土地经济学新版课件第8章

土地国家管理的基本内容 土地权属管理 土地利用管理
土地国家管理的基本目标与具体任务
( 1)保障土地所有权与使用权。 ( 2)合理调整土地关系。 ( 3)对土地所有权和使用权行使范围进行必要的限制。 ( 4)保障土地资源在国民经济各个部门和各个使用项目上的合理分配与有效利用,优 化 土地利用结构与布局,防止土地资源的闲置与浪费,维护良好的生态环境。 ( 5)依法征收土地税赋,聚集国家财政资金,促进土地收益的合理分配与利用。
垂直统一管理模式,以东亚一些国家或地区 (如日本及我国香港、台湾地区)为主, 由于人多地少,土地资源紧缺,需要严格管理,因此采用了城乡土地统一垂直管理 模式。 如日本在1974年成立国土厅,下设土地局,统管城乡土地,行使统一垂直的 土地管理 职能。
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土地产权制度
土地经济学（第八版）
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8.2.3 土地所有权的流转制度
土地经济学（第八版）
随着经济社会的发展,必然发生土地所有权的流转,即由一个土地所有权主体转归 另 一个土地所有权主体。土地所有权的让渡和流转在市场经济条件下一般是有 偿的 (土地买 卖),有时也可能是无偿的 (赠与、遗赠等)。
土地所有权的让渡和流转是土地所有者处分 权能的体现。 在土地私有制下,土地 作为一种商品进入市场买卖是经常发生的。如我国自春秋战国 时期开始,随着奴 隶主国有土地制度的瓦解,到了秦汉时期封建土地私有制大量出现,土 地所有权的 买卖市场广泛发展起来。直到新中国成立之前,各种形态的土地买卖市场一直 存 在。
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土地经济学（第八版）
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8.5.1 土地所有权
土地经济学（第八版）
《经济大辞典·农业经济卷》把土地所有权定义为:“土地所有者在法律规定的 范围内 自由使用和处理其土地的权利。受国家法律的保护。”
土地所有权的完全性 土地所有权的排他性 土地所有权的恒久性 土地所有权的归一性 土地所有权的社会性
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8.5.5 地役权
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地役权是在土地所有权上设定的一种他项权利,其目的是调节相邻关系,以便更好地 发挥土 地效用。土地所有人为了其毗邻土地的权益,有义务允许毗邻土地的权利人在自己 所有的 土地上采取某种行为。为他人设置地役权的土地为供役地,与供役地相邻并需在他 人土地 上获取地役权的土地为需役地。地役权主要包括:建筑支持权、采光权、眺望权、 取水权 、道路通行权等。地役权是一种从物权,不得与需役地分离而让与。如果需役地所 有权转 移,地役权原则上随之转移。地役权有不可分性,在共有或分割时,对全体关系人 均有效力。 地役权可以由于弃权、解除、时效和某些其他原因而消灭。
制度,要签订土 地出让合同。这种合同,除了要载明土地坐落 (位置)、四至 (土地 边界)、面积、质量等 级、出让期、出让金、双方权利义务和收回条件之外,还要 载明建筑要求 (容积率、建筑高度、建筑密度和配套设施)及土地转让条件等。所 有这些契约都只有经过司法部门或行 政主管机构的登记才具有法律效力。
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目录
土地制度简述 土地所有制
土地使用制 土地国家管理制度 土地产权制度
土地经济学（第八版）
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土地制度简述
土地经济学（第八版）
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8.1.1 土地制度的概念和构成
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《土地大辞典》将土地制度定义为:“人们在一定的社会条件下,因利用土地而产生对 土地的 所有、占有、使用、处分等诸方面关系的总称。” 《房地产大辞典》将土地制度定 义为:“ 土地关系的总称。土地制度包括土地的所有制度和使用制度,两者是不可分割的, 其中所有 制度占主导地位。 ”
土地国家管理的手段
立法手段 经济手段 行政手段 政策手段
规划计划 手段
司法手段
技术手段
教育手段
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8.4.3 土地管理机构的设置及职能分工
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世界各国根据各自不同的社会体制、经济发展水平和本国的土地制度及土地资 源状 况,选择了不同的管理模式,设置了不同的管理机构及职能分工。综观世界 各个国家和地 区土地管理机构的设置,可将其分为两大类:一是分类分级管理模 式,二是垂直统一管理 模式。
地上权人的权利一般包括:对其建筑物及树木有占有、使用、收益和部分处分权能, 可以设 定地役权,还可以让与他人或作为抵押权的标的物。地上权人的义务是:享受土地 便利的同 时,对土地尽善良管理人的责任;向土地所有人支付租金;负担地上建筑物的修 缮、管理费用 及缴纳赋税等。
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8.5.4 永佃权
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8.3.3 土地租赁关系的性质
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在土地 “两权”分离条件下实行的土地有偿使用制,无论其具体形式如何,实质上 都 是土地的租赁关系。土地租赁关系的性质因社会制度性质和土地所有制的不
同而不同,反 映着不同的阶级关系和产品分配关系。在封建社会中,封建土地租赁 关系决定着地主阶级 无偿占有佃农的全部剩余劳动 (有时甚至包括部分必要劳动 )的封建剥削关系。在资本主 义社会中,资本主义土地租赁关系反映的是土地所有 者和租地农业资本家共同占有雇佣工 人创造的剩余价值的资本主义剥削关系。
国家确认并予以保护的土地所有制,都要通过一定的法律文件——土地所有权证 书——来体现。当土地所有权转移时,出让方和受让方签订的契约——地契,经过 国家 的登记认可,也可以作为土地所有权的法律文件。土地所有权证书 (或地契) 一般要载明 土地位置 (坐落)、四至 (土地边界)、面积、地上建筑物、周围情况、 土地质量等级、土 地价格等。
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土地所有制
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8.2.1 土地所有制的产生与发展
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土地所有制,是指人们在一定的社会制度下可以依法取得土地所有权的土地财产 制度。它是整个土地财产制度的核心,是土地经济关系的基础。土地所有权是土 地所 有制的法律体现,是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有 权利。土 地所有权可以分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能,是一个 “ 权利束”。这 些权能有时是统一的,归属于一个主体,但在很多情况下也可以是分 离的,分属于多 个主体。
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永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金,为耕作和放牧的需要长期或永久使用土 地,并 获得相应收益的权利。永佃权实质上是土地用益物权,是他物权的一种。中国从唐 朝开始 出现的田面权即类似于永佃权。永佃权依契约、遗赠或遗嘱、法律裁决或让渡等方 式来 设定,并依存续期届满、双方当事人同意、永佃权人死亡、永佃权人不履行义务或永 佃权 被依法剥夺等事项而消灭。
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8.2.2 土地所有制的法律形式
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人类社会自产生阶级和国家以后,任何一种形式的土地所有制都只有在国家法律 的确 认和保护下才能得以实施。土地作为一种生产要素或财产,有其特殊的存在 方式 (位置固 定、存在于广大空间、相互连接),如果没有国家法律的确认与保护, 无论什么形式的土 地所有制都难以实施。
而在我国社会主义制度下,国家和集体经济组织 把公有土地有偿出让或承包给单 位或个人使用,这种土地租赁关系反映的是国家、集体和 个人之间,土地所有者与 使用者之间如何分配土地收益的一种经济关系。
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8.3.4 土地使用制的法律形式
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土地使用制与土地所有制一样,也要由国家以一定的法律形式加以确认和保护才 能得 以实施。目前在中国城市实行的国有土地使用权有限期、有偿出让与转让
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8.1.2 土地财产制度的特点
地位的基 国家的差
础性
异性
构成的复 杂性
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8.1.3 土地财产制度的演变与改革
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土地财产制度作为在土地利用过程中形成的人与人之间的经济关系,是好是坏、是 先 进还是落后,关键要看这种财产制度是否有利于社会生产力的发展,即这种土地 财产制度 是否有利于土地资源的合理利用与保护,提高土地生产效率;是否能够保 障国民经济各个 部门对土地资源的需要,建立起优化的土地利用结构与布局;是否 能切实维护土地所有者 和使用者的合法权益,调动各方面自觉合理利用与保护土 地资源的积极性。然而,在这方 面我国曾流行过一种错误观点。这种观点,脱离当 时当地的具体社会经济条件,简单地认 为,土地国有制比集体所有制好,集体所有制 比私有制好,即土地公有化的程度越高、公 有化的范围越大越好。这种观点既不 符合马克思主义的辩证唯物主义和历史唯物主义原 理,也与社会经济发展的实践 相背离。
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土地使用制
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8.3.1 土地使用制的概念
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土地使用制是对土地使用的条件、形式和程序的制度规定,是土地财产制度的另一 个 重要组成部分。土地使用权是依法对一定土地进行占有、使用并取得部分土地
收益的权 利,是土地使用制的法律体现。任何一个社会,只要存在着土地所有权,对 土地的使用就 不是自由和任意的。在土地所有权与土地使用权分离的情况下,土地 所有者和土地使用者 都要按照一定的规范 (条件、形式和程序)来确定双方的权利 和义务。而这些规范都必须 由国家来确认与保护。
具体说,对土地制度还可以作出广义和狭义两种界定。广义的土地制度泛指与土地所 有、 使用、管理及利用技术等相关的一切制度,狭义的土地制度是指由土地所有、使用、 管理 的土地经济制度和相应的法权制度构成的土地财产制度。