中华人民共和国土地增值税法
《税法(第3版)》PPT第9章土地增值税
土地增值税纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着 物产权并取得收入的单位和个人，包括各类企业（内外资企业）、事业 单位、国家机关和社会团体及其他组织，个人也包括个体经营者。
9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率
9.2.2土地增值税征税范围
土地增值税的征税范围包括：有偿转让国有土地使用权及地上建筑 物和其他附着物产权所取得的增值额。
第9章 土地增值税法
学习目标
1.了解开征土地增值税的概念以及作用 2.掌握土地增值税的税制要素以及应纳税额的计算 3.掌握土地增值税的税收优惠和征收管理办法 4.掌握土地增值税的清算 5.了解全面营改增后的土地增值税的新政策及改革方向
9.1 土地增值税概述
9.1.1 土地增值税的概念
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建 筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所 取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除 法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳 的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地 产的行为。
（4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将 国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税 。
（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率
（6）企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时， 应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定 缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。 （7）企业按有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税 务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算
土增税税率及计算方法
土增税税率及计算方法土地增值税是指在土地使用权有偿转让、出让时按照土地增值额征收的一种税收。
土地增值税税率及计算方法对于土地开发和利用具有重要的影响，下面将对土地增值税税率及计算方法进行详细介绍。
首先，土地增值税税率一般由国家税务部门规定，根据土地增值额的不同，税率也有所不同。
目前，我国土地增值税税率主要分为3%、5%和20%三档。
具体来说，对于土地增值额在500万元以下的，税率为3%；土地增值额在500万元至1000万元的，税率为5%；土地增值额在1000万元以上的，税率为20%。
这些税率的确定是为了根据土地增值额的大小，合理分配土地资源，促进土地的有效利用。
其次，土地增值税的计算方法通常采用的是差额计税法。
差额计税法是指按照土地出让价款和土地取得成本之差来计算土地增值税的一种方法。
具体来说，土地增值额=土地出让价款-土地取得成本。
土地出让价款是指土地使用权有偿转让时的价格，包括土地出让金、土地整理补偿费等；土地取得成本是指土地使用权取得时所支付的成本，包括土地购置价款、土地整理费用等。
通过计算土地增值额，再根据相应的税率进行计税，就可以得出土地增值税的金额。
需要注意的是，土地增值税的计算方法可能会因地区而异，因此在具体操作中需要根据当地的相关规定进行计算。
此外，土地增值税的计税对象一般为土地使用权出让者，即土地出让者。
在进行土地增值税的计算时，需要充分考虑税收政策的变化和相关法规的规定，确保税款的合理缴纳。
总的来说，土地增值税税率及计算方法对于土地资源的开发和利用具有重要的影响。
合理的税率和计算方法可以有效地调节土地资源的利用，促进土地的有效开发，同时也能够为地方财政提供重要的税收收入。
因此，相关部门需要不断完善税收政策，确保土地增值税的合理征收，推动土地资源的可持续利用。
中华人民共和国土地增值税暂行条例-国务院令第138号
中华人民共和国土地增值税暂行条例正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中华人民共和国国务院令（第１３８号）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》已经１９９３年１１月２６日国务院第十二次常务会议通过，现予发布，自１９９４年１月１日起执行。
总理李鹏１９９３年１２月１３日中华人民共和国土地增值税暂行条例第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。
增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。
增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。
增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
土地增值税案例
土地增值税案例土地增值税是指在土地使用权转让或者土地使用权出让时，因土地增值而应当缴纳的税款。
下面我们通过一个具体的案例来了解土地增值税的相关情况。
某市政府拍卖了一块位于市中心的土地，面积为10000平方米，起始价为每平方米1000元。
最终，一家房地产开发公司以每平方米2000元的价格成功竞得该地块。
根据相关规定，该公司需要向政府支付土地增值税。
首先，我们需要计算土地增值税的税额。
土地增值税的计税依据是土地增值额，即土地转让价款与土地取得成本之差。
在这个案例中，土地的取得成本为1000元/平方米，土地转让价款为2000元/平方米，因此土地增值额为1000元/平方米。
公司需要根据土地增值额和税率来计算应缴纳的土地增值税。
假设该地区的土地增值税税率为30%，那么该公司需要缴纳的土地增值税为1000元/平方米× 30% = 300元/平方米。
其次，我们需要了解土地增值税的纳税义务人和纳税期限。
根据《中华人民共和国土地增值税法》，土地增值税的纳税义务人是土地使用权转让或者出让的受让人。
在这个案例中，房地产开发公司作为土地的受让人，就是土地增值税的纳税义务人。
纳税期限是在取得土地使用权之日起30日内，向税务机关申报纳税。
因此，该公司需要在取得土地使用权后的30日内向税务机关申报并缴纳土地增值税。
最后，我们需要了解土地增值税的减免政策。
根据《中华人民共和国土地增值税法》，对于个人因自有住房（含自建、购建、继承、赠与等方式取得）的出让所得，减征土地增值税。
对于非住房用地的出让所得，减征土地增值税的比例为30%。
在这个案例中，如果该公司取得的土地用途为住房用地，可以享受一定比例的土地增值税减免政策。
通过以上案例，我们对土地增值税的计算、纳税义务人和纳税期限、减免政策有了一定的了解。
在实际操作中，纳税人需要根据具体情况进行申报和缴纳土地增值税，以避免因税收问题而产生不必要的风险和损失。
希望本文能够对大家有所帮助。
税法(2019)考试辅导第43讲_土地增值税法(1)
第三节土地增值税法土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
一、纳税义务人和征税范围（一）纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
（二）征税范围（掌握）1.基本征税范围土地增值税的基本征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产买卖。
【提示】（1）土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易；（2）土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”（不同于“出让”）两个关键特征。
2.特殊征税范围（掌握）具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。
下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：（1）属于土地增值税的征税范围的情况（应征）：①转让国有土地使用权；②取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售；③存量房地产买卖；④抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；⑤单位之间交换房地产（有实物形态收入）；⑥房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化；⑦合作建房建成后转让。
（2）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）：①房地产继承（无收入）；②房地产赠与（对象有限定，无收入）；③房地产出租（权属未变）；④房地产抵押期内（权属未变）；⑤房地产的代建房行为（权属未变）；⑥房地产评估增值；⑦与房地产开发企业无关的重组投资、公司制改造、合并、分立中房地产权属变化。
（3）免征或暂免征收土地增值税的情况：①个人之间互换自有居住用房地产，经税务机关核实；②合作建房建成后按比例分房自用；③因国家建设需要依法征用、收回的房地产；④建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；值税清算条件，该房地产企业对A项目选择“简易征收”方式缴纳增值税。
该企业在土地增值税清算时应确认收入（）万元。
土地增值税计算增值额有哪些扣除项目
⼟地增值税计算增值额有哪些扣除项⽬可以税前扣除的项⽬包括取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;开发⼟地的成本、费⽤;与转让房地产有关的税⾦等。
关于⼟地增值税计算增值额有什么扣除项⽬的问题，店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、⼟地增值税计算增值额有哪些扣除项⽬1、计算⼟地增值税额时，可以税前扣除的项⽬包括：（1）取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;（2）开发⼟地的成本、费⽤;（3）与转让房地产有关的税⾦等。
2、法律依据;《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》第六条计算增值额的扣除项⽬:(1)取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;(2)开发⼟地的成本、费⽤;(3)新建房及配套设施的成本、费⽤，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税⾦;(5)财政部规定的其他扣除项⽬。
⼆、⼟地增值税的特点有哪些(1)以转让房地产的增值额为计税根据。
⼟地增值税的增值额是以交税⽬标的所有出售收⼊额扣除与其相关的资⾦、费⽤、税⾦及其他项⽬⾦额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
(2)交税⾯⽐较⼴。
凡在我国境内转让房地产并获得收⼊的单位和个⼈，除税法规则免税的外，均应依照⼟地增值税法令规则交纳⼟地增值税。
换⾔之，凡出现应税⾏为的单位和个⼈，不管其经济性质，也不本分、外资企业或中、外籍⼈员，不管专营或兼营房地产事务，均有交纳增值税的责任。
(3)实施超率累进税率。
⼟地增值税的税率是以转让房地产增值率为根据来承认，依照累进准则规划，实施分级计税，增值率⾼的，税率⾼，多交税;增值率低的，税率低，少交税。
(4)实施按次征收。
⼟地增值税在房地产出现转让的环节，实施按次征收，每出现⼀次转让⾏为，就应根据每次获得的增值额征⼀次税。
上述是⼩编整理的内容，依据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》的规定，计算⼟地增值税额时，可以税前扣除的项⽬包括：取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;开发⼟地的成本、费⽤;与转让房地产有关的税⾦等。
如果需要法律⽅⾯的帮助，读者可以到店铺进⾏咨询。
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则文章属性•【制定机关】财政部办公厅•【公布日期】1995.01.27•【文号】财法字[1995]6号•【施行日期】1995.01.27•【效力等级】部门规章•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字[1995]6号1995年1月27日）第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。
第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
土增税税率及计算方法
土增税税率及计算方法土地增值税是国家对在城市建设用地使用权出让过程中土地价值增长部分和在城市建设用地上进行的一切土地开发活动所取得的利润的一种税。
下面将详细介绍土地增值税的税率及计算方法。
一、土地增值税税率中央税率的规定如下：1.建设用地，一般应税比例为30%，中小企业或自然人建设用地税率可以为15%；2.未按划拨土地出让条件，按市场价格出让的建设用地，比应税土地增值额增加2个百分点；3.城市建设用地，供住房用地应税土地增值额在5%以下的，减按4个百分点征收税，5%以上的，增加2个百分点。
地方税率的规定由各地自行确定，但不得低于中央规定的税率。
二、土地增值税计算方法土地增值税的计算方法主要包括计税价格的确定和应税土地增值额的计算。
1.计税价格的确定计税价格是指纳税人通过土地出让活动获取的价款、税金、有价证券和其他非货币形式的收益。
计税价格根据实际情况确定，主要包括以下几个方面：(1)土地出让价款：土地出让活动中，城市建设用地通过竞买、拍卖等方式出让，出让价格即为计税价格；(2)土地增值税：土地增值税是计税价格中的一部分，需要将其加入计算；(3)其他收益：土地出让活动中还可能获得其他收益，如违约金、解约金等，这些也应加入计税价格。
2.应税土地增值额的计算应税土地增值额是指土地出让方提供给使用人或销售于使用人的城市建设用地，其增值额的部分。
应税土地增值额的计算方法如下：(1)增值额的计算：应税土地增值额=计税价格-土地取得成本；(2)土地取得成本：土地取得成本包括土地出让金、土地增值税、过渡费等。
(3)免额：应税土地增值额免征部分，根据国家规定的标准和政策执行。
计算应税土地增值额时，还需要注意以下几点：(1)对于未按规定使用的土地，应按规定的征收点评估价格作为计税价格；(2)对于拆迁安置土地，应按拆迁安置费加土地增值税作为计税价格；(3)对于被征地农民利用自愿转化集体经营性建设用地建房屋，可按自愿转化时价格加土地增值税构成计税价格。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
附件1
中华人民共和国土地增值税法
（征求意见稿）
第一条在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。
第二条本法所称转移房地产，是指下列行为：
（一）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
（二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。
土地承包经营权流转，不征收土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和本法第八条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转移房地产所取得的收入减除本法第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转移房地产所取得的收入，包括货币收入、非货币收入。
第六条计算增值额时准予扣除的项目为：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转移房地产有关的税金；
（五）国务院规定的其他扣除项目。
第七条本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。
第八条土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第九条纳税人有下列情形之一的，依法核定成交价格、扣除金额：
（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（二）提供扣除项目金额不实的；
（三）转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的。
第十条出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收
入的一定比例征收土地增值税。
具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。
第十一条下列情形，可减征或免征土地增值税：
（一）纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；
（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税；
（三）国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。
第十二条省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税，并报同级人民代表大会常务委员会备案：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（二）房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的。
第十三条土地增值税纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日。
第十四条纳税人应当向房地产所在地主管税务机关申
报纳税。
第十五条房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。
从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内，向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表，预缴税款。
从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税: （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（四）直接转让土地使用权的；
（五）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（六）国务院确定的其他情形。
第十六条非从事房地产开发的纳税人应当自房地产转移合同签订之日起30日内办理纳税申报并缴纳税款。
第十七条税务机关应当与相关部门建立土地增值税涉税信息共享机制和工作配合机制。
各级地方人民政府自然资
源、住房建设、规划等有关行政主管部门应当向税务机关提供房地产权属登记、转移、规划等信息，协助税务机关依法征收土地增值税。
第十八条纳税人未按照本法缴纳土地增值税的，不动产登记机构不予办理有关权属登记。
第十九条土地增值税的征收管理，依据本法及《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。
第二十条土地增值税预征清算等办法，由国务院税务主管部门会同有关部门制定。
各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际提出具体办法，并报同级人民代表大会常务委员会决定。
第二十一条纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。
第二十二条本法自年月日起施行。
1993年12月13日国务院公布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》同时废止。