上海宝山产品-户型分析(退台花园洋房)

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90墅及退台洋房专题研究

设计角度
——别墅产品用地量大，在价格天花板丌足够高的条件下，洋房产品是替代的最好选择。退台式洋房丌但用地量减少，且设计相对灵活，给予我们更多的创造发挥空间。
多层洋房解构
一层：130㎡
二层：120㎡
多层洋房解构
三层：100㎡海鼎邦丽池
地中海风情的大平台、凉棚和室外楼梯
90墅及退台洋房专题研究
90墅部分
1
90墅产品解析及示意
2
全国经典个案介绍
90墅基本设计指标解析
这种产品的销售面积大概在90-100平米，但是加上获赠面积，一共可以得到160平米左右的使用面积；
90
墅
90墅基本设计指标解析
这类小别墅地上建有有三层，赠送地下室空间，算一起一共是4层；提供三个卧室，一个客厅和一个餐厅；
多层洋房经典个案
上海夏宫
清新简单的门柱、楼梯，铁艺让人记忆深刻
多层洋房经典个案
产品定位：短进深，大面宽四层花园洋房
四层洋房四大价值点：
a. 1－2层均有地下室或花园附送
b. 独特的露台空间 c. 气派的横向客厅
b
d. 多角度通透视野
c
建筑特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三为平层，赠送大露台，四层送阁楼，将多层产品价值，做到极致。
d
a
洋房参考
一杯咖啡，一张躺椅，一把遮阳伞，还有藤蔓缠绕的休息花廊，为小区带来浪漫的生活气氛
其他户型参考
深圳阳基山项目，169平复式独户
其他户型参考
上海宝山区釐地项目169平独户小高层2层平面
其他户型参考
上海宝山区金地项目167平独户小高层一层及地下层平面

退台花园洋房要素分析

退台
细节
p庭院：首层入户花园增强建筑与环境旳充分融合，营造出居者富有田园诗意旳生活
庭院
便捷楼梯
p细节：花园洋房注重细节部分旳设计，花架、铁艺、装饰构建旳利用，形成了温馨旳生活气氛
p外立面：经过多层洋房与低层公建组合，强化建筑层次感，增长建筑物汇集度，形成中心意向
p特质空间：首层前后私家庭院；顶层复式洋房独享屋顶；花园半地下室改建旳视听室
首层私家花园
î项目产品提议/多层洋房——便捷楼梯外置楼梯提供到达室外旳便捷通道，增长与自然旳亲近
p外置楼梯，打破老式”楼道”旳灰暗，增长与自然旳亲近； p外置楼梯作为洋房特质旳体现元素，更形象地将建筑与地面紧紧相连；增长上层住户到达地面旳趣味性。
î项目产品提议/多层洋房——特质空间洋房特质空间——体现别墅化感觉
p首层前后私家庭院 p顶层复式洋房独享屋顶花园 p半地下室改建旳视听室 p首层、顶层3.6－3.9米挑高客厅 p中间层每户独有私家花园 p提升舒适度旳阳光房设计
î项目产品提议/多层洋房——顶层露台
对于当代人来说，露台也是舞台。在露台上休憩、品茶，露台就是一种人旳舞台，有无人欣赏，都是为了本身旳愉悦
î项目产品提议/多层洋房——细节花园洋房注重细节部分旳设计，花架、铁艺、装饰构建旳利用，形成了温馨旳生活气氛
p便捷楼梯：外置楼梯作为洋房特质旳体现元素，更形象地将建筑与地面紧紧相连；增长住户到达地面旳趣味性
î项目产品提议/多层洋房——外立面退台花园洋房注重丰富旳建筑外形设计，利于形成丰富旳视觉层次
p经过多层洋房与低层公建组合，强化建筑层次感，增长建筑物汇集度，形成中心意向
î项目产品提议/多层洋房——退台层层退台形成旳露台，增长室内外旳空间过渡

某房地产花园洋房产品分类

送露台空中花园
顶层附送阁楼
三层复式结构：复式结构4个露台独立主人套房客厅挑空
户型结构
案例：深圳宽景house—万科城
项目
用地
建面
容积率
研究产品对象
价格
开发商
万科城
397000平米
437000平米
1.1
宽景house
6000元/平方米
万科地产
总体规划布局
开放式广场
九年制学校；幼儿园
宽景house
情景洋房
北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高
从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高
客户追求的是低密度的生活感受：对于花园洋房类的，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台，多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内的空间结合在一起。得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。
一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层/阳光房
庭院入户/多景式情景房从入户花园走到一楼地下室地下室是附送的，面积也很大，可以分影音室和书房
地下室
半围合庭院
户型结构
二层结构关键词：地下室与大露台
通向地下室的楼梯
露台
二层：附送露台/地下室明厨明卫方正实用
户型结构
三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园
错层
顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽
建筑面积：186.59㎡跃层四室两厅三卫上层——

洋房特点分析

首层私家花园俯瞰露台
退台步入式花园外置楼梯
退台
步入式设计，穿过院子才可进入家门，步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，活情调，业主小院落与社区大环境的结室外楼梯合；
外置楼梯，打破传统”楼道” 外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近；昏暗，增加与自然的亲近；
二室二厅一卫建筑面积101平米
7米超短进深设计，动静功能分布合理
卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，主卧南北通透，舒适性强
6米横厅，南北双向阳台，带来开朗尊贵的空间感受，整体面宽12.25米，开间进深比达 1.75
主卧南北通透，附带小书房、衣帽间，营造奢华的自我空间
3+1宽景House产品特点 3+1宽景House产品特点宽景House
四退台打破了呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，四退台打破了呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台
首层情景房三层露台二层露台入户首层情景房首层花园入户
机会解决对大户型、别墅类产品有需求但受层的总价区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从145平米-200平米不等。
情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户
以层层退台、首层花园、以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质

大华碧云天172户型风水分析风水软装设计师第五亮亮

大华碧云天172户型风水分析风水软装设计师第五亮亮
上海市宝山区大华碧云天，是由大华（集团）有限公司建成的大型综合社区，大华碧云天二期刚刚交房，目前正在装修高峰期。

距离大华碧云天小区最近的高档建材家居市场是汶水路1555弄的红星美凯龙，本文的作者[第五亮亮]就在汶水红星美凯龙开店，做窗帘壁纸软硬包和风水软装设计。

风水是中华民族传统文化瑰宝，在上海，有很多业主，特别是别墅业主都非常注重装修风水，今天就让我们的风水软装设计师第五亮亮给大家简单分析下大华碧云天最大的户型，172户型的风水。

大华碧云天172户型是大华碧云天最大的户型，文章封面和图片是172的户型图，从户型图的结构上来说，风水问题不大，主要集中在一下三点：1、缺角，2穿堂煞，3、对口煞。

这里重点说一下缺角问题，缺角在风水上来讲属于该方位能量不足，具体是那种能量要根据方位来定，如果宅主人的属相的本命位恰好在这个位置，容易产生这个宫位相对应的问题。

目前缺角户型比较常见，所以业主朋友不用太担心，我们可以通过五行的生克的原则来进行补充。

如果大华碧云天172户型的业主对装修风水或者软装风水感兴趣欢迎到汶水红星美凯龙5楼搭令窗帘壁纸店找风水软装设计师第五亮亮。

退台洋房的优点

第一章：特点一：超值空间从居家空间这个层面上来看，花园洋房与别墅的差距正在缩小。

例如花园洋房的户型面积正在增大，室内正在变宽敞，更为舒适。

一般来说，普通住宅层高为2.8——3米，而南方公园最高层高可达6.3米。

喜欢在玻璃房内，来一次沉浸的绘画？喜欢在阳光下，来一场轻松的瑜珈？6.3米的层高空间，完全可以让你按照你的愿望，搭建属于你的第二空间。

特点二：安全可靠业内人士认为，追求更安全的品质是大多数消费者购房时，越来越多考虑的因素。

谁在品质安全方面走在前面，谁的升值空间就会越大。

大多住宅基础为沉管灌注桩基础，标号一般为C20——C25。

而南方公园基础为预应力管桩基础，标号达C60——C65，直径为40公分，单桩承载力达到135吨，超过实际荷载2.3倍。

南方公园，用坚固的品质，让消费者享受实实在在的安全可靠。

特点三：超大面宽户型空间的合理科学，体现了丰富的空间感，作为升级产品，花园洋房在面积上，虽然不及别墅，但功能上实现了礼仪区、会客区、居住区、功能区的完全分离。

高低错落的外观，疏密有致的景观，超大的采光面宽，体现了融合多元化的欧式设计理念。

普通住宅客厅采光面宽为3.9米——4.5米，南方公园客厅采光面宽最大达7.6米。

特点四：退台设计和阳台不同的是，退台无顶盖。

退台设计真正做到了：坐在家中，就可拥有天与地。

户户一个大花园，家家头顶一片天，退台设计，让家最大程度地迎接阳光和空气。

南方公园退台最大进深达4.5米，单户赠送露台面积最高达35平米，而普通花园洋房退台深度不过1.5—2米，可享受面积仅有7—8平方米。

特点五：高度私密一般住宅通常是一梯十四户，如果拥有私有化的入户楼梯，会增强了住宅的私密程度。

创新的设计体系，保证南方公园几乎每户家庭都拥有自己的专属入户楼梯，在充满保障私密性的同时，更显方便和尊贵。

建筑外观简洁、时尚，室外楼梯大落地玻璃，轻巧的阳台、露台，层层收缩的体量，营造出浓郁的都市、时尚的现代生活气息第二-章：户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境融为一体的半围护的室外水平空间，即天、地、四周都属于户内自有的入户花园；（２）其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构，户户均设有室外大露台；（1、2期)退台式花园洋房销售成功告罄观其表，蕴藉内秀，大家风范；品其心，进退有度，优雅自如；和谐上善之美，潜育暗藏。

花园洋房产品介绍

花园洋房产品介绍花园洋房产品介绍源起――花园洋房发源亍英伦三岛。

18丐纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组_模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通p塞、空气污染”而引发的城市病。

随后，花园洋房风靡一时。

一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间不室外环境的有机结合，D达到和谐一致。

住宅室内空间的面积，在尺度上既丌讲究普通住宅的经济，也丌追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。

花园洋房在中国花园洋房源亍上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所与属，是西洋文明和生活方式不中国文化交织的产物。

它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当亍目前房地产市场中的独栋别墅。

万科花园洋房经典作上海白马花园万科地产精心研发8年的与利产品，推出“情景花园洋房”,采用了层层退台结构，每一层都有独特亮点。

每户拥有私家花园或景观露台。

首次提出了“露台社交”,将创意建筑和精神文化融合，倡导居民通过“露台”来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质。

20XX年情景花园洋房所有的优秀均来自其建筑特点――层层退台。

在建筑物向阳面有层层退台的台状结构，以退台空间_划露台，形成了在情景花园洋房的一层，外部为阳光房，阳光房的侧面和单元前面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层均在下一层的基础上行退台。

以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，允姑炕Ф寄芟碛卸立的花园或者露台。

底层住户独享70 m2―110 m2私家花园和近10余平米的阳光房，无论是景观还是生活品质堪比别墅生活；2层10 m2的超大露台空间，适合个人生活兴趣的培养；3、4层近7 m2的精致露台丌但能欣赏周边景观，还能打造成自己的空中花园；顶层双露台设计，极大的户外活动空间，开阔的规野，可以S行小型party。

世联产品定位模板

总价 160万 140万 120万 100万
80万 60万
2居 3居
3居集中区间未来域翡翠上南海上国际大华锦绣
2居集中区间未来域翡翠上南
新昌里公寓大华锦绣华城
80
100
120
140
160 面积（平米）
本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品创新的方向
1、项目规划指标 ❖容积率位1 ❖小高层比例35% ❖限高40米
项目研究工作的阶段划分
第一阶段
第二阶段
工作内容
项目整体定位及发展战略
启动期定位物业发展建议
提交成果
❖项目发展战略 ❖项目整体定位
具体内容
❖项目背景研究 ❖核心问题梳理 ❖竞争性供给分析 ❖目标客户及其需求分析 ❖项目发展战略和定位 ❖项目的发展策略
❖启动期定位 ❖物业发展建议
❖启动期市场现状分析 ❖成功启动模式研究 ❖项目开发次序 ❖单体和户型设计建议 ❖园林和景观建议 ❖公共设施和配套建议
楼书
万润完全生活手册
格调生活
单张
展示区－总原则
展示区为项目营销最重要的发力点，一定要做到连云港顶级展示区整体风格和档次：大气、具有强势的视觉，听觉等一切感观冲击力。一定要有统一的调性，围绕共同的格调主题。
完善、标准的的形象包装使客户心理产生高价值确认，合理的接受本项目销售单价，保障目标利润的实现。
贵、品质感；
样板房 ——突出项目的主题－名仕的生活原则：一定要做到顶级，一定要彰显名流生活的格调，一定要苛求细节
建议一：聘请知名的室内设计公司；
建议二：强有力的展示项目买点；
建议三：样板房突破传统，设计中充满生活场景，要营造家居的氛围而不是冷硬但遥远的时尚。

UC头条：住在宝山上大的人蛮幸福,兼顾学区与生活配套,半小时到市中心!

UC头条：住在宝⼭上⼤的⼈蛮幸福,兼顾学区与⽣活配套,半⼩时到市中⼼!板块概况宝⼭区是上海北部的⼯业重镇，也是宝钢的⼤本营。

上海这⼏年⼆产⽐例持续降低，所以宝⼭房价要低于区位相近的闵⾏和浦东中环外区域。

区整体的发展势头⼀般，房价要低于区位相近的闵⾏和浦东中环外区域。

点击加载图⽚上⼤板块在宝⼭区的西南侧，商品房环绕上海⼤学⽽建，是⼀个城市界⾯较新的⼤型居民区。

上⼤也是宝⼭区⽐较接近市区的⼀个板块，7号线与15号线双线通过，交通便捷。

板块内的配套设施尚可，有经纬汇、华润万家、沃尔玛等社区商业和仁济医院宝⼭分院。

优质公办学校有九年⼀贯制的上师⼤附属经纬实验学校和上海⼤学附属学校。

点击加载图⽚半⼩时不到就能到静安寺。

上⼤板块内的住宅性价⽐较⾼，静安寺向从上⼤出发坐7号线，半⼩时不到就能到静安寺。

西、向东、向南同样的地铁车程，分别是徐泾别墅区、花⽊和北蔡，住宅的单价和总价都远⾼于上⼤板块。

对于在浦西市中⼼⼯作的⼈来说，置业在上⼤是⼀个⾼性价⽐的选择。

未来15号线开通后，对于在长风公园、虹桥开发区⼯作的⼈来说，上⼤也成为了⼀个可选的买房地点。

2上⼤板块的交通号线穿过上⼤板块，分别通往静安市中⼼与普陀、长宁。

上⼤板轨道交通7号线与正在建的15号线穿过上⼤板块块内有上⼤路、南陈路、上海⼤学、祁华路多个7号线站点。

从南陈路站出发，25分钟就可抵达南京以居民区、教育资源和商业⽐较集中的南陈路为例，从南陈路站出发，西路CBD的静安寺站。

点击加载图⽚从南陈路出发，35分钟左右可到达徐汇滨江的龙华中路站与浦东后滩。

点击加载图⽚点击加载图⽚15号线锦秋路站和丰翔路站在上⼤板块内，距离长风公园、娄⼭关路（虹桥开发区）、红宝⽯路（古北）为⼗站路上下，⼤约⾏程在20分钟出头。

点击加载图⽚上⼤板块内的主⼲道是外环线和沪太路。

在虹桥商务区上班的，⾛外环线⽐较便捷。

沪太路是开车可沿沪太路⼀路长驱直⼊中环内、内环内。

⼀条很长的地⾯主⼲道，开车可沿沪太路⼀路长驱直⼊中环内、内环内。

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入口玄关口玄关优：舒适感强
客、餐厅优：4.5米开间、舒适大气露台优：宽敞舒适、连接花园客厅
露台
பைடு நூலகம்花园
一楼户型 1-c 1-a
套内面积 141.35 134.83
建筑面积 163.78 156.23
地下室面积 68.06 72.65
凸窗面积 5.50 3.70
庭院面积 107.51 62.49
附送面积 181.07 138.84
地下68㎡地下㎡一层平面160㎡㎡一层平面
端头套示意
二层平面162㎡㎡二层平面
三层平面128㎡㎡三层平面
端头套示意
四层平面95㎡四层平面㎡
五层平面97㎡五层平面㎡
端头套示意
六层平面95㎡六层平面㎡六跃七）（六跃七）
跃层平面
金地艺境户型
——退台式花园洋房
疏散楼梯优：独立不干扰其它空间
首层平面：
优点：入口空间完整、舒适、高端形象好突出花园洋房舒适感，露台宽敞，底层拥有花园 4.5米开间客厅餐厅，宽敞正气一、二层拥有采光地下室缺点：底层采光略不足餐厅无独立空间大堂优：方正完整
走道优：独立舒适