如何快速提高房地产销售能力
如何快速提高房地产销售能力
如何快速提高房地产销售能力与顾客商谈或会晤时，如果你对答模糊不清或不能准确表达自己的意思，很容易引出误会或麻烦来，使顾客对你的信心产生怀疑，这种情况当然十分糟糕。
为避免此类情况发生,你要学会选用适当的言辞来表，达自己的意思。
说话措辞要小心,切勿使用过分严厉的语言.人与人的交往是很微妙的，只是一两句不当的话便可能破坏顾客与你之间的感情，待客态度方面最要紧的是，用恭敬有礼的说话方式与顾客交谈，不要使对方产生不愉快的感觉。
自己想讲的话,用有礼貌的言辞清楚利落地说出来。
学习说话的技巧,无论是政治家、喜剧演员，还是普通人，都不能缺少这方面的练习。
你的工作任务之一是接待顾客，如果你说话漫不经心，会令顾客很不愉快，而你自己还不知怎么得罪了顾客，当然也不会在说话方面有所改进。
如果能够掌握说话技巧，自信心自然会增强，成功的机会就增多了。
多些自我启发，说话时多加思考，加上平时多练习说话的技巧,说出话来自然会富有情理，语言精练，容易被接受.招式A：从心开始一．区别对待：不要公式化地对待顾客为顾客服务时，你的答话过于公式化或敷衍了事，会令顾客觉得你的态度冷淡，没有礼待他们，造成顾客不满。
所以要注意以下几点：1、看着对方说话无论你使用多么礼貌恭敬的语言，如果只是你一个人说个不停，而忽略你的顾客,他会觉得很不开心.所以说话时要望着对方。
你不看着对方说话，会令对方产生不安.如果你一直瞪着对方,对方会觉得有压迫感.你要以柔和的眼光望着顾客,并诚意地回答对方的问题。
2、经常面带笑容当别人向你说话,或你向别人说话时,如果你面无表情，很容易引起误会。
在交谈时，多向对方示以微笑，你将会明白笑容的力量有多大，不但顾客，你周围的人，甚至你自己也会觉得很快乐。
但是如果你的微笑运用不当，或你的笑容与谈话无关，又会令对方感到莫名其妙。
3、用心聆听听对方说话交谈时，你需要用心聆听对方说话，了解对方要表达的信息。
若一个人长时间述说,说的人很累，听的人也容易疲倦，因此，在交谈时，适度地互相对答较好。
房地产销售中的销售漏斗技巧
房地产销售中的销售漏斗技巧在房地产销售中，销售漏斗技巧是至关重要的工具。
销售漏斗是指通过不同的销售阶段将潜在客户转化为实际买家的过程。
本文将介绍几种有效的销售漏斗技巧，帮助销售人员提高销售效率并实现更大的销售成果。
一、建立有效的客户数据库销售漏斗的第一步是建立一个有效的客户数据库。
销售人员可以通过不同的途径获取潜在客户的联系信息，如社交媒体、展会、在线广告等。
在收集客户信息时，要确保获取的信息准确无误，并保持数据库的更新。
二、了解客户需求成功的销售漏斗需要基于深入的客户需求调研。
销售人员应该与潜在客户进行有效的沟通，了解其购房的动机、预算、偏好、时间要求等方面的信息。
通过了解客户需求，销售人员可以提供更为精准的产品推荐，提高转化率。
三、提供个性化的解决方案针对不同的客户需求，销售人员应该提供个性化的解决方案。
根据客户的需求和偏好，有针对性地为客户推荐合适的房地产产品，并对产品的优势进行详细说明。
销售人员应该在解决方案中突出产品的独特价值和竞争优势，以吸引客户的兴趣。
四、建立良好的客户关系在销售漏斗的每个阶段都要保持良好的客户关系。
销售人员应该及时回复客户的咨询和问题，并关注客户的反馈和意见。
通过与客户建立长期的信任和合作关系，提高客户的忠诚度和满意度，从而增加销售机会。
五、跟进和追踪销售漏斗中的跟进和追踪至关重要。
销售人员需要定期与客户保持联系，了解其购房进展和需求变化。
通过有效的跟进和追踪，销售人员可以在适当的时机提供更多的推荐和支持，加速转化率。
六、不断改进和优化销售漏斗技巧并非一成不变，销售人员应该始终保持改进和优化的意识。
通过分析销售数据和结果，销售人员可以发现潜在的改进空间和优化点。
例如，根据客户反馈调整产品推荐策略，优化销售流程等。
不断改进和优化销售漏斗技巧，才能更好地适应市场需求并获取更多的销售机会。
综上所述，房地产销售中的销售漏斗技巧对于提高销售效率至关重要。
建立有效的客户数据库、了解客户需求、提供个性化的解决方案、建立良好的客户关系、跟进和追踪以及不断改进和优化都是关键步骤。
房产销售3到5年工作计划
房产销售3到5年工作计划引言:房产销售是一个竞争激烈、需求旺盛的行业，要想在这个行业中取得成功，需要良好的销售能力、市场洞察力和良好的人际关系。
本文将从个人成长、业务发展和团队建设三个方面，制定房产销售3到5年工作计划。
个人成长：1. 拓宽知识面：定期学习相关领域的知识，包括房地产市场动态、政策法规变化等。
参加相关培训课程和研讨会，与行业专家交流，提升自己的专业能力。
2. 提高销售技巧：积极参与销售技巧培训，学习如何洞察客户需求，推动销售，增强谈判能力。
在实际销售过程中，不断总结经验，逐步完善自己的销售技巧。
3. 提升自我形象：重视个人形象和仪表，注重言谈举止的修养。
定期参加形象培训，提高自己的形象修养和气质，以提升客户对自己的信任度和好感度。
业务发展：1. 扩大客户资源：积极寻找新的客户个体和渠道，广泛开展市场调研，了解目标客户的需求和购买能力，开展有效的推广活动，扩大自己的客户资源。
2. 建立客户关系：与客户建立良好的互动关系，通过电话、邮件、社交媒体等方式，及时回应客户需求和问题，加强与客户的联系。
定期拜访客户，了解客户的变化和需求，为客户提供个性化专业的服务。
3. 发掘潜在商机：通过广泛的合作伙伴网络，寻找潜在的商业机会，发现项目合作和业务拓展的可能性。
与开发商、房地产商等行业相关方合作，共同运作项目并共享利益。
团队建设：1. 建立高效的团队：根据团队成员的特长和优势，合理分配任务，形成高效的团队工作模式。
定期组织团队会议，分享工作经验和行业动态，提升整个团队的竞争力。
2. 培养团队成员：通过定期的培训和工作经验交流，提升团队成员的销售技巧和专业知识。
及时关注团队成员的工作进展和需求，提供必要的支持和帮助。
3. 绩效考核与激励机制：建立科学合理的绩效考核与激励机制，鼓励团队成员积极主动地工作，提高团队整体的绩效。
定期组织激励活动，表彰优秀团队成员，激发团队士气。
结论：房产销售领域的竞争激烈，要想在这个行业中取得成功，需要具备良好的销售能力、市场洞察力和团队合作精神。
整合资源,提高房地产销售效率的方法有哪些？
内蒙古自治区乌兰察布市《幼儿教育理论基础知识》教师教育真题《说明：本卷为历年及近期公务员(国考)考试真题》本卷共150题，考试时间90分钟，满分100分一、单选题1. “杯弓蛇影”反应的是一种（）现象。
A、刺激泛化B、刺激分化C、刺激比较D、行为强化【参考答案】A2. 掌握同类事物的共同的关键特征和本质属性的学习称为（）。
A、符号学习B、概念学习C、命题学习D、规则学习【参考答案】B3. 外部分组按照学生的（）来编班。
A、年龄B、发展水平C、知识经验D、学习能力或学习成绩【参考答案】D4. 讲授法是最普遍、历史最悠久的教学方法，它有利于教师主导、主体的实践，但明显不足在于（）。
A、不利于教师有目的有计划地进行B、不利于在短时间获得大量系统的知识C、不利于教师面向全体学生D、不利于学生主动自觉地学习【参考答案】D5. 行政行为撤销的效力可一直追溯到行政行为（）。
A、被撤销之日B、被废止之日C、被变更之日D、作出之日【参考答案】D6. 合作学习也是一种教学策略，它的特征是以学生的主动合作学习的方式代替（）。
A、教师的主导教学B、独立完成作业C、家庭作业D、个别课堂练习【参考答案】A7. 保育员的专业素质不包括（）。
A、爱心B、重“保”轻“教”C、丰富的知识D、教育意识和教育能力【参考答案】B8. 计划生育属于政府的（）。
A、政治职能B、经济职能C、文化职能D、社会职能【参考答案】D9. 我国进入21 世纪的第一个教育规划纲要是（）。
A、《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010~2020 年）》B、《中国教育改革和发展纲要》C、《中共中央关于教育体制改革的决定》D、《关于学制改革的决定》【参考答案】A10. 德育在青少年学生的发展中具有（）。
A、积极作用B、影响作用C、制约作用D、导向作用【参考答案】D11. （）。
是全部教育活动的主题和灵魂，是教育的最高理想。
A、教育方针B、教育政策C、教育目的D、教育目标【参考答案】C12. 教师提出课题和一定材料，引导学生自己进行分析、综合、抽象、概括等一系列活动，最后得出学习结果的方法即（）。
提升房地产销售能力的十大技巧
提升房地产销售能力的十大技巧房地产销售是一个竞争激烈且变化快速的行业，成功的关键在于销售人员的能力和技巧。
本文将介绍十种提升房地产销售能力的技巧，以帮助销售人员在激烈的市场中取得更好的业绩。
一、建立良好的客户关系建立良好的客户关系是房地产销售成功的基础。
销售人员应该注重与客户的沟通和互动，提供优质的服务，并积极解决客户的问题和需求。
建立良好的客户关系可以增加客户的忠诚度，为销售人员带来更多的业务机会。
二、了解目标客户销售人员应该深入了解目标客户的需求和偏好，如购房预算、购房目的、购房区域等。
只有真正了解客户的需求，才能有针对性地提供解决方案，增加销售成功的机会。
三、借助社交媒体和网络渠道在数字时代，社交媒体和网络渠道已成为房地产销售的重要工具。
销售人员应该善用社交媒体平台和网上房地产平台，展示自己的专业知识和业绩，吸引潜在客户的关注，并通过在线交流建立联系和提供咨询服务。
四、提供个性化服务每个客户都有独特的需求和偏好，销售人员应该根据客户的具体情况提供个性化的服务。
例如，为购房者提供定制化的房源推荐、提供专业的购房建议等，以满足客户的个性化需求，增加销售机会。
五、加强自身的专业知识房地产市场发展迅速，销售人员应该不断学习和更新自己的专业知识，了解房地产市场的最新动态和趋势。
只有具备扎实的专业知识和洞察力，销售人员才能在竞争中脱颖而出，赢得客户的信任和业务。
六、与其他销售人员互动学习房地产销售是一个团队合作的行业，销售人员可以通过与其他同行的互动学习，分享经验和技巧。
例如，组织销售培训班、参加行业研讨会等，与其他销售人员进行交流，提升自身的销售技巧和知识水平。
七、提供多样化的销售方案销售人员应该灵活运用不同的销售方案，以满足不同客户的需求。
例如，提供不同的购房方式（首付、按揭等）、提供多个户型选择、提供灵活的购房付款方式等。
多样化的销售方案能够吸引更多的潜在客户，增加销售机会。
八、建立口碑和信誉在房地产销售行业，口碑和信誉是非常重要的。
加快房地产去化实施方案
加快房地产去化实施方案房地产去化是指促使房地产项目从建设阶段转化为可销售状态的过程。
去化的速度和效果对于房地产企业的经营非常重要。
以下是一个加快房地产去化的实施方案。
1. 建立完善的市场调研和营销策略。
首先，要加强对目标市场需求的调研，了解目标客户的需求和偏好，以便在项目开发和销售过程中更好地满足他们的需求。
其次，建立营销策略，包括确定适当的产品定位，制定有效的推广计划，强化品牌形象，提升市场知名度，增加客户的购买欲望。
2. 加强与金融机构的合作。
与银行和其他金融机构建立良好的合作关系，通过合理的贷款条件和信用担保，为购房者提供更多的购房支持，提高他们的购买能力。
另外，与金融机构建立战略合作关系，为购买房产的客户提供专业的金融咨询和服务，增加购房的吸引力。
3. 推动政府支持政策的出台。
房地产去化不仅仅是企业内部的努力，也需要政府的支持和配合。
政府可以出台一系列的优惠政策，例如减免土地成本、降低开发建设成本、简化审批手续等，以减轻企业负担，促进项目的快速去化。
4. 提高产品质量和服务水平。
房地产的质量和服务水平是决定客户购买意愿的关键因素之一。
企业应提高项目的质量和功能，并加强与设计、施工和售后服务相关的合作，保证项目能够充分满足客户的需求，并提供优质的售后服务，提高客户满意度和口碑。
5. 利用互联网和新媒体推广。
随着互联网和新媒体的快速发展，企业可以利用互联网平台和社交媒体进行广告宣传和产品推广。
通过在线展示项目的介绍、户型图、实景照片和视频等，吸引更多的潜在购房者关注和了解项目，并提供在线咨询和预约购房的便利。
6. 开展多样化的销售活动。
为了吸引更多的购房者，企业可以组织各种多样化的销售活动，如优惠促销、主题活动、展览会等。
通过提供特价、礼品、赠品等激励措施，吸引客户参与购房活动，并提供一站式的购房服务，提高购房效率和用户体验。
7. 建立良好的口碑和客户关系管理系统。
房地产企业应重视客户的口碑和满意度，通过提供优质的产品和服务建立良好的口碑。
如何提高房地产销售人员的业绩？
如何提高房地产销售人员的业绩？随着社会的发展，房地产行业也在飞速发展，各大房地产开发商都将企业的核心发展战略放在了销售上。
拥有高效、高素质的销售团队，是保证企业持续稳定发展的重要保障。
那么，如何提高房地产销售人员的业绩呢？一、提高销售人员的专业能力房地产销售人员必须拥有过硬的专业知识和技能，必须深入研究市场动态，掌握现代化营销理念，提高销售人员的专业能力将有助于他们更好地了解客户需求，推销产品，提高企业的竞争力。
通过对市场、政策、税收等各个方面的了解，帮助销售人员更好的把握客户的需求，更好的服务好客户。
二、树立价值观树立健康的价值观，有助于销售人员建立高质量的客户关系。
他们需要注意服务质量，与客户建立良好的沟通和信任关系，并在实际工作中诚信经营、以客户为中心，为客户带来更多的价值，提高客户的满意度和忠诚度。
这样的做法可以有效推动销售人员的业绩提升。
三、有效培训销售人员公司应该提供良好的培训体系和培训资料，帮助销售人员提高自己的水平。
在培训过程中，销售人员应该学习对市场、对客户的了解，学习如何主动寻找客户，如何与客户有效沟通，如何为客户量身定制服务方案，以及商务礼仪、职场技巧等相关知识。
最终达到一个目的就是培养出高素质的房地产销售人员。
四、激励制度建立激励制度，有利于提高销售人员的积极性。
公司可以根据销售人员完成的任务量和销售额发放奖励，例如提高销售人员的薪资、年终奖金、优秀销售员的荣誉证书等。
激励机制是深入人心的，都会引起销售人员的进一步努力。
同时，激励应该加强追踪和监管，让优秀的销售人员得到应有的认可和回报，以激励销售人员持续努力。
五、提供合适的平台企业应该提供合适的平台，让销售人员感觉工作是有价值和回报的。
销售人员计划的任务、市场的前景、销售进展的情况、客户可能有的疑义，都应该及时反馈，用显示透明的渠道展现以便于销售人员排除障碍，尽心尽力的完成任务。
综上所述，要想提高房地产销售人员的业绩，需要不断提升销售人员的专业能力，同时公司还需要创造合适的环境，积极建立激励机制，激励销售人员的积极性，并加强培训，为销售人员提供培训的机会和优质的服务，帮助销售人员更好地适应市场，提高自身的业绩。
提升房地产销售能力的方法
提升房地产销售能力的方法房地产销售一直都是一个竞争激烈的行业，并且在市场竞争日益加剧的今天，提升销售能力对于销售人员来说显得尤为重要。
本文将从不同的角度探讨提升房地产销售能力的方法，帮助销售人员更好地开展工作。
一、优化销售策略1.了解目标客户：了解目标客户的需求、购房动机以及购房预算等信息，有助于针对性地制定销售策略。
通过市场调研、走访客户、数据分析等方式，可以更好地了解目标客户的需求，为销售活动提供有力支持。
2.多元化的宣传手段：传统的销售手段如报纸、电视广告等已不能满足市场需求，因此应该加强使用新媒体进行宣传，例如建立专业网站、社交媒体营销、房地产平台等，提高产品曝光度和知名度。
3.良好的销售团队：建立一个高效的销售团队是提升销售能力的关键。
销售团队成员应具备良好的沟通能力、销售技巧以及较好的市场洞察力。
同时，鼓励员工参加培训，提升专业知识和技能水平。
二、加强客户关系管理1.建立客户数据库：建立完善的客户数据库，记录客户的联系方式、购房偏好和历史购买情况等信息。
通过定期跟进客户，并提供个性化的服务，增强客户黏性，提高客户忠诚度。
2.提供增值服务：除了销售房屋，还可以提供一些增值服务，例如贷款咨询、房产过户等，以提高客户对销售人员和公司的认可度。
积极与金融机构、律所等合作，为客户提供便捷的服务方式，增加竞争优势。
3.定期活动与沟通：定期举办客户交流活动，例如房屋参观、专题讲座等，增加与客户的沟通和互动机会。
通过这些活动，销售人员可以更好地了解客户需求，并传递正面的企业形象。
三、加强团队合作1.销售与市场部门的协同：销售人员与市场部门之间应建立紧密的协作关系，共同制定市场策略并进行有效的市场推广。
密切合作，互相支持，可以迅速反应市场变化，提高销售效果。
2.销售与设计部门的协作：销售人员应与设计部门紧密配合，了解产品特点，并及时传达客户的反馈，以便更好地满足客户需求。
销售人员要做好产品知识的学习和研究，提高自身专业素养。
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如何快速提高房地产销售能力与顾客商谈或会晤时，如果你对答模糊不清或不能准确表达自己的意思，很容易引出误会或麻烦来，使顾客对你的信心产生怀疑，这种情况当然十分糟糕。
为避免此类情况发生，你要学会选用适当的言辞来表，达自己的意思。
说话措辞要小心，切勿使用过分严厉的语言。
人与人的交往是很微妙的，只是一两句不当的话便可能破坏顾客与你之间的感情，待客态度方面最要紧的是，用恭敬有礼的说话方式与顾客交谈，不要使对方产生不愉快的感觉。
自己想讲的话，用有礼貌的言辞清楚利落地说出来。
学习说话的技巧，无论是政治家、喜剧演员，还是普通人，都不能缺少这方面的练习。
你的工作任务之一是接待顾客，如果你说话漫不经心，会令顾客很不愉快，而你自己还不知怎么得罪了顾客，当然也不会在说话方面有所改进。
如果能够掌握说话技巧，自信心自然会增强，成功的机会就增多了。
多些自我启发，说话时多加思考，加上平时多练习说话的技巧，说出话来自然会富有情理，语言精练，容易被接受。
招式A：从心开始一．区别对待：不要公式化地对待顾客为顾客服务时，你的答话过于公式化或敷衍了事，会令顾客觉得你的态度冷淡，没有礼待他们，造成顾客不满。
所以要注意以下几点:1、看着对方说话无论你使用多么礼貌恭敬的语言，如果只是你一个人说个不停，而忽略你的顾客，他会觉得很不开心。
所以说话时要望着对方。
你不看着对方说话，会令对方产生不安。
如果你一直瞪着对方，对方会觉得有压迫感。
你要以柔和的眼光望着顾客，并诚意地回答对方的问题。
2、经常面带笑容当别人向你说话，或你向别人说话时，如果你面无表情，很容易引起误会。
在交谈时，多向对方示以微笑，你将会明白笑容的力量有多大，不但顾客，你周围的人，甚至你自己也会觉得很快乐。
但是如果你的微笑运用不当，或你的笑容与谈话无关，又会令对方感到莫名其妙。
3、用心聆听听对方说话交谈时，你需要用心聆听对方说话，了解对方要表达的信息。
若一个人长时间述说，说的人很累，听的人也容易疲倦，因此，在交谈时，适度地互相对答较好。
4、说话时要有变化你要随着所说的内容，在说话的速度、声调及声音的高低方面做适度的改变。
如果像机械人说话那样，没有抑扬顿挫是没趣味的。
因此，应多留意自己说话时的语调、内容，并逐步去改善。
二．擒客先擒心不在乎曾经拥有(顾客)，但求天长地久。
每天早上，你应该准备结交多些朋友。
你不应向朋友推销什么，你应替他寻找想买的。
卖一套房给顾客，和替顾客买一套房是有很大的分别的。
顾客喜欢选购而不喜欢被推销。
集中注意力去了解顾客的需求，帮助顾客选购最佳的住宅，务求使顾客感到满意。
顾客不是单想买一个物业，他是希望买到一份安心，一份满足感，一个好的投资和一份自豪的拥有权。
最高的推销境界是协助顾客获得更轻松、更愉快的生活，可能短暂时间内不能获取更多收益(这可能性不大)，但你的感受应该十分良好，当你习惯了这个做法之后，你的收益将会突飞猛进。
三．眼脑并用1、眼观四路，脑用一方。
这是售楼员与客户沟通时应能达到的境界。
密切观注客户口头语、身体语言等信号的传递，留意他的思考方式，并准确作出判断，将销售顺利进行到底。
顾客在决定“落定”之前，通常都会找一些借口来推搪，销售员一定要通过观察去判断真与假，不要相信客人推搪的说话，要抓住客户的心理反应，抓住客户的眼神，要用眼去看，去留意，多用耳去听。
2、留意人类的思考方式人类的思考方式是通过眼去看而反应到脑的思维，因此我们可利用这一点来加强客人的视觉反应，增强其感觉，加深印象。
即使客人有理性的分析都愿意购买感官强的东西，例如:两人拍拖，男的对女的说“我爱你”，女的可能会没有什么感觉，若男的再送鲜花来加强其感觉，则女的除了听到“我爱你”这句话外，还可以用眼去看到，并加强“我爱你”这句话的可信度。
3、口头语信号的传递当顾客产生购买意思后，通常会发出如下的口头语信号:顾客的问题转向有关商品的细节，如费用、价格、付款方式等;详细了解售后服务;对推销员的介绍表示积极的肯定与赞扬;询问优惠程度;对目前正在使用的商品表示不满;向推销员打探交楼时间及可否提前;接过推销员的介绍提出反问;对商品提出某些异议。
4、身体语言的观察及运用通过表情语信号与姿态语信号反映顾客在购买过程中意愿的转换。
5、表情语信号顾客的面部表情从冷漠、怀疑、深沉变为自然大方、随和、亲切;眼睛转动由慢变快、眼神发亮而有神采，从若有所思转向明朗轻松;嘴唇开始抿紧，似乎在品味、权衡什么。
6、姿态语信号顾客姿态由前倾转为后仰，身体和语言都显得轻松;出现放松姿态，身体后仰，擦脸拢发，或者做其他放松舒展等动作;拿起订购书之类细看;开始仔细地观察商品;转身靠近推销员，掏出香烟让对方抽表示友好，进入闲聊;突然用手轻声敲桌子或身体某部分，以帮助自己集中思路，最后定夺。
7、引发购买动机每个顾客都有潜在的购买动机，可能连他自己都不知道，销售员的责任就是“发掘”这个潜藏的动机，不要被顾客的外貌及衣着所欺骗，即使他只是买菜经过的也可取得这样的机会。
销售员切忌认为客人无心买楼而采取冷漠或对立的态度，并不要等顾客询问，而是主动招呼，主动引导客人。
四、与客户沟通时的注意事项1、勿悲观消极，应乐观看世界2、知己知彼，配合客人说话的节奏3、多称呼客人的姓名4、语言简练，表达清晰5、多些微笑，从容人的角度考虑问题6、产生共鸣感7、别插嘴打断客人的说话8、批评与称赞9、勿滥用专业化术语10、学会使用成语招式B:按部就班一、初步接触初步接触是要找寻合适的机会，吸引顾客的注意，并用与朋友倾谈的亲切语气和顾客接近，创造销售机会。
在这个阶段，售楼员应达成三个目的:获得顾客的满意、激发他的兴趣、赢取他的参与。
所以售楼员必须切记，你最初所留下的强烈印象是在你本身的控制范围之内的。
有三点应特别留意:一是即使是老客户，也不能因交情深厚而掉以轻心;二是你不可能将客户的生意全包了;三是你虽有出售的东西给客户，但客户拥有买与不买的权利。
1、初次接触的日的一般来讲顾客表示满意的情感及功能有:情感功能1)高兴再现2)接受融合3)惊讶调整4)害怕防护5)期望探索b．激发他的兴趣在谈这个问题时，让我们光阅读以下两个实验。
实验一:小阿尔伯特是个11个月的婴儿，当一只小白鼠出现在他面前时，他并不害怕，每当他一碰它，就敲击铁棒，产生使他感到震惊与害怕的声响，这样，小阿尔伯特对安全的基本需求就被激活了。
实验二：19世纪末期，俄国生理学家利．巴甫洛夫(1920年)能够使狗对铃声产生条件反射，这是个大家都比较熟悉的实验，每次摇铃，就给狗喂食，狗会分泌唾液。
很快，只需摇铃，就可使狗分泌唾液。
狗已由铃声“联想”到食物。
我们在每一次接待到访客户时，都要带给客户一个积极的能给他帝来利益的消息，这样每一次客户看到你时都会表现出兴奋的状态，而你的陈述就比较容易了。
利用心理学的知识来建立客户的被激发心理是重要的沟通手段。
C．赢取客户的参与无论前两个目的表达是多么成功，如果我们不能赢取客户的参与，那么，我们会在销售介绍中遇到较多的拒绝、异议和冷淡，因为客户的潜在消费欲并没被很好地诱导出来。
有很多种方法可以赢取客户的参与，发展商应根据目标市场的个性特征和喜好，策划与本楼盘市场定位相匹配的活动。
例如某些楼盘在内部认购或开盘等重要节日举行活动让客户参与其中；或在设计小区功能、会所功能及装修方案时让客户参与，沟通客户所需的设计方案或在楼盘进行环艺园林设计时，举行某些环艺小品、摄影作品的征集活动，以此赢得客户的参与，激发对该楼盘的兴趣，扩大该楼盘知名度。
2、仪态要求◆站立姿势正确，双手自然摆放，保持微笑，正向面对客人。
◆站立适当位置，掌握时机，主动与顾客接近。
◆与顾客谈话时，保持目光接触，精神集中。
◆慢慢退后，让顾客随便参观。
3、最佳接近时机◆当顾客长时间凝视模型或展板时。
◆当顾客注视模型一段时间，把头抬起来时。
◆当顾客突然停下脚步时。
◆当顾客目光在搜寻时。
◆当顾客与销售员目光相碰时。
◆当顾客寻求销售员帮助时。
4、接近顾客方法:打招呼，自然地与顾客寒喧，对顾客表示欢迎◆早上好/你好!请随便看。
◆你好，有什么可以帮忙?◆有兴趣的话，可拿份详细资料看看。
5、备注◆切忌对顾客视而不理。
◆切勿态度冷漠。
◆切勿机械式回答。
◆避免过分热情，硬性推销。
二、揣摩顾客需要不同的顾客有不同的需要和购买动机，在这一时刻，销售员必须尽快了解顾客的需要，明确顾客的喜好，才能向顾客推荐最合适的单位。
售楼员切记1、要求◆用明朗的语调交谈。
◆注意观察顾客的动作和表情，是否对楼盘感兴趣。
◆询问顾客的需要，引导顾客回答，在必要时，提出须特别回答的问题。
◆精神集中，专心倾听顾客意见。
◆对顾客的问话作出积极的回答。
2、提问◆你对本楼盘感觉如何?◆你是度假还是养老?◆你喜欢哪种户型?◆你要求多大面积?3、备注◆切忌以貌取人。
◆不要只顾介绍，而不认真倾听顾客谈话。
◆不要打断顾客的谈话。
◆不要给顾客有强迫感而让对方知道你的想法。
三、引导顾客成交清楚地向顾客介绍了情况，到现场参观了楼盘，并解答了顾客的疑虑，这一刻销售员必须进一步进行说服工作，尽快促使顾客下决心购买。
1、成交时机◆顾客不再提问、进行思考时。
◆当客户靠在椅子上，左右相顾突然双眼直视你，那表明，一直犹豫不决的人下了决心。
◆一位专心聆听、寡言少问的客户，询问有关付款及细节问题，那表明该客户有购买意向。
◆话题集中在某单位时;◆顾客不断点头对销售销员的话表示同意时。
◆顾客开始关心售后服务时。
◆顾客与朋友商议时。
2、成交技巧◆不要再介绍其他单位，。
◆让顾客的注意力集中在目标单位上。
◆强调购买会得到的好处，如折扣、抽奖、送礼物等。
◆强调优惠期，不买的话，过几天会涨价。
◆强调单位不多，加上销售好，今天不买，就会没有了。
◆观察顾客对楼盘的关注情况，确定顾客的购买目标。
◆进一步强调该单位的优点及对顾客带来的好处。
◆帮助顾客作出明智的选择。
◆让顾客相信此次购买行为是非常正确的决定。
3、成交策略◆迎合法我们的销售方法与您的想法合拍吗?这一方法的前提是:售楼员可以肯定地知道客户的想法。
◆选择法先生，既然您巳找到了最合适自己的楼盘，那么您希望我们何时落定呢?在使用提问的方法时，要避免简单的“是”或者“否”的问题。
◆协调法我想在公司叫客户名单上也加上您的名字，您认为怎样做能达到这个目标呢?◆真诚建议法我希望与您达成协议，我们还需要做哪些方面的努力呢?如果对方表现出较多的异议，这种方法可帮助售楼员明确客户的主要异议。
◆利用形势法促销期只剩一天了，如果今天不能下定，楼盘价格的提升将给您带来很大的损失。
4、备注◆切忌强迫顾客购买。
◆切忌表示不耐烦:你到底买不买?◆必须大胆提出成交要求。
◆注意成交信号。
◆进行交易，干脆快捷，切勿拖延。
四、售后服务顾客咨询有关售后服务的问题或质量时，促销员应耐心听取顾客意见，帮助顾客解决问题，并根据问题解决情况，给顾客留下认真细致的服务印象。