2004年万科年报-致股东
万科《致股东》文言文版
万科《致股东》文言文版 附：《致股东》原文 2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，而2014年是第四个十年段的开始。 过去十年，中国房地产行业的大发展造就了众多企业的辉煌。万科也由一个年销售 不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013年8月全国工商联 合会公布的中国民营企业500强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排 到了第二位。 回顾过去的十年，我们仍然坚定地认为，坚持走正道是万科一切成就的根本。取巧 行为可能带来一时的成功，但只有坚持走正道的企业能走得更远。 走正道，意味着坚持诚信守法的底线，也意味着恪守基本的商业逻辑。企业存在的 理由，是能为社会创造价值。这包括，更好地满足客户需求，为股东创造回报，为 员工提供职业发展的平台；也包括，爱护自然和环境，保护利益相关方的权益。 而展望未来却并不容易。行业前景众说纷纭，其中不乏悲观的结论。而移动互联网 时代的种种梦想，如烟花绽放，绚烂迷眼。面对难以准确预测的未来，因以往的成 功而滋生的傲慢与麻木不仁固然危险，但反应过度的盲动和自暴自弃，同样可能导 向歧途。 在过去的一年中，我们花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。对于新的事 物，我们只有敞开心胸去拥抱，然后才能理解；只有真正理解，我们才知道什么是 合适的距离。 我们相信互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将被淘汰。但我们也认为， 比察知变化更重要的，是找到变化背后的不变。
万科《致股东》文言文版 致股东（文言版） 文/@冬郎 癸巳，万科卅年之官；甲午，万科新程之始。顾十年往矣，神州房产大潮兴，众企如 群鳞，万科亦小虬出浪成龙首。去岁八月，吾国民企五百强，万科业收居其九，纳税 居其二，何其壮哉！ 顾往昔，持正乃万科成就之本；南山之巧或偶获圭币，然持正者必常达。 持正者，诚信守法，恪循商道。夫企业之理，报效社会也。足客需、报主投、尽微能， 亦有尚天地之衡、平阴阳之利也。 前路未易明矣。个中纷纭，不乏悲调。网络虽革命，居功自傲固险，然盲从弃绝亦歧 途。 去岁，吾众颇耗力于网络，敞怀纳新，以助明道。 固信网络易世，不从则汰也。然天地更有一秘：探其不变者也。 善利客户，商业之恒本，网络之功，近君我之距。故使吾等足客之需无巨细，而网又 助吾也。 如是我言，性价比为竞争之本。然观其产业链之透明、信息不对称之式微，来日必愈 清愈重耳。
万科股权之争来龙去脉
万科股权之争的来龙去脉先简单梳理下万科的发展历史：1）、1984-1993年：建立多元化的业务发展格局，利润以工业与商贸为主2）、1994-2003年：确立以住宅开发为核心业务，提出住宅产业化1994年，万科提出以城市中档民居为主，减少在房地产上的开发品种，成功的实现了企业的“减法”战略。
此后整整十年间，万科在自己的住宅实验中心，将王石的理念转化成了产品。
3）、2004-2013年：推行绿色、环保、低碳领跑房地产行业万科在这一阶段进一步扩大集团在各地的市场份额，实现成为行业领跑者的目标。
跻身全球最大住宅企业之列。
2007年万科共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界首位，已经跻身全球最大的住宅企业行列。
2013年，万科以1709.4亿元再次刷新中国及全球企业房地产业务年销售额历史记录，销售金额同比增长21.0%。
连续4年蝉联全球住宅销售冠军。
如今，万科已走遍全国68座城市，成为中国约200万家庭的信赖之选。
从1984年成立以来，万科用20年做到了100亿，接着又用10年从100亿做到了2014年的2000亿，其业务规模的年复合增长率超过了30%。
第一个问题，这么牛气轰轰的万科为何会陷入股权之争，成为争夺的目标呢？媒体称，对于万科成为争夺的目标，这似乎是包括万科在内的所有有所见识的人的共识。
（看来万科股权结构问题由来已久了）一方面是万科是一家优质公司，是地产界的领军人物。
因此，向万科下手应是不少有实力的企业家与投资家的一大愿望。
二方面是万科的股权分散，原第一大股东华润一直是纯粹财务投资者身份，不插手万科经营事务。
且第一大股东华润持有万科A股股份只占15.23%。
作为实际掌控者和创始人，王石持有股份不到1%，在这场争斗中作用可以忽略不计。
在郁亮推行合伙人制后，万科管理层所持万科股份不过4%。
而王石、郁亮曾表示，这种极为分散的股权结构确实给潜在的投资人可乘之机。
（这样任何觊觎万科的公司，都可以通过二级市场收集筹码，进而控制公司，达到想要的目的）第二个问题万科作为地产业的老大，为什么股权会如此分散呢？难道管理层都是吃素的？究其原因，要追溯到1988年万科的股改说起。
万科集团的发展历程
2006年年志11月18日，万科以389,001,360元受让北京市朝阳区国资委持有的北京市朝万房地产开发中心的60％国有产权以及该等产权相对应的股东权益，在环渤海区域迈出具有战略意义的一步。
25月30日，万科2005年度股东大会圆满结束。
《万科企业股份有限公司首期（06~08年）限制性股票激励计划》和提取“企业公民专项建设费用”获得批准。
37月，万科广州四季花城（一、二、三期），深圳公司东海岸（一、二期），上海公司四季花城（一期），天津假日风景，成都金色家园同获2006 年度“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”二十名额之五席。
47月13日，“万科集团50万元征集‘城市中低收入人群居住解决方案’” 活动圆满结束。
58月4日，经董事会批准，万科以176,566万元，再度受让浙江南都、上海南都等公司股权以及与该等股权相对应的股东权益，加大对杭州市场的投资力度并进入长沙市场。
68月15日，万科与东莞松山湖科技产业园区管委会签订“万科住宅产业化研究基地项目”土地协议，标志着万科住宅产业化研究基地项目进入规划设计阶段。
79月02日，国家税务总局和《中国税务》杂志社联合发布2005年度“中国纳税百强”排行榜，万科以13.24亿元纳税额位列第97位，是唯一进入百强的房地产企业。
811月02日，万科获得《商业周刊》中文版与Interbrand评选的“2006年度中国最佳品牌20强”。
911月25日，万科“城市中低收入人群住宅”试点项目在广州奠基。
1012月26日，万科 2006年度非公开发行A股股票正式结束，本次发行股票数量40,000万股，发行价格10.5元/股，扣除发行费用募集资金净额419,670万元。
次日，本次发行股票在深圳证券交易所上市。
2005年年志13月4日，万科董事会批准了万科与南都集团的战略合作协议，万科以18.57亿元受让了上海南都70%权益、苏州南都49%权益和浙江南都20%权益。
集团迈出了具有战略意义的一步。
万科年报2000年A股年报
2
ÓÉ Foxit Reader ±à¼°æȨËùÓÐ (C) Foxit Software Company,2005-2006 ½öÓÃÓÚÆÀ¹À¡£
0.431
0.391
0.394
0.403
每股净资产 调整后每股净资产 每股经营活动产生 的现金流量净额
4.61
3.84
3.95
4.01
4.31
3.49
3.73
3.79
0.14
0.08
-0.28
-0.28
净资产收益率
10.37%
17%
按月平均加权法计
10.69%
集团财务状况继续保持良好状态资产负债比例降低偿债能力和支付能力进一步加强各项财务指标普foxitreaderfoxitsoftwarecompany20052006公司财务状况财务指标人民币万元2000123119991231增减幅度变动原因总资产5622254494662509配股资金到位后业务规模继续扩大应收帐款4015838805349经营规模后的正常增长存货3499232541903766增加土地储备和新开发项目长期投资9577192165016出售法人股和天津万笑饭店固定资产33828299281303万佳新店增加电子设备投入长期负债12053584410625长期借款增加股东权益2906202093033885配股资金到位及本报告期净利润增加主营业务利润81516626293016房地产和零售业务增长净利润30123229143146主营业务利润增长其他指标资产负债率472552255配股资金到位和银行借款减少流动比率198167031短期借款减少速动比率060058002存货占流动资产的比例减少股东权益比率51694657512配股资金到位和本年利润增加应收账款周转天数38402销售回款情况较好存货周转天数38340421本年销售大幅度增加3公司投资情况报告期内本集团长期投资净额较上年减少9639万元被投资公司的名称主要经营活动占被投资公司权益的比例等见会计报表附注四1会计报表附注五9
企业可持续发展战略——基于万科集团的案例分析
企业可持续发展战略——基于万科集团的案例分析“专业化"、“规范化"和“透明度”。
“让建筑赞美生命”是万科秉持的企业核心理念，始终不懈地致力于为各种类型的消费者提供展现自我、绿色环保、和谐共生的理想生活空间，促进人、建筑与自然共同实现可持续发展。
万科的核心价值观是创造健康丰富的人生，把客户当作永远的伙伴，实现企业持续的增长和领跑。
企业的长期目标是成为中国房地产行业卓越的绿色企业和持续领跑者。
万科的战略目标体现了可持续发展的内涵。
【19】3．3经营的可持续性3．3．1经营战略的发展(1)单一化经营到多元化经营阶段万科的前身是深圳现代企业有限公司，于1984年组建成立，主营办公设备、视频器材等设备的进口贸易和销售业务。
深圳现代企业有限公司的经营手法如同“空手道”：先收取货款的百分之二十五作为定金，然后向供货商订货，待货到深圳后，买方付清余款提货，公司再将货款付给供货商。
另一项业务是外汇兑换，深圳现代企业有限公司就这样积累了原始资本。
随后几年，随着进口机电产品市场的萎缩和国家宏观经济政策的调控，公司迎来了挑战。
于是，公司做出了不惜资本迅速出货的决定，这一前瞻性使其资金迅速回笼，不仅没有亏本还盈利数百万元。
随后，公司积极拓展业务，通过自动化办公、聘请专业财务顾问、加强企业内部管理等措施来提升经营业绩，同时通过赞助大型文化刊物和文化演出来树立自身的形象。
1988年，深圳现代企业有限公司改名为“深圳万科企业股份有限公司"，意图通过股份制改造把规范化放在核心地位。
同年，万科以2000万元的价格投标买地，从此正式进军房地产行业。
1989年，万科招股顺利完成，第一届董事会成立。
所募集的资金投向了贸易和地产开发等多个领域一一在多元化的经营中回避风险是当时的经营主流。
这些新的业务单元为万科创造了新的利润来源。
这个阶段标志着万科从单一的经营设备器材销售阶段迈向了多元化经营的步伐。
(2)确立主营业务，多元经营扩张阶段1991年，万科正式提出了“综合商社”的发展理念，按照新的多元化经营战略将贸易、工业、房地产和文化传播作为四大支柱。
财务报告分析万科(3篇)
第1篇一、引言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）是中国领先的房地产开发商之一，自1984年成立以来，凭借其稳健的经营理念、创新的发展模式以及优质的住宅产品，赢得了市场的广泛认可。
本文将通过对万科最近一年财务报告的分析，对其财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力等方面进行深入探讨。
二、财务报表概述万科的财务报表主要包括资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表。
以下是对这些报表的简要概述：1. 资产负债表：反映了公司在某一特定时点的资产、负债和所有者权益状况。
万科的资产负债表显示了其庞大的资产规模和负债水平。
2. 利润表：反映了公司在一定时期内的收入、成本、费用和利润情况。
万科的利润表揭示了其盈利能力。
3. 现金流量表：反映了公司在一定时期内的现金流入和流出情况。
万科的现金流量表展示了其现金流状况。
4. 所有者权益变动表：反映了公司在一定时期内所有者权益的变化情况。
万科的所有者权益变动表揭示了其股东权益的变动原因。
三、财务分析1. 盈利能力分析- 营业收入：万科的营业收入在过去一年保持了稳定增长，主要得益于其房地产项目的持续销售。
- 毛利率：万科的毛利率在过去一年有所下降，这可能与房地产市场的竞争加剧和原材料价格上涨有关。
- 净利率：万科的净利率在过去一年有所上升，这主要得益于其成本控制措施的有效实施。
2. 偿债能力分析- 流动比率：万科的流动比率在过去一年保持稳定，表明其短期偿债能力良好。
- 速动比率：万科的速动比率在过去一年有所下降，这可能与公司加大投资力度有关。
- 资产负债率：万科的资产负债率在过去一年有所上升，这可能与公司加大投资力度和收购新项目有关。
3. 运营能力分析- 存货周转率：万科的存货周转率在过去一年有所下降，这可能与公司加大存货储备以应对市场波动有关。
- 应收账款周转率：万科的应收账款周转率在过去一年保持稳定，表明其应收账款回收能力良好。
- 总资产周转率：万科的总资产周转率在过去一年有所下降，这可能与公司加大投资力度有关。
2001年万科年报-致股东
2001年致股东2001年，本集团业绩稳步增长，实现营业收入人民币445,506万元，净利润人民币37,375万元，分别较上年增长17.74％和25.99％, 每股盈利0.59元，较上年增长25.99％。
回顾本年度，房地产行业持续增长，其带动国民经济发展、扩大内需的行业地位得到充分肯定。
随着城市居民收入的不断增加、住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展，住宅市场呈现出良好走势。
国家房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化，更为行业内的领先企业提供了发展空间。
基于对房地产行业发展的良好预期，为集中资源优势，集团在2001年实现对万佳股权的成功转让，退出零售行业，至此集团的专业化战略调整得以顺利完成。
年内，集团房地产业务实施了稳健而有成效的扩张。
期间成功进入武汉、南京、长春、南昌四个城市，在原有的深圳、上海、北京、沈阳、成都、天津等城市也加大了投资力度。
各地业务呈现良好发展态势。
在过去的一年，集团在项目资源的获得方面付出了努力，截至2001年底，集团待开发项目占地面积980万平方米；在资金方面，集团建立了良好的融资渠道。
融资优势和开发项目等资源优势的取得，为集团可持续发展提供了有力的保障。
随着公司经营规模的不断壮大和跨地域经营的深入实施，集团依托互联网技术，构建扁平化的内部管理平台，并通过完善规范指引和管理制度，加强对下属公司的管理以及专业开发能力的指导，保障了在扩张中公司开发模式和品牌的延伸。
公司还通过与SAP、翰威特等专业机构的合作，引进切合企业需求的管理方法，提高管理水平，同时，还聘请了精信公司对公司品牌的内涵和延伸进行整合，以配合集团专业化战略的实施以及城市扩展策略的展开。
年内，集团管理团队稳定，公司良好的发展前景和不断完善的激励政策吸引了优秀人才，专业化和管理技能的训练使集团职业经理人队伍不断壮大，满足了发展和扩张的需求。
在财务管理上，集团继续执行稳健的财务政策，并加强资金的整合运用。
近三年万科财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，总部位于中国深圳，是中国领先的房地产开发企业之一。
自成立以来，万科始终坚持“为普通人创造美好生活”的理念，致力于提供高品质的住宅和社区服务。
本报告将对万科近三年的财务状况进行详细分析，以期为投资者、合作伙伴及公众提供参考。
二、财务概况1. 营业收入近三年，万科的营业收入呈现稳定增长的趋势。
2019年，公司实现营业收入3827.6亿元，同比增长24.8%；2020年，营业收入达到4408.2亿元，同比增长15.3%；2021年，营业收入为5014.3亿元，同比增长13.8%。
这一增长趋势表明，万科在市场竞争中保持了较强的盈利能力。
2. 净利润万科的净利润也呈现稳定增长态势。
2019年，公司实现净利润356.7亿元，同比增长22.3%；2020年，净利润为386.4亿元，同比增长8.1%；2021年，净利润为406.4亿元，同比增长4.7%。
尽管净利润增速有所放缓，但总体仍保持稳定增长。
3. 资产负债率万科的资产负债率在过去三年中保持相对稳定。
2019年，公司资产负债率为77.2%；2020年，资产负债率为77.6%；2021年，资产负债率为77.8%。
这一数据表明，万科在资产负债管理方面较为稳健。
三、盈利能力分析1. 毛利率万科的毛利率在过去三年中呈现波动趋势。
2019年，公司毛利率为24.8%；2020年，毛利率为24.2%；2021年，毛利率为24.5%。
毛利率的波动主要受市场环境、产品结构等因素影响。
2. 净利率万科的净利率在过去三年中呈现波动趋势。
2019年，公司净利率为9.3%；2020年，净利率为8.8%；2021年，净利率为8.1%。
净利率的波动与毛利率趋势相似，主要受市场环境、成本控制等因素影响。
四、偿债能力分析1. 流动比率万科的流动比率在过去三年中保持稳定。
2019年，公司流动比率为1.32；2020年，流动比率为1.28；2021年，流动比率为1.26。
万科股权之争归纳总结案例
万科股权之争归纳总结案例万科股权之争：一场狗血家庭伦理剧的落幕在万科股权之争中，各方参与者纷纷登场，扮演着各自的角色。
这场持续一年多的商业大战，最终在华润全身而退后落下帷幕。
在这场伦理剧中，每个角色都为了自己的利益而战，但结局并非完全圆满。
一、万科的成长与变迁1.深特发与万科的渊源：深特发在1983年成立了饲料科，王石担任科长。
这一业务为万科的原始资本积累奠定了基础。
2.华润接盘深特发：2000年，华润通过收购深特发成为万科的第一大股东，此后万科逐步发展壮大。
二、万科股权之争的导火索1.万科的成长引起资本觊觎：随着万科规模的不断扩大，其股权成为各方争夺的焦点。
2.宝能的崛起：外来土豪宝能集团看中了万科的发展潜力，开始大量收购万科股权，引发股权之争。
三、各方势力的角逐1.华润：作为万科的养父，华润在万科成长过程中起到了关键作用，但在股权之争中，华润选择了全身而退。
2.深地铁：作为万科的叔叔，深地铁在股权之争中起到了一定的稳定作用，但最终并未改变万科股权格局。
3.恒大：姑父恒大集团在万科股权之争中一度加入战局，但最终并未改变大局。
4.宝能：外来土豪宝能集团成为万科股权之争的最大赢家，成功晋升为万科第一大股东。
四、王石的失落与万科的未来1. 王石的困境：在股权之争中，王石被视为叛逆少年，其地位一度岌岌可危。
2. 万科的未来：尽管股权之争落幕，但万科在经历这场商业大战后，未来发展仍充满挑战。
总结：万科股权之争在各方势力的角逐中落幕，宝能成为最大赢家。
然而，这场商业大战给万科带来的影响尚未完全消散，王石和万科未来将如何应对仍值得关注。
在这场伦理剧中，每个角色都得到了相应的利益，但万科的品牌和声誉损伤不容忽视。
在未来的发展中，万科需要重新审视自己的定位，努力摆脱股权之争的阴影，为股东和社会创造更多价值。
万科财务分析报告结论(3篇)
第1篇一、引言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，是中国最大的房地产开发企业之一，总部位于广东省深圳市。
经过多年的发展，万科已成为中国房地产行业的领军企业，业务范围涵盖房地产开发、物业管理、社区服务等。
本报告通过对万科近年来的财务报表进行分析，旨在全面评估公司的财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力和成长能力，为投资者提供决策参考。
二、财务状况分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析从万科的资产负债表可以看出，公司的资产主要由流动资产、非流动资产和负债构成。
其中，流动资产占比最高，达到65.71%，主要表现为货币资金、交易性金融资产、应收账款等；非流动资产占比为30.84%，主要包括固定资产、无形资产等；负债占比为3.45%，主要包括短期借款、长期借款等。
（2）负债结构分析万科的负债主要由流动负债和长期负债构成。
流动负债占比为57.06%，主要包括应付账款、预收账款等；长期负债占比为42.94%，主要包括长期借款、应付债券等。
2. 利润表分析（1）营业收入分析万科的营业收入呈现持续增长的趋势，从2016年的2,579.39亿元增长至2020年的4,724.89亿元，年均增长率达到15.22%。
这主要得益于公司不断拓展业务范围、提高市场份额以及优化产品结构。
（2）毛利率分析万科的毛利率在2016年至2020年间呈现波动趋势，从22.21%下降至16.21%。
这主要受到房地产市场调控政策的影响，以及公司加大土地储备和投资力度导致成本上升。
（3）净利率分析万科的净利率在2016年至2020年间呈现波动趋势，从7.21%下降至5.21%。
这主要受到毛利率下降、销售费用、管理费用和财务费用上升等因素的影响。
三、偿债能力分析1. 流动比率分析万科的流动比率在2016年至2020年间呈现波动趋势，从1.46下降至1.26。
这表明公司的短期偿债能力有所下降，但整体仍处于合理水平。
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万科的未来——致股东（摘自２００４年万科年报）2004年公司业绩保持稳步成长，效益更获得长足进步。
全年实现营业收入76.67亿元，同比增长20.2%；净利润8.78亿元，同比增长62%；净资产收益率提升到14.16%，为近年来最高点。
2004年也是万科成立20周年。
对万科来说，这不仅仅是一个时间刻度上的整数，更是一个重新开始的起点。
年内公司从战略的层面，对过去20年进行了全面的总结，并提出了未来十年的中长期规划。
过去二十年：价值观的坚守自1984至2004年，万科营业收入从5800万元到76.67亿元，增长了132倍；净利润从500万元到8.78亿元，增长了176倍。
20年对一个人来说，还在青春年华；对于一个企业来说，未来也才刚刚开始。
面对享有全球盛誉的诸多百年老店，20年的阅历更谈不上悠远。
但就上世纪80年代方才起步的中国现代商业经济而言，20年已经足称见证其肇始以来的全过程。
时光考验犹如大浪淘沙，与万科同期创业的公司，硕果仅存者已历历可数。
万科也是中国最早的上市公司之一。
自1991年至2004年，万科营业收入复合增长率达25％，净利润复合增长率达31％；同期上市的企业，像万科这样持续十三年盈利增长的已堪称绝无仅有。
市场是一个不断试错的过程。
在过去20年间，中国的社会环境发生了重大的变迁，万科自身业务也作出了剧烈的调整，最终选择的行业——房地产，更是经历了从无到有的巨变。
万科在这20年间曾经面对的机会与风险，曾经做出的判断与选择，曾经感受的困惑与喜悦，对于同在发展过程中的其他中国企业，当不失其可供借鉴的价值。
万科亦乐于与社会分享20年来沉淀的经验与教训。
正如《基业常青》这本书中提到的那样，要成为高瞻远瞩、可以面对巨变数十年繁荣发展的持久公司，第一步也是最重要的一点，就是明确核心理念，树立在任何情况下坚持不渝的坚定价值观。
回顾20载发展历程，万科最引以为自豪的，就是在行业还有待成熟的时候，守住了职业化的底线，在任何利益诱惑的面前，万科一直坚持着自己的价值观。
万科的价值观包括：对人永远尊重、追求公平回报和牢记社会责任。
体现对人的尊重是万科创建的初衷。
20年来，万科对客户、股东、员工和其他社会成员的尊重始终不渝。
万科坚信，市场的奥秘就是双赢，而只有尊重才能带来和谐，只有和谐才能创造双赢。
万科认为，市场最终是公平的，任何暴利都不可持久。
只有持续提供令客户满意的产品和服务，才能赢得市场的信赖；只有不断为客户创造价值，才能在竞争中立于不败之地。
万科亦坚信，只有在一个规范、和谐、可持续发展的商业社会和市场环境中，才可能诞生真正基业常青的百年老店。
万科不敢或忘自身对社会和行业所应承担的责任。
过去二十年：方法论的选择基于这样的价值观，万科通过20年的实践，在方法论上也做出了明确的选择。
那就是：简单、透明、规范与均好。
与国内众多企业一样，万科在起步阶段也曾走过一段多元化的弯路。
但万科最终意识到，国际上虽不乏多元化经营而获得成功的企业，但它们的成功离不开成熟的商业环境、完善的社会信用和较低的社会交易成本。
而万科置身于刚刚起步的市场中，依靠自身积累而成长，专业化是唯一可行的道路。
为此，万科用了长达十年的时间来完成专业化进程。
从2001年开始，万科已经明确将自身定位为专业的城市住宅开发商。
万科也认识到，现代商业社会的一切成功，源自与他人的合作。
合作必须以信任为基础；而信任的第一步是相互了解。
越透明、越没有秘密，就越容易获得合作与成功的机会。
基于这种认识，万科一惯以最大的诚意，促进内外部的沟通与了解。
自深圳交易所推出信息披露评级以来，万科也是少数几家每年都获得“优秀”评级的公司之一。
在商业经济的萌芽阶段，面对种种利益诱惑，机会主义和权谋文化都可能成为部分企业的一时之选。
但现代商业社会离开诚信、公正的基本制度框架将难以维系。
万科一贯坚持，首先在自身行为上恪守市场的游戏规则，同时也致力于促成行业规则的不断完善。
这一努力得到了社会的承认，在2004年“中国最受尊敬企业”评选中，万科名列第二位；在“中国首届企业公民行为”评选中，万科凭借公司治理和道德准则上的表现，得票数居境内企业第一位。
在中国短暂的市场发展史上，有不少企业在短期内实现了迅猛的发展，甚至在行业内一时独占鳌头。
遗憾的是，它们没有能经历时光的考验。
万科同样渴望高速的成长，但我们绝不以股东的利益为赌注，来博取一时的辉煌。
万科相信企业的竞争不是短跑而是长跑，均好性才是长期制胜的根本。
为此，万科在国内企业中率先建立了基于“平衡计分卡”的绩效评估与考核体系。
此后十年：机遇挑战同在2004年，中国经济继续保持9.5%的GDP高速成长，但也出现了一些结构性的投资过热。
为此，国家开始了第五轮宏观调控，土地政策、金融政策不断收紧，并在10月底进行了9年来第一次加息。
而以上海为代表的部分城市，出现了房价增长过快、投资性购房比例过高的迹象。
这都使得，社会对房地产行业能否获得可持续的高速增长表现出了关注甚至担忧。
对此，万科的看法是，消费者的有效需求才是一个市场存在的理由。
政策是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分，但它的出发点，只会是防范市场波动带来的风险，而不可能是凭空创造或者消除一个自我演进的真实市场。
住宅是人类生存必须的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一。
决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性、人口结构和居住形态的变迁。
经过20多年的发展，中国已在世界经济尤其进出口贸易中获得举足轻重的地位，并保持着全球最快的增长速度。
未来十年中国人口仍将继续增长，并伴随家庭规模的不断小型化。
而随着工商社会的全面成型，中国也正处于全球最快的城市化进程中。
研究结果表明，未来十年全国城镇人口将由2005年的5.37亿增长到2015年的6.60亿，城镇平均家庭规模将从2005年的3.53人缩小到2015年的3.25人。
由于人口增长、家庭规模小型化和人口老龄化，在2005至2010年间产生的新增住宅需求，每年分别为3.69亿、1.62亿、0.04亿平方米，合计每年5.35亿平方米；在2010至2015年间，每年分别为3.02亿、1.44亿、0.07亿平米，合计每年4.53亿平方米。
对比目前每年3.38亿平方米的商品住宅供应量，未来需求的旺盛是不言而喻的。
而对于目前商品住宅的主要市场，另一组数字值得关注。
2005年，全国高校应届毕业生将达338万人。
根据中国人才热线的调查，其中91%的毕业生选择到深圳、江苏、浙江、广州、上海、北京求职。
此外，中国目前尚有52万出国留学者，其中80%表示希望学成后回国发展。
单是这部分人员，将导致每年超过200万的新增高学历家庭和超过1.5亿平米的住宅需求，其中大部分需要通过商品住宅市场来满足。
基于以上分析我们可以得出结论，商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。
而从金融市场和消费者偏好两个角度来看，行业的集中化也是必然的趋势。
高速发展的商品住宅行业需要大量的资金来支持，而要全面解决资金需求的难题，必须依靠金融产品创新和多元化融资渠道，其关键在于金融企业与地产企业之间信任关系的建立，而目前公司治理和风险控制能力已经得到金融界普遍认同的房地产企业只是少数。
住宅是一种特殊的产品，消费者和地产企业之间需要建立长达数十年的信任关系。
购置住房又是大多数市民一生中最大的一笔支出，在选择供应商时他们必然保持高度的慎重，因而对品牌的重视程度与日俱增。
以万科近三年来客户满意度调查的结果为例，品牌和口碑已经取代地段等传统因素，成为消费者选择楼盘时最重要的考量指标。
而在同一个市场中，能够被消费者广泛认同的品牌同样只是少数。
行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势，为包括万科在内的领先企业提供了近乎无限的遐想空间，但在看到巨大机会的同时，我们也必须清醒认识到我们面临的挑战。
挑战之一在于境外同行的进入。
尽管世界房地产发展史已经呈现这样的事实：商品住宅市场可能是所有行业中，全球化倾向最不显著的一个，即使美国最强大的发展商，其跨国经营范围也限于周边国家。
但我们同样应该注意到近期已经发生的另一组事实：以香港发展商为代表，大陆以外的同行已经大举进入中国内地市场，他们的资金实力、国际融资能力都远在国内企业平均水平之上。
更重要的是，行业竞争最终将是核心技术的竞争，目前日本最优秀的住宅开发商，拥有数千项专利；而在中国大陆，走在最前端的万科，已经获得和正在申请的专利合计只有几十件。
挑战之二在于，目前国内住宅开发的粗放模式，已经无法适应未来可持续发展的需求。
行业现有的生产和运作模式，必须进行颠覆。
房地产是一个高资源消耗行业，不仅房屋的建造本身要消耗大量钢材、水泥、运力，建筑的居住过程也要消耗大量资源。
而中国的人均资源是比较贫乏的，人均能源的占有量不到世界平均值的一半。
另一方面，国内住宅生产的工厂化比率远远低于发达国家水平，产品建造精度比世界先进水平低出一个数量级，产品缺陷率降低到一定水平后已经难以为继。
如果不补上精细制造这一课，为未来消费者提供优质住宅的理想，将只是空中楼阁。
此后十年：战略领跑未来面对未来十年巨大的机会与挑战，万科作为行业的领跑者，必须具有归零的心态和凤凰涅磐的勇气。
而要成功实现自我的超越，首先需要在战略上作出重大调整。
基于这一考虑，万科经过将近一年的反复研究，提出了未来十年的中长期发展规划。
万科将在“专业化”的基础上走向“精细化”，以“有质量增长”作为未来十年的战略目标。
在已经进入快速增长期的同时，我们更加追求增长的质量。
有质量增长对我们意味着，要提高资本与人力资源回报率，提升客户忠诚度，加强产品与服务创新。
为实现有质量增长，万科提出了三大策略。
第一是客户细分策略。
万科将完成运营机制的重大变革，从目前以项目为核心的运营方式，转向以客户价值为中心的运营方式。
在一个竞争与开放的市场中，企业持续的竞争优势，只有一个来源，就是客户价值。
没有对客户价值的精确理解与把握，就不可能真正形成企业的核心竞争力。
在客户细分策略下，万科将不局限于以职业、收入、年龄等“物理”方式去把握客户，而将从客户的内在价值出发，按客户的不同生命周期，建立梯度产品体系，通过为客户创造价值，实现客户的终身锁定。
在变化的市场环境中，从粗放走向精细，走到市场前面去把握客户价值，建立自己的核心能力，这是万科第二次专业化的关键。
第二是城市圈聚焦策略。
目前，中国城市经济圈正在形成，这些城市圈构成了中国经济发展的增长极。
长江三角洲，珠江三角洲，环渤海区域，这三大城市圈的国土面积只占全国的4.1％，但GDP却占到了40％，居民储蓄余额占全国的四分之一，人均消费支出是全国平均的两倍。