例谈铁路土地综合开发
铁路土地综合开发研究和商业创新思考
铁路土地综合开发研究和商业创新思考【摘要】铁路土地综合开发是以铁路为基础，利用周边土地资源实现综合开发的一种模式，对于提升铁路沿线地区的经济发展具有重要意义。
本文首先概述了铁路土地综合开发的背景和重要性，接着分析了目前该领域的现状和各种开发模式的探讨。
还深入探讨了铁路沿线土地资源的整合利用、周边产业的发展与商业模式创新以及城市规划建设等方面。
结合实践经验，对铁路土地综合开发的未来发展趋势和商业创新的重要性进行了思考和展望，指出了未来发展的方向。
通过本文的研究，可以为促进铁路沿线地区的经济繁荣提供理论支持和实践指导。
【关键词】铁路土地综合开发、商业创新、现状分析、模式探讨、土地资源整合、产业发展、城市规划、展望、发展趋势1. 引言1.1 概述铁路土地综合开发的背景铁路土地综合开发不仅可以促进土地资源的有效利用，提升土地价值，还可以推动铁路周边产业的发展，促进城市的健康快速发展。
深入研究铁路土地综合开发的背景意义和重要性，对于促进城市和铁路地区的可持续发展具有重要的意义。
在这样的背景下，本文将围绕铁路土地综合开发展开讨论，探讨铁路土地综合开发的现状、模式、资源整合与利用、产业发展、城市规划及商业创新等方面内容，并展望未来铁路土地综合开发的发展趋势，旨在为铁路地区的可持续发展提供一些借鉴和思考。
1.2 分析铁路土地综合开发的重要性铁路土地综合开发是指在铁路沿线或周边地区，通过整合利用土地资源，推动产业发展，促进城市规划和建设的一种综合开发模式。
其重要性主要体现在以下几个方面：铁路土地综合开发可以有效促进地区经济的发展。
铁路是连接城市和乡村的重要交通枢纽，其沿线及周边地区的土地资源丰富，通过开发这些土地资源，可以吸引投资，推动产业升级，促进经济增长。
铁路土地综合开发可以改善土地利用效率。
铁路沿线通常具有较好的交通条件，可以更好地整合土地资源，提高土地利用率，减少土地浪费，实现资源的最大化利用。
铁路土地综合开发还可以促进城市规划和建设。
铁路沿线土地综合开发的常见模式探讨
贸易与流通经济与社会发展研究铁路沿线土地综合开发的常见模式探讨陕西省铁路投资集团有限公司 屈宏基摘要：本次分析了铁路沿线土地综合开发模式现阶段存在的问题，以及铁路沿线综合开发模式类型，并分别介绍了大型站点和中小型站点的综合开发模式。
关键词：铁路沿线综合开；模式一、引言铁路是我国重要的交通基础设施，不仅方便了人们出行和货物运输，也给当地的经济发展带来便利。
但我国的铁路沿线土地综合开发处于起步阶段，虽然一些地区的铁路周围的土地开发获得较大的成果，但大部分地区的铁路沿线土地都存在闲置问题，或者开发成效不明显，影响到铁路区域经济的发展。
2018年，国家提出《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》，意在避免高铁沿线产业布局的同质化和单一房地产功能开发，希望促进站城一体融合发展，构建枢纽偏好型产业体系。
陕西省也发布《关于进一步加快铁路建设支持铁路用地综合开发的意见》二、铁路沿线土地综合开发模式现阶段存在的问题（一）闲置用地较多主要是考虑到城市内部空间比较缺乏，新建的高铁站点一般都在郊区或比较偏的城市区域，开发力度不足，闲置用地较多，导致很大的土地资源的浪费。
对于高铁和城际铁路等新兴的运输枢纽，一般开发强度和规模都比较乐观，但具体的开发功能和模式比较单一，站点功能开发不足，多数铁路沿线土地没有进行高密度的综合开发，无法实现土地的集约化和立体化利用，出现大量经济利益的流失。
（二）与城市规划不适应主要是对于铁路沿线土地综合开发的理念是近几年提出的，与之前的城市规划不相适应，没有作出科学的规划和布局，只考虑了城市各个城区的可及性，这使得现在实施的城市发展规划与铁路沿线土地综合开发不相适应。
铁路的客运量和货运量都很大，因此站点一般是需要人群大量聚集，相配套的服务设施完善，这就需要进行土地资源的高密度开发，才能满足人群的需求，实现土地利益的增值，吸引更多的客流，实现铁路运营的良性循环。
当前政策要求，铁路沿线土地综合开发的落实需要对城市规划进行修编，对土地利用规划进行适当的调整，促进发展多规融合的模式，而这些需要多个方面和部门的协调，涉及多方利益关系的调整。
浅谈铁路用地的管理和开发利用
浅谈铁路用地的管理和开发利用【摘要】铁路运输的必备基础是铁路用地，铁路用地的管理直接影响着铁路运输的经济效益和安全管理。
随着铁路改革的发展和深化，铁路用地管理也应与时俱进，充分发挥其作用，使铁路用地管理现代化、科学化、经济效益最大化，实现长远发展。
【关键词】铁路用地；管理；开发利用随着经济发展和运输需要，铁路建设发展迅速，铁路用地也随之急剧增，在新形势下如何做好铁路用地管理，充分发挥管理部门的指导作用，合理利用土地，优化土地资源，即满足铁路建设需要，创造经济效益，又能使土地得到可持续发展，是我们铁路用地管理部门需要思考的工作重点。
1.铁路用地的含义土地归国家所有，铁路用地是国家以划拨方式使用的专项用地，铁路依法取得土地的使用权。
铁路用地是铁路运输的基础，是维护铁路运输安全的必备条件，是铁路资产的重要组成部分。
铁路用地对铁路运输至关重要，但是一直以来总有个别单位或个人为一己私利公然违背国家法律规定，私用铁路用地，建房种地挖沙取土，严重侵害了国家和人民的利益，更是对铁路运输安全造成极大隐患。
2.铁路用地管理内容及存在问题内容：铁路用地管理是由铁路土地管理机构依据国家法律法规规定或政府委托，按照铁路运输组织特点，运用行政、经济、法律和科学的综合管理手段，对铁路用地利用情况实施的内部管理。
铁路用地管理主要包括地籍管理、规划管理、利用管理、监察管理等。
问题：①铁路用地产权归属虽然明确为国家所有，但产权代表身份缺乏体现。
铁道部既然是国家出资人代表，那么具有资产属性的铁路用地产权代表自然也是铁道部：照此推理，铁路局则应是经营这些资产的代表。
但铁道部目前还难以做到依法监督这部分资产的运作并代表国家获得相应的权利。
②铁路用地管理部门管理职能尚不完善。
由于铁路用地点多、线长、分布广，目前的管理体制难以对其进行统一管理，主要还是由土地所属辖区政府的土地管理部门委派或授权，在铁路内部成立土地管理局。
这种管理机制方便灵活，但是在职能上还有些欠缺，例如铁路用地的统管权、用途变更审批权和土地评估的确认权等授予不够，此外，因省界限制而实行的划块管理，不符合铁路用地跨省线状分布的特点，对铁路用地的管理造成诸多不便。
城际铁路站点周边土地综合开发策略
开发策略2023-11-06•引言•城际铁路站点概述•周边土地综合开发策略•站点周边地区规划与设计•综合开发案例分析目•结论与展望录01引言城际铁路建设带来站点周边土地价值的提升站点周边土地开发可促进城市发展与经济增长当前城际铁路站点周边土地开发存在一些问题研究背景与意义研究内容分析站点周边土地开发的现状及存在问题，提出综合开发策略研究方法文献综述、案例分析、实地调查相结合研究内容与方法02城际铁路站点概述定义城际铁路站点是连接城市群或都市圈内城市间的铁路运输网络节点，是城际铁路线路上重要的设施之一。
特点城际铁路站点具有较高的客流量和物流量，是城市间交通的核心节点，也是城市间经济、文化交流的重要平台。
城际铁路站点定义与特点按照服务范围和设施规模，城际铁路站点可分为大站、中站和小站。
类型城际铁路站点不仅是铁路运输的节点，也是城市公共交通的重要枢纽，同时具有商业、文化、休闲等多种功能。
功能城际铁路站点类型与功能城际铁路站点建设发展趋势趋势随着城市化进程的加快和城市群的发展，城际铁路站点建设逐渐向多层次、多元化方向发展，以适应不同城市间的需求和差异。
发展方向未来城际铁路站点将更加注重便捷性、舒适性和环保性，同时加强与城市公共交通的融合和衔接，提高整体运输效率和服务质量。
03周边土地综合开发策略意义城际铁路站点周边土地综合开发对于促进城市群发展、提升站点地区经济活力、优化城市空间结构具有重要意义。
目标通过土地综合开发，实现站点周边地区的经济繁荣、交通便捷、环境优美，提高土地利用效率，促进城市可持续发展。
采用“站城一体化”模式，将铁路站点与城市空间融为一体，实现交通功能与城市功能的有机融合。
路径以城际铁路站点为核心，向外扩展，将商业、办公、住宅等功能集成在一起，形成多功能、多层次的区域中心。
模式VS坚持“政府引导、市场运作”的原则，加强政策支持，完善法规体系，鼓励社会资本投入。
制定合理的土地利用规划，明确各功能区的定位和布局；加强基础设施建设，提升区域整体形象和品质；优化交通组织，提高站点可达性和便捷性；引入优质产业和项目，提高区域经济竞争力。
铁路沿线土地综合开发的几种常见模式分析
摘要：当前铁路基础设施建设的大刀阔斧推进，要求对沿线土地的综合开发投入高度的关注，从而抓住铁路建设发展机遇，带动区域经济的蓬勃发展。
基于此，本文将围绕当前铁路沿线土地综合开发的几种较为常见的模式展开深入、细致的分析，以期更加全面深入阐释铁路沿线土地综合开发本质，共同探索综合开发的新思路、新模式。
关键词：铁路沿线；土地；综合开发铁路基础设施建设，能够为人民群众日常出行与贸易往来流通带来巨大的便利。
而实施铁路沿线土地综合开发，能够确保区域经济获得进一步提升，高效集约化利用土地，将有效解决土地闲置问题。
为此，探寻土地综合开发的模式非常关键，是适应地区发展、增强地区经济的核心要素。
一、铁路沿线土地综合开发模式类型铁路沿线土地综合开发存在诸多影响因素，比如开发重点不相同、经济水平良莠不齐、地域性质强、跨度大、分布广泛且分散，都属于铁路沿线最为明显的特征。
因此，在选取开发模式方面同样存在众多的影响因素。
同时，具备较成熟综合开发条件的土地都处于中型或大型城市，具备大规模的经济发展与众多的人口，有良好的交通运输空间和流动性。
因此，能够用于综合开发的土地也较为集中。
而小型城市或者县城、乡镇，在土地综合开发的空间、利用等方面有限，但是同样存在一定的特征与优势。
总体来讲，必须要慎重考量铁路沿线土地开发模式的选取。
通常根据旅客最高聚集数量，将站点划分为小、中、大、特大型。
特大型站点，像广州、上海、北京等地，日客流量大约在2万以上；大型站点，日客流量大约在2万以下；中型站点日客流量大约在6 000左右；小型站点日客流量大约在2 000左右。
对于不同类型的站点而言，其沿线土地的开发模式也各有特征。
这些站点在资源、地理、经济等方面，存在极大的差异，因此，选取开发模式必须要展开针对性的设计。
二、特大型、大型站点综合开发模式针对特大型、大型的铁路站点而言，多在中、大型的铁路枢纽当中建立，但是资源少、土地价格却很高。
在土地开发模式方面，通常采取以下几种方式。
铁路土地综合开发研究和商业创新思考
铁路土地综合开发研究和商业创新思考铁路土地综合开发是指将铁路用地与周边土地进行有机结合，进行开发、建设和运营，发挥土地资源多样化的功能，提高土地利用效率，增加土地经济效益，实现铁路与周边土地资源优势的互补。
当前，在经济全球化和城市化以及生态环境保护的背景下，铁路土地综合开发已成为发展的必由之路。
近年来，我国在铁路土地综合开发研究上发展迅速，已经形成了建设一流、信息化、地理信息系统、高速铁路与城市、新型城镇化等多个研究方向。
研究中，以高速铁路城市化为核心的铁路土地综合开发，成为了当前最火热的研究热点。
在这方面的研究中，国内外学者都认为，高速铁路对于推动城市化，促进中心城市的辐射作用具有重要的意义。
而在铁路土地综合开发研究过程中，数据分析及评估也具有不可替代的作用。
评估结果可定量反映出铁路用地周边区域发展状况，反映铁路用地价值变化趋势，可为土地开发提供决策依据。
二、商业创新思考在现阶段铁路土地综合开发上，我们需要有商业创新思维来引领落地。
具体来讲，主要有以下几个方面的商业创新思考：1、探索土地互补市场。
铁路沿线地区常常存在土地资源利用“瓶颈”，致使土地经济效益极低。
而铁路土地综合开发正好可以有效解决这一问题，因此探索铁路与周边土地互补市场，可以有效开发土地资源，实现更高的土地利用效益。
2、提升铁路集装箱运输市场竞争力。
我们可以通过铁路土地综合开发，开发智能化、绿色化、高效化的铁路运输技术，以提升运输市场的竞争力。
3、探索创新铁路旅游经济套餐。
通过将铁路旅游与土地综合开发相结合，即能同时拉动铁路和旅游经济的发展，又可以提高土地资源利用效益，为铁路旅游经济打开新局面。
4、构建铁路交通枢纽与物流中心。
在铁路土地综合开发过程中，可以探索新的铁路交通枢纽和物流中心构建方案。
如建设大型的综合物流中心，既能为铁路承接大量物流任务，又可为沿线民生服务，提高土地利用效益，实现双赢。
总之，铁路土地综合开发既挖掘了铁路用地的价值，又能满足周边土地资源多样化需求。
城市轨道交通与土地的综合开发研究
城市轨道交通与土地的综合开发研究一、城市轨道交通的发展现状二、城市轨道交通与土地的关系城市轨道交通的建设需要大量的土地资源，对土地的要求也比较高。
在城市轨道交通建设过程中，需要征地、拆迁等，因此对城市土地资源的利用和保护也提出了更高的要求。
城市轨道交通不仅是城市交通运输的重要组成部分，也是城市土地开发的重要推动力。
城市轨道交通的建设，通常会带动周边土地的开发，形成交通枢纽、商业、住宅等综合开发模式。
对城市土地的开发利用带来了更多的可能性。
1. 上海地铁与陆家嘴金融中心上海地铁的发展与陆家嘴金融中心的崛起有着密不可分的联系。
上海地铁在陆家嘴地区的发展，为该区域的商务办公、金融贸易等产业的发展提供了便捷的交通保障。
陆家嘴地区的地价也因地铁的建设而大幅上涨，成为上海甚至全国的金融中心。
2. 北京地铁与地下商城北京地铁的发展，也带动了地下商城的发展。
随着地铁线路的不断延伸，地铁站周边地区的商业活动逐渐增加，地下商城也成为了北京城市建设中的一大特色。
以上两个案例充分体现了城市轨道交通与土地的紧密联系，城市轨道交通的发展在某种程度上拉动了周边土地的开发利用，为城市的经济发展和城市规划带来了新的动力和机遇。
四、城市轨道交通与土地综合开发面临的挑战与问题1. 土地资源的紧缺问题2. 土地利用与交通枢纽建设的矛盾城市中心地带的交通枢纽建设，通常需要大规模的土地征用和拆迁。
而这些地区通常是城市的繁华商业区或者住宅区，土地利用的矛盾也成为了城市轨道交通建设中的一个难题。
3. 土地利用的合理规划与管理如何在城市轨道交通建设和运营过程中，合理规划和管理土地资源的利用，是当前城市发展中亟待解决的问题。
土地资源的合理利用，不仅是对城市发展的延续性负责，也是对城市发展的可持续性负责。
1. 加强城市轨道交通建设规划在城市规划中，应该更加注重城市轨道交通建设的规划和布局，充分考虑到土地资源的利用和保护，确保城市轨道交通的建设能够更好地服务城市发展。
轨道交通场站及周边土地综合开发的思考与建议
轨道交通场站及周边土地综合开发的思考与建议
随着城市化进程的加快，轨道交通的建设在城市中扮演着越来越重要的角色。
轨道交通场站的建设不仅仅是为了解决交通拥堵问题，更是为了实现城市的可持续发展。
对于轨道交通场站及周边土地综合开发，我有以下几点思考和建议：
1. 情境规划：在设计轨道交通场站时，应考虑将其融入周边环境，并与周边土地的功能相结合。
例如，将轨道交通场站与商业、居住、教育等功能相结合，形成以场站为核心的综合区域。
2. 提供便利设施：轨道交通场站应设置充分的公共设施，如自行车停车场、步行道、儿童乐园等，以提高乘客的出行便利性。
同时，还应设置充电设施，以满足新能源汽车的充电需求。
3. 引入绿色植被：在轨道交通场站及周边土地综合开发中，应注重绿化规划，引入适宜的植被，并采用生态景观设计，以提升环境质量和居住舒适度。
4. 促进就业机会：轨道交通场站周边土地的开发应为市民提供就业机会。
通过引入商业办公、文化娱乐等功能，创造就业机会，并推动地区经济发展。
5. 充分利用地下空间：在轨道交通场站及周边土地综合开发中，应充分利用地下空间。
可以在地下设置商业街、地下停车场等，以提高土地利用率。
6. 引入智能科技：通过引入智能科技，如智能交通系统、智能
停车系统等，优化轨道交通与周边土地的协调，提升出行效率。
总之，轨道交通场站及周边土地的综合开发应以可持续发展为基础，创造便利的交通环境，提升居住和工作的舒适性，促进区域经济发展，并注重环保和绿色发展。
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例谈铁路土地综合开发一、铁路土地综合开发背景分析“十二五”期间，我国铁路建设获得快速发展，截止2014年12月底，铁路营业里程已达11.2万公里，其中高铁1.6万公里[1]，营业里程较“十一五”末期9.1万公里增长了23%。
但總体来看，铁路建设与经济社会发展需要仍不相匹配，铁路依然是综合交通运输体系中的薄弱环节。
因此，在今后一段时间，我国需要继续加大铁路建设投资力度。
不过，大规模铁路建设带来融资困难，铁路负债严重等问题。
根据《中国铁路总公司2014年三季度审计报告》，截止2014年9月末，中国铁路总公司负债合计3.53万亿元，较2013年同期3.06万亿元的负债规模继续扩大，负债率达到64.77%。
[2]伴随着铁路管理体制的重大改革，为缓解铁路建设和运营困难，2013年8月，国务院出台了《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发[2013]33号），提出加大力度盘活铁路用地资源，支持铁路车站及线路用地综合开发，以开发收益支持铁路发展。
[3]2014年7月，为落实国发[2013]33号文，国务院办公厅又出台了《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发[2014]37号），进一步明确了铁路用地综合开发的基本原则，从支持盘活现有铁路用地推动土地综合开发、鼓励新建铁路站场实施土地综合开发、完善土地综合开发配套政策、加强土地综合开发的监管和协调等方面提出了具体措施[4]。
正是在上述背景下，中国铁路总公司加快推进了土地综合开发，要求结合铁路项目建设，有效利用铁路上盖、地下空间及毗邻土地进行综合开发，提高土地利用效率、带动沿线经济社会发展，以开发收益补贴铁路建设和运营。
为更全面的探析铁路综合开发，本文结合2014年开展的新建铁路连镇线（连淮段）实例进行分析。
二、连镇铁路（连淮段）概况连镇铁路地处我国东部沿海地带，位于江苏省南北纵向中轴线上。
线路北起苏北连云港市，沿宁连高速公路引入淮安市，与京杭运河、京沪高速公路并行，向南经苏中扬州市，跨长江后止于苏南镇江市，正线全长305公里。
按双线客运专线标准建设，设计时速250公里，项目投资估算454亿元，由中国铁路总公司和江苏省合资建设[5]。
连云港至淮安段北起连云港市，沿途经连云港市灌云县、灌南县，淮安市涟水县，南至淮安市。
新建正线长度106公里（双线），其中连云港市境内48公里，淮安市境内58公里。
连镇线连淮段近期共设车站5处。
其中新设车站4处，分别为灌云、灌南、涟水、淮安东站，与连盐线在董集站接轨。
图1 连镇铁路（连淮段）线路示意图连镇铁路连云港至淮安段连接连云港、淮安两市，并通过宿淮铁路、拟建徐宿淮盐铁路、连镇铁路淮扬镇段与既有京沪铁路、宁启铁路、京沪高铁、规划中的徐连客专及沪泰宁铁路沟通，将苏北、苏中、苏南及淮北地区紧密联系在一起，形成苏北地区与苏中、苏南地区之间客运交流的便捷通道，是纵贯江苏省的快速客运通道，也是长三角城际网的总要组成部分，对优化和完善江苏省的铁路运输和路网布局具有重要的意义和作用。
三、连镇铁路（连淮段）土地综合开发因素分析1. 城市规划方面铁路车站作为城市重要的人流、物流集中地，是城市重点规划的核心区域；铁路车站的综合开发，是将整个铁路车站地区作为城市的一个片区进行开发，从城市综合体的角度，合理布局内部各项用地，将城市中的商业、办公、居住、展览和交通等城市生活空间进行组合，各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
连镇铁路（连淮段）车站综合开发可以将多种城市要素以三维的方式加以整合，地面、地下及毗邻空间进行合理的开发与利用。
在沿线城市总体规划的框架下，各铁路车站综合开发可以完善城市的整体功能，促进城市空间集约化发展，同时在站前地区形成重要的城市引力中心，成为展示城市形象的门户地区。
2. 城市经济社会发展方面铁路综合交通枢纽不仅是城市对外交通和对内交通的纽带，还与城市经济互动发展，与所服务地区的经济水平和产业类型关联密切，为城市相关产业发展提供方便和良好服务。
连镇铁路（连淮段）车站的综合开发，与城市开发相结合，依靠高铁客站的交通可达性和集聚人流的优势，吸引产品流、资金流、人流、技术流、信息流、政策流等不断向其中心点集聚，并与其原有的自然、社会经济要素相结合，形成集聚点，从而提高商业地产的开发品质和提升招商引资实力，打造集商业、办公、居住、娱乐、休闲为一体的城市增长极，推动城市在商旅、住宅、物流等行业的多元化经济发展。
3. 国土开发方面连镇铁路（连淮段）是具有国土开发性质的新建铁路，它的修建将大幅改善苏北、苏中沿线地区交通运输结构，提升交通区位优势。
铁路车站作为城市重要的人流、物流集中地，既是铁路干线发挥作用的平台，也是城市重点规划的核心区域。
因此，随着连镇铁路（连淮段）的建设，沿线车站同步进行综合开发，是构建城市核心发展区、打造对外交通门户的必然举措；通过车站综合开发，打造铁路城镇综合体，将城市核心竞争力与国铁网络紧密结合，可以进一步提升交通区位优势带来的各项辐射带动作用，有利于促进苏北地区国土开发。
4. 铁路建设运营经济效益方面铁路作为基础设施建设项目，存在投资数额大、回收周期长等特点，仅靠运输相关收入很难尽快做到还本付息，由此将占用大量投资资金并产生高额财务成本，从而挤占其它项目的发展资金，对正处于高速发展时期的基础设施的再投资滚动发展能力形成了较大制约。
为了尽可能提升铁路项目的财务盈利能力，除了开发运输收入等内部效益外，还应拓宽思路，从铁路辐射带动发展的沿线城市经济社会中汲取营养，以“经济外部效益”来反哺铁路项目建设和运营的资金缺口。
铁路项目与城市结合最紧密、人流最集中、使用价值最大的组成部分就是车站及其周边区域，而针对车站的综合开发正是提升铁路项目效益的最有效途径。
目前我国新建铁路场站，特别是大、中型客站基本上都处于城区中心或规划的城区中心，客观上为铁路综合开发创造了良好条件。
结合铁路实际，统筹铁路规划和城市规划，因地制宜对高铁客站上盖、地下空间及毗邻土地进行综合开发，对于提高土地的使用效率和开发强度，拓展铁路多元经营的广度和深度，增加政府的土地收入及铁路企业收益，形成政府、铁路、开发商多方共赢的协同效应，实现铁路建设外部效益部分内部化，促进铁路建设经营的可持续发展等方面，具有重要的意义。
四、连镇铁路（连淮段）土地综合开发定位连镇铁路（连淮段）共设5个车站，除连云港站（既有站）位于市中心外，其余4个车站均与城市“擦城而过”，甚至远离城区，基本处于现有城区之外。
新建铁路站房規模、广场规划、市政配套等方案尚未形成或稳定，发展空间较大。
因此，对沿线取得的铁路土地，要按照交通导向型土地开发模式，加强与地方发展规划对接，深化与地方政府合作，运用市场化手段对铁路沿线、上盖、地下空间及毗邻的土地进行综合开发，打造“铁路城镇综合体”，促进综合协调开发，实现路地合作共赢。
对站区商业开发，通过近几年大规模高铁建设，已经取得大量的经验可供学习借鉴。
连镇铁路（连淮段）站区建设开发，在站房设计时就要与地方规划对接，依据客站建设规模和旅客流线，优化确定客站商业开发布局、规模、业态及商业用电、上下水管线等条件。
根据沪宁城际、京沪高铁客站商业开发经验，建议按照与铁路客站“同步设计、同步施工和同步开通运营”的方式实施；结合客站规模和旅客消费特点，以“商业+广告+房地产”三大主要特征实施开发，经营业态以零售、餐饮、服务和居住为主，经营方式可采取自营或租赁经营。
对站区广场及广场周边综合开发，除满足铁路综合配套业态如行车公寓、单身宿舍、经济型酒店、商场、旅游集散中心、仓储配送、停车场等以外，还可放宽视野，在具备条件的淮安东站，按照统一规划、分步实施原则逐步实施综合开发利用，可采取公交导向型（TOD）开发模式推进土地综合开发，立足长远，打造一批“城市综合体”，为连镇铁路可持续发展提供保障[6]。
五、相关建议1.土地开发时序针对重点站和一般站采取不同的分期开发策略，实现经济效益、社会效益和环境效益最大化，促进铁路可持续性发展。
重点站：高端业态先行，提升土地价值，增加物业溢价。
一般站：物流产业开发先行，快速回笼资金，降低财务成本。
2.土地获取的方式由江苏省沿线相关地方政府和中国铁路总公司共同出资，成立连镇铁路公司。
连镇铁路公司按照国务院37号文的精神以市场方式，拿到综合开发地块。
为获得拿地资金，可引入财团、基金等实力机构共同开发。
3.融资方式建议采用PPP方式中的合作开发项目方式。
它是政府、赢利性企业和非赢利性企业基于某个项目而形成以“双赢”或“多赢”为理念的相互合作形式，参与各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。
PPP模式使政府部门和民营企业能够充分利用各自的优势，即把政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与民营企业的创业精神、民间资金和管理效率结合到一起。
4. 土地综合开发选点每条线沿线的设站城市的人口数量、人口构成、经济发展程度差异很大，并且车站周边的情况也千差万别，甚至有的地方根本就没有可开发的用地，或者有地但根本就不具备开发价值。
所以同是一条线的各站点也需要区别对待，除了宏观上人口、经济数据的支撑外，还要具体研究站位与城市的关系。
切不可见站就圈地，只是在纸上画画，实际实施根本无法操作[7]。
六、结语总之，土地综合开发是一个全新的课题，要达到铁路与沿线城市互动发展的目标涉及的问题很复杂，内容很广泛，工作任务也相当繁重。
铁路土地综合开发需要从区域、城市多层次、多角度深入研究，千万不可急于求成盲目开发，应逐步科学有序地推进。
策划实施者更应通过自己亲身的调查、实践，通过对具体项目的详细分析理性思考，从有利于铁路发展和城市发展的高度去探讨铁路沿线综合开发思路和方法。
期待着铁路综合开发和城市规划与建设能密切结合，成为城市规划的重要组成部分，达到铁路、地方双赢的目的。
也期望铁路土地综合开发成为未来社会经济发展的一股强劲的动力。
参考文献：[1]中国铁路总公司2014年工作会议报告；[2]中国铁路总公司2014年三季度审计报告；。