房地产公司规划设计部主要工作内容

房地产公司规划设计部主要工作内容规划设计部工作内容指南

一、负责拟订项目方案设计任务书及合同

1、项目方案设计任务书编制内容

1.1项目地理情况，包括地址、面积、地形地貌、面积等;

1.2场外环境情况，包括道路、河流、周边建筑体量和高度、用途等;

1.3若需分阶段滚动实施的，需附分阶段滚动实施的大致区域范围;

1.4规划和建筑风貌趋向;

1.5市场地位:包括建筑标准档次的定位和客户类型的定向;

1.6规划设计控制指标;

1.7住宅设计控制指标;

1.8公共建筑控制指标:包括功能、经营方式和服务范围等;

1.9设计深度要求:分概念性、初步、施工图设计深度要求，若有特殊要求要特别注明;

1.10成果交付标准;

1.11成果完成时间节点;

二、负责主持项目概念(方案)设计及评审

项目概念(方案阶段)工作内容纲要

1、总平阶段工作内容纲要

1.1拟定项目规划概念性总纲

目的:将所有市场信息转化为技术语言，形成该项目产品定位的总纲要。

1.2制订规划方案设计招标文件

目的:针对该项目制订规划方案设计阶段的具体要求。

1.3提供可行的策划规划方案供公司选择，并确定作为策划标底的策划规划方案。

目的:在设计单位制作招标方案的同时，本公司专业人员同样具

体进行规划方案总平概念规划及产品开发类型的规划，达到取长补短的目的。

1.3.1人车入口规划，整区及各小区的保安规划概念设计;

1.3.2配合环境景观用地范围内的公共空间及环境规划概念设计;

1.3.3竖向规划概念设计;

1.4完成总平规划概念设计文件。

目的:在各方案的优点综合基础上，完成一个完善性的概念性方案。

1.5成果文件

1.5.1概念设计说明

1.5.2用地分析图

1.5.

2.1区域示意图

1.5.

2.2用地现状坡度分析

1.5.

2.3用地现状坡向分析

1.5.

2.4用地现状高程分析

1.5.

2.5用地现状自然排水分析

1.5.

2.6用地现状植被分析

1.5.3规划概念图

1.5.3.1总平面图

1.5.3.2彩色渲染总平面图

1.5.3.3功能分析

1.5.3.4空间构成概念

1.5.3.5交通分析

1.5.3.6车行分析

1.5.3.7人行分析

1.5.3.8消防道路分析

1.5.3.9绿化分析

1.5.3.10日照分析图

1.5.3.11景观分析

1.5.3.12竖向设计分析

1.5.3.13土方平衡分析

1.5.3.14主要广场节点分析

1.5.3.15商业规划概念

1.5.3.16公建配套规划概念

1.5.3.17停车场规划概念

1.5.3.18人车出入口门禁规划概念

1.5.3.19整区及各小区的安防规划概念

1.5.3.20分期开发示意图

1.5.3.21建筑风格及色彩概念

1.5.3.22生活单元组织说明

1.5.3.23公共活动空间说明

1.5.3.24彩色鸟瞰透视概念图

1.5.3.25管网系统及其他配合设计的概念图说1.5.3.26规划总平风格概念定位

1.5.4主要经济技术指标分析及经济估算

1.5.5其他概念说明文件

1.5.5.1建筑风格概念(彩图)

1.5.5.2景观概念(彩图)

1.5.5.3创新建筑产品概念(彩图)

以上成果汇总一套文件

2、建筑方案策划阶段工作内容

2.1制订建筑方案设计招标文件

目的:在规划方案的基础上，拟定详尽的建筑方案设计指标，以避免设计发生

偏差。

2.2建筑概念方案;

2.2.1根据规划所确定的设计方向，设计每种住宅形式、公共建筑典型的立面

概念(包括材

质要求、色彩控制等)。住宅及配套设施以透视图形式表达;

2.2.2各类型住宅及公建配套等单位概念设计，包括平、立、剖面概念图;

2.2.3各种建筑类型与相邻基地竖向详尽概念方案;

2.2.4考虑不同类型单体的联合设计对座向、景观及绿化园林作出相当的配合;

2.2.5配合规划及分析发展要求，研究配套设施功能;

2.3组织建筑方案研讨及审定;

目的:比较各设计方案的优劣。

2.4成果文件

2.4.1完成总平概念规划文件;

2.4.2建筑方案设计招标文件;

2.4.3建筑方案策划文件;

2.4.4方案设计修改后的总平面CAD图;

2.4.5各建筑单体及建筑组群平面概念方案的外观效果图(渲染);

2.4.6不同类型住宅各层组合平面、剖面CAD图;

2.4.7住宅及公建配套、街景概念立面效果图;

2.4.8地下、半地下停车位平面、剖面图;

2.4.9方案概念设计文字说明;

2.4.10小区总体鸟瞰图;

2.4.11建筑方案研讨及审定评估意见书;

三、参与项目初步设计阶段工作内容

1.1参与拟定对设计方初步设计要求;

目的:按有关初步设计技术指标，拟定初步设计要求;

1.2从规划及建筑方案角度实行初步设计监督;

目的:在设计过程中，按规划及建筑方案的基本思路进行，及时解决在初步设计过程中出

现的问题;

1.3审核初步设计成果文件，具体对各专业设计文件提出评估意见;

1.4参与初步设计会审，并与设计单位进行交流、协调;

四、参与项目景观设计阶段工作内容

1.1配合策划景观设计大纲;

1.2参与拟定景观设计单位招标文件;

1.3参与对景观设计方案评估;

1.4成果文件:

1.4.1景观设计大纲;

1.4.2景观设计方案评估意见;

五、参与施工图阶段工作内容

1、参与设计工作内容

1.1从规划及建筑方案角度进行施工图设计监督;

目的:使施工图文件设计在设计过程中，满足规划要求，避免设计文件完成后与方案产生

偏差;

1.2参与施工图会审;

1.3参与建筑方案细部设计;

目的:研究各建筑构件与居住者的关系;

要点:各构件的合理性、经济性、实用性比较。

1.4重要经济技术指标测算;

1.5计算销售面积;

1.6参与景观设计及进行设计监督;

目的:景观与建筑风格协调统一;

1.7参与并提出各种设施、设备、材料选型意见;

目的:对各种建筑材料的采用、装饰构件、设施设备的选用提出与建筑风格吻合的具体要求;

要点:经济性、美观实用性的掌握，成本控制范围及代用方案。

2、成果文件

2.1具体施工图更改意见;

2.2施工图指标计算文件;

2.3各种材料、设施、设备选型意见;

2.4销售面积计算文件。

六、负责测算项目各阶段综合经济技术指标

1、名词解释:

1.1容积率:容积率指建设项目计容建筑面积与建设用地面积的比值。

1.1.1地上建筑四周均未被室外地坪掩埋的楼层，应纳入容积率计算。

1.1.2地上建筑局部被室外地坪掩埋的楼层，其非掩埋外墙对应的小于或等于16米进深的部分应纳入容积率计算;其大于16米进深的部分，除用作车库和设备用房并有实墙与其他功能用房完全隔断的，应纳入容积率计算。

1.1.3地下建筑均不计入容积率。

1.2计容建筑面积:计容建筑面积指计入容积率的建筑面积。

1.3建筑密度:建筑密度是指一定地块内，地上建筑的水平投影总面积占建设用地面积的百分比。表达公式为:

建筑密度=建筑投影总面积?建设用地面积×100%

建筑投影总面积为以下两部分的水平投影面积之和(叠加部分不重复计算):

1.3.1四周均未被室外地坪掩埋的地上建筑;

1.3.2局部被室外地坪掩埋的地上建筑，其非掩埋外墙对应的16米进深部分。进深不足16米的，据实计入。

除雨篷、挑檐、构架之外的建筑物各部分的水平投影面积，均计入建筑投影面积。

1.4建筑间距:建筑间距指相邻建筑外墙面(含阳台、外廊、飘窗)最近点之间的水平距离。

1.4.1建筑间距控制规则:居住建筑之间、非居住建筑之间、居住建筑与非居住建筑之间的间距，按以下规定执行。

1.4.1.1相对布臵时，夹角小于或等于60度的，不小于第十五条规定的相对面各自半间距之和。

1.4.1.2错位布臵或相对布臵但夹角大于60度时，建筑计算高

度均为24米以下的，不小于12米;其他各类高度的，不小于第十五条规定的最小退让值之和。

1.5建筑半间距:建筑半间距指建筑布局时，相邻建筑的外墙面(含阳台、外

廊、飘窗)各自应退让的最小水平距离。

1.5.1建筑半间距规定:不同建筑高度的居住建筑半间距按以下标准执行:

1.5.1.1建筑高度24米及以下的居住建筑，主采光面半间距为高度的0.5倍，且不小于4米;山墙面半间距为4米。

1.5.1.2建筑高度在24米至60米之间的居住建筑，面宽小于或等于40米的，半间距为13米;面宽大于40米的，半间距为高度的0.5倍，且不小于15米。

1.5.1.3建筑高度大于60米、小于或等于100米的居住建筑，面宽小于或等于40米的，半间距为15米;面宽大于40米的，半间距为高度的0.5倍。

1.5.1.4建筑高度大于100米的超高层居住建筑，面宽小于或等于40米的，半间距为18米;面宽大于40米的，半间距为50米。

不同建筑高度的非居住建筑半间距按以下标准执行:

1.5.1.5建筑高度24米及以下的非居住建筑，半间距为高度的0.5倍，且不小于4米。

1.5.1.6建筑高度大于24米、小于或等于100米的非居住建筑，面宽小于或等于40米的，半间距为13米;面宽大于40米、小于或等于50米的，半间距为15米;面宽大于50米、小于或等于60米的，半间距为高度的0.5倍，且不小于15米，计算值大于30米的，按30米控制;面宽大于60米的，半间距为高度的0.5倍，且不小于30米。

1.5.1.7建筑高度大于100米、小于或等于150米的超高层非居住建筑，面宽

小于或等于50米的，半间距为15米;面宽大于50米、小于或等于60米的，半间距为30米;面宽大于60米的，半间距为50米。

1.5.1.8建筑高度大于150米的超高层非居住建筑，面宽小于或等于50米的，半间距为18米;面宽大于50米、小于或等于60米的，半间

距为30米;面宽大于60米的，半间距为50米。

当建筑各外立面的计算高度不一致时，半间距按建筑计算高度分别计算。

2、计容面积计算规则:

计容建筑面积一般应按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353—2005)规定的计算方式执行;如有特殊情况的，应按以下规定执行。

2.1建筑计算高度大于10米的居住建筑，其建筑标准层层高大于

3.6米小于或等于5.8米(即3.6+2.2)的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按该层水平投影面积(不含阳台部分)的2倍计算;其建筑标准层层高大于5.8米小于或等于8.0米(即5.8+2.2)的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按该层水平投影面积(不含阳台部分)的3倍计算;其建筑标准层层高大于8.0米的，以此类推。

建筑计算高度10米及以下的跃层式居住建筑，其门厅、起居室(厅)的户内通高部分不超过该层套内面积的35%且小于或等于7.2米的，该通高部分的计容建筑面积按该层水平投影面积的1倍计算;通高部分超过该层套内面积的35%或大于7.2米的，按本条第一款的规则计算。

起居室(厅)之外的其他部分(不含阳台)出现通高情况的，按本条第一款规则计算。

2.2居住建筑裙楼的小型商业建筑(包括各类配套服务建筑)层高大于5.1米小于或等于7.3米(即5.1+2.2)的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按该层水平投影面积的2

倍计算;大于7.3米小于或等于9.5米(即7.3+2.2)的，其计容建筑面积按该层水平投影面积的3倍计算;大于9.5米的，以此类推。

居住建筑裙楼的大型商业建筑及独立设臵的商业建筑，层高大于6.0米小于或等于8.2米(即6+2.2)的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按该层水平投

影面积的2倍计算;大于8.2米小于或等于10.4米(即8.2+2.2)时，其计容建筑面积按该层水平投影面积的3倍计算;大于10.4米的，以此类推。有特殊功能要求的，须

专题论证。

2.3办公建筑各层、酒店建筑标准层层高大于4.8米小于或等于7米(即

4.8+2.2)的, 不论其层内是否设有夹层,其计容建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算;大于7米小于或等于9.2米(即7+2.2)的, 不论其层内是否设有夹层, 其计容建筑面积按该层水平投影面积的3倍计算;大于8.9米的，以此类推。

酒店建筑顶层未布臵总统套房时，其层高按标准层进行控制。布臵有总统套房时，层高大于6米小于等于8.2米(即6+2.2)的，不论其层内是否设有夹层,其计容建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算;大于8.2米小于或等于10.4米(即8.2+2.2)的，不论其层内是否设有夹层, 其计容建筑面积按该层水平投影面积的3倍计算;大于10.4米的，以此类推。

2.4建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等有特殊功能需要的建筑通高部分按一层计算计容建筑面积。

2.5居住建筑底层架空部分净高大于或等于

3.6米，且仅用于绿化、公共休闲活动空间、公共通道等非经营性用途的，其面积不计入计容建筑面积，但需计入项目的建筑面积。

2.6阳台

2.6.1套内面积小于或等于60平方米的住宅，其阳台进深大于2.4米的，或每户阳台结构底板投影面积之和大于10平方米的，超出部分按全面积计入计容建筑面积，未超出部分按一半计入计容建筑面积。

2.6.2套内面积大于60平方米的住宅，其阳台进深大于2.4米的，或每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内面积的比例大于17%的，超出部分按全面积计入计容建筑面积，未超出部分按一半计入计容建筑面积。

2.6.3住宅的空中院馆、空中花园、入户花园等，均按照本条1、2项计算计容建筑面积。

2.6.4公共建筑中设臵的封闭式阳台及走廊，按其结构底板投影面积计入计容建筑面积。

2.6.5空调室外机搁板沿阳台长边外侧设臵的，该搁板按阳台计入计容建筑面积;沿阳台短边外侧设臵的，其宽度超过0.7米部分按阳台计入计容建筑面积。

2.7飘窗

符合下列条件的飘窗，不计入计容建筑面积:

2.7.1突出外墙面;

2.7.2窗台板与室内地坪高差大于0.45米;

2.7.3窗台板外边线至外墙结构面距离小于或等于0.7米。

不符合以上条件的，或设臵在外墙、楼面结构层投影面以内的飘窗，应按全面积计入计容建筑面积。

2.8花池

2.8.1建筑计算高度24米及以下的居住建筑在外墙外或阳台外设臵花池时，花池底板高于

室内地坪或阳台地坪0.6米的，花池不计入计容建筑面积;花池底板距室内地坪或阳台地坪小于0.6米的，或在阳台结构底板内设臵花池的，花池按阳台规定计入计容建筑面积。

2.8.2建筑计算高度大于24米的居住建筑在外墙外或阳台外设臵的花池，按照第六条的阳台规定计入计容建筑面积。

2.9设有采光井(槽)、下沉广场(庭院)，建筑地下部分未被室外地坪全部掩埋的，该层非掩埋外墙对应的小于或等于16米进深的部分应纳入容积率计算;其大于16米进深的部分，除用作车库和设备用房并有实墙与其他功能用房完全隔断的，应纳入容积率计算。

3、项目配建停车位标准

3.1(停车位设臵要求)住宅建筑配建的停车位应当为室内停车位，室外停车位不计入

住宅建筑的配建指标。公共建筑配建的室外停车位数量应不少于其应配建停车位数量的10%。

3.2(机械式停车库)除特大城市、大城市核心区外，其他区域不应设臵机械式停车库。剧院、展览馆、体育场馆等大型公共建筑和居住建筑不得采用机械式停车库。机械式停车库及设备应与项目同步

实施。

3.3(大客车停车位)剧院、学校、旅馆、展览馆、体育场馆等公共建筑应配建大客车停车位，其标准按每配建50个小汽车停车位应配建不少于1个大客车停车位执行，大客车停车位的当量小汽车换算系数为2.0。

3.4(居住建筑和公共建筑)为居住建筑和公共建筑配建的停车位原则上应独立设臵。均设臵于地下时，确需连通使用的，其出入口应分开设臵。临街公共建筑配建的停车场(库)出入口宜临街设臵。

3.5(交通枢纽项目)火车站、汽车站、客运码头、机场、轨道交通站等交通枢纽项目，在方案阶段应编制交通影响评价报告，停车位配建数量应当依据审定的交通影响评价报告确定。

3.6(学校建筑)大中专院校、中小学校建设项目的配建停车位按照扣除教学用房以后的建筑面积计算。其中，教师住宅(含教师宿舍)按住宅建筑单独计算停车位。

3.7(楼宇工业建筑)楼宇工业建筑的停车位配建标准按照商务办公建筑标准执行。

3.8(临街公厕)临城市道路独立设臵的公共厕所，应配建不少于2个临时停车位。

3.9(远郊区县(自治县)建筑物配建标准)远郊区县(自治县)建设项目的配建停车位标准，按以下规定执行:

3.9.1特大城市执行本标准;

3.9.2大城市不得低于本标准的80%;

3.9.3中等城市不得低于本标准的70%;

3.9.4小城市不得低于本标准的60%;(城口县城按小城市控制)

3.9.5建制镇(区县政府所在地的镇除外)的停车位标准由各远郊区县(自治县)参照本标准执行。

4、其余未尽事项参照城市规划管理技术规定执行。

七、负责项目预售、新建产权面积计算工作

1、名词解释

1.1房屋面积测算:系指对房屋水平投影面积测算，包括建筑面积、共有建筑面积、套内面积、产权面积等的测算。

1.2房屋的建筑面积:系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高

2.2米以上(含2.2米)的永久性建筑。

1.3房屋的产权面积:系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

1.4房屋的使用面积:系指房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。

1.5房屋共有建筑面积:系指两个或两个以上产权人共同占有或共同使用的建筑面积(即公摊面积)。

1.6成套房屋的套内建筑面积

1.6.1套内房屋的使用面积:系指套内房屋使用空间的面积，其水平投影面积按一下规则计算:

1.6.1.1套内使用面积为套内卧室、起居厅、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和;

1.6.1.2套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;

1.6.1.3不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;

1.6.1.4内墙装饰厚度计入使用面积。

1.6.2套内墙体面积:系指套内使用空间周围的维护、承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

1.6.3套内阳台建筑面积:均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计入建筑面积。

2、房屋建筑面积界定

2.1计算全部建筑面积的范围

2.1.1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。多层房屋按各层建筑面积总和计算。

2.1.2房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等高度在

2.2米以上的部分计算建筑面积。

2.1.3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的，按其水平投影面积计算。

2.1.4楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

2.1.5房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

2.1.6挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

2.1.7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

2.1.8与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

2.1.9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。

2.1.10地下室、半地下室及其相应的出入口，层高在2.2米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

2.1.11有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

2.1.12玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

2.1.13属永久性结构有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影

面积计算。

2.1.14依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.2米以上部位的外围水平面积计算。

2.1.15有伸缩缝的房屋，若其与室内部分相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2.1.16当建筑物外墙有保温层时，保温层应计入外墙厚度。

2.2计算一半建筑面积的范围

2.2.1与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。

2.2.2独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

2.2.3未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2.2.4无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

2.2.5有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

2.3不计算建筑面积的范围

2.3.1层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室、半地下室。

2.3.2突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶和无柱雨棚等。

2.3.3房屋之间无上盖的架空通廊。

2.3.4房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

2.3.5建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安臵箱、罐的平台。

2.3.6骑楼、过街楼的底层用于道路、街巷通行的部分。

2.3.7利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖的房屋建筑。

2.3.8活动房屋、临时房屋和简易房屋。

2.3.9独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

2.3.10与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

2.3.11跃层房屋的室内楼梯间，经有关行政管理部分审批的施工图上，无楼梯间设计又未修建楼梯者，不计算楼梯间面积。

2.3.12当封闭阳台的底面与上盖之间的层高大于等于三个自然层时，该阳台不计算建筑面积。

3、公摊面积(公共建筑面积)

3.1公共建筑面积由以下两部分组成

3.1.1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

3.1.2套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

3.2公共建筑面积包括:大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼梯)前厅、楼梯间、电梯间、电梯机房、垃圾道、管道井、水箱间、冷冻机房、消防通道、外墙。

3.3公共建筑面积不包括:架空层、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、

作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多栋房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房;其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

3.4公摊系数:将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和。其精度控制到0.0001。

八、参与项目建设销售、验收交房各项工作

九、参与公司产品总结评价、研发创新工作

十、配合公司各中心部门开展日常事务工作