资本化率为10％。
试评估该房屋的价格。
3.某宗地为一块待开发建设但已作“四通一平”的空地，土地面积为3 600m2，允许用途为商业、住宅混合，允许容积率为6，覆盖率为50％，土地使用权年限为50年，现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格。
评估过程如下：（1）评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、居住混合，按照允许容积率6，建筑密度50％设计，建筑物12层，其中1～2层为商业服务用房，3～12层为商品住房。
（2）预计从土地使用权出让到施工结束，需要2年的时间，第一年投入75％的总建筑费，第二年投入25％的总建筑费。
（3）总建筑费估计为2 500万元，专业费用为总建筑费的6％。
（4）利息率为8％，房地产业的平均利润率为15％。
（5）各种税费综合为地价的5％（包括租售费用）。
（6）建筑物到2005年10月1日建造完成后，即可全部售出。
预计商业服务用房售价为5 000元／m2，商品房售价为2 000元／m2。
（7）折现率为10％。