老年住区之国内外案例

日医学馆
墨田项目 北浦和项目
SECOM
成城项目 世田谷下马项目
ORIX
大和房屋研究所 千叶项目 横滨藤尺项目 横滨康复中心
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研究项目
SunCity 项目名称 横滨 位置 规模（㎡） 户数（户） 定位 近郊 56,012 601 高端 银座 市中心 39,277 362 高端 墨田 近郊居住区 3,655 76 中端 北浦和 近郊居住区 2,223 48 中端 成城 近郊居住区 22,403 157 高端 一次性入住 金+ 月金 世田 近郊居住区 3,430 61 中高端 一次性入住 金+ 月金 自理老人 介护老人 90% 远郊 10,147 233 高端 一次性入住金 + 月金 自理老人 介护老人 近郊居住区 2,000 38 低端 日医学馆 SECOM ORIX千叶 横滨藤尺
营收方式
月付或 一次性入住金 一次性入住金 一次性入住 + + 金+ 月金 月金 月金 自理老人 介护老人 自理老人 自理老人 介护老人 90%
月付
月付
吸纳对象
自理老人
自理老人
介护老人
入住率
自理居所 62% 自理居所 68% 介护居所 47% 介护居所 53%
31%
95%
自理居所 30% 介护居所 70%
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SunCity——横滨太阳城
营收模式（括号内数字为人民币）
一次性入住金：
• 根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多 • 两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。 • 一次性入住费用15年内可退还部分。 • 计算公式为：入住费用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还 月金： 管理费 （公共空间水电费+物业 管理费+行政费） 102,900日元（8,232 元）/月/人 150,150日元（12,012 元）/月/两人
二、日本
日本养老模式

日本从1970年开始进入老龄化社会。截止到2010年，日本的老年人口有2944万，占总人口的23.1%。预计到2055 年，每2.5个日本人中就有1名65岁以上的老人。与此同时日本的总人口却还在不断下降。高龄化伴随少子化的现象 使得日本对老年人的养老居住问题格外重视。

日本现阶段的老年建筑可以分为居住类设施与机构类设施两大类。其中居住类设施主要包括以下四种：
案例：美国太阳城

美国太阳城开发模式对中国的启发值得借鉴的方面： 1、住宅立项，依靠销售迅速回款； 2、客户定位精准，以活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊 的生活、交往、活动等需求； 3、不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率， 降低了开发风险； 4、在市场和产业链日趋成熟时，可与分时独家管理公司紧密合作，在项目开 始时便实现订单生产。
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案例：美国太阳城—最著名的退休社区

美国的太阳城特点是开发规模很大，有精准的客 户定位和产品定位。

目标客户群：活跃健康老人。必须55 岁以上老人 才能购买入住， 18 岁以下的青少年和小孩儿可以 来，但是一年不能超过三个月。

开发模式： – 1960年，开盘之前，Del Webb 做好了五 件事情 • • • • • 价格适当的样板房 娱乐、工艺设施 拥有好餐厅的宾馆 一个邮局 一个商业中心
•
在日本，开设养老服务机构已经是非常商业化的模式，日托服务竞争也比较激烈。很多家日托所都在针对不同老人 的需求开展特色服务，有的机构主要针对老年男性，因为老年男性对一些团体活动不感兴趣，机构就以器械技能训 练为主；有的日托机构主要支持失智老人；有的日托所就专门开办了煲汤咖啡馆，为老人们提供有营养的煲汤。
–
社区内医疗保健系统完备，住宅内自动化、电气化程度高，无障碍设计细致入微。
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小规模多机能的社区养老
•
日本现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中养老，加强与社区的互动。目前，日本的养老服务 已在主推“小规模多机能的社区养老”，希望让老人可以在熟悉的地区环境中得到全面的照护。在小规模多技能的 社区养老院中，床位在20-30张左右，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务。
又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假；
– – – 结果来这里度假的基本是老年人，受到启发，他把目标定在老年人身上； 通过广告宣传，原准备在1960年元旦期间吸引1万参观者，结果来了10万人； 由于房价低，气候环境好，房子供不应求，1960年开始销售，第一个周末销售237套，至第一个月底，销售 了第一年预订建造的400套，二期675套很快推出了； – – 公司原本计划前三年销售1700套住宅，但到1960年底，2000套房子销售一空。 由于越来越多的退休人员居住到这个区域，太阳城不断发展、扩大；在80年代后期，开始建造Sun City West; 在90年代后期，开始建造Sun City Grand；进入21世纪开始建造Sun City Festival。到1996年时，这里的居 民已达9.6万，现在估计有14万。
小规模多机能的社区养老
某日托所：每个房间门口老人的名字上都做了个小 花簇，每个小花簇都不一样
鼓励老人使用拐杖，在房间入口及椅子背上都考虑 了拐杖安放处。
养老地产项目
高端运营机构 项目
收益前三的 运营机构项目
实业公司 开发项目
房地产商 开发项目
政府投资 企业运营项目
行业相关机构
SunCity
横滨太阳城 银座太阳城
气质B：健康、活跃 • • 拥有1200亩高尔夫球场，“高尔夫爱好者的天堂”； 太阳城的名声很大程度上来自于这里的老年人活跃的生活方式。
–
气质C：老有所为 • 许多老人身体健壮，不甘寂寞，义务参与各项管理，积极投入各种活动者，这里有“志愿者之城”的美 称。
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案例：美国太阳城
案例：美国太阳城
案例：美国太阳城
株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节
的需求，成为日本最高端养老地产投资运营机构。
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SunCity
开发项目
SunCity旗下共有养老地产项目13个
单体项目建筑面积从3000-18000平方米。 日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司。
10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。 租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。
日本养老模式
– – –
日本老年人的生活质量是在良好的社会保障体系和尊老敬老的传统文化的基础上实现的； 老年住宅以集合住宅为主； 三种老年住宅产品在社区内共存，形成满足各类型老年人基本生活需求的老龄人生活社区； • • • 具有无障碍设施的老年住宅产品 具有看护性质的老年人住宅产品 能和家人共同生活的“二代居”住宅产品
餐饮费
66,150日元（5,292元） /月/人
额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。
最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。
老人入住后可直至终老。
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SunCity——横滨太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员） 医疗配置
案例：美国太阳城
案例：美国太阳城

现在中国已经有很多项目都在借鉴美国的太阳城，美国太阳城这种模式应该对中国已经产生了一定的影响，美国现 在在西海岸、东海岸、南部等等，包括亚利桑那州、加利福尼亚州都有很多的太阳城。大量其他的太阳城实际上规 模也就是几千人、1万人左右，基本配套没有那么全，只有一到两个康乐中心，几个俱乐部，配备1—2个高尔夫球

不适合国情的问题：
1、人多地少不合适大量低密度、单层的单体建筑，应以多层、小高层为主。 2、中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套 的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老 年住区最为关心的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。
养老问题专题研究
国内外老年住区案例分析
目 录
一、美国 二、日本 三、新加坡 四、国内模式

独立式住宅 老年公寓（集合住宅） 养老院 护理院 老年养生社区（综合老年人住宅小区）
美国“太阳城”
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美国“太阳城”---最著名的退休社区

发展历史 – – 太阳城是美国著名的退休社区，它位于亚利桑那州，凤凰城西北12英里； 20世纪50年代，这里是一片半沙漠的棉田，地产建筑商Del Webb路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地
100%
所有项目均承诺老人入住后可直至终老 21
SunCity SunCity——日本高端养老地产运营管理机构代表
公司背景 株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元， 股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶 级企业。
场。
• • • • • 我们对主要的可复制的类型总结了几个特征： 1、都是在郊区低密度，占地大、容积率低； 2、住宅用地属房地产开发性质，依靠销售产权房屋回款； 3、低层建筑。建筑形态多为单层、独栋或双拼为主； 4、售价低。售价约为市内房价的1/3； 5、目标客群：活跃健康老人。必须55岁以上老人才能购买入住，18岁以下的青少年和小孩儿可以来，但是一年不 能超过三个月； • • • 6、配套设施以会所和运动场地为主。专为老人设置运动设施，高尔夫球场、网球场、游泳池等等； 7、一般不自建医院和护理设施。医疗和护理主要依靠所在城镇的大市政配套； 8、一般都会配建社区的商业中心，小区周边一般都会有商业中心，但是不只是为自己小区服务，而且还为周边的 社区提供服务； • 9、兼有旅游度假功能。凤凰城的太阳城总人数44000人，其中28000人常住，16000人季节性旅游。