中国房地产业的现状问题及原因分析
中国房地产市场的现状和趋势分析
中国房地产市场的现状和趋势分析房地产作为中国经济的重要组成部分，在过去几十年里起到了推动经济发展的重要作用。
然而，随着近年来国内房地产市场的快速发展和调控政策的不断加强，房地产市场也面临着一系列的挑战和变化。
本文将对中国房地产市场的现状和未来趋势进行分析。
一、现状分析1. 市场规模不断扩大中国的城市化进程一直在加速，城市人口的增长导致对住房需求的不断增加。
房地产市场的规模也相应扩大，房地产投资占固定资产投资的比重逐年上升。
根据数据统计，中国房地产的投资规模已经超过了全球其他主要经济体的总和。
2. 价格波动较大中国房地产市场的价格波动较大，尤其是一线城市和热点城市的房价一度出现了迅猛上涨的情况。
高房价对于普通居民来说，是一大压力。
同时，房地产市场的价格也受到地域、政策等多种因素的影响，使得市场更加不稳定。
3. 调控政策频繁出台为了控制房价的快速上涨和遏制投机性购房行为，中国政府频繁出台调控政策。
这些政策包括限购、限贷、限售等措施，有效地抑制了炒房炒作，但也对市场带来了一定冲击。
二、趋势分析1. 城市化进程仍将继续中国的城市化进程还远未结束，预计未来几十年内，还有大量的农村人口将进入城市，进一步促进了房地产市场的需求。
2. 供需关系趋于平衡随着调控政策的加强和市场的稳定，中国房地产市场的供需关系将逐渐趋于平衡。
过去高房价大幅度上涨的情况将不再普遍存在，市场波动性将减小。
3. 房地产市场结构升级随着城市化进程的推进和居民收入的增加，对于住房品质和居住环境的要求也在提高。
未来的房地产市场将更加注重住宅的品质和功能布局，推动住宅产品的结构升级。
4. 租赁市场规模扩大为了满足部分人群的居住需求和减轻购房压力，中国政府鼓励发展租赁市场。
未来租赁市场将进一步扩大，并逐渐形成包括长租公寓、租赁住房等多种形式的租赁市场体系。
5. 创新科技推动房地产发展随着科技的不断进步，互联网、大数据和人工智能等技术将进一步应用于房地产行业，推动房地产业的数字化、智能化转型。
2024年中国房地产行业特征现状及发展趋势
一、2024年中国房地产行业特征现状
2024年，中国房地产行业经历了一个动荡的年头，一方面，新开工
面积、二手住宅成交面积、住宅价格等指标均有所增长，而另一方面，政
策力度加大，房地产市场投资热度明显减弱。
从整体看，2024年中国房地产市场总体呈稳步发展态势，总体以销
售驱动，商品住宅销售表现良好，一二线城市仍是投资和销售的主要力量。
特别是在下半年，商品住宅销售随着政策的出台和货币政策的放宽，销售
成交率得到显著改善，在重点城市下游拉动市场，拉开去库存改善市场的
序幕。
同时，购买力的释放也使得投资和消费端的需求获得萌芽。
从活跃度
来看，2024年新房销售仍是投资和消费端的主要动力，消费端和投资端
的购买规模和频次有所改善，新房市场受到购买力释放的拉动，基本停止
了打折降价的下调趋势。
从二手房市场的表现来看，2024年中国二手住宅市场受政策约束而
趋于平稳，但也出现了少数城市的涨价。
2024年，上海、北京、广州、
深圳等一线城市二手房市场价格波动不大，四都有稳定增长的趋势，二手
房成交面积和价格在一定程度上得到改善，这也表明投资意愿有所增加。
中国房地产行业发展现状全景分析及行业发展趋势
中国房地产行业发展现状全景分析及行业发展趋势首先，房地产市场供需矛盾凸显。
大部分一二线城市的房价持续高涨，部分城市房价甚至出现明显泡沫，而三四线城市的房地产市场供需情况比较平稳，甚至出现供过于求的局面。
其次，房地产企业融资渠道受限。
政府出台了一系列调控政策，限制购房者的购房资格，提高购房门槛，对房地产企业的融资能力造成了一定的影响，使得一些小型房地产企业面临资金链断裂的风险。
再次，房地产市场投资理念需提升。
长期以来，投资购房一直是很多人的首选，炒房现象屡禁不止，导致房价过高而脱离实际居住需求。
需要培养购房市场的稳定和长期投资理念。
全景分析及行业发展趋势：当前，我国房地产行业面临着一系列的挑战和机遇。
随着政府积极推进新型城镇化，房地产行业将继续保持较快的发展，但也需要应对市场变化和政策调整带来的风险。
从全景分析来看，中国房地产行业的发展趋势主要包括以下几个方面：首先，房地产行业的调控力度将进一步加大。
政府将继续出台一系列的调控政策，限制投资购房和炒房行为，以控制房地产市场风险，稳定市场预期。
其次，房地产行业将向精细化管理转变。
随着市场竞争加剧，房地产企业需要提高管理水平，加强品质管理，提高产品竞争力，满足购房者对品质的要求。
再次，房地产行业将加大房地产金融创新。
随着融资渠道受限，房地产企业将积极寻找新的融资方式，如融资租赁、信托等，以满足企业的资金需求。
最后，房地产行业将加强绿色发展。
政府将加大对绿色、可持续发展的支持力度，推动房地产行业加强环境保护和资源利用，鼓励房地产企业采用绿色建筑材料和技术，推动绿色住宅的建设。
总之，中国房地产行业发展现状是供需矛盾突出、融资渠道受限、投资理念亟待转变和绿色发展需提升。
未来，房地产行业将继续面临挑战，但也有机遇。
要应对这些挑战，房地产行业需要适应市场变化，加强管理，创新发展模式，并致力于绿色发展，推动房地产行业健康发展。
房地产发展现状及其发展趋势分析
房地产发展现状及其发展趋势分析引言概述：房地产行业一直以来都是国民经济的重要支柱，对于促进经济增长、改善民生起着重要作用。
本文将从房地产发展现状和未来发展趋势两个方面进行分析，旨在全面了解房地产行业的现状以及未来的发展方向。
一、房地产发展现状1.1 市场规模扩大近年来，随着城市化进程的推进，人口不断流入城市，房地产市场规模不断扩大。
大量的人口需求推动了住房销售和租赁市场的繁荣，房地产行业成为了国民经济的重要组成部分。
1.2 供需关系紧张尽管房地产市场规模扩大，但供需关系依然紧张。
一方面，城市化进程加快，人口增长导致住房需求旺盛；另一方面，土地资源有限，供应相对不足。
这种供需关系的紧张局面导致了房价的上涨和租金的增加，加大了人们的购房压力。
1.3 产业链完善房地产行业的发展不仅仅是住房销售和租赁市场的发展，还涉及到建筑、装修、物业管理等多个环节。
近年来，随着房地产行业的发展，相关产业链也得到了完善，为整个行业的发展提供了良好的支持和保障。
二、房地产发展趋势2.1 绿色建筑的兴起随着人们环保意识的提高，绿色建筑成为了未来房地产行业的发展趋势。
绿色建筑注重节能减排、资源循环利用等方面，不仅能够降低房屋运营成本，还能提高居住环境的质量，受到越来越多消费者的青睐。
2.2 租赁市场的发展随着人口流动性的增加和年轻人对于灵活居住方式的需求，租赁市场将会迎来更大的发展机遇。
未来，房地产行业将更加注重租赁市场的开发，提供多样化的租赁产品，满足不同人群的需求。
2.3 智能化和数字化的推动随着科技的不断进步，智能化和数字化已经成为了房地产行业的发展趋势。
未来，房地产企业将会借助物联网、大数据等技术手段，提供更智能、便捷的房屋管理和服务，提升用户体验。
三、政策导向的影响3.1 限购政策的影响近年来，为了控制房地产市场的过热，政府相继出台了一系列限购政策。
这些政策对于购房者来说增加了购房的难度，但对于房地产市场的稳定和健康发展起到了积极的作用。
房地产业发展存在的问题及对策建议
房地产业发展存在的问题及对策建议一、问题概述房地产业作为国民经济的支柱产业，在我国的经济社会发展中发挥着举足轻重的作用。
然而，随着我国城镇化进程的加快和经济的快速发展，房地产业也面临着一系列严峻的问题和挑战。
二、存在的问题1. 房地产泡沫问题随着房地产市场供求关系的改变，土地资源的稀缺性和政策的干预等因素，房地产价格呈现出快速上涨的趋势，甚至出现了一些炒房团和投机现象。
这种投机性的过度泡沫一旦破裂，将会给我国经济带来不小的冲击。
2. 房地产市场过热在一些热点城市，房地产市场过热现象比较明显，高房价和高房租不仅造成了居民的生活压力，也造成了社会资源的浪费，甚至引发了一些社会矛盾和问题。
3. 房地产项目品质参差不齐一些开发商为了追求利润最大化，忽视了房地产项目的品质和后期管理，导致了一些房地产项目存在着建筑质量低劣、小区环境差等问题，给居民的生活带来了诸多不便。
4. 房地产金融风险过度依赖房地产业的发展，导致了房地产金融风险的积聚，一旦房地产市场出现调整，将会对金融市场造成不小的冲击。
5. 房地产行业监管不力一些地方和相关部门在房地产市场的监管中存在疏漏和失职情况，造成了一些不法开发商和中介机构的滋生，给市场带来了一定的不良影响。
以上这些问题的存在，给我国的房地产业发展带来了不小的隐患和压力，需要采取一系列的对策来解决。
三、对策建议1. 坚持房地产市场调控要采取一系列的政策来对房地产市场进行调控，合理引导市场的供求关系，防范和化解房地产市场泡沫的风险。
2. 推进房地产税立法建立健全房地产税体系，实施差别化的税收政策，调控房地产市场过热现象，减轻居民的负担，促进房地产市场健康发展。
3. 加强房地产项目监管完善房地产项目质量监管机制，建立全过程的监管体系，加大对开发商和中介机构的监管力度，提高项目的品质和后期管理水平。
4. 多渠道防范金融风险加强对房地产金融风险的监测和预警，建立房地产金融风险防范机制，防止金融和房地产市场的双重风险。
房地产行业存在的问题及解决对策
《房地产行业存在的问题及解决对策》房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，一直以来都备受关注。
它不仅与人们的居住需求息息相关，还对经济增长、财政收入、就业等方面产生着深远影响。
然而，随着行业的不断发展，一系列问题也逐渐凸显出来，如房价过高、市场波动频繁、供应结构不合理、行业监管不完善等。
这些问题如果得不到及时有效的解决，将会对房地产行业乃至整个经济社会的稳定发展带来诸多不利影响。
深入剖析房地产行业存在的问题，并探寻切实可行的解决对策，具有重要的现实意义。
一、房地产行业存在的问题（一）房价过高房价过高是房地产行业最为突出的问题之一。
长期以来，我国部分城市的房价呈现出快速上涨的态势，远远超出了普通居民的购物力。
房价的高企导致购房成本大幅增加，许多家庭不得不背负沉重的房贷负担，严重影响了居民的生活质量和幸福感。
高房价也抑制了消费需求的释放，对实体经济的发展产生了一定的挤出效应。
房价过高还容易引发房地产市场的泡沫风险，一旦泡沫破裂，将给经济社会带来巨大的冲击。
（二）市场波动频繁房地产市场波动频繁也是一个较为普遍的问题。
受宏观经济形势、政策调控、市场预期等多种因素的影响，房地产市场经常出现大起大落的现象。
在市场繁荣时期，房价快速上涨，投资投机性需求旺盛，市场过热；而在市场低迷时期，房价下跌，成交量大幅萎缩，开发商面临资金链紧张、项目停工等困境。
市场的剧烈波动不仅给房地产企业的经营带来了巨大风险，也给金融系统的稳定带来了潜在威胁。
（三）供应结构不合理供应结构不合理是房地产行业存在的另一个重要问题。
中低端住房供应相对不足，无法满足广大中低收入家庭的基本住房需求；另高端住房供应过剩，存在一定的空置现象。
这种供应结构的失衡导致住房市场不能有效地满足不同层次居民的住房需求，也不利于房地产市场的健康稳定发展。
供应结构不合理还容易引发房价的结构性上涨，进一步加剧房价过高的问题。
（四）行业监管不完善房地产行业监管不完善也是导致行业问题产生的一个重要原因。
我国当前房地产行业存在的问题及政策建议
我国当前房地产行业存在的问题及政策建议一、问题描述1.1价格波动大当前我国房地产市场存在着价格波动大的问题，特别是一线城市和部分热门二线城市的房价，已经超出了大部分家庭的承受范围，导致购房成本过高。
1.2市场调控政策不及时尽管我国政府一直在加强对房地产市场的调控，但在一些热点城市发生的房地产泡沫和炒作现象，仍然时有所闻。
市场调控政策没有及时调整，导致房地产市场不健康。
1.3地方政府过分依赖土地出让一些地方政府为了填补财政赤字，过分依赖土地出让收入，导致土地供应不足，使得土地价格过高，影响了房地产市场的健康发展。
1.4供需矛盾突出由于我国城镇化进程加快，人口流入城市，房地产需求持续增加。
但受土地供应、金融政策等因素影响，房地产供给不足，导致供需矛盾突出。
1.5房地产金融风险长期以来，我国房地产市场以房价上涨为主要驱动力，很多人将房地产视为投资品种，导致金融风险逐渐积累，一旦房地产市场出现大幅度调整，将对金融市场造成严重影响。
二、政策建议2.1加大房地产税改革力度我国应该加大对房地产税改革的力度，逐步建立完善的全国统一的房地产税制度，推动地方政府依靠税收而非土地出让来填补财政赤字。
2.2加强土地供应管理要加强对土地供应的管理，推动土地供应的多元化，鼓励农村宅基地入市，完善农村土地流转政策，增加城市周边的住宅用地供应。
2.3完善房地产市场调控政策政府应该及时调整房地产市场调控政策，对热点城市的房地产市场进行精准施策，防范市场泡沫和炒作。
2.4加强金融监管加强房地产金融监管，严格控制杠杆率，加大对房地产金融风险的监测和预警，及时防范金融风险。
2.5促进租购并举政府应该采取措施鼓励和支持长期租赁市场的发展，加大对租赁市场的支持力度，增加租赁住房的供应，提高租赁住房的质量。
2.6进一步扩大住房保障覆盖面政府应该加大力度扩大住房保障的覆盖面，提高对经济困难家庭的住房保障力度，帮助更多的低收入家庭解决住房困难。
中国房地产行业产能过剩问题及解决方案
中国房地产行业产能过剩问题及解决方案随着中国经济的快速发展，房地产行业在过去几十年中经历了蓬勃的增长。
然而，随之而来的是产能过剩的问题，这既是一个经济挑战，也是一个社会问题。
本文将探讨中国房地产行业产能过剩问题的原因，并提出解决方案。
一、产能过剩问题的原因1. 高投资导致供过于求：过去几十年，中国政府大力推动房地产行业的发展，向其提供了大量的资金支持。
这导致了过度的投资，使得供应量远远超过需求量。
2. 土地储备过多：为了满足快速城市化的需求，政府大量储备土地。
然而，这些土地并没有得到有效利用，导致了产能过剩的问题。
3. 低利率和宽松信贷政策：中国政府通过降低利率和提供宽松的信贷政策，刺激了房地产投资。
这使得购房更加容易，但也加剧了产能过剩的问题。
二、解决方案1. 调整政府支持政策：中国政府应适当调整对房地产行业的支持政策，限制过度投资的倾向。
政府可以减少对房地产开发商的财政补贴，并提高土地使用费，以减少土地储备的问题。
2. 完善土地管理机制：政府应加强土地管理，提高土地利用效率。
可以建立土地交易市场，鼓励土地的有序交易和有效利用。
3. 引导投资方向：政府可以引导投资流向其他重要行业，如教育、医疗和科技等。
通过开发这些行业，可以吸引更多投资，减少对房地产行业的过度依赖。
4. 建立健全的市场监管机制：加强对房地产市场的监管，严格执行相关政策。
同时，可以加大对违法违规行为的处罚力度，以维护市场秩序。
5. 加强国际合作：中国可以借鉴其他国家在房地产行业产能过剩问题上的经验。
与其他国家进行交流合作，共同面对产能过剩问题，探索解决方案。
三、总结产能过剩是中国房地产行业面临的一个重要问题，解决这个问题需要政府、企业和社会各界的共同努力。
通过调整政府支持政策、完善土地管理机制、引导投资方向、建立健全的市场监管机制以及加强国际合作，可以逐步解决产能过剩问题，实现房地产行业的可持续发展。
这篇文章基于题目要求，旨在提供关于中国房地产行业产能过剩问题及解决方案的内容。
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中国房地产业的现状\问题及原因分析作者：徐鹏杰来源：《商情》2010年第19期【摘要】当前我国房地产仍然存在投资规模增长过快、房价居高不下等制约房地产健康发展的关键问题,影响了我国城市化进程的加快、人民生活水平的提高、和谐社会的建设。
房地产市场宏观调控不足;房地产市场的供求信息不对称;政府的短视财政与开发商的利益联结;中国投资渠道较窄及中国投资者的素质较差等因素是影响我国房地产健康平稳发展的主要因素。
【关键词】中国房地产现状问题对策近年来,随着经济社会的发展和城市化进程的加快,房地产己经成为我国经济增长的引擎和国民经济的重要支柱产业,房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。
特别是2002年以来,在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下,我国房地产业蓬勃兴起,出现高速增长态势。
但要客观地看到,目前我国某些大中城市房地产市场存在着整体过热和一定程度的泡沫。
著名经济学家谢国忠强调:“房地产行业的发展和需求的增长超过了中国经济可以承受的程度。
”为此,国家相继采取了降温措施,通过上调存款准备金率、存贷款利率,紧缩房地产开发信贷等宏观调控政策。
同时在一系列行政性措施中,连续出台与房地产市场相关的多项重大政策,如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策;积极调整土地供应结构,加大普通商品房土地供应,限制高档商品房土地供应;清理固定资产投资项目等。
政府的宏观政策调控,在一定程度上遏制了房地产信贷增长过快的势头。
然而,我们必须清醒的看到,当前我国房地产仍然存在投资规模增长过快、房价居高不下等制约房地产健康发展的关键问题,影响了我国城市化进程的加快、人民生活水平的提高、和谐社会的建设。
目前学界对这一问题的研究相当充分,产生了一系列较为系统的理论成果。
然而从既有的成果来看,大多局限于一般性的对策分析。
因此,分析我国房地产发展过程中存在的主要问题,探寻房地产的科学发展之路,无疑具有重要的理论意义和现实意义。
一、我国房地产发展的现状当前,我国经济增长已经进入新一轮上升期。
投资稳步增长,消费结构保持升级势头,从2002年开始,我国GDP增长率已经稳定在8%以上。
在我国经济增长势头强劲的带动下,房地产市场摆脱了之前徘徊不前的局面,出现高速增长态势,2003和2004年房地产业更是达到高峰,显现整体过热的特点。
以房地产投资开发为例。
从房地产业的投资增长速度来看,我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。
1992年到1993年是房地产开发投资的高峰时期,1994年以后随着全行业步入调整时期,房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势,1998年房地产逐步走向复苏后,房地产业的开发投资增长率也走向回升。
从1999年到2009年全国房地产开发投资累计完成投资106874.4亿元,年均完成10687.44亿元。
我国房地产的投资从1999年到2009年期间增长了近6倍,尤其是2000以后,中国房地产的投资出现了一个高速增长的时期。
更具体的有关投资额与增长速度的描述可以从下表得到。
可以发现,2000-2009年期间,中国房地产投资的增长速度几乎都在20%以上,远远超过了中国的国民生产总值的增长。
据统计,2010年一季度的1-2月,全国完成房地产开发投资3144亿元,同比增长31.1%,增幅比去年同期提高30.1个百分点。
其中,商品住宅完成投资2233亿元,同比增长32.8%,提高32.0个百分点,占房地产开发投资的比重为71.0%。
长期供应方面,2010年一季度中的1-2月,全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米,同比增长11.2%,去年全年则是下降18.9%;完成土地开发面积1567万平方米,同比下降40.8%,降幅较前期已有较大程度的缩小,后期供应有望逐渐跟上。
总的来说,我国房地产的开发投资在近年里经历了一个高速增长的时期。
二、当前我国房地产发展过程中存在的主要问题我国房地产在高速发展的背后,存在着不容忽视的诸多问题,主要表现在以下几个方面。
(一)房地产供求矛盾十分突出。
供给方面,土地是影响房地产供给的主要因素,而在需求方面,人均可支配收入、城市人口和房价是影响房地产需求的主要因素。
我国房地产作为一种产业,与其他产业相比较,存在着严重的供给方面市场化不足而需求方面市场化过度的现象。
产品市场化与要素非市场化之间严重不对称。
造成这种非对称的一个重要原因,在于作为房地产供给方面的土地的稀缺性与不可再生性。
因而,土地的供给不能像其他生产要素的供给那样,按照市场的信号不断地提供到市场上来,因为严格保护耕地是我们的基本国策。
对于一般商品来说,当市场上出现供不应求,价格上涨,就会吸引生产资源转移到这种商品生产上来,直至这种商品出现供大于求,价格下跌。
然而,房地产商品则不是这样。
尽管房地产价格上涨了,其所必须的生产资源(这里主要指土地)却不可能无条件地转移到这个领域。
土地的空间特性决定可供利用土地资源的稀缺性。
而随着经济社会的发展和人口的增加,对土地的需求又存在着不断扩大的趋势。
因此形成了越来越突出的房地产供给和需求的矛盾。
(二)房地产供给市场化不足下的“房屋空置”怪象供给方面市场化不足而需求方面市场化过度时,应该是商品的供不应求,而我国的房地产市场现状却是恰恰相反:房地产供不应求的情况下却出现了房屋空置怪象。
对这一问题,可用房价与人均收入的对比进行解释。
房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。
按照世界银行的标准,发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间,发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。
目前业界比较公认的套房销售价格与消费者户均年可支配收入比例为5-6倍较为合适。
2007年中国商品房年平均销售价格为3885.40元/平米,而2007年全国城镇居民人均可支配收入为13786元,三口之家的家庭可支配收入是41358,按每100平方米计算,2007年房价收入比是9.4,即使按每居户80平方米计算,2007年的房价收比是7.5。
因而,当前的商品房价格己经远远超出了大多数普通市民的收入承受能力。
当然,用房价收入比来衡量供求矛盾或是房地产泡沫,有很多学者对此方法的科学性提出质疑。
但经济的实际数据表明,近几年来房价的增长速度超过了人均可支配收入的增长速度。
两者之间的矛盾是存在的。
而此矛盾正是导致房屋空置的原因之一。
同时由于房地产既是消费品又是投资品的特性,随着新一轮房产行情的到来,许多房地产开发商预期房价将会不断上涨,所以故意捂盘不卖。
因此出现了以下怪象:一边是大量的房屋空置,一边是大量的需要房屋的工薪阶层和普通百姓住不上房、买不起房、买不到房。
(三)供给与需求的区域不平衡的矛盾我国的基本国情是区域经济发展的不平衡性,东部与西部地区经济之间的差异特别大。
表现在我国房地产的供给与需求上也是如此。
尽管当前房地产形势总体上是好的,但也有一些地区不同程度地出现了投资增幅过大、投资结构不合理、价格上涨过快、土地供应过量等有可能过热的“苗头”。
投资的增幅与销售的增幅相比,应该要保证能够在发展中不断消化同期上市的商品房。
(四)房地产市场运行监管和协调调控体系不完善,房改制度改革有待深化当前有的开发企业经济实力和市场竞争力不强,房产开发交易行为不规范,虚假广告,合同欺诈,中介服务和物业管理中违法和违规行为等,还没有得到有效遏制,政府对房地产市场调控和监督有待进一步加强。
同时,我国的市场化程度还不够高,房地产市场机制不够完善,住房供应体系还不健全,房地产市场的服务体系还远远不能适应居民住房消费需求,房地产中介服务市场也存在很多问题。
不少家庭住房比较困难,适合我国国情的住房保障制度有待建立。
三、制约我国房地产健康发展的因素分析(一)我国房地产市场宏观调控尚存不足近年来,我国政府针对房地产领域出台的一系列措施,对房地产市场的健康发展起到了一定的作用,房价上涨速度有所减缓,房地产投资增速过猛势头得到有效遏制。
但是,由于经济社会形势的快速变化,政府在制定房地产宏观调控政策时,相关决策存在着一些误区,政策执行中发生了一些偏差,客观上导致调控政策并没有达到预想的效果,城市土地价格持续攀升,房价偏高的问题也没有得到真正解决,房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。
主要表现在:1、住房保障制度不尽完善,保障的重点不突出。
目前,中国住房保障制度建设己经起步,但与住房市场进程相比,住房保障体系不尽完善,保障的重点不突出,导致国家对住房需求的调控效果不好。
住房保障体系不健全,没有完全涵盖不同收入的人群,住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展,缺乏有效措施激励开发商参与保障型住房建设。
2、房地产宏观调控手段单一、“一刀切”现象严重。
目前中国房地产宏观调控手段比较单一,突出表现为行政手段运用较多,经济手段和法律手段则运用较少。
从近几年出台的房地产政策可以看出,政府试图用行政权威、部门通知来调控房地产市场。
但是由于房地产市场具有地域性、差别性的特点,简单依靠传统的几家单位发文调控房地产的做法往往会出现逆向调控,即调控的目标和措施背道而驰。
同时,政府在调控方式和调控手段的运用上,对不同群体采取“一刀切”的现象严重。
比如,为了打击投机性需求,央行连续几次提高住房贷款利率。
这种无差异的加息政策虽提高了投机炒房资金成本,同时也增加了首次购房或自住购房者的负担,影响宏观调控的效果。
3、缺乏对各方利益博弈的考虑和协调,使政策效应大打折扣。
随着改革的不断深入,经济的持续增长,中国社会利益多元化趋势日益明显。
在中国房地产宏观调控的过程中,由于多方利益群体博弈的存在使得调控的效果大打折扣,主要体现为中央政府、地方政府、房地产开发商三方的利益博弈。
作为中央政府,制定的宏观调控政策往往从全局性和综合性的角度出发,考虑的是整体利益;而地方政府和房地产开发商在执行时往往要考虑其自身的局部利益。
正是这种整体利益与局部利益的差别,制约着房地产宏观调控政策的效果发挥,使得宏观调控在相当程度上流于形式,调控效果大打折扣。
4、片面强调住房自有率,导致市场的结构性矛盾加大。
目前中国大部分地区整体上住房自有率偏高,超过了应有的经济发展水平和经济发展阶段。
特别是由于中国居民收入贫富差距很大,高收入者有第二套住房、第三套住房,而中低收入者却没有住房。
此外,房地产开发商为谋取暴利,加大对高端楼盘和商用楼盘的开发力度,使针对高收入者的大户型商品房和商业用房比例过高,而针对中低收入者的中小户型普通住宅严重短缺,从而导致市场的结构性矛盾突出。
住房消费本来应遵循梯度变化规律,但是这个规律在中国却受到了严重的挑战。
最近几年,住房购买普遍讲究“一步到位"或“尽快到位”,这种过度消费和超前消费导致需求膨胀,刺激房价上涨,加剧了居民的经济压力,同时加剧了金融风险。