上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析_图文(精)
现代商业建筑的外立面设计——以奉贤金汇商业中心为例
现代商业建筑的外立面设计——以奉贤金汇商业中心为例摘要：在城市建设的过程中，设计者往往考虑了人与自然的和谐问题在工程中加入了建筑的外立面设计，这对提高城市的外观与整体综合印象有着积极的促进作用，同时也提高了建筑设计行业的经济发展，对国家的总体经济有着积极的影响。
作为现代商业建筑设计的一个重要方面，其外立面设计在近期得到了长足的发展和进步。
该项课题的研究，致力于提升建筑设计师的设计水平，从而更好地优化商业建筑的整体效果。
基于此，本文主要对现代商业建筑的外立面设计进行分析探讨。
关键词：现代商业建筑；外立面设计1项目概况项目概况：项目位于上海市奉贤区金汇镇，东至长庚路，西至河道，南至南行港路，北至聚萃路。
用地面积：27480.70㎡，用地规划性质为商业服务用地。
设计业态为商业（含影院、餐饮、零售）。
本项目为1 幢 4 层多层商业（地上4层，地下2层）。
2工程概况及设计标准项目名称：奉贤区南桥新城15单元13A-03A区域地块项目建设地点：上海市奉贤区项目用地性质：商业服务用地建设用地面积：27480.70㎡建设工程规模：总建筑面积110908.38㎡，地上计容建筑面积60457.54㎡。
地上不计容建筑面积共3233.92㎡。
地下总建筑面积47216.92㎡。
高度：屋面面层高度22.80米，女儿墙高度23.95米，建筑限高30米。
容积率：2.2绿地率：20%功能定位：商业3、现代商业建筑外立面设计的具体策略3.1注重和城市风格以及人文环境相融合现代商业建筑，尤其是大型商业综合体建筑是城市中的重要公共建筑，它对城市的开发和建设，对城市面貌和环境的塑造都有着显著的影响，因此，作为商业建筑外部空间组成的外立面设计必须先从城市设计角度出发。
设计并不局限于依赖地面作为基本连接物，使丰富、生动的外部空间也能得到实现。
在与人的联系方面，现代社会是一个以人为本的社会，人是社会的主体，也是空间的主体，建筑形体的尺度经过周密考虑，以使人能置身其中，并在看得见，摸得着，能够感受得到。
上海奉贤商业项目策划报告
一、奉贤区整体概况奉贤区位于上海市南部，距上海市中心人民广场42公里，浦东国际机场30公里。
北倚黄浦江，南临杭州湾，有13公里长的江岸线和的海岸线。
境内水陆交通便捷，浦南运河横亘东西，金汇港纵贯全境；公路总长560公里，差不多形成十纵六横的公路网络，密度到达每平方公里；越黄浦江交通，有奉浦大桥和西渡、邬桥两个轮渡口。
2004年内，奉贤区国民经济持续快速增长，经济运行质量稳步提高。
全年，按可比价格计算，比上年增长23.4%，增幅同比提高8.2个百分点，也是历年来增长最快的一年，完成年度方案111%。
其中：第一产业增加值为2.7亿元，同比增长4.3%；第二产业增加值为90.8亿元，同比增长31.7%。
全年实现第三产业的增加值为41.5亿元，同比增长13.5%。
一、二、三产业的结构比重为66∶∶29.3。
社会消费品零售总额为73.9亿元，比上年增长17.0%。
外贸出口总额8.13亿美元，比上年增77.9%。
固定资产投资完成额为55.4亿元，比上年增53.4%。
按照市公路网络建设，奉贤近年来进一步加快了区内公路网络建设和完善。
至2004年底，该区公路总里程为。
其中：高速公路已建成，一级公路，二级公路，三级公路，四级公路。
同时，其他路网也在有序推进之中。
2004年全年实现房地产业增加值4.9亿元，比上年增3.1%。
房地产投资增长加快，全年完成房地产开发投资15.63亿元，比上年增55%；商品房施工面积136.7万平方米，增10.8%；销售面积38.05万平方米，比上年落2.9%，其中住宅销售面积35.61万平方米，预售面积22.79万平方米，增1.14倍;空置面积7.41万平方米，比上年减少4.39万平方米,落37.2%。
全年商品房销售额15.25亿元，比上年增81.3%。
存量房产交易持续攀高，全年成交过户面积50.5万平方米，成交数量1.1万套。
二、平安镇全然概况平安镇位于奉贤区东南部，东与南汇区接界，南连接五四农场，西同奉城镇毗邻，北与四团镇接壤。
上海主要商圈简要分析
商圈范围
商圈类型
地标
主要路段
商圈内 商圈租金行 可开店 情
浦东商场 上南路
上南好又多 沥成路
1
昌里路商圈 BC
世纪联华
巴春
东方明珠 九六广场
成山路 云台路 林兆路 临沂路 浦三路 洪山路 灵岩南路 杨高南路 世纪大道 东方路
单价12-18 1 1
陆家嘴商圈 AB
新大陆广场 南泉北路
1 单价12-18
社区商业，生活服务类业态，不建议。
可考虑在大宁国际内部合适位置 手机水货商城，流动人口大，固定消费人群少，不合适 社区型商业，业态不匹配。 社区型商业，以服装业态为主，档次较低 四川北路比较长，可选择在宝兴路以南和山阴路以北寻店，租金相对便宜 多伦路分两段，一段商业较多，一段文化、古物、古董较多。可选择靠近四 川北路店铺。 交通便利，依靠虹口体育场，可选择在商场内开店。 在社区商业中比较好的一个，附近住宅林立，周边商业业态全，可开店。 社区型商业，海上海项目招商较为失败，附近人流少，不适合。 业态比较少，以生活服务类为主，不适合。 上海最繁华商圈之一，街铺比较少，仅在万达附近有，租金在15左右。 分两段，淞沪路以东50米可选择开店，淞沪路以西为低端社区型商业，不建 以餐饮业态为主，租金太高，不符合。 休闲、餐饮业态，社区型商业，不建议 附近学校比较多，晚上有夜市，业态低端。不建议 有一定商业氛围，比社区型商业要高端一定。 上海标志性商圈之一 商业文化旅游区和国际黄金珠宝商贸功能区，周边业态不合适 主干道，车流大，附近商业业态较少。 上海标志性商圈之一 旅游商业，不适合
定
嘉定新城
C
山宝
老城区 大华
BC
闵 七宝镇
BC C
行 莲花路地铁
上海奉贤南桥房地产市场商业市场研究分析报告
350 300
285.22
240.78
250
208.11
200
132.2 158.1
150 73.9
90.1 108.23
100
130.28 155.75
181.65
110.47
50
0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年1月
-6月
社会消费品零 售总额（亿 元）
开业时间 2007年5月
经营状况
档次/价位
小包280中包 380VIP680；中档
消费客 群
企业招பைடு நூலகம்待客户
2009年3月
小包380大包和VIP880； 中档
企业招 待客户
2008年2月 2008年1月 2008年5月 2009年1月
小包280小中包480中包 680大包880VIP1880；
中档
小包280中包380大包 680；中档
【 南桥酒店类物业总结分析 】
目前奉贤南桥现有酒店中大多集中在四星标准以下（南郊宾馆已成功申报五星 级、南方国际地块中后期将开发五星级酒店），五星级酒店市场空白点将在3 年内填补。 现有的南郊宾馆、圣淘沙大酒店、悦华大酒店等四星级酒店，内部均配备了完 善的会议和餐饮功能。 入住客群基本集中于会议人群、商务人群、政府人群。 房间套数普遍集中在200-300间。
会餐 停 议厅 车 室数 位
电 梯 数
管理 公司
5000
1250
4F
20
70
/
/
1 5
1
自营
12000
800
917 F
2550
14 4
/2
奉贤南部发展规划方案
存在问题与挑战
01
城市规划与建设问题
随着城市化进程的加速推进，奉贤南部地区城市规划和建设面临诸多挑
战。如何合理规划城市空间布局、完善城市功能、提升城市品质等问题
亟待解决。
02
产业转型升级问题
随着全球经济形势的变化和产业升级的需要，奉贤南部地区需要加快产
业转型升级步伐。如何推动传统产业向高端、智能、绿色方向转型升级
社会福利事业发展
发展养老服务业和儿童福利事业，加强残疾人康复和托养服务体系建设；推进殡葬改革 和公益性公墓建设，满足群众基本殡葬需求。
07
政策保障与推进机制设计
组织领导架构搭建及职责明确
成立奉贤南部发展领导小 组
由区政府主要领导担任组长，相关部门和街 镇主要负责人为成员，负责全面领导和协调 奉贤南部发展工作。
教育公平保障
完善家庭经济困难学生资助体系，确保每个孩子都能接受良好教育； 关注特殊群体教育需求，提供个性化教育服务。
医疗卫生服务体系建设规划
医疗卫生设施完善
加强基层医疗卫生机构建设，提高基层医疗服务能力；合 理规划布局医院、急救中心等医疗机构，满足不同层次医 疗服务需求。
医疗卫生服务质量提升
加强医疗卫生人才队伍建设，提高医务人员素质和服务水 平；推进医疗卫生信息化建设，提高服务效率和质量。
社会和谐进步
提升公共服务水平，促进 教育、医疗等社会事业均 衡发展，提高居民生活质 量和幸福感。
生态环境质量改善
加强生态环境保护，提升 环境质量，构建生态安全 屏障。
功能定位与产业布局
先进制造业基地
依托现有产业基础，重点 发展高端装备制造、新能 源、新材料等战略性新兴 产业。
现代服务业集聚区
奉贤南桥
（2）世茂爱马尚郡 位于奉贤民乐路、中心路口，临近上海奉贤海湾旅游度假区，近未
来的海湾镇中心。总占地面积约24万平方米，规划总建筑面积约31万平 方米，绿化率约35%，产品以双拼、联排、叠加别墅为主，部分花园洋 房、多层和高层。项目建筑风格以英伦田园为基调，以岛居为出发点， 形成S形主要景观轴线，社区南临700余亩的以马文化为主题的公园，营 造一种纯自然的田园氛围，形成具有国际气质的马场别墅。
奉贤海湾旅游区已经从五年前的蓝图上一跃而出，相信随着品牌开发商的入驻和日 益完善的旅游区，奉贤海湾板块的价值将会尽情释放！
4：品牌开发商入驻黄金海岸 热销项目
（1）招商海廷 总占地达500亩，规划建造数百栋纯独栋别墅。是海湾度假区内最大
一个独栋别墅项目。充分利用奉贤天然的自然景观和优美的海滨自然环
在这片规划面积超越纽约中央公园的“上海版”的中央公园中，“上海之鱼”无疑是点睛之 笔。融合时尚元素将土地雕塑成鱼型：由鱼身、鱼尾、鱼鳍等三大湖面构成鱼身水体，金汇港和 浦南运河构成外围水系，形成以鱼身为中心的圆环水道。整条“鱼”的规划面积2.3平方公里，建 筑面积达129.07万平方米。
项目已与美国朗润公司签署了战略合作意向，而迪拜最具标志性的住宅及旅游项目棕榈岛正 是该公司设计力作。记者昨天实地探访了“上海之鱼”规划地块，虽然目前该区域主要道路两侧 仍以防护林和田园风光为主，不过，随着项目建设正式启动，这里将建成高品质住宅及各类度假 村、野餐水湾、湖心生态岛、游艇文化馆、水岸商业街及五星级水疗酒店等设施。“上海之鱼” 建成后，其创意和硬件设施将可与候选“世界第八奇迹”的棕榈岛一较高下。
境，以纯正的西班牙贵族建筑配以托斯卡纳风格的景观，以小面积多功 能的房型布局来打造滨海最大的国际别墅社区之一。
上海奉贤南桥房地产市场商业市场研究分析报告
政策风险
政府对房地产市场的调控政策可 能发生变化，南桥地区需关注政 策动向，合理规避政策风险。
市场竞争风险
随着房地产市场的竞争加剧，南 桥地区需不断提升产品品质和服 务水平，以吸引客户和保持市场 竞争力。
06
建议和策略
投资策略
长期投资
鉴于南桥房地产市场的长期发展潜力，建议 投资者采取长期持有策略，以获取稳定的租 金收入和资产增值。
房地产价格趋势
历史价格走势
分析奉贤南桥房地产市场过去几年的价格走势，包括年度价格变化、季度价格变 化等。
未来价格预测
基于市场供需状况、政策走势等因素，预测奉贤南桥房地产市场的未来价格趋势 。
房地产投资风险
市场风险
分析市场供需变化、政策 调整等因素可能带来的投 资风险。
金融风险
分析金融市场波动、利率 变化等因素可能对房地产 投资造成的影响。
集零售、办公、娱乐等 多种功能于一体的商业
地产。
商业地产项目规划
规划设计
目标客户
根据市场需求和地理位置等因素，对商业 地产项目进行规划设计，包括建筑布局、 景观设计、人流导向等方面。
针对不同的目标客户群体，制定相应的商 业规划和定位，以满足其需求。
配套设施
可持续发展
根据商业地产项目的规模和定位，规划相 应的配套设施，如停车位、绿化带、休闲 设施等。
后期维护
对商业地产项目进行长期的维护和管理，确 保项目的长期稳定运营。
商业地产项目招商情况
招商策略
制定针对性的招商策略，吸引目标商家入驻商业 地产项目。
招商渠道
通过多种渠道进行招商推广，如广告宣传、参加 行业展会、主动接触潜在商家等。
招商效果
2011年上海奉贤区南桥商办项目 69p
z一核
利用保留的中央生态林地和规划建设中的
“上海之鱼”，形成辐射整个新城范围的生
态核心和公共活动中心；
z一环
本案
依托浦南运河、金汇港、南横泾等自然水系
形成的环状生态绿带，串联起四个片区；
z四片
老城、城北和城南三大综合片区和依托综合
工业园区的产业区；
南桥新城区位
南桥新城：具备较高能级的城市综合集聚辐射中心
本案位于奉贤南桥新城
¾奉贤南桥新城位于上海南部，与大浦东毗邻而居， 南邻杭州湾，北濒黄浦江，东眺深水港，西联化工 区，是奉贤区政治、经济、文化、信息中心和区委、 区政府所在地，同时也是全市“1966”新型城镇体 系之中九个新城之一。在2010 年被列入上海市国 际大都市中心辅城之一。 ¾作为“低碳·生态·智慧·宜居”的新兴城区， 南桥新城规划控制区域北至大叶公路，东至浦星公 路，南至上海绕城高速，西至南沙港和沪杭公路， 总面积84平方公里。 ¾其中规划建设用地面积61平方公里，规划人口规 模60 万-80 万人。
轨交5号线南延伸段 轨交东部新线
本案
未来主要的两条轨道交通线
【结论】
南桥新城，低碳生态城，城市副中心 新城规划详尽、建设节奏加快
顺应城市发展现状，掌控区域未来趋势
【贰、品地】
南桥新城的门户第一站
项目周边现状标地
项目地块目前还未三通一平，处于前期规划状态，项目紧邻“上海之鱼”项 目 ，周边住宅品质较高，商业设施处于空白状态。
z两带
解放路公共服务带和金汇港生态景观带。
南桥新城交通
南桥新城规划路网以方格网的干道为主，强调提高路网密度、控制路幅的原则。保障干道系统联系 各个社区组团之间的交通，保障道路通达性以及相对独立需要。
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上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析
一、环城东路商业街现状
二、环城东路重点商业改造项目----南桥新都会
三、店铺租金摸底
四、商业街业态定位及租金建议
一、环城东路商业街现状
新都会
项
目
地
块
环城东路餐饮商业街以项目所在航南公路(现团南公路为界,分为奉浦段和南桥段,如图示。
其中,传统所指“餐饮娱乐一条街”为奉浦段,从团南公路起至奉浦大道,全长约1.5公里,商业经营面积约12万平米,业态包含餐饮、酒吧、夜总会、足浴、桑拿等。
该餐饮街的业态由市场自发而成,至今有14年历史。
按奉贤区政府的商业规划要求,该条商业街与南桥百联片区将形成“南百联、北奉浦”的新型商业格局。
2004年被评为上海市二十条特色休闲街之一。
2010年该街的销售额约为5亿元。
目前,虽然该街以餐饮为主的商业成熟度较高,但餐饮的档次及知名度尚不高,多为“个体”类餐饮,缺乏大型连锁及影响力的品牌餐饮。
大饭店的菜系以本帮菜、杭帮菜、粤菜、浙菜为主;小饭店以川菜、湘菜、东北菜、湖南菜、韩日料理为主。
稍大型的有:皇品大酒楼、大宅门大酒店、迪豪小田园大酒店、悦圣大酒店等10余家;拥有50多家中小型饭店;2家四星级标准的酒店;锦江之星等商务酒店20余家。
连锁便利店大约10余家; KTV夜总会、咖啡吧、酒吧10余家;洗浴足浴6家;美容美发10家,还有其他各类商业公司80余家。
如下图:
环城东路商业街南桥段是从团南公路至南浦运河段,由于南桥镇的原商业中心以解放路、人民路为核心,因此该段商业街发展缓慢,商业业态杂乱、低档,其中以我项目对面的“绿地南桥老街商业广场”失败经营为代表。
随着易买得的进驻,周围的商业形象才有所提升。
如图:
二、环城东路重点商业改造项目----南桥新都会
南桥新都会为奉浦商业街改造项目,总建筑面积3.8万平米,共三栋楼体(A栋、B1/B2,分布环城东路两侧:
该项目的业态分布为： A 栋： B1—精品超市、快餐、生活配套 1F—品牌专卖、黄金珠宝钟表、生活护理、快餐 2F—品牌专卖 3F—品牌专卖、儿童游乐 4F—特色餐饮 5F—量贩 KTV （2043 平米） 6-8F 婚庆主题馆 B 栋：1F—面包西点、生活护理、特色零售、品牌专卖、快餐 2F—美容、美发、SPA、零售、休闲餐饮
3F—儿童游艺中心、儿童摄影、儿童教育 4F—球房、电玩、影院（3368 平米）目前引进的意向品牌有：星巴克、泡芙、鲜芋仙、呷哺呷哺、新石器烤肉、ONLY 等，上述品牌中多数为第一次进驻奉贤。
该项目当前招商租金为： 1F : 5.5—7 元/平米； 2F: 3.5-4 元/平米； 3F:3 元/平米三、环城东路商业街租金及售价摸底奉浦
段： 1、九华人家（家常菜）， 2、中介店面(九华人家对面， 3、绿地智尊（近奉浦大道）， 4、韩村路 392 号商铺， 1-2F,面积 400-500 平米， 1.9 元/平米/天 1F, 面积 20 平米， 8.3 元/平米/天 1F, 面积 960 平米， 2.56 元/平米/天 1-2F,面积 66 平米，单价：27900 元/平米南桥段： 1、环城东路 928 号内街铺 1F, 面积 90 平米，2、环城东路酒楼（易买得对面）1-2F, 面积 500 平米，（80 万转让费） 1.8 元/平米/天 3.1 元/平米/天四、商业街业态定位及租金建议 1、当地人群消费特征上海家具制造业 75%的业主居住该地，该类人口主要包含了本地、江、浙人，消费需求及消费品质较高。
另，项目临近上海市工业综合开发区，落户企业 225 家，外资 130 家，就业人口 4.5 万人，该
类企业的高管、白领阶层具有较强的消费能力及品质需求。
2、当前商业街现状及机遇就奉浦段而言，虽然已相当成熟，但存在商业业态的更新换代与升级需求，以南桥新都会项目为代表，将加速推进该商业街的升级。
就南桥段而言，目前尚未形成完整、延续的商业街形态，易买得的设立，成为该街段的核心，向两向辐射，但未形成链条效应。
我项目处于奉浦段与南桥段的联接处，对于奉浦段而言，承接了餐饮街的业态延续；对于南桥段而言，与易买得互动形成链条效应。
因此，在整条环城东路商业街而言，我项目是处于承接与延续的枢纽。
3、商业街业态定位建议借助购物中心的规模影响力，提升该路段商业业态的品质。
延续奉浦段餐饮街的业态，以餐饮为主并配以适当比例的休闲。
引进市区有影响力、较具特色的连锁大中型餐饮企业，以中偏高档消费为主。
租金建议: 1F : 5.5 元/平米； 2F: 4 元/平米； 3F:3 元/平米。