房地产开发报建流程及潜规则
房地产开发报建流程2024
房地产开发报建流程2024房地产开发报建流程20241.前期准备2.项目申请3.初审与审查政府相关部门对提交的项目申请材料进行初审，主要是对材料的齐全性和合规性进行审核。
初审通过后，项目将进行详细的审查，包括项目的规划性、环境影响、建设条件等方面的评估和审查。
如果审查结果合格，将进入下一步审批程序。
4.环评审批根据国家有关规定，房地产开发项目需要进行环境影响评价（简称环评）。
审查通过后，需要向环境保护部门申请环评审批。
环评主要是评估房地产项目对环境可能产生的影响，并提出相应的环境保护措施和可行性建议。
5.规划审批房地产项目需要根据区域规划要求进行审批，申请项目的用地规划许可证。
这是一个重要环节，需要向规划部门提交详细的规划设计图纸以及与规划要求相关的其他材料。
规划部门将对项目进行规划审查，确保项目的规划设计符合国家和地方的相关规定和要求。
6.施工许可证获得规划许可证后，房地产开发企业需要向建设部门申请施工许可证。
申请材料一般包括项目的施工图、施工组织设计、施工安全措施等。
建设部门将对申请材料进行审查，并进行现场勘查，确保项目的施工符合相关法律法规和建设标准要求。
7.竣工验收房地产项目建设完成后，需要向相关部门申请竣工验收。
申请材料一般包括竣工图纸、竣工报告、质量检测报告等。
相关部门将对项目进行现场验收，检查项目的建设质量和安全合格情况。
通过验收后，将颁发竣工验收合格证书。
8.备案登记以上是2024年房地产开发报建流程的主要步骤和要点。
不同地区和不同项目可能会有一些细微差别，需要根据当地的实际情况进行具体操作。
同时，随着不断的法规和政策的更新和调整，报建流程也有可能发生变化。
因此，开发企业需要及时了解最新的政策和要求，以确保项目的顺利进行。
房地产报建流程及潜规则
房地产开发报建流程及潜规则指南1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，如容积率啊建筑密度啊停车位配置，包括小户型比例限制。
1/一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发地规证之后，才能领取土地使用权证。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。
因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。
这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，再说立项，立项主要考察的是项目的投资额及可行性。
有的先把环境评估搞了，再回头来立项。
但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。
立不了项根本做不了环评。
房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。
专业资质/结构类的工程师难找，3、总平面审查阶段建筑物都排列、单体建筑高度、面积，各栋单体建筑间隔、日照、总容积率，建筑密度，小区的道路，消防规范，空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，非常的专业啊。
搞得不好的话，实在是害死人啊。
包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。
排水许可证是市政部门发的，雨污分流了。
5、单体审查、建筑工程规划许可证单体设计：在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。
空间的大小尺寸。
房地产开发报建流程完整版
房地产开发报建流程完整版一、前期准备工作1.项目规划：确定房地产项目的定位、规模、业态等基本要素。
2.土地获取：通过拍卖、挂牌、协议等方式获取合适的土地。
3.项目可行性研究：进行市场调研、经济评价、财务分析等，确保项目的可行性。
4.环境评估：对项目的环境影响进行评估，准备环评文件。
二、资料整理1.土地意向书：与土地供应方签署土地意向书，明确双方的意向。
2.土地出让合同：与土地供应方签署土地出让合同，确定土地的使用权。
3.政府备案：将土地出让合同备案到相关政府部门，获得相关证书。
4.规划许可证：申请规划许可证，获取房地产项目的规划设计批准文件。
三、申请审批1.建筑施工许可证：申请建设单位，编制项目建设方案并提交施工管理部门审批，获得施工许可证。
2.规划许可证：向规划行政主管部门申请规划许可证，提交项目的土地使用权证明、规划设计文件等资料。
3.环境影响评价表格：进行环境影响评价后，填写环评表格并提交环保主管部门审批，获得环评批复文件。
4.安全生产许可证：申请安全生产许可证，提交有关资料并验收合格，获得安全生产许可证。
四、规划设计1.设计单位选择：选择合格的设计单位进行项目的规划设计工作。
2.概念设计：进行概念设计，包括项目的外观形象、功能定位、建筑风格等。
3.规划设计：进行规划设计，确定项目的总平面布局、用地分区、交通配套等。
4.建筑设计：进行建筑设计，包括主体建筑结构、立面设计、室内空间布局等。
5.施工图设计：进行施工图设计，制定详细的施工方案和施工图纸。
五、建设验收1.开工报告：在开工前，向相关部门提交开工报告。
2.竣工验收：施工完成后，向相关部门提交竣工验收资料，进行竣工验收。
3.验收合格证书：通过竣工验收，获得相关部门的合格证书。
以上就是一个完整版的房地产开发报建流程。
不同地区、不同项目可能在具体操作上会有所差异，但整体流程大致相同。
开发商在进行房地产项目报建时，需要按照相关规定和要求进行操作，严格遵守法律法规，确保项目的合法性和可行性。
开发报建流程完整版
开发报建流程完整版在房地产开发、工程项目建设等领域，开发报建是一项至关重要的工作。
它涉及到众多环节和部门，需要遵循一系列的规定和程序。
下面就为您详细介绍开发报建的完整流程。
一、项目立项阶段1、项目建议书编制首先，需要对项目进行初步的构思和规划，编制项目建议书。
这包括对项目的背景、建设规模、建设内容、投资估算等方面进行阐述。
2、项目可行性研究报告在项目建议书的基础上，进一步开展可行性研究。
对项目的技术可行性、经济合理性、环境影响等进行全面深入的分析和论证，编制可行性研究报告。
3、项目立项审批将编制好的项目建议书和可行性研究报告提交给相关部门，如发展改革部门，进行项目立项审批。
审批通过后，项目获得正式立项。
二、规划设计阶段1、规划方案设计委托专业的设计单位，根据项目的定位和要求，进行规划方案设计。
包括总平面图、建筑单体设计、道路交通规划、绿化景观规划等。
2、规划方案评审将规划方案提交给规划部门组织专家进行评审。
根据评审意见，对规划方案进行修改完善。
3、核发《建设用地规划许可证》在规划方案通过评审后，向规划部门申请核发《建设用地规划许可证》。
三、用地审批阶段1、土地出让/划拨根据项目的用地性质，通过出让或划拨的方式取得土地使用权。
2、签订土地出让合同/划拨决定书在取得土地使用权后，与土地管理部门签订土地出让合同或划拨决定书。
3、办理《国有土地使用证》凭借土地出让合同或划拨决定书等相关文件，办理《国有土地使用证》。
四、工程设计阶段1、初步设计在规划方案的基础上，进行初步设计。
包括建筑结构、给排水、电气、暖通等专业的设计。
2、初步设计审查将初步设计文件提交给相关部门，如建设部门，进行审查。
审查通过后，获得初步设计批复。
3、施工图设计根据初步设计批复，进行施工图设计。
施工图设计应满足施工和规范要求。
4、施工图审查将施工图提交给专业的施工图审查机构进行审查。
审查通过后，获得施工图审查合格书。
五、施工报建阶段1、工程报建向建设部门办理工程报建手续，填写工程报建申请表，提交相关资料。
地产新版开发报建流程及细则
地产新版开发报建流程及细则一、背景介绍地产开发是房地产行业的重要组成部分，它涉及到房地产项目开发的全过程，包括项目策划、规划设计、报建审批、施工管理等。
为了规范地产开发报建流程，提高效率，减少纠纷，制定新版开发报建流程及细则是必要的。
二、新版开发报建流程1.项目策划项目策划是地产开发的起点，包括项目选址、项目定位、项目规模等，开发商应制定详细的项目策划方案，并进行可行性研究和评估。
2.规划设计在项目策划完成后，开发商需聘请设计院进行项目规划和建筑设计。
规划设计应符合国家相关规定和标准，并与土地规划局进行沟通和协调，确保规划设计能够通过审批。
3.报建准备4.报建审批报建材料准备完毕后，开发商需将报建资料提交给地方建设主管部门进行审批。
建设主管部门将组织相关专家对报建资料进行审核，并出具审批意见。
开发商需按照审批意见进行修改完善，直至获得报建批准文件。
5.施工准备报建批准文件获得后，开发商可进行施工准备工作，包括施工单位的选择、施工图纸的制定、施工合同的签订等。
开发商应与施工单位建立合作关系，明确施工责任和工期，并确保施工图纸符合报建批准文件要求。
6.施工管理施工管理是地产开发的关键环节，包括施工工序的组织和协调、施工质量的监督和控制、安全生产的管理等。
开发商应派驻专业的施工管理团队，进行全程监督和管理，确保施工质量和安全。
7.竣工验收施工完成后，开发商应邀请相关部门进行竣工验收，包括建设主管部门、消防部门等。
验收合格后，开发商可申请办理相关手续，包括房产证办理、水电过户等，并交付购房人。
三、新版开发报建流程细则1.报建材料准备要求开发商应准备报建材料时，要提供真实、完整的资料，确保准确反映项目情况，并按照相关要求进行整理，确保报建顺利进行。
2.报建审批时间要求地方建设主管部门应按照法定时间内进行审批，并及时告知开发商审批进度，确保开发商能按时展开后续准备工作。
3.施工管理要求开发商应派驻专业的施工管理团队，做好施工组织和协调工作，并与施工单位和监理单位建立紧密合作关系，确保施工质量和工期。
房地产开发报建全流程总结版
房地产开发报建全流程总结版一、前期准备阶段：1.项目可行性研究：开发商需对项目进行可行性研究，包括市场、技术、经济等方面的调研和分析，确定项目的开发可行性。
2.土地获取：开发商需要通过拍卖、协议等方式获得土地使用权。
3.方案设计：开发商委托设计单位进行项目方案设计，包括规划、建筑设计等。
4.环境评估：开发商需进行项目环境影响评估，包括环境影响报告书和环境监测报告。
5.财务测算：开发商需要进行项目的财务测算，包括投资、融资、资金筹措等。
6.组织架构：开发商需组建项目开发团队，明确各个职责和权限。
二、报建阶段：1.报建材料准备：开发商需按照规定递交相关报建材料，包括项目申请书、规划方案、建筑设计等。
2.审查与审批：政府相关部门对报建材料进行审查和审批，包括项目可行性审查、规划审批、建筑设计审查等。
3.批地与允许建设：经过审查和审批后，政府部门批准项目用地并允许开展建设。
4.筹建工作：开发商按照批复文件要求，组织编制开工前准备工作，包括项目筹建方案、建设组织设计等。
5.确定施工单位：开发商通过招标、拍卖等方式确定施工单位，签订施工合同。
三、施工阶段：1.办理施工许可证：施工单位按照要求申请施工许可证。
2.施工准备：施工单位组织施工前准备工作，包括人员、材料、设备的准备。
3.施工过程管理：施工单位按照设计和要求进行施工，包括工程质量、工期管理等。
4.完工验收：施工完成后，由相关部门进行工程竣工验收，确认工程是否符合要求。
四、竣工阶段：1.交付管理：开发商组织验收和交付工作，包括产权登记、房屋交付等。
2.竣工备案：政府相关部门进行竣工备案，包括竣工报告、竣工验收意见等。
3.配套设施建设：开发商根据规划要求，建设项目配套设施，包括基础设施、公共服务设施等。
四、后期管理阶段：1.物业管理：开发商组织项目的物业管理工作，包括房屋维修、保洁、安全等。
2.项目维护：开发商负责项目的维护和保养，保持项目的良好状态。
3.建设项目的并同时进行工程维护改造，满足市场需求。
房地产开发报建流程完整版
房地产开发报建流程完整版一、准备阶段：1.项目策划：确定项目规划、土地使用权及规划报建条件。
2.项目可行性研究：进行市场调研、经济评估和技术可行性分析，确定项目的可行性。
3.项目立项：编制项目建设方案，并经过相关部门批准立项。
4.设计策划：确定项目的总体设计方案，包括项目建筑、结构、给排水、电力、通信等设计。
5.环境评估：进行环境影响评估，并根据评估结果提出环境保护措施。
6.勘察设计：对项目所需土地进行勘测，编制项目勘察设计报告。
二、申请阶段：1.初次申请：根据开发项目的规模和性质，向国土资源管理部门提交申请报告，包括项目总体情况、土地使用要求等。
2.初审：国土资源管理部门初审申请报告，对项目是否符合规划要求、土地利用政策等进行评估。
3.公示：根据土地管理法规定，对通过初次申请的项目进行公示，接受公众的反馈和意见。
4.再申请：根据公示结果，对存在问题和异议的项目，进行调整并重新提交申请报告。
5.审批文件：国土资源管理部门审核通过项目申请后，发放《房地产开发报建许可证》，作为开发建设的准入证明。
三、审批阶段：1.建设单位回执：开发商收到《房地产开发报建许可证》后，应向国土资源管理部门回执确认。
2.施工方案：开发商根据项目设计和审批要求，制定项目的具体施工方案，并向建设单位和相关主管部门递交。
3.审图及审批：相关部门对项目图纸进行审查，包括施工图纸、剖面图、建筑平面图等。
4.施工许可：通过审图及审批后，相关部门将发放《施工许可证》，作为开发商开始房地产项目实施的准入证明。
5.验收备案：工程竣工后，开发商向相关部门申请验收，并将验收合格的项目进行备案。
四、施工阶段：1.施工准备：按照施工方案，开发商准备施工所需人力、物力和技术。
2.施工监管：相关主管部门对施工过程进行监管和检查，确保施工符合设计要求和安全标准。
3.工程质量验收：项目竣工后，相关主管部门对工程质量进行验收，并出具工程质量鉴定报告。
4.投入使用：通过工程质量验收后，开发商可以将项目投入使用，并向相关部门办理相关手续。
房地产开发报建流程
房地产开发报建流程房地产开发报建流程是指在房地产项目规划、设计、建设、竣工验收等环节中，需要按照相关法律法规和规定，向政府主管部门递交相关报建材料，经过审批后方可进行下一步工作的程序。
下面将详细介绍房地产开发报建流程的各个环节。
首先，房地产开发报建流程的第一步是项目立项阶段。
在这一阶段，开发商需要向相关部门递交项目立项申请材料，包括项目规划、用地手续、资金来源等。
经过初审合格后，项目方可进行下一步工作。
其次，项目规划设计阶段是房地产开发报建流程的关键环节。
在这一阶段，开发商需要委托专业设计院进行项目规划设计，包括建筑设计、景观设计、给排水设计等。
设计方案完成后，需要向相关部门递交规划设计方案审批申请材料，经过审批后方可进行下一步工作。
接下来是施工许可阶段。
在项目规划设计完成后，开发商需要向相关部门递交施工许可申请材料，包括施工图纸、施工方案、安全评估等。
经过审批后，方可获得施工许可证，开始项目的实质性建设工作。
然后是竣工验收阶段。
在项目建设完成后，开发商需要向相关部门递交竣工验收申请材料，包括竣工图纸、工程质量验收报告、安全生产验收报告等。
经过验收合格后，方可获得竣工验收合格证，项目方可进行下一步工作。
最后是项目竣工环境保护验收阶段。
在项目竣工后，开发商需要向相关部门递交环境保护验收申请材料，包括环境影响评价报告、环境保护设施验收报告等。
经过环境保护验收合格后，方可获得环境保护验收合格证，项目方可进行项目的后续工作。
总的来说，房地产开发报建流程是一个复杂的程序，需要开发商严格按照相关法律法规和规定办理各个环节，确保项目的合法合规。
同时，也需要与相关部门进行密切合作，及时沟通，保证项目的顺利进行。
希望本文能够为房地产开发报建流程提供一定的参考和指导。
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（转）房地产开发报建流程及潜规则指南[全]转载自斯佳丽转载于2010年05月06日 09:25 阅读(4) 评论(0) 分类：地产空间举报（非常感谢这位老兄的倾情奉献，此文对我太有用了。
虽然不知道你是谁，可我觉得你是最可爱的人。
谢谢）中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。
而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。
我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。
因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。
愤青们不要在这里给我指三道四。
我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。
城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。
不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。
非常的社会主义特色。
不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。
这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。
我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。
再次强调：不属于交易。
因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。
这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。
立项主要考察的是项目的投资额及可行性。
我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。
反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。
有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。
而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。
立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。
譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。
这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。
但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。
立不了项根本做不了环评。
不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。
反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。
反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。
编制费用稍微给多点都没关系。
总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。
房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。
现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。
现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。
嘿嘿。
下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。
3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。
这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。
譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。
看起来这个计算应该是没有什么争议了。
但是且慢。
我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。
现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。
现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。
这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。
再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。
也是看起来很简单。
但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。
把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。
这都是可以钻营的地方。
其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。
但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。
怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。
这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。
消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。
我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。
我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。
不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。
（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。
嘿嘿）4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。
搞得不好的话，实在是害死人啊。
而且，被这个东西害死的公司比比皆是。
各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。
说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。
给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。
上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。
作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。
只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了；2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。
如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。
一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。
再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。
家里的电器得轮着用，千万别一起开。
看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。
这都是管线综合没搞好的标志啊。