2019年深圳市城市更新政策分享教学文稿
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
《《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》分析整理》
《《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》分析整理》一、明确了原农村集体经济组织继受单位是唯一的土地确权主体。
适用范围为处置用地属于未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿的用地，用地行为发生在xx年6月30日之前，且用地处置以完善土地征（转）手续为前提，原农村集体经济组织继受单位就必须作为唯一的土地确权主体，其他市场主体包括“小产权房”权益人均无权作为土地确权主体。
二、采取“房地分离、确定权益”的处置方。
《暂行措施》采取地上建筑物等由继受单位自行拆除、清理，土地按照确定权益、利益共享的原则在政府和继受单位之间进行分配。
其中，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。
此外，在交由继受单位进行城市更新的土地中，仍应按照城市更新的一般性要求，将不少于15%的土地无偿移交，纳入政府土地储备。
三、改造土地以基准地价的110%计收地价。
地价方面，《暂行措施》参照了原城中村政策规定，明确该部分用地分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价，其中，10%的部分用作对继受单位历史用地行为的处理。
四、70个历史遗留项目通过协议方式出让。
《暂行措施》明确，对于市政府《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府[xx]258号）确定的70个旧城旧村改造项目，根据城市更新单元规划确定的开发建设用地，可以通过协议方式出让。
五、采取优惠措施推进“工改工”（旧工业区升级改造，仍为工业用途）项目。
《暂行措施》规定，在限定自用的情况下，配套设施地价应当按照“工改工”项目适用的政策计收。
其中，配套商业设施地价按照公告基准地价全额计收，其他配套设施的地价按照《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款的规定，即根据配套设施的实际功能按照公告基准地价的50%计收。
同时也规定，配套设施进入市场销售的，则应当按照市场评估地价标准补缴地价。
《深圳市福田区城市更新实施办法》政策解读
为加快建设高质量发展的社会主义现代化典范城区，深入贯彻落实城市更新“强区放权”的改革要求，进一步规范城市更新行为，明确部门职责，优化城市更新流程，保障我区城市更新工作稳妥有序推进，根据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》以及城市更新其他相关规定，我区制定新的实施办法（以下简称新办法）。
一、出台新办法的背景及目的？“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，强区放权工作的持续推进，市区机构改革以及市政府及市级部门陆续出台的系列城市更新相关政策，均对城市更新工作提出了新的更高的要求。
一是为抢抓粤港澳大湾区建设重大机遇、落实“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，市政府以及市规划和自然资源局等市级部门出台《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》等相关政策法规，旨在发挥城市更新在节约集约利用土地等方面的重要作用，促进深圳高质量可持续发展，有序、规范、高效推进城市更新工作。
二是随着强区放权工作的持续推进，区级决策权不断调整和强化。
事权下放以来，市规划和自然资源局就开具城市更新项目《付清地价款证明》、城市更新项目已移交贡献用地涉及地上地下互联互通空间审批权问题等事宜明确由区城市更新机构负责。
三是2019年以来市、区机构改革方案对机构职能进行了较大幅度的调整，部分机构名称、职能也发生变化，与原有城市更新办法存在较大差异。
四是市政府以及市级部门陆续印发了《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》等系列政策法规，并且正在研究出台《深圳经济特区城市更新条例》等法律法规，对城市更新审批提出了新的要求。
综上，结合我区城市更新工作实际，需对《深圳市福田区城市更新实施办法（试行）》（福府规【2016】1号）进行修订后研究出台新办法。
二、出台新办法的依据？《深圳市城市更新办法》（市政府令第290号）《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规【2019】4号）《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》（深人环【2018】610号）《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（深规土规【2018】15号）《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规【2019】2号）《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》（市政府令第311号）《深圳市地价测算规则》（深府办规【2019】9号）三、各职能部门角色有何变化，如何配合推进城市更新工作？区政府成立区城市更新和土地整备工作领导小组，负责领导全区城市更新工作，对城市更新的重大事项进行决策。
城市更新政策ppt
城市更新政策PPT1. 简介城市更新是指以改善城市环境和提升城市功能为目标，通过对城市用地、城市建筑和城市设施的重新规划、重建和更新，实现城市的全面改善和提升。
城市更新政策则是指政府出台的一系列规定和措施，以引导和推动城市更新的进程，达到预期的目标。
本文档将介绍城市更新政策的背景、政策目标和具体措施。
2. 背景城市更新政策的出台是因为城市面临着诸多问题和挑战。
首先，由于城市发展过程中存在很多历史遗留问题，例如老旧的城市建筑、老化的基础设施等，给城市的发展和居民的生活带来了很多困扰。
其次，城市的社会经济发展不平衡，导致一些城市地区发展滞后，出现了明显的社会、经济和环境问题。
另外，城市人口的快速增长和城市功能的多样化，也对城市的空间规划和设施布局提出了更高的要求。
3. 政策目标城市更新政策的目标主要包括以下几个方面：提升城市环境通过城市更新政策，改善城市建筑、基础设施和公共空间，提升城市的环境质量，创造更宜居的城市环境。
促进经济发展通过城市更新，提升城市的经济活力，优化城市产业结构，吸引更多的投资和创业者，推动城市的经济发展。
解决社会问题通过城市更新政策，解决城市中存在的社会问题，例如住房困难、就业问题、教育资源不足等，提升城市居民的生活质量和幸福感。
实现可持续发展城市更新政策应当以可持续发展为原则，注重资源的节约与利用，推动城市的生态环境改善，提高城市的环境生态效益。
4. 具体措施城市更新政策的具体措施主要包括以下几个方面：制定规划和政策政府应当制定城市更新的总体规划和政策，明确城市更新的方向、目标和措施，以引导城市更新的进程。
引入市场机制通过引入市场机制，如土地出让、资金融资等方式，吸引社会资本参与城市更新项目的投资和开发，提高城市更新的资金来源和效率。
改善住房条件加大力度改善城市住房条件，通过公共租赁住房、保障性住房等方式，解决城市中存在的住房问题，提高城市居民的居住条件。
优化基础设施建设加大对城市基础设施建设的投入，改善城市的交通、供水、供电等基础设施，提高城市的公共服务水平。
深圳城市更新的蝶变——解读深圳城市更新的可持续发展路径
深圳城市更新的蝶变——解读深圳城市更新的可持续发展路径摘要：城市更新，是城市化快速扩张之后，城市发展寻求再生空间的必要手段，是城市化发展进程中的必经阶段。
深圳凭借改革开放，成为全国城市化发展领先地区，深圳城市更新为城市发展做出了前所未有的巨大贡献，同时也逐步显现出一系列问题。
2016年深圳市政府施行“强区放权”改革，2019年国务院推进“大部制”行政体制改革，客观上为深圳城市更新工作打开了新的局面。
可以说，目前深圳城市更新面临的困境是长期积累的结果，需要从顶层制度上做出变革。
本文将结合深圳城市更新发展的特有历史进程，通过“三个阶段”梳理当前困扰深圳城市更新发展的主要问题，针对性地挖掘内在逻辑，通过“五个转变”深入解读下一阶段深圳城市更新工作的重点，并以“四个持续”提炼深圳城市更新实现蝶变的可持续路径。
关键词：蝶变；政府主导；市场运行；片区统筹；有机更新。
一、深圳城市更新已经走过的三个阶段特区成立以来，随着城市化进程的快速推进，深圳城市建设很快由快速扩张阶段进入到存量发展阶段，城市更新在历史舞台上扮演着越来越重要的角色。
经过近40年酝酿发展，深圳积累了大量城市更新实践经验，已将城市更新常态化、制度化，并成为国内城市更新发展的引领者。
总的来说，深圳城市更新大致经历了三个阶段：1980-2008年的起步探索阶段、2009-2016年的成熟完善阶段、2017年以后的重组升级阶段。
（一）起步探索阶段（1980-2008）改革开放以来，伴随着两次城市化转地，深圳迎来城市建设的快速发展期，城市建设用地由1979年的3平方公里增加到2006年的729.08平方公里，且头一个五年的年均增长率一度高达88.8％，后期逐年下降，至2006年下降到3.7％。
深圳市政府于1991年5月24日成立了旧村改造领导小组，推进了一批旧村改造项目实施，其中以泥岗村、赤尾村、上步旧村、渔民村、蔡屋围等为典型案例。
2004年10月，深圳市城中村改造工作办公室设立，《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》出台，改造对象拓展至城中村、旧城、旧工业区三种类型，方式拓展至全面改造（拆除重建）和综合整治两种。
深圳南山区：加快推进城市更新
行业聚焦 Industry Focus深圳南山区：加快推进城市更新一、区发改局加强党的建设情况（一）认真履行“一岗双责”主体责任，抓好“三会一课”、主题党日活动。
坚持“第一议题”学习制度，2020年局党组会议第一议题学习38次、支部党员大会10次、支委会会议12次、支部书记讲党课4次、周一支部“固定学习日”26次、结合业务工作开展“主题党日”活动12次。
强化党建工作制度的建设，制定了《局党组会议议事决策规则》、《局党支部“三会一课”制度》等5个党建工作制度。
结合岗位特点查找廉政风险点108个，签订了35份《南山区发改局公职人员廉洁从政承诺书》。
（二）局党组坚持民主集中制原则。
坚持局党组对各项工作的集中统一领导，召开局党组会、党组（扩大）会议38次、集体研究“三重一大”事项111个。
坚持依法行政，强化局法律顾问对议题合法性审查，重大制度、合同等须经局法律顾问审核。
（三）加强对支部党员的思想政治教育工作。
根据“五好六有”党支部建设标准，设置专门的党员活动室。
对优秀党员及时进行表扬宣传，对犯有轻微错误的党员干部指定专人谈心谈话，先后树立先进典型12人次，通报表扬23人次，通报批评1人次，“一把手”谈话20余人次。
严格执行中央“八项规定”，累计退回、拒收服务对象礼品11件。
二、2020年工作亮点（一）扎实做好“稳投资”各项工作1、成立“稳投资”专班，积极谋划重大项目。
协调解决建设工程中的主要问题109个，完成固定资产投资1487亿元，完成量位居全市前列。
推动全省第一个新冠疫苗研发生产基地（康泰疫苗）建设，生产车间（一期）10月建成，得到了省委省政府的高度认可。
2、政府投资向民生领域倾斜。
2020年度安排区政府投资项目计划总规模108.4亿元，其中70%的政府投资向学校、医院建设等民生项目倾斜。
3、用好专项债精准稳投资。
共下达我区抗疫国债10.40亿元，已全部支出完毕。
各专项债使用主要用于医院扩建、水污染综合治理、文体中心建设、疫情防控、援企稳岗等民生项目。
深圳城市更新实施方案
深圳城市更新实施方案深圳作为中国改革开放的前沿城市，经济发展迅速，城市面貌也在不断更新换代。
随着城市化进程的加快，城市更新成为了城市发展的重要组成部分。
为了更好地适应城市发展的需要，深圳市制定了城市更新实施方案，以推动城市更新工作的有序进行，实现城市更新与城市发展的良性互动。
首先，深圳城市更新实施方案明确了更新的范围和目标。
在城市更新的范围上，方案提出了对老旧小区、老城区、工业遗产区等区域进行更新改造，同时也包括了城市功能区的更新升级。
在更新的目标上，方案强调了要提升城市更新的质量和水平，改善城市人居环境，增强城市的宜居性和吸引力。
其次，深圳城市更新实施方案明确了更新的重点和重点任务。
在更新的重点上，方案突出了老旧小区和老城区的更新改造工作，着力解决老旧小区和老城区存在的交通不便、基础设施老化等问题。
在重点任务上，方案强调了要加强对城市更新的规划设计、土地利用、环境保护等方面的管理，确保城市更新工作的顺利进行。
另外，深圳城市更新实施方案还明确了更新的政策和支持措施。
在政策上，方案提出了对城市更新项目给予一定的财政支持和政策倾斜，鼓励社会资本参与城市更新项目，推动城市更新工作的加快推进。
在支持措施上，方案强调了要加强对城市更新项目的监督和评估，确保城市更新工作的合理性和效益性。
总的来说，深圳城市更新实施方案为城市更新工作提供了明确的指导和支持，为深圳城市的可持续发展奠定了坚实的基础。
在未来的工作中，我们将严格按照方案的要求，不断完善城市更新工作，为深圳市的城市发展注入新的活力和动力。
相信在全社会的共同努力下，深圳的城市更新工作一定会取得更加显著的成效，为城市的发展和人民的幸福生活做出更大的贡献。
深圳市近五年城市更新实施评估与检讨
深圳市近五年城市更新实施评估与检讨1. 前言深圳作为我国改革开放的前沿城市之一，自20世纪80年代以来，经历了空前的城市变革和持续的快速发展。
城市更新作为促进城市发展和改善居民生活质量的重要手段，在深圳得到了充分的实施和推动。
然而，城市更新工作也面临着诸多挑战和问题，近五年的城市更新实施需要进行一次全面的评估和检讨。
2. 城市更新的背景和目标近年来，深圳市在城市更新方面取得了显著的成就。
作为全国创新城市，深圳在城市更新方面不断探索，并取得了丰硕的成果。
城市更新的目标在于通过土地复垦、老旧区改造、城中村改造等手段，提高城市的功能性、舒适性和宜居性，以促进城市可持续发展和居民生活的改善。
然而，城市更新工作也暴露出了一些问题，比如规划不够灵活、科技创新不足等。
3. 城市更新实施评估我们需要对近五年深圳市的城市更新工作进行全面的评估。
在评估过程中，需要关注城市更新的实施情况、成果和问题。
评估的内容应该包括土地资源的利用状况、老旧区改造的效果、城市功能的提升等方面。
通过评估，我们可以清晰地了解深圳市城市更新工作的整体情况，为后续的检讨和调整提供依据。
4. 城市更新实施检讨在评估的基础上，需要对城市更新的实施进行全面的检讨。
这包括对城市更新的政策、规划及执行等方面进行深入分析和研究。
在检讨中，需要充分听取各方意见，包括政府部门、专家学者、企业和居民等。
通过检讨，可以找出城市更新工作的问题和瓶颈，并提出相应的改进措施和建议。
5. 个人观点和理解在我看来，深圳市近五年的城市更新工作取得了显著进步，但也存在一些亟需解决的问题。
市政府在城市更新工作中需要更加注重规划的科技创新和灵活性，以适应城市发展的快速变化。
在城市更新的执行过程中，需要更加注重生态环境的保护和资源的可持续利用，以实现城市更新的可持续发展。
需要充分听取居民的意见和建议，确保城市更新工作符合居民的利益和需求。
6. 总结深圳市近五年的城市更新工作取得了显著的成绩，但也存在一些亟需解决的问题。
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深圳市城市更新项目历年移交率与容积率趋势图
60
50
40
30
20
10
0
工改综合 工改商 工改居 工改工
2010 5 5 6 6
2011 6 0 3 3
2012 5 2 1 7
2013 7 2 1 8
2014 6 1 2 9
2015 13 2 3 12
2016 13 6 2 18
2017 7 3 4 10
2015 19 5 10 18
2016 10 7 6 33
2017 8 3 4 15
201 8448. 07.3 16. 3843. 9
2018 13 6 3 42
深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图
100 90
80 70 60 50 40 30 20 10 0
其他
工改
商改 居改
村改
2010 3 29 1 3 31
深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图
民企 45%
国企 13%
政府 6%
其他 11%
双主体 3%
股份公司
22 %
民企+政府 1.34%
股份公司+政府 0.80%
国企+政府 0.27%
民企+股份公司 0.80%
深圳市城市更新项目历年申报主体类型图
70% 60% 37% 38% 43% 49% 52% 58% 57% 61% 61%
7.00
6.50 30%
6.00
5.50 25%
5.00
4.50
4.00 容积率
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20% 4.86 5.40 5.28 5.94 5.66 5.55 5.94 6.72 7.15
移交率（%） 25% 25% 24% 27% 26% 26% 26% 29% 29%
250
70%
200
60%
50%
150
40%
100
30%
20%
50
10%
-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0%
计 划 数 量（个） 215 42
60
48
50
77
Hale Waihona Puke 9651 107规 划 数 量（个） 67
28
37
28
40
52
68
36
92
规划/计 划（%） 31% 37% 42% 44% 48% 51% 54% 56% 60%
2010年至2018年期间，深圳市已批更新单元计划项 目 746个，但各个区的项目数量、进度均不一样。如 图 显示，位于原特区外的宝安区和龙岗区的项目最多、 活力度较高，其次是龙华区和南山区，活力度较低的 为光明区、坪山区、盐田区、大鹏新区。
深圳市城市更新项目各区活力图
◼ 计划立项数量罗湖领先，立项规模龙岗领先； ◼ 中西部领跑深圳城市更新新增计划立项； ◼ 关内开发强度显著提高；关外土地移交明显提高； ◼ 各区新批城市更新单元规划中，宝安、盐田产业 用 房占比最高，多区商住比例占比高。
工改 73.
9 商改
572.
1
居改 2 村改
14312.. 1
1,121.1
80 70
201
201
201
201
201
201
201
1-
2-
3-
46.5
51.0
6-
7-
236.
262.
147.
139.
374.
226.
126.
28.3
711.
55.5
29.6
27.4
014.
86.4
-
126.
-
-
-
16.6
2011 0 12 3 3 10
2012 1 18 2 1 15
2013 1 19 0 4 4
2014 2 18 4 9 7
2015 1 30 7 6 8
2016 0 39 1 11 17
2017 0 24 0 4 8
2018 1 50 17 3 21
深圳市城市更新项目历年规划类型占比图
7.50
35%
0 39 4 4 13
2013
0 29 2 0 17
2014
2 33 4 0 11
2015
1 52 2 0 22
2016
0 56 6 5 29
2017
0 30 8 1 12
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图
2018
0 64 5 8 30
2,00 0
1,50 0
1,00 0
500
-
201
其他 0
拆除规模(公顷） 1,940.4 274.8
545. 378. 361. 701. 562. 232. 816.
1
4
6
7
2
5
0
深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图
250
200
150
100
50
0 其他 工改 商改 居改 村改
2010
6 67 13 8 121
2011
0 34 3 0 5
2012
1.3
30.
2554.
225.
206.
319.
315.
98.
2
7
5
3
1
5
0
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图
60 50
40
30
20
10
0 工改综合 工改商 工改居 工改工
2010 31 3 6 27
2011 25 2 3 4
2012 18 2 9 10
2013 8 7 3 11
2014 8 4 7 14
2019年深圳市城市更新政策分享
Chapter
0 1
250
2,500
2,500
16-18年：约16K㎡
200
十三五：35-50K㎡
2,00 0
150
1,50
0
100
1,00
0
50
500
-
201 201 201 201 201 201 201 201 201 0
计划数量（个） 0215 142 260 348 450 577 696 751 8107
2018 12 6 7 26
深圳市城市更新项目历年工改类型占比图
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%
20%
10%
0% 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
居住面积
商办面积
产业面积
公配面积
深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图
50%
40%
30% 31% 34% 37%
30%
21% 25%
18% 20% 12% 14%
10%
0% 2010
计划实施率（%） 12%
规划实施率（%） 37%
2011 14%
38%
2012 18%
43%
2013 21%
49%
2014 25%
52%
2015 30%
58%
2016 31%
57%
2017 34%
61%
2018 37%
61%
深圳市城市更新项目历年计划实施率与规划实施率图
民企+股份公司 其他 9% 2%
国企+股份公司 1%
股份公司 2%
国企 20%
民企 66%
深圳市城市更新项目历年实施主体类型图
深圳市城市更新项目各阶段数量分布
截至2018年12月31日，从深圳市已批更新单元计划 项 目、已批更新单元规划项目、确认实施主体项目数 量 各区数量对比得出，宝安区、龙岗区项目总量最多， 龙岗区实施主体确认项目最多，表明龙岗宝安两区城 市更新需求较高，龙岗在项目推进力度上更大。