开发报建流程与技巧
开发报建流程完整版
开发报建流程完整版在房地产开发、工程项目建设等领域，开发报建是一项至关重要的工作。
它涉及到众多环节和部门，需要遵循一系列的规定和程序。
下面就为您详细介绍开发报建的完整流程。
一、项目立项阶段1、项目建议书编制首先，需要对项目进行初步的构思和规划，编制项目建议书。
这包括对项目的背景、建设规模、建设内容、投资估算等方面进行阐述。
2、项目可行性研究报告在项目建议书的基础上，进一步开展可行性研究。
对项目的技术可行性、经济合理性、环境影响等进行全面深入的分析和论证，编制可行性研究报告。
3、项目立项审批将编制好的项目建议书和可行性研究报告提交给相关部门，如发展改革部门，进行项目立项审批。
审批通过后，项目获得正式立项。
二、规划设计阶段1、规划方案设计委托专业的设计单位，根据项目的定位和要求，进行规划方案设计。
包括总平面图、建筑单体设计、道路交通规划、绿化景观规划等。
2、规划方案评审将规划方案提交给规划部门组织专家进行评审。
根据评审意见，对规划方案进行修改完善。
3、核发《建设用地规划许可证》在规划方案通过评审后，向规划部门申请核发《建设用地规划许可证》。
三、用地审批阶段1、土地出让/划拨根据项目的用地性质，通过出让或划拨的方式取得土地使用权。
2、签订土地出让合同/划拨决定书在取得土地使用权后，与土地管理部门签订土地出让合同或划拨决定书。
3、办理《国有土地使用证》凭借土地出让合同或划拨决定书等相关文件，办理《国有土地使用证》。
四、工程设计阶段1、初步设计在规划方案的基础上，进行初步设计。
包括建筑结构、给排水、电气、暖通等专业的设计。
2、初步设计审查将初步设计文件提交给相关部门，如建设部门，进行审查。
审查通过后，获得初步设计批复。
3、施工图设计根据初步设计批复，进行施工图设计。
施工图设计应满足施工和规范要求。
4、施工图审查将施工图提交给专业的施工图审查机构进行审查。
审查通过后，获得施工图审查合格书。
五、施工报建阶段1、工程报建向建设部门办理工程报建手续，填写工程报建申请表，提交相关资料。
重庆市房地产开发报规报建流程及工作技巧
□ 银行资信证明（开户行出并盖章）
□ 法定代表人身份证明（复印件）
□ 法人签署的授权委托书（原件）
□ 受托人身份证明（复印件）
□ 出让方要求提交其它材料
□ 草签的国有土地使用权出让合同
报名单位及法定代表人签字（盖章）：
填表日期： 年 月 日
项目建议书的审批
➢ 审批部门
❖市发展与改革委员会
➢ 审批材料
超过5000以上部分至10000（含10000）
0.04
超过10000部分
0.02
领取《国有土地使用权证》
➢ 办理部门
❖市国土局
➢ 收费标准
❖国土出让金：150-350元/m2×建面 ❖国土契税：土地评估价格3% ❖国土勘测费：（国土证附图）738元/宗 ❖国土证税费：约20元
委托设计单位进行设计
重庆市规划局 年月 日
主题词：城乡建设 选址意见 通知书 抄送：重庆市人民政府、重庆市地房局、重庆市建委
土地使用权初始登记
➢ 办理部门
❖所在区土房局
➢ 申请材料
❖申请书 ❖营业执照 ❖土地使用权出让合同 ❖出让金缴款凭证 ❖建设用地规划许可证 ❖由房产测绘部门出具的实地勘测报告
土地使用权新建登记
用地情况
设计单位
电话
建设规模 用地面积
合 名称
建 地址
单 位
联系人
建设地址
投资性质
批准机关及文号
联系人
电话 投资总额 电话
报送图、文：
1． 申请报告
（ ）份
2． 1/500 实测现状地形及管网图
（ ）份
3． 土地权属证明（复印件）
（ ）份
4． 开发资格证书（复印件）
房地产项目报批报建策略、技巧及公共关系维护
房地产项目报批报建策略、技巧及公共关系维护房地产项目报批报建策略、技巧及公共关系维护课程综述：这是一门结合房地产全程开发的报建实战课程，通过开发流程的一系列报建环节的梳理和核心部门公共关系的剖析，告诉房地产企业老板、集团开发负责人一个优秀的报建人员如何高效地进行该项工作，才能保证企业开发项目快速取得合法证照。
良好公共关系的建立与维护不仅对于已开发项目具有直接的促进作用，还对于公共危机的处理和化解、企业长期形象的建立、各项优惠政策的博取具有重要的意义。
可以让地产公司老板提高对开发报建的认识，培养和训练专业的报建团队，让你从不断发生的繁琐的企业管理工作中，找到最核心的关键，做一个内行的开发管理者！课程对象：房地产开发企业总经理、主管副总、开发部负责人、报建专员、公共关系部相关人员学员收益：让房地产企业老板提高对开发报建的认识教会房地产老板如何用好开发人员让房地产老板学习公共关系的有效利用让房地产报建从业人员快速入门和提高层次课程纲要一、如何理解和判断房地产项目的开发报建1当前国内典型企业对报建工作的认识和理解2报建工作在房地产项目全程开发中的地位和作用（项目的合法性）3优秀企业的开发报建体系的组成分析（结合2-3个优秀企业的报建体系组织结构分析）二、如何构建适合房地产企业的报建流程和体系1.开发项目所在城市的报建基本框架和流程（2-3个城市的报建流程图分析）2.不同报建阶段的具体分析（结合6项案例）（1）用地环节（含拆迁安置阶段、管网拆除、土地确认书、国土合同、土地契税、国土证等方面的报建程序或流程的具体研究）（2）立项环节（投资备案、项目资本金、可行性研究，水土保持等）（3）规划设计环节（规划方案、建筑方案审查、初步设计审查、施工图设计和审查等）（4）工程建设环节（招投标、建筑节能、环境保护知识）（5）销售环节（开盘前期的报建、媒体审查、大小权证的办理）（6）竣工验收环节（规划验收、消防、人防、绿化、防雷等）3.开发主线——五大证照报建剖析（结合实际案例）（1）如何根据企业实际情况取得国土证（2）用地规划许可证办理（3）快速办理工程规划许可证（4）施工许可证的办理（5）预（销）售许可证办理4.技术独立系统的报建技巧和策略（1）临水、正式用水的报建策略（2）临电、正式用电的报建技巧（3）如何推进大市政道路建设的报建（4）通信、网络、燃气、供暖等专业部门的报建策略5.企业如何构建恰当的报建模式和流程（1）按项目开发流程，由不同部门分阶段报建模式（2）统一由一个部门对外报建模式（3）报建团队和专业组相结合的报建模式（4）不同报建工作界面的搭接和分隔（5）高效的报建会议如何组织和管理三.报建工作典型难点及技术处理（结合实际案例分析）（1）对项目报建难点和阶段的客观认识和分析（2）项目抢跑开工建设的处理（3）国土问题（红线交叉、土地抵押等）的解决（4）施工图和方案差异大的处理（5）竣工验收超指标的状况处理（6）。
加强报批报建工作的沟通与协作
加强报批报建工作的沟通与协作在当今的项目开发和企业运营中，报批报建工作扮演着至关重要的角色。
它不仅是确保项目合法合规推进的关键环节，也是影响项目进度和企业发展的重要因素。
然而，要想高效、顺利地完成报批报建工作，加强沟通与协作是必不可少的。
报批报建工作涉及多个部门和众多环节，包括规划、国土、建设、环保等。
每个部门都有其特定的职责和要求，且审批流程繁琐复杂。
在这样的背景下，如果各个部门之间缺乏有效的沟通与协作，很容易出现信息不畅、工作重复、进度延误等问题。
首先，沟通不畅可能导致信息传递不准确或不及时。
例如，项目规划部门没有及时将最新的规划方案告知报建部门，导致报建材料准备不充分，需要反复修改，从而拖延了审批时间。
又或者，报建部门在与审批部门沟通时，没有准确理解对方的要求，导致提交的材料不符合规定，需要重新办理。
其次，协作不到位可能造成工作重复和资源浪费。
比如，不同部门各自为政，分别进行调研和资料收集，结果发现部分工作内容重复，不仅浪费了人力、物力，还影响了工作效率。
此外，如果各部门之间缺乏协作精神，在遇到问题时互相推诿，也会使得问题无法及时解决，影响整个报批报建工作的进度。
为了加强报批报建工作的沟通与协作，我们可以从以下几个方面入手。
建立健全沟通机制是关键的第一步。
可以通过定期召开跨部门会议，让各个部门的相关人员能够面对面交流，分享工作进展、遇到的问题以及解决方案。
同时，利用现代信息技术，建立专门的工作交流平台，如微信群、钉钉群等，方便大家随时沟通，及时传递信息。
明确各部门的职责和分工也是十分重要的。
在项目开始前，就应该制定详细的工作计划，明确每个部门在报批报建工作中的具体职责和任务，避免出现职责不清、互相扯皮的情况。
例如，规划部门负责项目的整体规划设计，并确保其符合相关法规和政策；报建部门则负责准备和提交各类报建材料，与审批部门进行沟通协调等。
加强团队建设有助于提高协作效率。
通过组织团队活动、培训等方式，增强各部门之间的相互了解和信任，培养团队合作精神。
提升报批报建沟通效果的方法与实践
提升报批报建沟通效果的方法与实践在项目开发的过程中，报批报建是一项至关重要的工作，它直接关系到项目的合法性、进度以及最终的成功与否。
而在报批报建的整个流程中，有效的沟通则是确保工作顺利推进的关键因素。
良好的沟通能够提高工作效率，减少误解和冲突，为项目的顺利开展创造有利条件。
下面，我们将探讨一些提升报批报建沟通效果的方法与实践。
一、充分了解报批报建流程和要求要想在报批报建的沟通中做到游刃有余，首先必须对整个流程和相关要求有深入、全面的了解。
这包括熟悉各个环节的审批部门、审批程序、所需材料以及审批时间节点等。
只有心中有数，才能在与相关部门和人员沟通时，准确地表达自己的需求，清楚地理解对方的意见和要求。
例如，在办理建设工程规划许可证时，需要了解规划部门对于项目用地性质、容积率、建筑密度等指标的具体要求，以及提交的图纸和文件的规范格式。
如果对这些内容一知半解，就很容易在沟通中出现偏差，导致审批延误。
二、建立良好的人际关系在报批报建的过程中，与各个审批部门的工作人员建立良好的关系是非常重要的。
这不仅有助于提高沟通的效率和效果，还能在遇到问题时得到更多的支持和帮助。
要建立良好的人际关系，首先要做到尊重他人。
在与审批部门的工作人员交流时，保持礼貌、谦逊的态度，尊重他们的工作和意见。
其次，要学会换位思考，理解他们的工作压力和难处，尽量在沟通中提供清晰、准确的信息，减少他们的工作量。
此外，还可以通过适当的方式增进彼此的了解和信任，比如在工作之余进行一些简单的交流，或者在节假日送上一份问候和祝福。
三、提高沟通技巧有效的沟通技巧是提升报批报建沟通效果的关键。
以下是一些实用的沟通技巧：1、清晰表达在沟通中，要确保自己的表达清晰、准确、简洁。
避免使用模糊、含混的语言，尽量用具体、明确的词语来阐述问题和需求。
同时，要注意语言的逻辑性，按照一定的顺序和条理进行陈述，让对方能够轻松理解你的意图。
2、积极倾听倾听是沟通的重要组成部分。
开发房地产项目流程及报批手续
开发房地产项目流程及报批手续1.前期准备阶段：在此阶段，开发商需通过市场调研、项目选址、评估等方式确定项目的可行性。
包括确定投资回报率、收益预测、市场需求等。
此外，还需要从该项目所在地的相关部门了解地方政策，以及土地使用手续等。
2.立项阶段：在此阶段，开发商需要提交项目立项申请，包括项目的建设规模、总体布局、投资估算等，并向相关部门提交相关文件，如《项目建议书》。
3.规划设计阶段：在此阶段，开发商需要聘请设计单位进行项目的详细规划设计，包括项目总平面布局、建筑设计、土地利用等。
设计方案需要符合相关法律法规和地方规划要求。
4.项目报批阶段：在此阶段，开发商需要将规划设计方案提交相关部门进行审批。
报批手续包括环评报告、建设用地规划许可证申请、拆迁手续、用地性质转换等。
开发商需要将相关申请文件和报告提交给城市规划部门、土地部门、建设部门等。
5.开工建设阶段：在此阶段，开发商需要按照批准的规划和设计方案进行开工建设。
开工建设期间需要向相关部门报备施工计划、安全措施等。
6.竣工验收阶段：在此阶段，开发商需要按照相关标准完成建设工程，并进行竣工验收。
竣工验收包括质量验收、消防验收、环保验收等。
竣工验收合格后，方可进行下一步的销售交付。
7.销售交付阶段：在此阶段，开发商需要按照法律法规和市场需求进行房屋销售，签订买卖合同，办理产权过户手续，以及向业主交付房屋。
需要注意的是，以上所述的流程和报批手续可能会因地区、项目性质等因素而有所差异。
在实际操作中，开发商需要根据具体情况进行调整和补充。
此外，开发商还需与相关部门保持沟通，遵守各项法规和规定，确保项目的合法合规。
前期报建流程
前期报建流程前期报建是指在开始进行项目建设之前，需要进行的一系列审批和申报程序。
这一流程的顺利进行对于项目的后续开展至关重要，因此需要严格按照相关规定进行操作。
首先，进行项目立项申报。
项目立项申报是项目前期工作的重要一环，需要对项目的基本情况、建设内容、投资规模等进行详细的说明，并提交相关的申报材料。
这一步是项目报建流程中的第一步，也是最为关键的一步，因为项目的立项是否获得批准，直接影响到项目后续的开展。
其次，进行项目环评申报。
在项目立项获得批准之后，需要进行项目的环境影响评价，以评估项目对周边环境的影响，并提出相关的环保措施。
环评申报的内容包括项目的环境影响评价报告、环境管理方案等，需要经过相关部门的审批才能继续进行后续的工作。
接着，进行用地预审和规划审批。
项目建设需要用地，因此需要进行用地预审和规划审批。
用地预审是指对项目用地的合理性和可行性进行审查，规划审批则是指项目建设规划的合法性和符合性的审批。
这两项审批工作是项目报建流程中的重要环节，需要严格按照相关规定进行操作。
然后，进行施工图设计审查。
施工图设计是项目建设的重要一环，需要进行施工图设计的审查。
审查内容包括施工图的合理性、安全性等方面，需要经过相关部门的审批才能进行后续的施工工作。
最后，进行施工许可证申领。
施工许可证是项目建设的必备证件，需要在项目建设前进行申领。
申领施工许可证需要提交相关的申请材料，并经过相关部门的审批才能获得。
总的来说，前期报建流程是项目建设过程中不可或缺的一部分，需要严格按照相关规定进行操作，确保项目的合法性和可行性。
只有在前期报建工作做好的前提下，项目的后续工作才能顺利进行，最终实现项目的顺利建设和运营。
工程建设中的报批报建流程的实践与思考
工程建设中的报批报建流程的实践与思考摘要:笔者结合本职工作，从立足于为我省经济建设服务、转变职能和改进工作方式方法入手，对建设用地审查报批中存在的问题进行分析，并对下一步的对策提出意见，以进一步提高建设用地审批效率，简化办事流程,加快建设项目落地，确保项目顺利实施.关键词：建设用地；审查报批；简化流程报批报建，是指依据项目规划，根据国家和当地主管政府的法律法规及要求，负责基建项目的立项、用地、规划、验收等过程中各方面工作的具体实施，其主旨是灵活理解和运用国家及地方的法律、法规和政策，保证工程项目合规合法、争取优惠政策、降低建设成本同时通过与审批部门的沟通协调建立良好关系，满足工程进度和质量的要求。
本文主要描述在工程建设中,报批报建的流程、实践与思考。
1 报批报建的基本流程根据我国现行法律、法规、规章，建设项目的行政许可程序一般共分五大阶段，即选址定点、规划总图审查及确定规划设计条件、初步设计及施工图审查、施工报建、建设工程竣工综合验收备案。
选址定点阶段一般办理主要以下事项：首先由发改委审查可研报告并下发立项批复，国土局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
规划部门办理项目选址意见书。
规划总图审查及确定规划设计条件阶段是决定项目整体规划最重要的阶段，此阶段主要办理事项为：首先由人防办、公安消防支队、公安交警支队、国土局、城管局、地震局、环保局、房管局对项目规划的内容和范围进行审查，待各相关单位审查通过后由规划部门对规划总图进行评审后，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。
初步设计和施工图设计审查,此阶段主要办理事项为：规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
公安消防支队审查对初设消防设计9 公安局交警支队审查初设交通条件9 人防办审查初设人防设计9 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
建委根据有资质的专业审图机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
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造价管理 工资保障金 组织设计方案 竣工备案证
确权
防雷验收 人防验收 电梯验收 规划验收 环保验收 消防验收 节能验收 安全验收 正式水电验收 燃气验收
11
目录
一.引 言 二.报建流程图 三.报建程序 四.注意事项 五、道德行为规范及职业操守
三.报建程序
取得土地 立 项 规划设计 开工建设 开盘销售 竣工验收
环保批复
建设项目投资立 项
放线、验线 超容/公建/配套 费核算与缴交
施工图审查 节能审查 人防审批书 散装水泥\墙材 消防、防雷 施工报建
国有土地使用证
资质证书
建设用地规划许 可证
修建性规划总图 审查
建设工程规划 许可证 建筑工程施工许 可证
面积测绘
预售许可证
土地分割 实测
建设监理备案 勘察设计备案 施工单位备案
1.财务中心 2.有资质立项单位
办理时限（天） 10天
办理《立项》需准备： 1. 取得环保局建设环评批复 2. 委托有资质单位编制可行性报告 3. 项目总投资25%资本金证明、项目命名批复书 4. 规划局批复的《修建性详细规划总体规划图》
关键词：总规审核 可行性报告 命名批复
三.报建程序
取得土地 立 项
关键词：退让间距 日照分析 控规指标 电子报批意见 配套费
三.报建程序
取得土地 立 项 规划设计 开工建设 开盘销售 竣工验收
事项 建设工程质量、安全监督办理
阶段性成果的要素
总规
竣工验收
工程证
房产证
预售证
施工证
目录
一.引 言 二.报建流程图 三.报建程序 四.注意事项 五、道德行为规范及职业操守
一.引言—名词解释
开发
将各研究成果（知识）、资源应用某项计划 或设计，以生产出新的或具有实质性改进 的材料、装置、产品等。
报建
建设单位在工程项目可行性研究报告或其他 立项文件被批准后，须向当地建设行政主管 进行报建，交验工程项目立项的批准文件， 包括银行出具的资信证实以及批准的建设用 地等其他有关文件的行为。
规划设计
开工建设 开盘销售 竣工验收
事项
审批部门
协办部门
办理时限（天）
环评
环保局
1.有资质环评单位
15天
办理《环评》需准备： 1. 委托有资质单位编制《建设项目环境影响评价报告书》 2. 取得发改局的立项批复 3. 规划局批复的《修建性详细规划总体规划图》
关键词：总规审核 立项批复
三.报建程序
取得土地 立 项
规划设计
开工建设 开盘销售 竣工验收
事项
审批部门
协办部门
办理时限（天）
项目命名
地名办
销售中心品质部
10天
办理《项目命名》需准备： 1. 填写《徐州市地名命名、更名审批表》 2. 建筑物住宅区命名申请书 3. 建设用地规划许可证、土地使用证 4. 规划部门批准的总平面图及三线图 5. 建筑物住宅区平面四至图
事项
建设工程方案电子 报批
审批部门 规划局
协办部门
1.设计中心 2.有资质设计院
办理时限（天）
办理《建设工程方案审查》需准备： 1. 规划建设计方案图（3套） 2. 电子文件
关键词：总规审核 方案设计
三.报建程序
取得土地 立 项
规划设计
开工建设 开盘销售 竣工验收
事项 立项
审批部门
协办部门
发展与改革局
一.引言
开发报建的 职能有那些？
一.引言
定位——项目的守卫军 作用——以配合公司争取最大利益为工作出发点，及时完成各开发环节的手 续，全程协调对外关系，建立集团与政府各职能部门沟通的桥梁。
目录
一.引 言 二.报建流程图 三.报建程序 四.注意事项 五、道德行为规范及职业操守
二、流程图—徐州地区报建全景图
主体
目的
投资开发部 投资中心
资源获取
事项
1.市场判断 2.地块位置 3.获取成本
提交文件
项目分析报告
本阶段,如果需要寻找合作伙伴, 签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力 及投资回报分析进行判断
三.报建程序
取得土地 立 项 规划设计 开工建设 开盘销售 竣工验收
一.引言—房地产法律法规
1 房地产宏观管理类 ：如中华人民共和国土地管理法共计10个 2 土地类 ：如国家土地管理局土地登记规则共计54个 3 房地产开发规划类 ：如房地产开发企业资质管理规定共计47个 4 房屋拆迁基本政策类 ：如城市房屋拆迁管理条例共计12个 5 住房改革基本政策类 ：如国家安居工程实施方案共计21个 6 房地产税收类 ：如中华人民共和国契税暂行条例共计36个
办理《国有土地使用权证》过户手续
一、建设用地使用权公开转让合同签订 二、取得交易证明书 三、缴纳税费 四、在所属国土分局办理《国有土地使用权证》
1、工商企业查询资料、公司章程 2、土地权利书 3、土地使用权用权转让合同 4、房地产土地转让登记申请表
5、土地使用权公开交易证明书
关键词：交易证明书 缴纳税费 土地证
三.报建程序
取得土地 立 项
规划设计
开工建设 开盘销售 竣工验收
事项
审批部门
协办部门
办理时限（天）
总规平面图
规划局
有资质设计单位
30天
办理《总规平面图》需准备： 1. 申请表 2. 国有土地使用证 3. 设计要点 4. 图纸及电子版
关键词：设计要点 土地证
三.报建程序
取得土地 立 项
规划设计
Hale Waihona Puke 开工建设 开盘销售 竣工验收
关键词：命名 总规批复
三.报建程序
取得土地 立 项 规划设计
事项
审批部门
开工建设 开盘销售 竣工验收 协办部门
办理时限（天）
建设工程规划许 可证
规划局
1.设计中心、财务中心 2.有资质的设计院
15天
办理《建设工程规划许可证》需准备文件如下： 1. 建设项目规划审批报表 2. 规划局批复的设计方案、设计要点及三线图 3. 规划局批复的电子报批文件 4. 建筑工程施工设计图纸及电子文件 5. 控制性详细规划指标 6. 缴交公建配套费及超容费等费用
一.引言—行政部门
交警大队 房产局
派出所、街道办 园林局
民政局 卫生局、工商局
人防办
市政府、区政府 供水、供电
一.引言—行政许可
行政部门依据法律法规/部门规章用行政 许可的方式对房地产开发的全称进行监控
行政 许可
是指在法律一般禁止的情况下，行政主体 根据行政相对方的申请，经依法审查，通 过颁发许可证、执照等形式，赋予或确认 行政相对方从事某种活动的法律资格或法 律权利的一种具体行政行为。