苏商大厦市场定位及营销推广方案20130408

苏商大厦苏商大厦201320132013年营销报告年营销报告2013.04.08面临的现场现状如何？剖析/营销环境我们自身的项目状况？抓准/项目定位针对本案的营销解决之道？筹谋/推盘计划报告架构推盘执行的策略运用？探索/营销计划如何展示项目？展示/企划表现PART 1PART 2PART 3PART 4PART 5PART 1：剖析/营销环境宏观市场分析1.11.1 宏观市场分析竞品市场分析1.21.2 竞品市场分析宏观市场分析竞品市场分析: 宿迁写字楼市场处于供大于求的态势，未来竞争激烈供应量分析供应量分析:宏观市场分析竞品市场分析均价分析均价分析::写字楼市场价格不断上涨，受到当前楼市对投资性、投机性需求的抑制，未来市场去化将受阻。

租金情况：写字楼租金呈现增长态势，但涨幅较小，总体发展情况不如住宅、商场等物业。

宏观市场分析竞品市场分析小结关键词：�写字楼市场长期保持供大于求的态势；�价格保持平稳增长，但涨幅较小；�存量巨大，去化缓慢，后续市场出现跟风开发，集中供应态势。

写字楼未来供应量较大，本案将不可避免与其他项目形成激烈市场竞争局面。

如何规避风险，采取差异化开发及营销，将是本案营销成功的关键！市场格局：宿迁写字楼市场现形成以霸王举鼎广商圈为核心的新格局，起点高，发展速度快。

霸王举鼎板块霸王举鼎板块— — —宿迁新兴商圈，隐隐形成宿迁商圈领袖之势，新兴商业项目扎堆开发，高档写字楼集中；代表项目：中豪国际广场、用世水韵城、凯林瑞巴黎都市；客群：覆盖面广，金融保险业，旅行社、装潢装饰等；代表企业：太平洋人寿保险公司、交通银行等幸福路板块幸福路板块— — —宿迁老核心商圈，没有纯写字楼项目，均是可商可住商住楼代表项目：苏兴大厦、金柏年大厦客群：保健品、网络等代表企业：安利冠元宿迁办事处、北京窝窝团，宿迁房产网等千鸟园板块千鸟园板块— — —宿豫区写字楼项目新兴板块，写字楼市场发展时间较短；代表项目：金融财富广场、金沙大厦霸王举鼎板块幸福路板块珠江路板块竞品市场分析宏观市场分析宏观市场分析竞品市场分析本案区位竞品状况竞品个案分析竞品个案分析--中兴君临国际广场占地面积15941㎡总建筑面积38373㎡总规概况酒店公寓酒店公寓1508415084㎡；写字楼；写字楼1520815208㎡开盘时间2011-4-19地理位置霸王举鼎西侧开发商宿迁市中兴房地产开发有限公司物业公司君临物业管理有限公司物业费 1.5元租金　0.90.9元元/㎡/天层数 14装修情况毛坯空调类型格力家庭分户式中央空调电梯数量3部　电梯品牌上海三菱停车位数量地下地下165165165；地上；地上；地上484848　　面积区间103-1407销售均价61006100元元/㎡竞品市场分析宏观市场分析竞品个案分析竞品个案分析--凯林瑞凯林瑞··巴黎都市占地面积47202总建筑面积17万㎡总规概况住宅、商铺写字楼开盘时间2011地理位置霸王举鼎东北侧开发商江苏凯林瑞置业有限公司物业公司——物业费 1元/㎡/月租金　0.90.9元元/㎡/天层数 写字楼写字楼写字楼15装修情况毛坯空调类型自装电梯数量2部　电梯品牌西子奥的斯停车位数量约400400个　个　面积区间59-150㎡销售均价54005400元元/㎡竞品市场分析宏观市场分析竞品个案分析竞品个案分析--用世用世··水韵城占地面积36833㎡总建筑面积191290㎡总规概况住宅、商铺、酒店式公寓、写字楼地理位置西湖路、富康路交汇开发商宿迁用世置业有限公司物业公司——物业费——租金——层数 写字楼写字楼写字楼20装修情况毛坯空调类型自装电梯数量——电梯品牌——停车位数量约500500个　个　面积区间——销售均价暂未定竞品市场分析宏观市场分析竞品个案分析竞品个案分析--中豪国际广场占地面积约6万㎡总建筑面积284790㎡总规概况4幢酒店式公寓、幢酒店式公寓、11幢写字楼；幢写字楼；11幢酒店地理位置西湖路、富康路交汇开发商宿迁用世置业有限公司物业公司——物业费——租金——层数 写字楼写字楼写字楼28装修情况毛坯空调类型——电梯数量———— 电梯品牌——停车位数量24002400个　个　面积区间——销售均价暂未定竞品市场分析宏观市场分析小结市场回顾：1、宿迁的宏观经济未来几年将持续向好，以商贸、科技信息、金融业等现代创新型服务产业增加值占GDP比重呈持续增长态势，写字楼需求激增。

2、宿迁写字楼市场目前初步形成了霸王举鼎板块为核心CBD商务区格局，未来几年宿迁市场写字楼供应量将持续增加，市场竞争激烈。

竞品市场分析宏观市场分析PART 2：抓准/项目定位项目分析2.1 项目分析2.1客群分析2.22.2 客群分析产品建议2.32.3产品建议地块区位地块区位--洪泽湖、发展大道交汇处，交通便利，昭示性强�苏商大厦位于洪泽湖路与发展大道十字路口交汇处，北邻宿迁市政府办公楼，南接宿迁市国税局，地理区位上是宿迁市市政金融圈的绝对中心点。

距离宿迁主城区仅5分钟车程；�周边市政机关、金融通讯单位云集，坐拥宿迁最齐备金融商务办公资源。

霸王举鼎板块本案项目分析客群分析产品分析产品建议项目规划� 裙楼1-3层规划商业出售； 4-5层酒店餐饮部；� 主楼1-3层酒店大堂；4层酒店会议室；� 5-14层酒店客房区；15-24办公部分（24层部开发商自用一部分）主要经济指标占地面积13235㎡总建筑面积74650㎡酒店面积35002㎡办公面积13942㎡银行面积4890㎡容积率 4.35最大建筑高度99.90m 停车位地上43地下437办 公 15-24酒 店1-14酒店餐饮4-5商业1-3项目分析客群分析产品分析产品建议地块四至地块四至--地块方正平坦，四周临路，交通便利，周边绿化情况较好北侧：洪泽湖路南侧：太湖路东侧：发展大道西侧：人民大道本案项目分析客群分析产品分析产品建议周边环境与配套周边环境与配套--周边路网发达，交通便捷；配套相对完善，环境较好工商银行电信、邮政、江苏银行足道、酒吧、便利店、农行社区商业酒店中国银行、大润发超市�交通北侧洪泽湖路、东侧发展大道、西侧人民大道为城市主干道，交通便利；�配套项目周边有银行、酒店、酒吧、足道、超市、社区便利店、医院等。

配套完善；�环境项目周边绿化较好，有小块绿地分布周边项目分析客群分析产品分析产品建议SWOT SWOT分析分析� 开发商实力强，与政府有很好的合作关系；�办满足顶级写字楼的层高标准；�交通便利，通达性好；�周边配套完善，位于宿迁行政商务区中心腹地，商业价值无限放大；优势优势 StrengthStrength � 新兴的CBD区域，商业氛围不浓厚；�地处霸王举鼎板块边缘，辐射范围小；�板块内未来推售量大，市场竞争异常激烈；劣势劣势 WeakWeak � 有政府合作背景，可以利用政府对外招商需找机会点切入；�随着城市发展，三产业比重加大，对办公的需求将会增加；机会机会 OpportunityOpportunity � 市场宏观调控的不稳定性，对投资、投机性抑制；�板块内未来写字楼项目多，供应量大，将会形成激烈竞争；威胁威胁 ThreatenThreaten 项目分析客群分析产品分析产品建议了解本案是怎么样的产品之后，问题来了寻找什么样的人来购买我们的产品？对市场的再回顾和分析对市场的再回顾和分析------------我们发现:1.处于上升阶段的宿迁写字楼市场在产品设计、客户分类尚不够精细，实际上有大量的客户没有找到十分满意的办公环境；2.对产品的理解，尚有很大的挖掘和创新空间；3.宿迁十二五规划，以工业为主导，大力发展新能源、新材料及软件和服务外包、电子信息、物联网等行业我们认为：•未来客户对写字楼的需求带有很强的差异化特征，从群体、产品、文化上都会得以体现。

自然环境优越、功能完善、灵活方便的办公产品将得到青睐。

•随着宿迁产业结构的调整，三产业比重上升，软件和服务外包、电子信息、物联网及其他服务业对写字楼的需求将增加。

客群分析项目分析产品分析产品建议行业划分行业划分--商贸，电子、网络、软件、医药、信息科技、文化教育、设计、顾问咨 询等现代服务业成为写字楼办公的主要需求对象。

客群分析项目分析产品分析产品建议国有大中型企业国有银行、大型民营企业商贸，电子、网络、软件、医药、信息科技、文化教育、设计、顾问咨询等现代服务业百强及跨国企业极少数的顶尖客群，对写字楼的形象品质、区域环境、物业管理、商业配套及环境都有极高要求，购买力很强，但多为租用。

数量较少，对写字楼的区域环境、商业配套，物业管理要求较高，租用和购买兼有，需求面积1000㎡以上，数量庞大，对办公环境、商业配套、功能要求较高，面积大多在40-300㎡，多为购买。

客户定位核心客户重要客户边缘客户外地企业驻宿迁办事处或分支机构、中小投资者银行、国有大中型企业、大型民营企业本地中小型企业、成长型、创新型的现代服务业企业为主本地中小型企业、成长型、创新型的现代服务业企业为本案核心客群客群分析项目分析产品分析产品建议本案终端使用者（入驻企业）定位客群分析项目分析产品分析产品建议领袖企业跟随企业►本地领先企业房地产、电子电器、金融保险、咨询服务、信息软件等行业；►能承受市场较高售价；►客户诉求：�成熟区位�特殊配置�辐射地段�市政配套�24小时服务►中小企业为主►各地市大中企业宿迁办事处►房地产、咨询服务、商贸物流、装饰装修等行业；►有购买需求，关注性价比；►客户诉求：�个性化品牌形象�合理的使用成本�交通方便�大企业为邻客户战略客户战略--加大产品品质打造，增强产品形象推广及企业形象包装客群分析项目分析产品分析产品建议中小型、创新型、成长型的现代服务企业及本地投资客是我们的主要客群。

考虑楼市宏观趋势考虑竞争对手状况考虑客户的需求我们必须先抓住那部分最容易获得的客户，占领先机！产品价值梳理项目主要特性——地段价值� 北侧洪泽湖路、东侧发展大道、西侧人民大道，周边交通路网发达，配套设施齐备。

� 坐拥宿迁政务区，企业入驻后提升公务办理效率，具备独一无二的区位便利性。

一个事实：城市扩张的影响力产品分析项目分析客群分析产品建议产品价值梳理一个机遇：产品的稀缺价值� 集办公、社交、商业为一体的综合型城市专署业态集办公、社交、商业为一体的综合型城市专署业态� 宿迁区位稀缺性写字楼形象提升带动项目的整体价值提升� 实力企业的入驻，提升区域圈层水平，提升区域综合品质实力企业的入驻，提升区域圈层水平，提升区域综合品质项目主要特性——稀缺价值产品分析项目分析客群分析产品建议产品价值梳理项目主要特性——地标价值一个突破：区域鲜明的识别标志� 区域内地标建筑区域内地标建筑: : : 建筑建筑高端写字楼定位写字楼定位,,星级酒店加办公组合，极具商务用途� 前瞻性创新设计前瞻性创新设计: : : 打破区域固有产品形态打破区域固有产品形态打破区域固有产品形态,,设置屋顶花园等，增加商务休闲性，带动城市商务新概念� 标杆性指导地位标杆性指导地位: : : 承载承载商务多种功能多种功能,,指引区位资源稀缺型项目发展方向产品分析项目分析客群分析产品建议产品价值梳理项目主要特性——品牌价值� 口碑性，形成高端商务人群汇聚之地，增强项目及品牌口碑传播效应� 高端性，高端产品对应高端客群，市场形象高举高打� 价值性，写字楼市场的未来发展带来新的区域形象一个品牌：打造成功产品的规律性产品分析项目分析客群分析产品建议产品分析项目分析客群分析产品建议毫无疑问，产品方面，我们有极致的创新突破做支持，但是投资类的消费者其购买决策往往会跳出单纯的产品面，寻找品牌、市场、未来预期等方面的决策支撑体系。