白沙洲片区商业调查20131120

亲水岸线。
人流量的逐步汇集预示着该片区的商业 发展潜力更为强劲。
区域概况——规划
从白沙洲内部分区规划来看：白沙洲东部，是未来居住核心区，拥有较多的商业配套，价值平台及居住氛围比西部要强
区域概况——产业
根据规划，将在白沙洲三环线外重点发展高新技术产 业、教育配套产业以及物流业。白沙洲区域的“青菱— —白沙洲”是武汉城市总体规划确定的15个工业小区之 一。白沙洲板块还将以现有的几大市场为龙头，打造现 代商贸物流区。 重点产业分布特征 1 、三环线以北主要分布在白沙洲的北部片区，且分布 较为集中 2、三环线以南，也有产业带分布
术学院白沙洲校区。预计随着本片区的开发，教育
配套将逐步完善。 医疗配套 白沙洲区域目前医疗配套较少，档次较低，主要以 基本的社区服务为主。
区域概况——商业
区域内目前商相对匮乏，缺乏大型综合性的商业体 系。区域商业配套主要依靠中南、街道口等成熟商圈的 支持。随着未来区域开发深入，商业环境也将逐步改善 。
商业需求关注主要为居民生活的社区配套，其次为娱乐、休闲综 合体。
区域房地产市场——未来发展趋势
白沙洲区域随着交通逐步完善，未来发展潜力大
• 产业发展带动购房需求 白沙洲主要产业支柱来源于物流、机电、农副产品等。根据规划，将在白沙洲三环线外重点发展高新技术产业、教 育配套产业以及物流业。白沙洲区域的“青菱——白沙洲”是武汉城市总体规划确定的15个工业小区之一。白沙洲板
白沙洲片区商业地产分析 报告
为
了
理
想
去
实
现
区域概况——区位
白沙洲新区位于武汉市二、三环线之间，与其他二、三环线之间片区相比，属于离城市中心最近的板块
白沙洲规划新区，位于城市二环线和三环线之间
，属主城外围。北起规划的八坦路（二环线部分
），南抵中环线，西起武咸公路，东止京广铁路 ，面积677.8公顷。 与武汉市城区二、三环之间的其他片区相比，白
块还将以现有的几大市场为龙头，打造现代商贸物流区。
产业发展将为区域房地产行业未来的发展提供巨大的市场需求支持。 • 商业开发将更为繁荣 白沙洲区域楼市近年来发展迅速，2010年，万科金色城市进驻白沙洲拓荒，随后佳兆业、福星惠誉落户白沙洲。 到2012年8月，复地集团、华润置业分别在白沙洲重金拿地，并加重商业规划，至此白沙洲板块再添两大名企。由于 区域属于二环内唯一未被大规模开发的地区，因此以后楼市开发将更为繁荣，商业竞争也将日趋激烈。 • 交通完善提升商业发展潜力 除却杨泗港长江大桥、鹦鹉洲长江大桥给白沙洲带来的商业发展潜力外，未来轨道交通的建成将更大化的推动白沙 洲的全面发展。 武汉地铁5号线、7号线均经过武昌南白沙洲区域；届时将解决白沙洲区域内部交通的问题。届时白沙洲区域将一改 旧貌，成为二环畔具有升值潜力的热点区域。
餐饮、零售、娱乐
商铺租金水平 （元/月/平） 14-22 —— 20-50 40-70 —— 50-60 30-35 5-15
——
区域概况——交通
区域内目前内部公共交通缺乏，通达性不高，未来交通规划前景好
目前白沙洲区域主要依靠白沙洲大道高架桥以及白沙洲大桥与外部连通。公共交通方面主要有 564、33 、32、541、539 、 906、907、910,公交线路较少，通达性不高，公交线路主要沿主干道安排站点，对于无车族来说，区域内的居民出行非常不便 。 根据规划，白沙洲区域未来还将建成“两桥两轨”，实现片区与三镇各区域中心快速对接。 1、“两桥”：鹦鹉洲大桥——起于汉阳区江城大道墨水湖北路，向东临动物园、沿马鹦路穿拦江堤路、鹦鹉大道，跨长江至 武昌，再经鲇鱼套货场、津水路接至梅家山立交。目前已动工，预计2014年通车；杨泗港大桥——起于汉阳区国博立交，止于
中南商圈
区域内现有中百超市武泰闸店等超市，而武商量贩大
街道口商圈
型超市即将开业。 该片区商业多为社区配套商业。现有成熟住宅区中大
长江紫都拥有配套社区商铺，体量约 10万方的万科金色
城市商业综合体规划已经开始，清能清江锦城也有 40 万
白沙洲宜居生活区
方的商业规划，商业配套发展前景看好。
区域房地产市场——商业分布
武昌区八坦立交。工程拟于2013年开工建设，2017年建成；
2、“两轨”：地铁5号线（武汉火车站—青菱）；城市快线E1号线（蔡甸—豹澥）。
鹦 鹉 洲 长 江 大 桥
区域概况——教育、医疗
区域教育、医疗配套尚不完善，较为缺乏
教育配套
相对于武汉各大成熟片区而言，白沙洲区域的教育 配套尚不完善，知名的教育机构和院校鲜见，多数 为村镇自设的小学、初中教育机构。高等院校分布 在片区边缘，包括武汉工商职业学院、武汉职业技
根据武汉市城市总体规划（ 2010-2020 ）确定的 主城区“两区十五组团”的规划结构，白沙洲组团 属于十五大综合组团之一，是主城区“集中成片规 模化建设住宅区，引导旧城居住人口向综合组团疏 解”的重点区域之一。 白沙洲区域也位于武汉市大力建设的两江四岸地区 ，将形成具有独特标志性空间景观形象和优美滨江
区域房地产市场——市场需求分析
消费群体以25-35岁之间刚性需求置业者为主
消费需求： 刚需群体即为商业消费群体。 购买该区域楼盘主要是以工作和生活在白沙洲区域以及邻近周边 武昌区域的私营业主、企事业职工、老居民等人群；购房目的是 以自住以及改善性为主。
消费群体特征分析
主力消费群体年龄在25-35岁之间，刚需人群为主导
别在白沙洲拿地，区域项目数量成倍增长，各项目的商业配 套也都是紧跟其后。
佳兆业金域天下 融科地块 万科金色城市 商业 清能清江锦城 金鑫御江名苑 华润地块 万科金色城 市滨江一号 天地源荷景苑
项目名称
福星惠誉 东澜岸 金鑫御江 名苑商住 楼 万科金色 城市 中大长江 紫都底商 佳兆业金 域天下商 业
销售 状态
在售
商业体量 （ ㎡）
5万综合体 、4万商业 街
销售价格 （元/㎡）
1.4万-1.5万
引进 商家
华润 苏果 、影 院 ——
租金范围 （元/月㎡）
80-100
在售 三期已 售完， 后期待 售 已售完
商住楼
11800
——
10万
2.8万
武商 量贩 写字 楼 ——
——
待定 正在规划 中 40万（正 在规划中 ）
沙洲片区是离城市中心最近的板块。
距城市中心直线距离（KM） 白沙洲 四新 古田 后湖 青山 光谷 南湖 7.5 9.6 10.6 10.5 13 12.3 12
区域概况——定位
区域规划定位为大型居住新区与市级商业副中心，承担武昌旧城外迁人口的职能
2009年11月，武汉市国土资源和规划局发布《武 汉市主城规划》，规划中明确提出，要建设白沙大 型居住新区，建立白沙洲市级商业副中心。
高价格的原因，离白沙洲区域较近的武昌核心区
外溢客户也成为白沙洲楼市成交主力。 汉口、汉阳以及武汉市外“ 8+1 ”城市圈存在 少量潜在客户。 随着白沙洲区域内交通逐步完善，区域楼市发展 势态蓬勃，区域价值逐步得到外部认可。但是房
白沙洲
价还处于较低位置，高性价比吸引汉口、汉阳核 心等刚需客户； 另外区域楼市产品类别逐步多样化，小户型产品 也开始出现在区域市场，因此也吸引了来自越来 越多的区外以及外地投资客关注白沙洲。 刚需的不断涌入使得社区商业配套紧随其后。
8800 ——
—— ——
待售
爱家优优城
福星惠誉东澜岸 商业
清能清江 锦城商业
待售
——
——
——
区域房地产市场——市场需求分析
商业服务于刚需。区域内消费主要来自白沙洲区域以及武昌核心区
消费来源：
商业服务于刚需。 购房客群以白沙洲区域以及武昌核心区为主。 一方面，白沙洲区域产业集群发展以及区域内部 旧城改造带来较大的购房需求。另一方面，由于
产业园区或专业市场
白沙洲都市工业园 中部信息安全产业基地 武汉白沙洲农副产品大市场 武汉烽火集团市场 武汉红霞物流市场 合富金生建材生态城 黄家湖大学城 其他市场或产业园区
其他市场
占地规模 （万方）
502 47 74 100 9 11 5000 300
主要业态 机电、汽车类 —— 农贸 钢材 物料 家居、建材
END
白沙洲区域片区商业空白逐步被填补，但多为社区配套商业
早在2009年以前，白沙洲区域商业项目仅有中大长江紫都
底商在售，区域内房地产项目鲜有人问津，商业更是凤毛麟 角。 2010年，万科金色城市进驻白沙洲拓荒，随后佳兆业、福 星惠誉落户白沙洲。到2012年8月，复地集团、华润置业分
中大长江紫都底商
复地地块
区域房地产市场——未来发展趋势
地铁5号线途经武汉火车站—红钢城—徐东—积玉桥—小东门—武昌火车站—武泰闸—黄家湖，地铁5号线将白沙洲 区域与徐东、积玉桥等武昌中心区紧密连接，大大缩短了区域与中心城区的距离。 E1号线起点蔡甸，终点豹澥。它连接了汉阳、武昌，经过白沙洲区域，属于城际快速轨道交通体系，建成后对白沙 洲区域交通起到促进作用。