土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案34

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案34

一、案例分析题

某公司拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款(1)，计划贷款额度为50万(2)，已委托某估价公司进行土地估价(3)。该估价公司经征求某公司同意，估价基准日确定为2012年12月31日(4)。在该日估价公司派员对该土地进行了现场查勘(5)，并于2012年1月15日提交了估价报告(6)。该土地位于×××市×××区南部(7)，为国有建设用地(8)，用途为工业(9)，估价设定用途为工业(10)，土地使用权性质为出让(11)，已缴清全部税费(12)，总面积2500m2(13)。土地使用期限为50年(14)，已使用40年(15)，土地地势平坦，地质条件较优(16)，地下水位适中(17)，由自来水公司供水，用于企业生产、糊口(18)；土地为多边形，不规则，北段边界为弧形(19)；土地为红壤软土(20)，内部道路已硬化(21)，南邻×××大街，东邻×××环城路，交通条件优越(22)；土地内有11栋建筑物(23)，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋(24)。企业用电来自3km外的变电站(25)；企业通信网络及设施齐全(26)。排水情况是市政排水管网统一排放，排水通畅(27)，该区域未接通燃气，也未接通暖气(28)，该宗土地内用自备锅炉取暖(29)，实际开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内平整(30)，设定开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内场地平整(31)。土地红线内“六通一平”(32)，土地使用无尤其限制(33)。建筑物符合规划(34)，该土地北至×××厂(35)，南至×××大街(36)，东至×××环城路(37)，西至×××居民区(38)，该厂对附近环境存在轻微工业污染，产权清晰(39)，无纠纷(40)。未设定过他项权利(41)。该土地类型多为耕地(42)，附近有三家企业(43)。容

积率为0.54(44)。该土地原为耕地(45)，由当地政府征用后(46)，2002年12月31日通过招标由该公司竞得(47)，土地登记证书号为

××××号(48)，经估价，该工业用地单位地价为350元(49)，总地价为87.5万元(50)。

现假定你是该估价公司土地估价师，请回答后回答所提问题。

成本逼近法

1．土地取得费

土地估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92.25元/m2。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元/m2，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元/m2

2．有关税费

A．土地管理费

根据×××省财政厅、×××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》(【1995】×××财农字第82号)的规定，土地管理费按征地费总额的2%征收”，确定估价对象土地管理费为1.8元/m2

B．耕地占用税

根据《×××省耕地占用税实施办法》(××× 政【1987】119号)的规定，耕地占用税为8元/m2

C．耕地开垦费

根据《×××省土地管理条例》第29条的规定，每平方米在10～15元的征收范围之内，本次估价过程中，按每平方米10元的标准征收耕地开垦费。

有关税费=A+B+C=19.8(元/m2。)

3．土地开发费

估价对象已达到土地红线外“六通”土地内平整的状态，根据×××市国土资源局提供的资料及×××省×××市城区土地定级估价更新报告，并参考周围地区的土地开发费用的实际情况，确定土地开发费用为85元/m2

4．投资利息

投资利息的本质是体现资金的时间价值，在土地取得及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地估价中投入资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价基准日2006年12月31日的1年限银行贷款利率6.12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下：

投资利息=(土地取得费+有关税费)×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期

×1/2×6.12%=(90+19.8)×1×6.12%+85×1×1/2×6.12%=9.32(元/m2 5．投资利润

通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10%左右，则估价对象投资利润为

投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)×10%=19.48(元/m2

6．土地增值收益

根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10%～30%计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地

市场的发育程度，本次估价中估价对象土地增值收益率15%计。根据土地增值收益公式：

土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)×15%=33.54(元/m2

7．无限年限土地使用权价格

该土地无限年限土地使用权单位面积地价为

土地单价=90+19.8+85+9.32+19.48+33.54=257.14(元/m2 8．区位修正

成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。土地估价师认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后，区位修正系数确定为6.64%。

区位修正后土地使用权价格=257.14×(1+6.64%)=274.21(元/m2 9．有限年限土地使用权价格

根据有限年限地价测算公式：V N=V n×[1-1/(1+r)N

式中：V N——估价对象N年限土地使用权价格(元/m2)；

V n——无限年限土地使用权价格(元/m2)；

r——土地还原率(按估价基准日中国人民银行公布的1年限存款利率2.25%，综合考虑通货膨胀，再加上必定的风险因素调整值，按6%计)

N——剩余土地使用年限。

运用上述公式，则

有限年限土地使用权单价=253.3(元/m2)1. 成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带土地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地，请根据