综合体商业项目规划要点资料重点
商业综合体项目策划方案
商业综合体项目策划方案一、项目背景。
随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，商业综合体项目在城市中扮演着越来越重要的角色。
商业综合体项目不仅仅是一个购物中心，更是一个集购物、餐饮、娱乐、办公等多种功能于一体的综合性建筑群。
因此，商业综合体项目的规划和策划显得尤为重要。
二、项目定位。
本商业综合体项目位于城市中心地带，周边交通便利，人流量大。
项目定位为高端商业综合体，主要面向高收入人群和商务人士。
通过引入国际一线品牌商铺、高端餐饮和精品娱乐设施，打造成为城市的时尚地标，成为人们休闲购物的首选之地。
三、项目规划。
1. 商业区，引入国际一线品牌商铺，打造高端购物体验，满足消费者的个性化需求。
2. 餐饮区，引入各种特色餐厅和美食街，打造美食文化聚集地，吸引不同口味的消费者。
3. 娱乐区，引入电影院、KTV、游乐设施等娱乐项目，满足消费者的休闲娱乐需求。
4. 办公区，设立高档写字楼，吸引各类企业入驻，形成商务人士的聚集地。
四、项目特色。
1. 文化特色，结合当地文化特色，引入特色文化街区，举办各类文化活动，打造城市文化新地标。
2. 环境特色，注重绿化和景观设计，打造宜人的购物环境，提升消费者的购物体验。
3. 服务特色，提供贴心周到的服务，如停车优惠、会员积分等，留住消费者，提升消费者忠诚度。
五、项目运营。
1. 引入专业的物业管理公司，提供全方位的物业管理服务，保障商业综合体项目的良好运营。
2. 开展各类促销活动、文化活动等，吸引消费者，提升项目的知名度和美誉度。
3. 不断创新，根据市场需求调整商铺结构和项目定位，保持项目的竞争力和吸引力。
六、项目效益。
1. 经济效益，通过引入高端商铺和餐饮项目，提升项目的盈利能力，实现经济效益最大化。
2. 社会效益，打造城市的时尚地标，提升城市形象，带动周边商业的发展，为城市经济增添新动力。
七、项目风险。
1. 市场风险，市场需求变化、竞争加剧等因素可能影响项目的盈利能力。
2. 政策风险，政策变化可能对项目的规划和运营产生影响。
商业综合体策划
商业综合体策划商业综合体是指集商业、文化、休闲、娱乐等多种功能于一体的综合性商业建筑群体。
它以满足人们购物、娱乐、休闲等多种需求为主要目标，通过提供全方位的服务和便利设施，为消费者创造舒适的购物环境和丰富多样的消费体验。
商业综合体策划的目标是打造一个独特、有吸引力并且符合市场需求的商业综合体，从而实现商业价值最大化。
以下是商业综合体策划的关键步骤和要点：1.市场调研和分析：在策划阶段，对目标市场进行深入的调研和分析是至关重要的。
了解目标消费者的需求、购买习惯、消费能力以及竞争对手的情况，可以帮助制定有效的策略和规划。
2.定位和目标：根据市场调研的结果，确定商业综合体的定位和目标。
定位包括目标消费者群体、产品和服务定位以及定位的差异化特点。
目标是通过满足目标消费者的需求和创造独特的价值来实现商业综合体的成功。
3.建筑设计和规划：商业综合体的建筑设计和规划是其成功的基础。
要考虑到商业综合体的功能布局、空间利用效率以及与周边环境的协调性。
同时，还需要考虑到消费者的舒适度和便利性，以及商业综合体的品牌形象和风格。
4.租赁策略和管理：商业综合体的租赁策略和管理是确保商业综合体长期盈利的关键。
租赁策略包括租户的选择、租金的制定以及租期的管理。
管理方面需要确保商业综合体的设施和服务的高品质运营，并与租户保持良好的合作关系。
5.服务和体验：商业综合体的成功还取决于提供优质的服务和卓越的消费体验。
这包括提供便捷的购物环境、丰富多样的娱乐和休闲设施，以及个性化和定制化的服务。
通过不断提升服务质量和创新体验，可以吸引更多的消费者。
6.营销和推广：商业综合体的营销和推广是吸引消费者和增加品牌知名度的重要手段。
可以通过广告、促销活动、社交媒体等多种方式来进行宣传和推广。
此外，可以与周边企业、社区和机构建立合作关系，共同开展活动，提升商业综合体的影响力和认知度。
商业综合体策划需要综合考虑市场需求、消费者行为、建筑设计、租赁管理、服务体验以及营销推广等多个因素。
超大型商业综合体规划设计要点
超大型商业综合体规划设计要点商业综合体是当今城市发展中的重要组成部分，它不仅为人们提供了购物、娱乐等各种需求的场所，也成为了城市形象的重要代表。
超大型商业综合体规划设计是一个复杂而庞大的任务，需要考虑到众多因素，包括空间布局、功能分区、人流管理、环境保护等等。
本文将从不同角度探讨超大型商业综合体规划设计的要点。
1. 空间布局超大型商业综合体的空间布局是其成功与否的关键之一。
合理的空间布局能够提高商业综合体的利用率和吸引力。
首先，需要合理划分不同区域，如购物区、娱乐区、餐饮区等，以满足不同人群的需求。
其次，要考虑到人流的流动性，将主要的商业区域设置在中心位置，方便顾客的流动，同时也要考虑到不同商业区域之间的联系，以便于顾客的导引和引导。
2. 功能分区超大型商业综合体通常包含多种功能，如购物、娱乐、餐饮、办公等。
在规划设计中，需要将这些功能进行合理的分区，以确保各个功能之间的互补和协调。
例如，购物区应该集中设置在商业综合体的核心区域，而娱乐区则可以设置在商业综合体的周边位置，以便于吸引更多的顾客。
3. 人流管理超大型商业综合体通常会吸引大量的人流，因此人流管理是非常重要的一项工作。
在规划设计中，需要考虑到人流的流动性和分布，以便于合理引导和管理。
例如，可以设置人行桥、扶梯等设施，方便顾客的流动，同时也要考虑到不同人群之间的分流，以避免拥堵和混乱。
4. 环境保护超大型商业综合体的规划设计还需要考虑到环境保护的因素。
首先，要选择合适的建筑材料和技术，以减少对环境的影响。
其次，要合理规划绿化带和景观设施，以改善空气质量和提升顾客的体验感。
此外，还要注重水资源的合理利用和废物的处理，以减少对环境的负面影响。
5. 安全管理超大型商业综合体的规划设计还需要考虑到安全管理的问题。
首先，要设置合适的出入口和通道，以确保顾客的安全和便利。
其次，要配备完善的安全设施和人员，以应对突发事件和紧急情况。
此外，还要加强对商业综合体周边环境的安全管理，以确保顾客的安全感和满意度。
综合体商业项目规划要点
市场定位思路--项目属性定位 市场定位思路--项目属性定位 -属性定位前要粗略确定的指标----开发面积 属性定位前要粗略确定的指标 开发面积
关于粗略计算商业地产开发规模的数学方法： 关于粗略计算商业地产开发规模的数学方法：
A=某城市商业开发总面积； A=某城市商业开发总面积； 某城市商业开发总面积 B=城市商业地产年营业额 城市商业地产年营业额； B=城市商业地产年营业额； X=项目投资总额 项目投资总额； X=项目投资总额； Y=项目预计年回报率 项目预计年回报率； Y=项目预计年回报率； I=该城市未来的GDP增长率 该城市未来的GDP增长率； I=该城市未来的GDP增长率； N=项目可承受超前开发的年数 项目可承受超前开发的年数； N=项目可承受超前开发的年数； H=租户平均可承受租金占营业额的比例 租户平均可承受租金占营业额的比例； H=租户平均可承受租金占营业额的比例； T=项目单位建筑成本 项目单位建筑成本。 T=项目单位建筑成本。 通过右侧公式可推导出： 通过右侧公式可推导出：
什么是SHOPPING MALL？ 什么是SHOPPING MALL？
依据国际购物中心的分类， MALL共分为 共分为： 依据国际购物中心的分类，SHOPPING MALL共分为： 邻里型、社区型、区域型、大型量贩型、超区域型、时装精品型、主题与节庆型、 邻里型、社区型、区域型、大型量贩型、超区域型、时装精品型、主题与节庆型、工 厂直销型等8大类。 厂直销型等8大类。 世界上SHOPPING MALL的派系 的派系： 世界上SHOPPING MALL的派系：
MALL市场开发条件 SHOPPING MALL市场开发条件
通过SHOPPING MALL的特点以及美国开发该产品的关注点，在结合当前的经济及政策形 式我们就可以反推条件：
商业综合体购物中心前期筹备工作要点
5） 相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设各自的变电所与制冷机房中间应设置值班室，亦可同时照看运行，并设置值班用卫生间。 6）充分考虑设备房的通风和散热设备的设计 7）为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗； 8)所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，并接入楼宇自控系统（BA系统）；广场LOGO建议由光控开关控制；
6) 鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将通往地下的电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。 7）收费亭面积2000×2000mm，高2500mm，并安装分体空调； 8）车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置； 9）车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按>>>>或<<<<纹路设置。
5）“商业广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果； 6）广告位的照明应尽量采用以外置照明（金卤投光灯）为主，内部衬托照明为辅的设计。 7）外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比宜为1：1.618黄金比例，面积宜大于30平米； 8）主店面在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用；
关注工程前期介入工作要点是确保工程质量及满足日后使用功能的重要前提条件之一。
一、建筑及配套系统设计关注点
1、屋顶设施关注点： 1）为避免给住户造成影响，屋顶排油烟设备应距高层住宅水平距离20米以上；所以餐饮业态最好设计于商业顶层，便于油烟排放与油烟管道施工。 2）中庭的采光天棚应预留最低4～6个电动提升装置，同时采光天棚应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。
城市商业综合体策划与运营要点
城市商业综合体策划与运营要点1.市场调研与定位：在筹划城市商业综合体之前，必须进行市场调研，了解区域市场的需求和竞争格局。
同时，根据市场调研结果，明确城市商业综合体的定位，确定业态和目标受众群体。
2.品牌建设与营销：城市商业综合体需要打造统一的品牌形象，通过差异化的营销手段吸引消费者。
可以借助各种媒体渠道、社交媒体等进行宣传和推广，同时与商户合作开展联合营销活动，提升品牌知名度和吸引力。
3.商户招商与租金管理：商户是城市商业综合体的重要组成部分，需要进行有效的商户招商工作。
此外，合理管理商户的租金、物业费等经营成本，以确保商户的利益和城市商业综合体的可持续发展。
4.设施与环境优化：城市商业综合体的设施和环境对消费者体验至关重要。
要有良好的停车设施、舒适的购物环境、便捷的交通网络等，以提升消费者的满意度和忠诚度。
5.活动与娱乐策划：定期举办各种吸引消费者的活动和娱乐项目，增加城市商业综合体的活力和吸引力。
可以结合商户的特点，举办主题展览、音乐会、时尚秀等活动，增加消费者的互动参与和享受感。
6.数据分析与运营优化：利用数据分析工具对城市商业综合体的运营数据进行收集、整理和分析，从而了解消费者的购物偏好、行为习惯等信息，以便优化运营策略和提升经营效果。
8.合理运营成本控制：合理控制城市商业综合体的运营成本，例如物业管理费、人员工资等，以确保商业综合体的盈利能力和可持续发展。
9.社区与环境责任：城市商业综合体作为城市的重要组成部分，应承担社区和环境责任。
可以通过开展公益活动、推行绿色环保政策等方式回馈社会，提升城市商业综合体的社会形象和美誉度。
10.与政府合作与规划：城市商业综合体的策划与运营需要与当地政府合作，按照城市规划和发展方向进行规划和建设，遵守相关法律法规，确保合规经营。
总之，城市商业综合体的策划与运营需要全面考虑市场需求、商户招商、品牌建设、营销推广、消费者体验等多个方面，同时注重数据分析、成本控制和社会责任，以保证商业综合体的可持续发展。
综合体商业广场前期筹备工作要点总结
根据商业广场的特点和营销目标，设计具有吸引力的活动主题和 方案。
活动流程安排
明确活动流程，包括活动时间、地点、参与人员等，确保活动的 顺利进行。
活动效果评估
对活动效果进行评估，总结经验教训，为后续的营销活动提供参 考和借鉴。
05
商业广场的物业管理
物业管理团队的组建与培训
总结词
物业管理团队是商业广场运营的重要保障，需要具备专业的管理能力和丰富的 经验。
04
商业广场的营销推广
营销策略制定
目标市场定位
明确商业广场的目标客户群体， 根据客户的需求和消费习惯制定
相应的营销策略。
品牌形象塑造
确立商业广场的品牌形象，包括 品牌理念、视觉识别系统等，以 提升商业广场的市场知名度和美
誉度。
竞争策略分析
分析竞争对手的优劣势，制定差 异化的营销策略，以在市场竞争
感谢您的观看
THANKS
运营风险的控制
运营策略制定
根据商业广场的定位和 市场需求，制定合理的 运营策略，包括业态组 合、服务标准、营销策 略等。
团队建设与培训
组建专业的运营团队， 并进行系统的培训和管 理，提高团队的执行力 和专业水平。
设施设备维护
建立完善的设施设备维 护管理制度，定期进行 检查、保养和维修，确 保设施设备的正常运行 和使用安全。
详细描述
在组建物业管理团队时，应选拔具备商业物业管理经验和专业资质的人员，并 对其进行系统的培训，包括商业广场的运营管理、安全管理、设施维护等方面 ，以确保团队的专业性和高效性。
物业管理制度的制定与执行
总结词
物业管理制度是商业广场正常运营的基础，需要明确管理规 定和操作流程。
城市综合体商业规划要点
城市综合体商业规划要点（三）
2、商业地产规划的尺度就是人的尺度
▪ 任何商业都希望拥有一流的规划，但规划也意味着代价，先进的规划更意味 着巨大的代价。
▪ 无视长远利益和现代商业科学，而以短期利益和回报最大化的思想来衡量购 物中心的规划方案，无视商业的客观规律，往往是导致购物中心运营失败的 原因。
▪ 商业地产的规划尺度必须充分尊重人的感受，满足人的需要，要根据人的习 惯来进行设计；如人们在商业街内行走时，对一层以上的范围几乎是“视而 不见”的，而横向关注范围就在10米至20米之间，至于超过20米宽的商业街， 行人很可能只关注街道一侧的店铺。因此，在规划中，我们不应当只考虑某 一个方面，而要从各方面进行综合的考虑。
城市综合体商业ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ划要点（二）
▪ 商业经营规划先于建筑格局规划有利于实现低成本的运营，同时还具 有以下显著的优点： 1)缩短了整个项目的开发周期。 2)构成整体效益对散件效益的优势。
▪ 因此，无论是从成本运作的角度来看，还是从商业整体效益的角度来 看，商业规划先于建筑格局规划都将提高商业中心的整体竞争力。
城市综合体商业规划要点
城市综合体商业规划要点（一）
1、规划的布局顺序
一个大型的购物中心会包括超市、百货、餐饮、娱乐、家电与信息产品等 多功能的业态，但是，围绕着这些功能配置该如何来进行布局，使各个功能主 题明确，互相促进，互不干扰，同时达到最有利于商场旺场和实现租金收入最 大化的目的。
商业经营规划先于建筑格局规划,有利于形成最合理的商业布局，这也是成 熟的商业地产运营商的基本原则之一；在中国，如万达集团开发的商业项目， 就都是遵循这一原则，先进行商业经营规划，再进行建筑方面的规划。万达在 全国各地开设了众多的购物中心，成为中国在购物中心圈地运动中的领头羊； 如万达在长沙黄兴南路步行街开设的万达购物广场二、三层开设18000平方米 的大型超市；从项目开始策划之初，沃尔玛超市就深度介入其中，就其专业的 细节与发展商达成一致意见，这样一来，就确保了商业项目建成之后就成为一 个一步到位的产品；同时双方建立了战略合作伙伴的关系。
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内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件
通过案例描述SHOPPING MALL的特点
日本六本木新城(Roppongi Hills)
项目概况 ➢开发商：森BUILDING株式会社 ➢地 址：东京都会区六本木六丁 目地区 ➢物 业：办公楼、住宅、酒店、 商店、餐厅、博物馆、电影院、电视 台、学校、庙宇和仓储设施等。 ➢总占地：11.6公顷 ➢总建筑面积： 76万平方米 ➢总建筑费用：189亿元（人民币） ➢总土地价：329亿元（人民币） ➢开发周期： 17年，1983-2003年 ➢开工时间：2000年4月 ➢竣工时间：2003年4月
高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障
通过案例描述SHOPPING MALL的特点
日本六本木新城(Roppongi Hills)
派出所 公用电话 邮局
银行・ATM
外汇兑换 医疗设施 DPE 修鞋／配钥匙
托儿所
轮椅、婴儿车休憩 场所
公共交通
租车服务
完善的配套 麻布警察署六本木六丁目派出所 设置公用电话，公用电话的种类有IC 专用、电话专用和『IC ・电话通用』3种。 「六本木新城邮局」 银行：新生银行金融中心（两家） ATM：新生银行ATM（三家）/ATM SE-net/ATM （＠BANK） 外汇兑换（东京三菱集团公司）世界货币商店 六本木新城诊所 /西堀牙科/「K-RIVER配方薬局」/「TOMOS」 「55 Station」 「Mister Minit」 儿童广场：除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。 在进餐或购物时可以充分利用。 六本木榉树坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴 儿车的顾客可以放心休憩 都营公共汽车有4条系统、港区小区公共汽车（Chi-I-Bus）有2条路线；地铁日比谷线、 大江户线、南北线等。 ORIX租车公司：提供24小时租车服务
综合体商业项目规Βιβλιοθήκη 要点什么是SHOPPING MALL？
定义：
MALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般音译“摩 尔”或“销品贸”，意为超大型购物中心，属 于一种新兴的复合型商业业态。西方国家也称 SHOPPINGCENTER，即“购物中心”。 Shoppingmall其英文原意为“散步道式的商店 街”。
“SHOPPING MALL”是将城市中的商业、办公、居 住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市 生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立 一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一 个多功能、高效率的商业载体，也就是万达商业的 第三代----城市综合体。
就个人理解而言，万达对城市综合体的定义更为形象的描绘出了SHOPPING MALL的功能。
欧 • 以大型仓储式超市及百货店作为
洲 派
主力店，重点突出休闲购物功能和商 品的成本优势；
• 位于城市的繁华地带，土地成本
高，停车场面积有限；
• 商场的空间从地面向上扩展，以
争取在较少的城市空间内获得最大的
商业面积；
• 娱乐、旅游功能弱化，土地成本
高，娱乐、旅游等设置投入减少。
什么条件下才适合SHOPPING MALL的开发
早在上个世纪60年代，SHOPPING MALL就已在美国出现，并在当时的经济格局中起着主导的作用， 随之而来的欧洲的各个国家也开发出了具备地域特色的SHOPPING MALL，而中国在进入2002年以后 才真正开始开发SHOPPING MALL，纵观SHOPPING MALL的发展历史，以下因素将决定了SHOPPING MALL的出现。
标准定位为：由一组零售商以及相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相 关服务内容必须必须经过完整的规划、开发以及一致性的经营管理，附设等量的停车场，而其所包 含的商业业态的数量必须大致满足其所将服务到的区域。
什么是SHOPPING MALL？
依据国际购物中心的分类，SHOPPING MALL共分为：
➢建筑群的中心是一个下凹的小广场。 ➢各个建筑物之间都有地下通道连接。 ➢开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功 能协调。1963年，建了一座拥有2153间客房的 希尔顿旅馆。
高密度建筑群，土地集约利用
通过案例描述SHOPPING MALL的特点
日本福冈博多运河城
内部交通 ➢不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成 部分有机地连接起来
体量巨大、投资额高、开发周期长
通过案例描述SHOPPING MALL的特点
日本六本木新城(Roppongi Hills)
交通与停车 ➢公交配套发达，地铁直接连通六本木新城 B1 ➢共计12个停车场，总体停车位2762辆 ➢专设50辆摩托车与332辆自行车停车位， 其中自行车免费
地铁示意图
12个停车场
邻里型、社区型、区域型、大型量贩型、超区域型、时装精品型、主题与节庆型、工 厂直销型等8大类。
世界上SHOPPING MALL的派系：
北 •由发起者有计划的开设，布局统一规划， 美 店铺独立经营； 派 •选择在中心商业区或城乡结合部的交通
要道； •内部结构由百货店或超级市场作为核心 店、与各类专业店、专卖店、快餐店等 组合而成； •设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行 卖场租赁制； •根据销售面积设置相应的停车场。
立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础
通过案例描述SHOPPING MALL的特点
深圳华润万象城
内部架构 ➢项目由北、中、南三地块组成 ➢北区与中区通过地下一层及二 层、三层之间的廊桥连接。
华润大厦——国际5A级甲级写字楼 “万象城”超大型室内购物中心 REEL时尚百货、嘉禾影城、华润
万家超市、“冰纷万象”真冰场
• 政策 • 经济
• 交通 • 人口
（ 城硬 市件
）
MALL
（ 软 件 ）
开 发 商
• 资金 • 运营
通过案例描述SHOPPING MALL的特点
美国纽约洛克菲勒中心 (Rockefeller Center)
➢建于1931～1940年，世界最早的SHOPPING MALL。 ➢占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。 ➢物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。 ➢R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米 ➢国际大厦：41层 ➢时代与生活大厦：36层