商业综合体筹备期审图关注要点
商业综合体购物中心前期筹备工作要点
建立完善的培训体系，包括岗前培训、在职培训和晋升培训，提 高员工的专业技能和服务水平。
营销策略制定
市场调研
深入了解目标客群的需求和消费 习惯，分析竞争对手的优劣势， 为制定营销策略提针对 性的营销策略，包括品牌推广、 促销活动、会员管理等，以提高 客户满意度和忠诚度。
商业综合体购物中心前期筹备 工作要点
目
CONTENCT
录
• 商业综合体购物中心的市场定位与 规划
• 商业综合体购物中心的建筑设计 • 商业综合体购物中心的运营筹备 • 商业综合体购物中心的招商与合作 • 商业综合体购物中心的法律法规与
风险防范
01
商业综合体购物中心的市场定位与规划
商业综合体购物中心的市场定位与规划
配套设施规划
停车设施
根据商业综合体的规模和顾客 需求，合理规划停车设施，提 供便捷的停车服务。
休闲设施
规划适量的休闲设施，如休息 区、儿童游乐区等，提升顾客 购物体验。
卫生间设施
提供干净、整洁的卫生间设施 ，满足顾客的基本需求。
绿色建筑与节能环保
01
02
03
绿色建筑材料
优先选择环保、节能的建 筑材料，降低建筑对环境 的影响。
入口设计
合理规划入口空间，确保顾客进出方便，同时营造 宽敞、舒适的购物环境。
室内装修与环境设计
80%
空间布局
根据商业需求和业态规划，合理 划分室内空间，满足不同商户的 需求。
100%
装饰风格
根据商业综合体的定位和目标客 群，选择合适的装饰风格，营造 舒适的购物氛围。
80%
照明设计
合理布置照明设施，营造舒适的 购物环境，同时满足节能环保的 要求。
商业综合体购物中心前期筹备工作要点
5） 相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设各自的变电所与制冷机房中间应设置值班室，亦可同时照看运行，并设置值班用卫生间。 6）充分考虑设备房的通风和散热设备的设计 7）为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗； 8)所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，并接入楼宇自控系统（BA系统）；广场LOGO建议由光控开关控制；
6) 鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将通往地下的电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。 7）收费亭面积2000×2000mm，高2500mm，并安装分体空调； 8）车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置； 9）车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按>>>>或<<<<纹路设置。
5）“商业广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果； 6）广告位的照明应尽量采用以外置照明（金卤投光灯）为主，内部衬托照明为辅的设计。 7）外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比宜为1：1.618黄金比例，面积宜大于30平米； 8）主店面在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用；
关注工程前期介入工作要点是确保工程质量及满足日后使用功能的重要前提条件之一。
一、建筑及配套系统设计关注点
1、屋顶设施关注点： 1）为避免给住户造成影响，屋顶排油烟设备应距高层住宅水平距离20米以上；所以餐饮业态最好设计于商业顶层，便于油烟排放与油烟管道施工。 2）中庭的采光天棚应预留最低4～6个电动提升装置，同时采光天棚应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。
商业综合体审图要点
商业综合体审图要点随着城市化进程的不断加快，商业综合体的建设成为了一个城市发展的重要组成部分。
商业综合体具有业态多样、功能齐全、服务集成等特点，对于城市的人口流动、商业经济的繁荣都有积极的促进作用。
而在商业综合体的审图过程中，需要注意的地方也是很多的。
下面将从多个方面，对商业综合体的审图要点进行详细讲解。
首先，审图要注重场地环境商业综合体的建设包括地面商业和地下商业。
在审图过程中需要考虑到场地环境，这包括通行情况、周围建筑物的高度、建筑物的朝向等。
在约束条件较多的城市中，通常需要充分考虑周围经济发展状况、人员流动情况、城市规划要求和充足的停车位等场地条件。
其次，审图要注重建筑本身的特点商业综合体一般以购物中心和娱乐中心为主要组成部分。
在审图过程中，需要注重建筑本身的特点，比如建筑的高度、立面设计、使用空间等等。
立面设计是商业综合体审图的重点之一，因为它可以更好地展示建筑内部的各种商业形态，吸引顾客进入商业综合体，提高商场的经营效益。
再次，审图要注重商业形态商业综合体是由众多商家组成的。
在审图过程中，需要充分了解这些商家的业态，并根据业态来做出相应的设计，包括商业分区、进出口布置、功能布置、隔断方式等。
这些分区的划分需要考虑商业形态的需求，不能出现分区混乱的情况，同时应保证分区界限清晰，方便管理和维护。
最后，审图要注重安全问题商业综合体是一个大型的商业建筑群体，人流量大，对于安全问题需要格外关注。
审图过程中需要考虑安全通道、安全出口和灾难逃生通道等问题。
此外，还要考虑消防安全问题，包括防火间距、火灾报警系统等。
以上就是商业综合体审图要点的详细讲解。
商业综合体作为一种新兴商业形态，其审图要点是多方面的。
只有根据所在地情况、建筑特点以及商业形态等要素，综合考虑，才能做出更符合市场需求的商业综合体建筑。
集中商业项目图纸审查要点-建筑(2018版)
法
59
应采取高空防坠物措施，有高空坠物危险的范围内的建筑出入口部位必须设置安全挑檐或者其他安全措施，突出墙面至 少1.0米，并且在平面和立面中表示出来。
做 法
60 厨房和备餐区与营业区之间应采用2.00h防火墙及甲级防火门进行分隔。 61 防烟分区的挡烟垂壁，应采用防火玻璃。 62 设备房、通风、空调机房与其他部位之间，应采用耐火极限不低于2.00h的隔墙，1.50h的楼板和甲级防火门进行分隔。
平
30 各主力店提供的平面布置图应落实到施工图中并完成相应设计内容。
面
31 餐饮业态厨房区不降板，应按照商管业态规划提供的餐饮铺应预留排油烟、上下水等全套设备条件。
32
KTV包间（若有）应预留降板，一般情况不低于150mm（具体按声学顾问要求），以便做浮筑楼板等防振、隔声处理 。
33
每层宜设母婴室、无障碍卫生间、等候区。所有公共卫生间(餐饮包间卫生间除外)与公共部位衔接处及卫生间内严禁设 有台阶、踏步。员工卫生间及租户卫生间(若有)应设置预留。
63 应按要求编制完成《消防设计专篇》。
消
64 疏散宽度应符合消防计算要求，并提供疏散宽度计算表。
防
65 防火分区的划分、防火门的位置及做法应得到总部设计的确认。
66 设计说明中应明确表述“符合国家、地方现行相关规范及标准要求”。
其 它
67
设计文件中应明确以下部位必须按照防火要求进行封堵：防火卷帘上方、管道穿越防火分隔处、商业公共区域与店铺之 间、商铺之间、风管电缆桥架穿越防火分隔处。
34 与商业相邻部位楼梯布置宜垂直商业主通道长向，方便将来业态调整进深加大。商业室内楼梯宜采用剪刀梯。
35 平面施工图中应标明消火栓及其立管的具体位置及数量，不得对商业品质造成影响。
商业综合体商业规划及方案评审要点13416
1.3 功能定位
不同的业态有不同的商业功能。现代商业项目通常 体现以下4 大功能: 购物功能: 体现于商场品种、档次上, 购物功能是 商场最基本功能; 休闲协能: 在现代大型商场中, 休闲功能往往被当 作商场的附加功能加以设置; 娱乐功能: 休现于各类游玩活动, 如电玩、电影城、 儿童游玩区等; 服务功能: 主要体现于商场物管和商场客户经营主 体服务两方面对于复合型的大型商业地产项目, 其 业态组合是丰富的, 多元的
商业面积
4-6万平米 1.2-1.5万平米 0.5-1万平米 1.5-2万平米 0.3-0.5万平米 0.5-0.8万平米 0.25-0.5万平米 0.3-0.5万平米 0.2-0.5万平米 0.16-0.36平米 0.5-1万平米 0.3-0.5万平米 0.3-0.5万平米 0.3-0.5万平米 0.1-0.15万平米 0.2-0.3万平米 0.2-0.5万平米 0.5-0.6万平米 12-17万平米
星级酒店和甲级办公：
宜尽量沿城市主干道显要位置独 立设置，体现项目整体档次和形 象。
内部业态分区：
零售、餐饮、娱乐和其他等功能 分区要符合合理商业布局
常州雨润广场
2、交通设计要点
外部交通：
1. 2. 3. 考虑周边道路现状及远期规划要求，与城市交通节点 ，如地铁、公交站、人行天桥、路口等有效连接。 车辆出入口：设置于流量较少的非主要道路； 人、车、货流各行其道、互不干扰，车流动线从主要 干道上的车库进入，再通过固定的车库出口离开；货 流动线通过同一车库进出分平面、垂直两种；平面运 输进入地下，到各自货梯厅的卸货区，再送到各个楼 层，各主力店、餐饮、零售商铺要有专门的垃圾动线 ，垃圾直接送到地下干、湿垃圾方，集中存放运输。 消防车流线应符合国家及当地有关技术规范。 外部轨道交通给项目带来大量人流
商业综合体施工图审核要点
商业综合体施工图审核要点一、总平面图审核1、审核经济技术指标是否与前期策划的指标一致。
2、审核商业是否有完整的城市展示面，商业与塔楼位置是否符合各自功能需求。
3、审核地下商业客运出入口是否分设，是否设在城市次级道路上，是否对商业人行交通产生影响。
4、审核是否考虑单独的货运出入口及货运通道，货运交通是否影响客运交通。
5、审核地面需设置商业落客区，车行流线是否合理。
6、审核车道宽度及转弯半径为是否满足客车、货车、消防车使用要求。
7、审核地块周边市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等是否与商业出入口有机结合；是否尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计。
8、审核对竖向分析图（场地内标高）是否满足无障碍、车行人行要求；商场主入口处不得设置台阶和门槛，并由入口向室外缓坡处理解决室内外高差问题。
9、审核城市交通主干道上是否在地块内设置公共交通停靠位置，是否影响人行车行交通。
10、审核是否考虑地面免费购物巴士、电动车的停放位。
11、审核车道铺装荷载是否满足运输要求，化粪池位置不应设置在商业各主入口及次入口附近。
12、审核消火栓及消防立管位置（不影响室内美观、不影响立面效果）。
二、功能布局审核1、审核购物中心商铺是否尽可能沿柱体进行分隔，日后方便商铺布局调整；特殊商铺是否在铺内设计卫生间、一二层预留或增加楼梯设计。
2、审核是否提供ATM机位置。
3、审核后勤通道是否连接各业态及大型主力店，后勤通道是否与货梯相连通，与顾客使用功能是否交叉。
4、审核是否在局部层（如厨房等）设有独立的员工卫生间。
5、审核货运通道（卸货区与停车场入口间）净高是否满足高度要求。
6、审核主力商家位置是否均匀设置卸货区域，面积一般为100～200㎡。
7、审核是否设计卸货平台，卸货平台高度应能满足各个货车型号要求，一般0.75m到 1.2m（沃尔玛要求1m到1.3m），同时设有净宽2米不大于10%的坡道。
购物中心建筑规划方案评审要点
购物中心建筑规划方案评审要点购物中心是当代城市中重要的商业综合体，为人们提供购物、娱乐、休闲等多种需求的场所。
在进行购物中心建筑规划方案评审时，需要综合考虑多个因素，以确保规划方案的可行性、合理性和持续发展性。
以下是购物中心建筑规划方案评审的重要要点。
1. 功能布局设计购物中心的功能布局设计是评审的核心要点之一。
评审者需要关注以下几个方面：•商业区域规划：评估商业区域的划分是否合理，如主要购物区、餐饮区、娱乐区等的布局是否合理，以及各功能区域的面积是否满足设计要求。
•停车场规划：评估停车场布局合理性，包括停车位数量、车位尺寸、停车位与商业区域之间的距离等，以满足顾客停车需求。
•设施配套布局：评估公共设施和服务设施的布局，如洗手间、儿童游乐区、休息区等的位置是否合理，布局是否满足用户需求。
•室内外空间设计：评估购物中心室内外空间布局是否合理，如入口设计、通道宽度、活动场地等，以提供良好的用户体验。
•异地文化特色：关注购物中心是否融入当地文化特色，体现地域特点，以增加吸引力。
2. 建筑物形式与结构设计购物中心的建筑物形式和结构设计直接关系到建筑的外观、功能和安全性。
以下是评审的要点：•建筑外观设计：评估购物中心建筑外观设计是否与周边环境相协调，是否具有美观性和吸引力。
•建筑高度和体量设计：评估购物中心建筑的高度和体量是否符合当地的城市规划和建筑限制要求。
•结构设计：评估建筑物结构设计的可行性和稳定性，确保购物中心建筑的安全性和承载能力。
3. 室内设施与装修购物中心的室内设施和装修直接关系到用户的购物体验和舒适度。
评审者需关注以下几个方面：•空间布局：评估室内空间布局是否合理，是否满足购物与活动的需要，并考虑购物流线的顺畅性。
•环境氛围：评估室内环境氛围的打造是否符合购物中心的主题和定位，如灯光设计、音乐、氛围等要素。
•装修材质与风格：评估装修材质的选择是否合理，是否与购物中心的定位相符，以及装修风格是否与整体设计风格协调。
商业综合体商户装修图纸审核要点
图纸评审重点关注内容1、所有的装饰在平面图中已体现2、店铺与就近的消防疏散通道关系图已体现。
1、面积大于等于120平方米的店铺，须保障至少两个有效的安全出口，且两个安全出口门边界的水平间距不得小于5米。
2、消防后勤门的尺寸不小于900mm，且不能在建筑后勤安全门前增加装饰门、布帘门、镜子等。
3、建筑店铺内任一点至疏散门的直线距离不大于15m。
4、门口装饰尺寸、通往消防后勤门通道的尺寸、仓库内的尺寸都有体现，且通道的尺寸不小于900mm。
1、地面装饰材料须使用B1级及以上的材料，符合消防要求。
2、地面完成面与门口外购物中心公共地面平齐。
4家私尺寸图所有家私的尺寸、及家私之间的尺寸有体现。
5索引布置图对于重点位置有索引图详细说明1、门口装饰与租赁线有体现，所有装饰、门把手及门楣不能超出租赁线。
2、门口装饰与消防卷帘间的尺寸有体现，装饰距消防卷帘15cm及以上。
3、门口装饰与公共柱子的尺寸有体现。
7室内各立面图所有装饰的立面图有体现说明。
图纸评审重点关注内容8门面效果图结合商业项目的特点，租户店面形象与购物中心整体设计协调。
9室内视角效果整体有新颖，整体协调较好图纸评审重点关注内容涉及建筑楼板结构改变，有提供结构施工图，并经建筑原设计单位提供意见函。
对于店铺边界紧靠建筑幕墙的地面，要求采用钢板覆盖伸缩缝后，再铺垫砂浆施工。
11结构计算书超重装饰物（如鱼缸、保险柜、档案柜、设备柜等）对建筑楼板的荷载计算说明，及安装工艺说明。
图纸评审重点关注内容12电气设计应对本电气施工按国家和行业规范，结合实际施工情况提供相关设计与施工说明。
对每个回路的开关容量、电缆线径、电缆技术要求、穿管材料、功率大小等都有详细说明。
所有线缆必须为低烟无卤阻燃线（WDZB-BYJ导线上应有标注“WD”记号）；线路吊顶内穿管设计应为桥架、KBG管或金属软管（1米以内允许采用金属软管）；对插座回路的电气开关要求采用带漏电保护的开关。
电气系统图12361013商业综合体商户装修图纸审核要点一、建筑平面图二、效果图三、结构平面图四、电气施工图平面布置图平面尺寸图地面布置图门面立面图结构施工图租户主开关容量要求小于购物中心上一级的开关1、天花灯位尺寸合理布局，与空调风口、消防排烟风口、天花造型错开2、天花灯具采用节能灯具，并在天花顶棚上有对灯具变压器、整流器等有隔热措施。
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2、审图关注要点（电梯类)
(1）扶梯
步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧平行布置；扶梯位置应避免对商铺的经营造成影响。扶梯应设置光感变频装置。
(2)观光梯
通常在步行街中庭设置,以2～3部为一组，观光梯应通到地下停车场。观光梯与商铺门面的距离应不小于4米。井道采用钢结构和玻璃立面,观光梯轿厢立面也须做成玻璃，使观光梯整体保持通透。观光梯应可以到达地下停车场,以保证垂直客流动线的完整。
1、审图关注要点(室内步行街)
（1）步行街主入口 步行街主出入口门高不低于３米，两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计,以增强门内区域商铺的通透性,充分提高入口区域商铺价值;商业广场（含步行街）各出入口应设双层门，并设风幕;步行街至少保证一处出入口可供车辆进出(室内展示用)；出于节能及实际使用效果的考虑,各出入口应安装水循环冷暖风幕机；步行街入口应采用有框双层夹胶玻璃门；以保证门的安全性和稳定性。
商业综合体筹备期审图关注要点
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商业综合体筹备期审图关注要点
商管公司作为商业产品的使用者和管理者,前期参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控,这将对项目的规划和商业品质提升起到重要作用。
商业公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认，包括：主入口、与主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心(广播、LED、有线电视控制）、挑空区域、卫生间、与地下室的沟通；步行街商铺的布置、开门、开间、进深;地下室停车场的区域功能划分和出入口、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工食堂等布置要求及管理要求;商管用房位置、面积确认；员工通道的要求。
（2)管道井
步行街强弱电、给水等管道井应于公共通道集中设置，并将管井面向通道开门,尽量减少在商铺内设置管道井,商铺门面尽量不设置防火卷帘,如确需设置则必须设置在商铺门外侧。
（3)公共通道
在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；步行街两侧店面之间宽度设计要满足动线和消防要求，突出商业空间立体感。
(4)步行街商铺门面
3、审图关注要点（特殊区域)
以娱乐、餐饮为主的多主力店同楼的情况下，如综合楼、娱乐楼,因其与步行街营业时间的
不同,宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外及地下停车场,避免使用步行街的公共区域，使其顾客出入不受步行街闭店的影响,并降低商业公司的管理难度。
4、审图关注要点(公共卫生间）
每层至少应设置１－3处步行街专用卫生间,卫生间不宜占用商铺位置,应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内而无需直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响; 卫生间应作无障碍设计,均以蹲便器为主;残障人采用坐便器，辅助设施完备;女卫生间还应设母婴室或母婴护理台，以方便带小孩的顾客使用。卫生间还应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间。
（3）货梯
步行街及各主力店均应设有货运电梯，步行街除了与主力店共用的货梯外,还应有专用的货梯一至两组。每组区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系。
（4）垂直电梯广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控显示系统，以保证运行安全。
(3）重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上,出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响,同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅,不致形成交通拥堵; 同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等)设计统筹考虑。
所有商铺门应正对步行街并尽量避免门对门式设计。步行街商铺外立面,除预留店招位置外,应全部采用通透超白玻璃到顶设计（包括部分商铺与主力店通道的立面)。
(５）步行街商铺分隔建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔，以方便日后商铺布局调整;特殊商铺应在保证工期的前提下按照商户提出的具体设计要求进行分隔设计,如肯德基、麦当劳、必胜客等洋快餐商铺通常会选择步行街主出入口处的店铺,并在铺内设计卫生
4、审图关注要点(消防疏散通道）
在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量,并且尽量减少占用步行街的商铺位置。
５、审图关注要点（变形缝）
结合综合体建筑形态特点，变形缝应沿着各主力店区域的边界设置,尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街,以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率。
二、建筑方案设计图纸评审阶段关注要点
一、商业项目设计研讨阶段的图纸重要关注点
1、商业项目设计要点研讨、建筑方案(含方案深化）设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。
2、审图关注的事项:交通、停车位、管理用房、消防疏散通道、变形缝。
1、审图关注要点（交通）
（１）大型商业综合体应结合城市主要交通道路设置，结合步行街入口设置。
(2)在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计。
2、审图关注要点（停车) 根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素,合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅(如有)的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1０0０辆/小时以上。
3、审图关注要点(管理用房）
根据综合体的特点及管理模式,管理用房包括大商业管理用房和销售型物业的管理用房，还有食堂等辅助用房。大商业用房面积应达到1０00平方米左右;销售型物业（含大商业塔楼)的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积（通常为3‰-５‰)；管用房位置应设置在地上区域。大商业部分和销售物业部分位置应各自独立,避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题。