世联房地产年度营销策略建议
世联深圳市波托菲诺国际公寓客户定位及营销建议
分析市场上的威胁，如竞争对手的进攻、政策变化、经济波 动等。
03 营销策略
产品策略
定位明确
针对高端商务人士和家庭 客户，提供高品质的居住 体验和配套服务。
特色服务
提供定制化服务，如商务 中心、会议室、健身房、 儿童游乐区等，满足客户 多元化需求。
设施完善
确保公寓内设施齐全、高 端，包括豪华装修、智能 家居等。
注重生活品质，追求舒适、 便利的居住环境，喜欢国 际化的生活方式和社交圈。
客户需求分析
舒适度需求
便利性需求
客户对居住环境的舒适 度要求较高，希望房间 内设施齐全、装修精致、
空间宽敞。
客户希望公寓地理位置 优越，周边生活配套设 施齐全，如商场、超市、
餐厅等。
服务需求
客户对公寓提供的服务 有较高要求，如24小时 安保、清洁服务、维修
预算分配
根据营销计划的需求，合理分配预算，确保各项营销活动的顺利 开展。
预算控制
对实际花费进行监控，及时调整预算分配，避免超支现象。
营销效果评估
评估指标
设定合理的评估指标，如客户满意度、入住率、口碑传播等。
数据收集与分析
通过客户反馈、在线评价、销售数据等方式收集相关数据，对营销 效果进行分析。
调整与优化
加强客户关系管理
建立客户档案
记录客户的个人信息、入住记录和喜 好等，以便提供更个性化的服务。
定期回访
对入住过的客户进行定期回访，了解 他们的满意度和需求，提高客户忠诚
度。
客户关怀
在客户生日、重要节日等特殊日子， 发送祝福信息和优惠券，提升客户体
验。
创新营销手段
社交媒体营销
利用微信、微博等社交媒体平台，发布酒பைடு நூலகம்动态、特惠信息和互动 活动，吸引目标客户。
世联-地产-成都中海地产项目营销战略与策略方案
5. 并非完全基于竞争，但是要在分析目前市场同类型、前 沿大盘的基础之上。
6. 最后要提供word稿及本阶段核心内容总结。
本报告是严格保密的。
4
立足点1
中海里程碑 全国名盘
我们重新详细分析项目开发目的： 1、里程碑和全国名盘到底意味着什么？意味着营销要做
前沿主流市场扫描— 主流大盘 特色鲜明的小盘
营
涉及区位和区域营销的楼盘扫描
销
启
市
示 和
场
借
鉴
格
营销主要渠道
局
消费者定位回顾与验证 消费者导向
本项目消费者价值导向
本报告是严格保密的。
9
主流大盘——城区
项目
翡翠城
维多利亚公寓
位置 规模
分期
二环路东五段东湖公园旁
成都市神仙树南路（中海名城旁）
总占地1245亩，由二环路旁43亩商 业区、420亩东湖公园和782亩居住 区组成。总建面100万平米
上东阳光
位置
规模
分期 主力 户型 价格
双流县新城南天府大道与迎宾大道 交汇处 总占地12.6万平方米
分两期开发，目前在售第二期
90左右的2房，130左右的3房，四 房(150/185)，七房跃式(235)
双流县天府大道天府科技园南侧
成都市十洪大道中段
总占地144560平米，容积率0.89，总建 面98000建面，首期32.7万平米，建筑面 积30万平米，其中商业3.7万平米。
宣传物料
形象楼书、花都快报月刊、 户型分套
《同行者会员》专刊、形象楼 书、户型分套
形象楼书、户型分套
推广主调
淡市的房地产营销-世联
淡市的房地产营销-世联引言随着经济的不断发展和人民生活水平的提高，房地产市场在中国的多个城市都得到了快速的发展。
其中，淡市作为一个新兴城市，在房地产行业也经历了较大的变化。
本文将以淡市房地产市场中的世联公司为例，探讨其房地产营销策略以及市场表现。
世联公司的背景世联公司是中国房地产行业的领导者之一，在多个城市都有其项目的开发。
作为淡市房地产市场中的一股重要力量，世联公司凭借其卓有成效的市场营销策略和高品质的房地产项目，赢得了广大消费者的认可和信任。
房地产营销策略1. 品牌建设世联公司注重建设自身的品牌形象。
通过参与各类房地产展会、在广告媒体上的宣传和推介，世联成功打造了一个具有高品质和信誉的品牌形象。
此外，世联也注重社交媒体的推广，在微博、微信等平台上积极发布公司动态和项目信息，与消费者保持良好的互动。
2. 优质产品世联公司坚持将产品质量放在首位。
在项目规划和设计阶段，世联公司注重配套设施的完善和生态环境的改造，力求为消费者提供舒适、便捷和高品质的居住环境。
同时，世联公司还注重挖掘市场需求，根据不同消费群体的需求开发多样化的产品类型，满足不同人群的购房需求。
3. 地段选择世联公司着眼于淡市的市场需求和发展潜力，选择了一系列优质的地段作为项目的开发地点。
这些地段通常具有良好的交通便利性、完善的配套设施和优美的自然环境，为消费者提供了便捷的生活条件和良好的居住环境。
4. 价格策略世联公司根据市场需求和项目的特点，制定了灵活多样的价格策略。
在项目推出的初期，通常会有一定的优惠政策，吸引更多的购房者参与。
此外，世联还注重与金融机构合作，提供灵活的购房贷款方案，为购房者提供更多的购房选择和便利。
市场表现凭借上述的房地产营销策略，世联在淡市的房地产市场中取得了显著的市场表现。
从销售情况来看，世联公司的项目销售速度较快，往往能够在短时间内售罄。
同时，世联的项目也备受消费者的青睐，购房者普遍对世联的产品好评如潮，认可度较高。
世联房地产营销策划方案
世联房地产营销策划方案一、背景分析随着城市化进程的加速，房地产市场竞争激烈，营销策划变得至关重要。
世联房地产作为一家领先的房地产开发商，需要制定合适的营销策划方案，以保持市场竞争力并实现可持续发展。
二、目标定位1. 提升品牌知名度和美誉度：通过精心策划的营销活动，将世联房地产打造成为知名度和美誉度双重提升的品牌。
2. 扩大市场份额：通过有效的市场推广和战略合作，争取更多的市场份额，提高销售业绩。
3. 建立强大的销售团队：培养一支专业、高效的销售团队，为客户提供优质的服务，确保销售目标的达成。
三、策略与方法1. 定位明确的目标客户群体：针对不同的产品，确定目标客户群体，从而提供有针对性的服务和营销策略。
2. 建立线上线下多渠道的推广渠道：在互联网时代，线上线下相结合的推广渠道非常重要。
建立官方网站、社交媒体账号和手机应用程序，积极参与线上营销活动。
3. 强化品牌形象塑造：通过品牌故事、视觉设计和传播活动等方式，塑造世联房地产的品牌形象，使其与高品质、可信赖等关键词联系在一起。
4. 精细化市场调研分析：通过市场调研和数据分析，了解目标客户群体的需求和消费行为，为制定营销策略提供依据。
5. 强化业务拓展与战略合作：与其他行业的优秀企业进行战略合作，共同开展业务拓展，共享资源和受众群体。
四、营销活动推进方案1. 媒体宣传活动：a. 在知名房地产杂志、报纸和网站上投放广告，提升品牌知名度。
b. 开展品牌大使活动，邀请明星或名人代言品牌，增强品牌美誉度。
c. 举办新闻发布会，介绍世联房地产的新项目和业绩，吸引媒体关注。
d. 利用社交媒体平台发布房产推介视频，与网红或KOL（Key Opinion Leader）合作，提升社交媒体影响力。
2. 举办精品展销会：a. 在人流量较大的商业区或购物中心举办展销会，在现场提供专业咨询和优惠购房政策。
b. 通过展销会吸引目标客户，并进行现场签约活动，以提高销售转化率。
c. 在展销会期间举办相关活动，如讲座、明星见面会，增加活动的吸引力。
世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究
世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究世联地产是中国领先的综合性房地产开发企业，其淡市地产开发策略和营销策略研究具备重要意义。
本文将从房地产开发策略和营销策略两个方面进行探讨。
一、房地产开发策略：1.精确定位世联地产应在淡市的市场需求和消费群体特点的基础上，准确界定目标消费群体和市场定位。
在定位上，可以选择不同的产品类型，比如高端住宅、商业地产或者文化创意地产，以满足不同消费群体的需求。
2.提升产品品质在房地产开发中，世联地产应注重产品品质的提升。
通过加强研发和设计，打造具有高附加值和竞争力的产品。
在建筑材料、装修工艺等方面，注重环保、节能的发展趋势，提升产品的品质和竞争力。
3.合理规划项目布局在淡市的房地产开发中，世联地产应合理规划项目布局。
根据市场需求和土地资源，进行合理的土地储备和项目规划。
在项目开发中，要注重公共设施和配套设施的规划，提高居住环境的舒适度和便利性。
4.加强项目管理在房地产项目开发中，世联地产应加强项目管理，确保项目按时、按质量交付。
加强施工监督和质量控制，严格遵循相关法律法规和施工标准，提高项目的可持续发展能力。
二、营销策略：1.扩大品牌影响力世联地产应注重品牌建设，提升品牌影响力。
通过不断的宣传推广，加强与业界的合作，提高品牌知名度。
同时，建立良好的企业形象，增加消费者对产品的信任度和好感度。
2.多渠道推广在营销策略方面，世联地产应充分利用市场营销渠道，采取多样化的宣传手段，比如通过传统媒体、互联网、社交媒体等多渠道进行推广。
同时，加强线上线下的联动，提高营销的效果和效益。
3.与渠道商合作世联地产应与渠道商建立良好的合作关系，通过与中介机构、房地产经纪人等合作，拓宽销售渠道。
同时，与金融机构合作，为购房者提供灵活的购房贷款政策，降低购房门槛，吸引更多购房者。
4.客户关系管理世联地产应注重客户关系管理，建立良好的与客户的沟通渠道。
通过及时回应客户的反馈和需求，提高客户满意度。
世联地产策划推广销售策略
1.4区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。
（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。
规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。
）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。
销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高，户型分析：供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛”客户群分析：主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区30-40岁年龄段人群为消费主体。
城市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。
（武汉居住区中最好的）控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。
世联西安普华浅水湾总结与营销策略及执行计划
通过合理的营销策略和执行计 划，提高项目的销售业绩和市
场占有率。
02
项目销售总结
销售业绩总结
01
02
03
总体销售情况
世联西安普华浅水湾项目 总体销售情况良好，大部 分楼栋已售罄，剩余部分 楼栋仍有少量房源。
销售周期
项目销售周期较长，主要 受市场环境、政策影响以 及项目定位等因素影响。
世联普华集团在西安市场有着一定的品牌影响力和市场份额，但竞争激烈，需要 不断巩固和扩大自身优势。
西安的购房者对品质、服务、配套设施等方面有着越来越高的要求，因此，世联 普华集团需要为购房者提供更加优质的产品和服务。
项目发展目标
提高世联普华集团在西安市场 的品牌知名度和美誉度，巩固
和扩大市场份额。
满足购房者对高品质、完善服 务、优越配套设施的需求，提
03
将产品定位为休闲度假和投资保值，满足客户多方面的需求。
目标客户群分析
高净值个人
拥有一定的财富积累，对 生活质量和私营业主
在本地和周边城市经营企 业或拥有自己的事业，对 居住环境和社交圈子有较 高要求。
外地投资客
对西安房地产市场有一定 了解，看好西安的发展前 景，希望购买高品质的别 墅作为投资。
销售策略调整计划
根据市场需求和客户反馈，及时调 整销售策略，包括价格、促销方式 、销售渠道等方面。
针对不同客户群体制定差异化的营 销策略和推广方案，提高项目的针 对性和吸引力。
加强与中介机构和开发商的合作， 共同制定销售计划和推广方案，提 高项目的销售业绩和市场占有率。
加强团队建设和培训，提高销售人 员的专业素质和服务水平，为客户 提供更好的服务和体验。
07
(世联)住宅项目营销顾问工作建议书.pdf
(世联)住宅项目营销顾问工作建议书.pdf (世联)住宅项目营销顾问工作建议书1. 简介2. 了解项目信息作为一名优秀的营销顾问，要全面了解(世联)住宅项目的相关信息，包括项目的位置、规模、户型、价格、配套设施等。
只有充分了解项目的特点和优势，才能更好地与客户沟通和推销。
3. 建立良好的客户关系良好的客户关系是成功的关键。
与客户建立亲近和信任的关系，可以提高销售的成功率。
要注意主动与客户沟通，了解他们的需求和意见，并及时回复他们的问题和反馈。
4. 优化销售过程为了提高销售业绩，顾问需要不断优化销售过程。
可以通过以下方式进行改进：提前准备好销售材料和样板房，并保持其整洁和有吸引力；学习项目的销售技巧和知识，了解产品的特点和优势，以便更好地推销；主动积累客户资源和数据，建立客户数据库，并及时跟进潜在客户；注重销售技巧的培训和提升，如谈判技巧、沟通技巧等。
5. 加强团队合作作为(世联)住宅项目的营销顾问，与团队的合作至关重要。
建议顾问与其他部门和团队成员保持良好的沟通和协作关系，共同推动项目的顺利进行。
可以定期组织会议和培训，分享经验和交流想法，以提高整个团队的工作效率和业绩。
6. 持续学习与提升要成为一名优秀的营销顾问，持续学习和提升的意识非常重要。
顾问可以通过以下方式不断提高自己的销售能力和专业知识：参加相关培训和讲座，学习销售和营销的最新趋势和技巧；阅读相关书籍和文章，掌握行业知识和市场动态；关注竞争对手的销售策略和营销手段，从中借鉴和学习。
7.在竞争激烈的房地产市场中，作为住宅项目的营销顾问，只有不断学习和提升自己的能力，才能取得更好的销售业绩。
希望以上建议能够帮助您在工作中取得成功。
请完整报告：[世联住宅项目营销顾问工作建议书.pdf](世联住宅项目营销顾问工作建议书.pdf)。
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第40周销售总金额排行（住宅﹑公寓）
第38周销售总金额排行（住宅﹑公寓）
➢ 纵观各周排行靠前的项目，多为拥有稀缺资源、地段优势明显或性价比较高的项目。
➢ 若本项目按照周销售2100万计算，基本上可以排进北京周住宅、公寓排行榜的前十。
➢ 但本项目目前无论稀缺资源、地段优势、性价比等方面均无法达到比较高的标准，想要实现09年
09年计划推出3-3、4-4区； 3-3、4-4区总供应套数为825套，总
建筑面积约9万㎡，按目前各类产品 的均价计算，总市值约10.2亿； 主力户型为88㎡两居（4-4区有少量 70㎡左右小两居），另有部分125180㎡三居及188-227㎡叠拼产品；
09年计划推售房源体量大，与08年存量房.（源..
.（.....）
2
前提
项目现状 价格条件
项目背景
项目位置：亦庄核心区以东，五环与京津塘高速交汇 处东南角；
占地面积：148万平米； 建设用地：42万平米； 建筑面积：50万平米； 容积率： 1.2 建筑形态：4、6层花园洋房、9层电梯洋房、叠拼别墅 户型面积：以88平米两居为主、部分125-145平米三居
及187- 277平米叠拼 推售情况：目前在售一期（3-1地块）共548套，已推
出488套
3-4地块
计划09年推售 （3-3、4-4地块）
目前在售一期 （3-1地块）
5-1地块
一期推售概况
3-1地块共548套，目前已推出除24#、 31#以外的11栋共488套；
户型为88㎡两居、125-145㎡三居、 188-277㎡叠拼
2
前提
项目现状 价格条件
项目价格条件
“10600元/㎡为项目成本价 是项目不可击穿的价格底线！”
销售目标： 09年销售额达到10亿，回款7亿
销售状况： 中间层两居三居产品大量滞销
09年推售： 与存量产品同质化明显
访转签率： 仅为4.33%，一直处于较低水平
价格底线： 10600元/㎡价格底线无法突破
项目核心问题导出—— 1、在不突破项目价格底线的前提下，如何以高于平台一倍的速 度实现销售目标？ 2、在保证首层、顶层及叠拼产品的销售速度基础上，如何提高 中间层产品的销售速度？
.（.....）
3
客户分析
叠拼客户分析 首层/顶层客户分析 中间层客户分析
成交客户分析
叠拼客户
客户基本特征描述
年龄：漫香林成交客户年龄集中在40-45岁； 家庭结构：客户家庭人口多为三口之家+父母+保姆 所属行业：客户多从事IT、制造业及外贸行业； 担任职务：本项目客户基本由私营业主或合伙人、企业中的中层管理者以上职位的人员组成； 置业经历：大部分拥有多次（至少2次以上）购房经历，置业经验丰富。
9、10月项目陆续释放新楼座，推广、约访力度加大，来电、上门比例均有不同程度的提高； 在上门量较为充足的情况下，访转签率却一直维持在4%左右，属于较低水平
项目来电、上门量大幅高于区域其他项目，但访转签率一直处 于较低水平。
09年计划推售房源盘点
计划09年推售 （3-3、4-4地块）
目前在售一期 （3-1地块）
现场成交率分析
3500
80
3000
70
2500
60
50 2000
40 1500
30
1000
20
500
10
0
0
6月以前 6月
7月
8月
9月 10月
来电 来访 签约
截止10月底，项目累计来电5096组，月均728组；上门3625组，月均518组。来电、上门情况均明 显高于区域平均水平（区域平台月均来电约180组、来访约150组）；
思
路
导
目标解析
图
项目现状
价格条件
客户分析 竞争研究 营销策略
一个目标
两个前提 了解客户 机会寻找 关键动作
❖ 08年底为金色漫香林项目做的09年全年营销 策略的建议和调整，并针对项目销售及客户 情况进行了针对性的总结和借鉴。目前已结 束与项目的合作，故不作为保密报告。
1
目标
.（.....）
目标解析
客户置业逻辑
居住现状：大多数客户居住面积为120-180平米的三居户型，“缺少一个像别墅的房子”； 置业目的：大部分用于日常居住第二居所，属于居住物业类型升级； 置业关注：低密度社区环境、类别墅产品形态、五环边交通便捷，小区物业管理服务等因素； 产品关注：客户主要关注下叠带下沉庭院、私家花园；上叠阁楼带露台等； 承受总价：大部分承受总价集中在250-400万，一次性付款比例约30%； 竞品关注点：客户集中提到的竞品项目多数为花盛香醍，主要对比其园林品质，其已开发成熟项 目如香缇漫步等给客户较强的信任；
33# 8#8 151#5
4#5、6 44#1-4
99# 161#6
1010# 1177#
3-1地块
242#4
313#1
3322#
353#5
3366#
叠拼
两居
三居
未推
数据统计截止到2008年10月31日
➢ 两居推出324套，累计签约100套，签约率31%； ➢ 三居推出152套，累计签约47套，签约率31%； ➢ 叠拼推出12套，累计签约10套，签约率83%
开盘五个月，累计签约157套，签约金额2.04亿元，签约均价 11800元/㎡，月均签约31套，月均签约额4.（00..0...万），签约率32%
销售分布解析
项目已开房源 销控表
31#楼88㎡两居
24#楼140㎡三居
已售
未售
未推
叠拼
两居
三居
从成交房源的分布来看，除去叠拼产品，成交房源主要分布在 各楼座的首层及顶层。
2009年实现销售总额10亿元，回款8亿元
完成09年销售目标，需要： 月均销售额达到8300万元； 按一期成交套均价130万/套计算，需月均销售约64套；
08年区域平台速度： 月均销售速度为35-40套左右 若要完成我们的销售目标需高于区域平台销售速度近1倍。
目标解析
月销售8300万。按每月4周估算，每周要完成2100万。
销售分布解析
各类产品特征： ➢ 叠拼产品下叠送花园、下沉式庭院、地下室，上叠送露台、可搭阁楼； ➢ 两居首层产品送花园、储藏室； ➢ 三居首层产品送花园、下沉式庭院、地下室； ➢ 两居、三居产品顶层户型可搭阁楼； ➢ 中间层产品无附加价值；
首层、顶层及叠拼产品价值点突出，得到客户认可，达到了较 高的销售率。而中间层产品销售速度缓慢。.（.....）