商业业态承租水平与租金回报率计算方法
租金回报率的计算方法
租金回报率的计算方法
租金回报率是指房屋出租后，每年租金收益与房屋购买价格的比率。
计算方法如下：
租金回报率 = 每年租金收益÷ 房屋购买价格× 100%
其中，每年租金收益指的是每年房屋出租所得到的净租金收入，即扣除房屋维修、管理等费用后的实际收益。
房屋购买价格指的是购房时的实际购买成本，包括房屋本身的价格、税费、物业费等。
例如，某房屋购买价格为100万元，每年租金收益为10万元，那么该房屋的租金回报率为：
租金回报率= 10 ÷ 100 × 100% = 10%
租金回报率是衡量房产投资收益的重要指标之一，投资者在购买房产时可以根据租金回报率来评估投资的收益情况，以便做出更合理的投资决策。
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什么是租金回报率？租金回报率计算方法？
什么是租金回报率？租金回报率计算方法？导读:本文介绍在房屋租房，租房注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
对出租房子的生意有了解的人都知道，每个月月底都会看租金回报率是多少的，然后对比出这个月赚了多少钱，但是刚加入这个行业的人不知道租金回报率计算方法是什么，并且也不清楚什么是租金回报率，以及需要注意的问题有哪些，如果大家心里有同样的疑问，不妨先看一下这篇文章。
什么是租金回报率？租金回报率，是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。
租金回报率衡量地产方面投资收益情况。
如在房产投资方面，租金回报率是衡量这个楼盘值不值，是否值得投资的一个很重要的指标。
因为房屋的售价可能有水分，有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求。
投资就是为了有收益，一般的投资者在投资房产时，往往是根据自己对一个物业口岸和人气的认识来判断，大多是凭感觉，当然这样也可以买到比较好的物业，但好像总是缺乏科学的根据。
租金回报率是一种计算投资回报率的计算方法，主要是针对地产方面的投资收益的计算。
可以通过租金回报率来衡量投资收益情况。
租金回报率计算方法？一、个人认为，如果是个人投资的话，最贴近实际情况的评估方法便是最正确的。
回报是相对投入而言的，如果是按揭买房，实际投入是首期房款以及税费及其他入住费用，而收益是年租金收入减去月供款＊12，年租金收入一般以月租＊11计，因为通常出租房平均每年约有一个月的空置期，因此：年租金收益率＝年租金净收入［即：（月租金＊11－月供＊12）／（房屋首付款＋其他初期投入）二、这一公式能相对准确地评估投资回报。
例：一套房子，总价80万，首付24万，税费及其他费用以2万计，月租金4200元，贷56万，30年月供约3120元。
1、年租金收益率＝（4000＊11－3120＊12）／（240000＋20000）＝2．52％，楼主提到的两种方式是比较粗略的计算租金回报的方法，2、按年租金收益率＝当年年租金总额／购买时总房价计算，年租金收益率＝4000＊12／800000＝6％3、按年租金收益率＝年租金净收入（即：租金－月供）／房屋收付款计算，年租金收益率＝（4000＊12－3120＊12）／240000＝4．4％，如果只是比较几套房子的回报率，同时采用同一种计算方式的话倒影响不大，但如果要与其他投资方式如基金、国债比较，采用2、3公式会高估回报率。
商业回报率最简单的计算公式
商业回报率最简单的计算公式商业回报率是一项重要的财务指标，它可以帮助企业评估投资的效果，判断企业的盈利能力和可持续性。
商业回报率的计算公式非常简单，只需要将企业的净利润除以投资额即可。
本文将详细介绍商业回报率的定义、计算方法和应用，帮助读者更好地理解和应用这一指标。
一、商业回报率的定义商业回报率（Return on Investment，ROI）是指企业通过投资所获得的收益与投资额之间的比率。
它可以用来衡量企业的盈利能力和投资效益，是评估企业经营状况和发展潜力的重要指标。
商业回报率越高，说明企业的投资效果越好，盈利能力越强，反之则表示企业的投资效果不佳，需加以改进。
商业回报率是一项综合性指标，可用于评估企业的各种投资项目，包括生产设备、人力资源、市场推广、研发等。
它可以帮助企业判断投资项目的优劣，选择最具价值和潜力的投资方向，提高企业的经营效益和市场竞争力。
二、商业回报率的计算方法商业回报率的计算方法非常简单，只需要将企业的净利润除以投资额即可。
具体步骤如下：1. 计算净利润净利润是指企业在一定时期内所获得的总收入减去总成本后所得到的利润。
净利润的计算公式为：净利润 = 总收入 - 总成本其中，总收入包括销售收入、其他收入等，总成本包括直接成本、间接成本、销售费用、管理费用等。
2. 计算投资额投资额是指企业在一定时期内所投资的总额，包括生产设备、人力资源、市场推广、研发等。
投资额的计算公式为：投资额 = 生产设备投资 + 人力资源投资 + 市场推广投资 + 研发投资其中，生产设备投资包括购置和维修费用，人力资源投资包括员工薪酬和培训费用，市场推广投资包括广告和促销费用，研发投资包括研发人员薪酬和实验费用等。
3. 计算商业回报率商业回报率的计算公式为：商业回报率 = 净利润÷投资额× 100%其中，商业回报率的单位为百分比，一般情况下，商业回报率越高，说明企业的投资效果越好，盈利能力越强。
投资商铺收益从哪里来如何简单计算回报率
投资商铺收益从哪里来?如何简单计算回报率?选择对的商铺，不需要太多经验和专业。
只要你了解这个城市，知道你所要投资区域的消费群体和主要业态，只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。
●投资商铺收益从哪里来投资商铺的收益主要来自商铺的租金和价值增值两个方面：就租金而言，新的商业项目需要一定的培育期，而培育期租金相对较低。
在过去商铺比较稀缺的时代，租金收益高，通常在7%，高时可达到10%。
近几年商业迅速发达，商铺数量增加，租金增长幅度走低，一般都在5%左右，静态投资收益的回收期为20年，均属正常范围内，被投资者所接受。
然而就商铺的增值性而言，其增长幅度大，速度快，主要是由于商业项目通常是在成熟地段，地段稀缺性是增值的主要因素。
以武汉为例，成熟地段的商铺近年来价格翻了几番，2003年还在3500元左右的商铺，如今已涨到3万元以上。
因此，虽然商铺的租金增长幅度小，但增值的幅度却很大。
对于一个好的商铺，租金增长幅度的走低并不会影响商铺价值的快速攀升。
●简单计算回报率评判商铺投资的最重要指标莫过于投资回报率，而它的算法并不深奥。
杨广安介绍，能否实现发展商预期的投资回报率，只需要把几个环节串连起来进行计算。
先选好地段，在理解了这个区域的主流消费群体之后，判断区域的主要业态，再回过头来看一个商铺的价格，按12年收回成本来计算租金，看看这样的租金水平对应的业态能否承受，如果租金价格不能为区域的主流业态所接受，那么很可能造成铺位空置，投资回报自然无从谈起。
“帮商铺的承租人算算账，租金、水电、经营成本这些基本的成本要多少钱，推算他能承受的租金，看和发展商告诉你的租金水平是否吻合。
”只要是街铺就有升值的空间，但选择的依据是，承租人的账能不能算得过来，这决定了商铺投资者的投资和回报能否成正比。
●要自然增值，更要投资回报目前国内可选择的投资产品种类太少，而与股票、期货等需要一定专业的金融投资品相比，物业投资更符合人们“保值”的投资取向。
商铺投资收益率四种算法
商铺投资收益率四种算法：目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。
投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
商业地产投资回报率计算方法
商业地产投资回报率计算方法商业地产投资是一种常见的投资方式，具有较高的回报潜力。
投资者通常希望能够准确计算投资回报率，以评估投资的可行性和利润潜力。
本文将介绍几种常见的商业地产投资回报率计算方法。
一、总投资回报率（Total Investment Return，TIR）总投资回报率是指投资者从购买商业地产项目中所获得的总回报与所投资金额之间的比例。
总投资回报率可以通过以下公式计算：TIR = （总回报 - 投资金额）/ 投资金额其中，总回报包括租金收入、升值收益以及其它相关收入，投资金额是指购买该商业地产项目的总成本。
总投资回报率可以帮助投资者评估整个投资周期中的回报情况，但并不考虑投资的时间长度和现金流量分布。
二、内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）内部收益率是指商业地产项目的年均收益率，它考虑了不同时期现金流量的时间价值。
计算内部收益率需要使用试错法或数值计算软件，但我们可以使用以下公式来近似计算内部收益率：IRR = [(净现金流量1 / (1+IRR)^1) + (净现金流量2 / (1+IRR)^2) + ... + (净现金流量n / (1+IRR)^n)] - 初始投资金额其中，净现金流量是指每年的现金流入减去现金流出，n为投资周期的长度，初始投资金额为购买商业地产项目的总成本。
内部收益率是一种重要的指标，可以告诉投资者他们的投资收益率是否超过了他们的预期回报率，从而帮助投资者做出决策。
三、净现值（Net Present Value，NPV）净现值是指商业地产项目的未来现金流量的现值之和与初始投资金额之间的差额。
净现值可以通过以下公式计算：NPV = 净现金流量1 / (1+r)^1 + 净现金流量2 / (1+r)^2 + ... + 净现金流量n / (1+r)^n - 初始投资金额其中，净现金流量是指每年的现金流入减去现金流出，n为投资周期的长度，r为折现率。
商业地产回报率的算法
商业地产相关知识培训商业地产的定义？商业地产作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。
工业园区一般不划为商业地产。
实际上大家看到多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。
界限不一定划分的那么明确。
比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。
商业地产的模式？把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。
第二种我们叫做百货公司模式，谈到百货公司模式，目前在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式。
第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。
商业业态承租水平与租金回报率计算方法
60%了解各业态承租水平、各级城市整体租金水平以及租金回报率的测算是购物中 心成功盈收的关键。
本专题主要从商业业态承租水平、各级城市租金水平调研以及租金回报率测算等 方面，阐述购物中心租金制定需要考虑到的各个方面，供招商运营人员参考。
一、不同业态和城市的商铺承租水平不同业态的承租水平快餐承皀水平較音r T 股为営Ik 菴的896-12^ 7餐恢承穏水平踣吒于快餐案,的为昔业魁75^呂％ ;承程水平底「要求面1汝「廻可夷螟科慕考怵息、餐饮场所「是购塌字心必要因義「 旗至最融昙 影底，依懸辟莒业惡分配.F 哥］水平在3叹芒右，环^＜平約占髡趣芳的KTV 的簷包R 莊,玛全£宣业戡tE^舷］在现-铢左右;禺租能力量低「但能黨集人流「设置在商场高楼慝.既I 擁星團槟零求「又可捋人流 引导上承，同聒升周边裔邮值理市的租金水平■几乎昙就住I .仅为芸业蕊为2珀-3%左S ・因孫市毛利厭低； 爾商税瓦-承相水平眼”威至地下匪可农足茴枳需3^ -交可毘集人盂”向 m涵相面秩憨,斑水工量髙「放在商场最隹位置；B 歳養场屈裔毛H 业态”毛称悴f 在2聊-3曲，因曲承程水平也歳高,的为昔业生活服务类ILEA 10导语/超市弔器宅謁K 附旗穆出千营业甌的2%吱5光左石百黄 服饰类 高于市值20%市但翹H)80%市值L'J TF 27.5%miiutt 13%餐饮类休闲娱乐类I各个业态租金水平分析总结支歸金怎因高租金客湄自1居毛利率于其他业态耒舷离金专业市场类 娱乐怵闲类可聲捕X 量的商场勢势解 上址 痕申小型店舞的曝淖「对于 开反商內剧俚歸芥旃害足到了鳶餐件用.故这喚k 玄謝亍翟金拥 有很的辿桥能力,陌支爾全不会很肓处于人口居住誉漂区「通笔炯］的毛和淸克氏・M 乘用:»惶皆的方 式「因此惑于翹金的鬲担能力幷不星特刖的強「但县田于冥又星住 宅社区生活所必颁业态,孜住宅开发商对其需要有个较为清晰的走位, 具可L 墟肓住宅苗號逵睫瞬隼松格不同级别城市的租金水平在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元 / tf /天，而二线城市仅为每天每平方米元，前者为后者的倍左右。
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一、不同业态和城市的商铺承租水平
不同业态的承租水平
服饰类生活服务类
餐饮类休闲娱乐类
各个业态租金水平分析总结
不同级别城市的租金水平
在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元/㎡/天，而二线城市仅为每天每平方米元，前者为后者的倍左右。
一线城市购物中心租金水平
总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。
2010-2014五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达
到94%。
二线城市购物中心租金水平
三线城市购物中心租金水平
一二三线城市租金水平分析总结
二、租金回报率计算方法
1、售后返租回报率计算方法
（1）分析经济条件
租期时间为8、10年计
选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计）
假设购物中心两层全部公开发售，并且达到100%的销售率
（2）租金计算
根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：
实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额
以上公式用数字表示为：
销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）
假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。
如：
（3）计算方法
根据前面部分表格的计算数据说明：
按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；
不可预见费按照8年%、10年3%计算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。
计算过程如下：
第一种：按8年租期算
将已知数据带入到公式中，得到：
销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×%＝22500×10000 得出销售均价与月租金的关系方程式：
销售均价＝53731－361×月租金
按照月租金从50元/㎡-100元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。
（二层均价按照2：1的比例计算。
）
计算结果
由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）：
第二种：按10年租期算
计算方法同上，则计算结果为：
说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。
当租金达到80元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达到90元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户
回报的金额，还有盈余。
由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）：
总结：从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/平方米时，销售价格比较接近市场水平。
2、产权式商铺租金回报率计算方法
一般产权式商铺定价采用的是租金反推法，即以周边同类市场平均租金为参考依据，按10年回收期计算，得出商铺售价，如：
某地区市场的平均租金为100元/平方米/月，按10年计算为100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是说该地区商铺12000元的价格是可以接受的。
但是以上100元/平方米/月的租金应是一个变数，并不能简单的进行平均推算。
这里可以用函数来推算出租金处于不同时期所表现的价格：
3、全部持有租金回报率计算方法
案例：凯德MALL•天津湾
凯德MALL·天津湾一商铺为例：
商场提供装修补贴 2800元/平方米，装修补贴共计 2800元×203平方米=568400元：
合约期内根据营业额可返还装修补贴，假设如下，最高返还100%：
各商场业绩比较：
根据以上参数，以主商圈商场最低月销售平效80%作为第一年保守业绩预估，则提成租金收入预计：根据以上营业假设可得出：
第一年装修补贴返还50%,即284200元
保守估计第二年营业额未达到600万元，则在2年合约期内，凯德实际付出装修补贴284200元
2年期固定租金收益为万元，低于提成租金收益
2年内凯德的实际收益为：
提成租金收益万-装修补贴万=万元
注：本专题租金采集于2015年2月，因租金随着市场变化存在不可控因素，仅供参考。