2018小区物业自治案例
物业纠纷10个典型案例
物业纠纷10个典型案例展开全文10个物业纠纷典型案例转自：审判研究导读：物业管理一直是社会治理矛盾集中、纠纷频发的领域。
近日，北京二中院与市住建委联合召开新闻发布会，在调研《北京市物业管理条例》实施后全市物业管理总体形势的基础上，通报近年来北京市物业行业管理相关情况及二中院物业纠纷案件审理情况，并发布典型案例。
以下10个典型案例来自发布会现场文字实录。
案例一小区顶层露台漏水造成楼下业主财产损失，物业服务人是否承担责任基本案情由于小区顶层露台下水不畅，雨水无法及时排泄，流入楼下业主陈某家中，造成陈某家厨房的橱柜、墙面、煤气灶、地面等处过水。
陈某将顶层业主宣某和某物业管理公司诉至法院，要求赔偿相应损失。
诉讼中查明，如果要进入露台，正常通行的情况下，只能从顶层业主宣某家内进入。
宣某房产证中的产权范围没有露台，其购房合同及补充协议亦未约定露台归其所有。
诉讼中，陈某、宣某及某物业管理公司认为相关主管部门在拆除其他住户露台的相关建筑设施时，有部分杂物掉落宣某外面的露台表面，堵塞了该露台仅有的直径约6厘米的下水管。
发生漏水事件时，宣某未在京，某物业管理公司人员从别家住户进入涉案露台将存水释放。
裁判结果法院生效判决认为，宣某不是顶层房屋外面露台的所有权人，对该露台没有法定的维护、清扫义务。
某物业管理公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务。
某物业管理公司应当熟知自己管理中的物业情况，大雨时有可能造成露台积水而发生泄漏的风险。
某物业管理公司没有及时处理露台杂物，在物业管理过程中存有过失，故对陈某有证据证明的合理损失应予赔偿。
要点提示对于业主共有部分，物业服务人负有法定的维护义务。
但露台是属于专有部分还是共有部分，不能一概而论。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。
如果规划上并不专属于特定房屋，建设单位销售时亦未列入特定房屋买卖合同中，仅根据正常通行情况下只能从某户业主家内进入露台的情况，尚不足以认定该露台归该户业主专有进而认定物业服务人对该露台没有维护义务。
物业管理实务案例业主自治管理
10．电梯大修费的支用由谁决定?
24．选聘物业公司要经业主大会决定吗?
• 一小区业主和业委会在如何选聘 了物业公司负责管理时产生了分 歧，一种意见认为，应召开业主 大会讨论决定，另一种意见认为， 无需开大会决定，业委会有权决 定选聘物业公司的事宜。
25．业主委员会成员是否可从业委会获得津贴?
• 某日，T小区的业主魏某向区房地 局反映，本小区业委会主任王某 每月从业委会处领取津贴，王某 整天大吃大喝，好不潇洒，魏某 认为王某是在揩小区业主的油， 要求处理。
1．业主委员会有权解聘物业管理公司的工作人员吗?
A小区的许多业主多次向业主委员会 反映，物业公司的保安人员陈某上班 时间不在岗，以致外来人员频繁进出 小区，近期有些住户物品失窃，故要 求解聘陈某。某日，业主委员会主任 以业主委员会的名义将书面解聘通知 送达陈某。
2．屋顶水箱应由谁来 清洗?
• 夏季来临，P小区的物业公司按规定打算清洗屋顶水箱，并向小区的业主委员 会提出依据物价局的规定标准向业主收取有关费用开支。但业主委员会主任 还是感到物业公司的收费太高，为节省开支，他决定自行在外找几名无任何 健康证明的民工来清洗水箱。物业公司得知后表示反对。双方各持己见，相 持不下。
26。被解聘的物业公司不向业委会办理资料移交怎
么办?
• 某业主委员会成立后即另聘了一家物 业公司实施物业管理服务，负责前期 管理的物业公司以需清理前期物业管 理中发生的债权债务为由，拒绝向业 主委员会移交物业档案和财务收支帐 目。
调解案例： 韩某与商丘市睢阳区某物业公司物业纠纷调解案_755
韩某与商丘市睢阳区某物业公司物业纠纷调解案案例内容【案情简介】2018年3月中旬的一天，家住商丘市睢阳区某小区的业主韩某向所在社区人民调解委员会（以下简称调委会）申请，请求帮助调解其与小区物业公司之间发生的矛盾纠纷。
【调解过程】受理调解申请后，调委会指派调解员深入小区走访调查。
经小区居民反映，该小区属老旧小区，因场地有限未建公共充电设施，小区多数居民只能在自家拉扯电线为电瓶车充电，物业公司也从未出面制止过。
物业公司对小区公共设施没有及时维护，小区长期存在消防设施损坏、消防通道被占用等安全隐患。
小区物业公司则认为，本次事故系韩某私扯电线为其电动车充电引起，物业工作人员在发现起火后积极参与灭火，但消防管道内无水并非物业管理责任，对于这起事故的处理他们已经尽责。
调委会初步认定本案争议焦点在于：韩某私扯电线充电本身属于违法行为，物业管理下的消防设施不能发挥作用又是火灾损失扩大的主要因素，那么由此造成的韩某财产损失双方应该如何划分责任。
为此，调解员迅速制定调解方案，认为首先是要让双方冷静下来，防止事态扩大；进而对此次事故划分责任，再做双方工作，确保纠纷得以化解。
第二天，调解员来到韩某家进行劝解。
告知韩某，调委会已掌握具体情况，相信物业会积极配合调解工作，劝告韩某要保持克制，本着“和为贵”的态度协商解决问题。
随后，调解员来到物业公司，在与物业工作人员的交谈过程中明确表示，作为服务行业的物业公司，一定要以业主是否满意为工作标准，这样才能与业主处好关系，工作才能更好的开展，有问题要心平气和的去沟通解决。
经过调解员的劝解，韩某和物业公司均同意协商解决此次纠纷。
为确保调解过程有法可依、有据可循，调解员认真查阅了相关法律法规并借鉴法院审判的类似案件，从过往业主和物业公司的消防责任诉讼来看，物业承担赔偿责任的因素包括消防管道无法供水、消防通道堵塞、预警灯故障、消防栓出水慢、消防栓有水无卡扣等，消防栓无法供水发生的频率最高。
法律政策研究室典型案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某住宅小区成立于2010年，占地面积约10万平方米，共有居民楼20栋，住户约2000户。
随着入住时间的增长，小区内物业管理问题逐渐凸显，尤其是小区绿化带养护、公共设施维护、物业服务费收取等方面，居民与物业公司之间矛盾不断，影响了小区的和谐稳定。
2018年，小区内部分业主因对物业公司的服务不满，集体向市法律政策研究室提出投诉，要求对物业管理纠纷进行调解。
市法律政策研究室接到投诉后，高度重视，立即成立专项调查组，对案件进行了详细调查。
二、案情分析1. 绿化带养护问题：部分业主反映，小区绿化带杂草丛生，绿化树木缺乏修剪，影响小区环境美观。
经调查，物业公司承认在绿化带养护方面存在疏忽，未能按照合同约定及时进行养护。
2. 公共设施维护问题：业主反映，小区内部分公共设施如路灯、电梯等存在损坏现象，影响居民生活。
物业公司表示，由于维修资金不足，未能及时对损坏设施进行维修。
3. 物业服务费收取问题：部分业主认为，物业服务费过高，且物业公司未提供相应服务。
经调查，物业服务费标准是根据政府相关部门规定执行，但在服务内容上，物业公司确实存在不足。
三、调解过程市法律政策研究室在接到投诉后，迅速组织调解工作。
调解过程中，采取了以下措施：1. 组织双方座谈：邀请业主代表和物业公司负责人进行座谈，了解双方诉求。
2. 实地调查：对绿化带、公共设施等进行实地调查，核实业主反映的问题。
3. 查阅资料：查阅物业服务合同、收费标准和维修记录等资料，了解双方权利义务。
4. 法律咨询：邀请法律专家对案件进行咨询，为调解提供法律依据。
经过多次调解，双方最终达成以下协议：1. 物业公司承诺在一个月内对绿化带进行修剪，确保绿化美观。
2. 物业公司承诺在三个月内对损坏的公共设施进行维修，确保居民生活不受影响。
3. 物业公司承诺提高服务质量，完善服务内容，满足业主需求。
4. 物业公司承诺按照政府相关部门规定，合理收取物业服务费。
小区物业矛盾纠纷调解案例
小区物业矛盾纠纷调解案例小区物业矛盾纠纷调解案例：案例一：小区车位分配问题某小区的停车位分配一直存在问题，一部分业主无法正常停放车辆，导致矛盾不断升级。
物业公司作为管理方，承担着责任。
调解员了解到该小区停车位分配方案不合理，导致部分业主无法享受到应有的权益。
在召开业主大会后，物业公司与相关业主协商，最终达成共识，重新制定停车位分配方案，并进行公示，解决了矛盾纠纷。
案例二：小区噪音扰民问题某小区有个业主经常在晚上放音乐声音过大，严重扰民。
其他业主多次向物业公司反映，但问题一直得不到解决。
调解员介入后，与涉事业主进行沟通，了解到他对音乐有特殊的爱好，但并不了解自己的行为对他人造成了困扰。
调解员帮助业主理解了邻里关系的重要性，并制定了一份相对合理的放音乐时间表，最终解决了噪音扰民问题。
案例三：小区公共设施维护问题某小区的公共设施（如电梯、门禁系统等）长期未得到维护，导致使用不便甚至存在安全隐患。
多位业主多次向物业公司投诉，但物业公司未能解决问题。
调解员与物业公司进行沟通，了解到他们面临的经济压力和人力不足问题。
在调解员的引导下，物业公司与业主达成共识，通过增加维修资金和改进管理制度的方式，解决了小区公共设施维护问题。
案例四：小区环境卫生问题某小区的环境卫生一直存在问题，垃圾乱堆乱放，绿化带长期不清理，影响了居民的生活质量。
居民多次向物业公司反映，但问题得不到解决。
调解员介入后，与物业公司进行了沟通，了解到他们缺乏足够的人力和设备来进行卫生清理。
调解员协调了社区资源，提供了人力支持，并与物业公司签订合同，解决了小区环境卫生问题。
案例五：小区违规装修问题某小区的业主私自进行装修，违反了小区的装修规定，给其他业主带来了安全隐患和影响。
多位业主向物业公司投诉，但物业公司未能及时制止。
调解员了解到物业公司缺乏相关制度和监管手段。
调解员与物业公司、业主代表进行协商，制定了一套合理的装修规定，并建立了装修监管机制，解决了小区违规装修问题。
物业自管模式剖析：广州祁乐苑自治揭秘
1.案例名称：物业自管模式剖析：广州祁乐苑自治揭秘2、首页注释：本案例只用于教学目的，不对企业的经营管理做出任何评判。
3、内容提要：广州祁乐院小区曾经由于物业管理不善，区内公共设施滞后，服务不到位且管理混乱。
后来在业委会自发组织尝试开展小区自治后，小区面貌焕然一新。
通过该透析我国城市管理中基层物业管理的问题，同时从城市管理及基层民主思考探讨社区业主自管的可行性途径。
关键字：物业管理；自管；业主委员会4、引言：楼梯楼物业费0.7元/月/平方米，电梯楼物业费1元/月/平方米。
实行3年业主自管以来，一个约1400户的小区不仅没有上调一分钱物业费，还“赚了”五六百万元，并全部投入对小区环境的升级。
这个小区并不在郊区，而是广州海珠区祈乐苑，一个紧挨着中山大学的繁华地段的小区。
3年多前，该小区因管理混乱而受社会关注；3年前业主开始自管，试行酬金制聘请物管；2年前正式将所有物管请出，由业委会组建物业团队直接管理，如今居民满意度大幅提升，物业费缴纳率达100%。
走进祈乐苑小区，映入眼帘的就是漂亮的大门、大气的小区园景以及装饰一新的小区入口长廊。
3年前，这里治安混乱、垃圾乱扔、设施损坏严重。
这些变化让业主们想都不敢想。
这当中，究竟发生了一些什么，让该小区有如此大的改变？5、相关背景介绍：自90年代开始推广房地产商业化以来，至今已走过近二十个年头。
随着房地产业的发展，物业管理成为今年来衍生出来的一个新兴行业，物业行业蓬勃发展，从最初的住宅物业，逐渐发展为今天写字楼、商场、医院、学校及城市公共区域的管理，业态越来越多样化，物业管理企业对城市管理的作用也日益显著。
物业小区作为城市的一个基础单元，在我国民主及城市管理发展进程中，小区物业管理凸显了一系列的问题。
而其中，由于物业管理公司管理不善，而导致整个社区不和谐，各种利益矛盾突出，不符合我国幸福社区的建设理念。
因此，一些社区开始尝试业主自管的模式，并有了一些成功的例子，值得我们去探讨研究。
北京小区自治成功案例
北京小区自治成功案例
成立物管会，完善小区自治主体XXXX年XX月桃源里小区以
29栋楼为一个物业管理区域成立了物管会，物管会共7名成员，东营房社区书记任物管会主任，其余6名委员包括4个业主代表、2个物业使用人。
所有委员不仅都是党员，更是一群热心为公的好邻居，物管会成立后，成了社区党委的得力助手和智囊团，大家约定了每月召开2次定期会议，临时会议随时安排，但凡是涉及小区居民和公共事务的事，社区党委都会邀请物管会共商共议，委员们也是毫不惜力，想为小区做更多的事，为邻居解更多的难。
过去几年间，社区曾几次组织清理楼道杂物，但因居民不愿配合且抵触情绪强烈，杂物堆放的现象多年都未能有改观。
为了能顺利推进“楼道翻新”工程，物管会主动请缨，对楼道堆放杂物的居民进行逐户走访。
居民们看到改变楼道面貌的希望，不再坚持自己的小私利，答应配合腾出楼道空间，为改造让路。
XX月XX日物管会在社区党委的带领下开始对24、25号楼楼道杂物进行清理，和往常不同的是，这次大多居民都在相互帮忙，在热烈气氛下主动“搬家”，1天的时间清理了7车杂物。
XX月2XX日，“楼道翻新”工程正式启动，经过一周时间，墙面翻新了、窗户更换了，居民的幸福感、获得感和自豪感得到很大提升。
体现了《北京市物业管理条例》所构建的党建引领社区治理框架下的物业管理体系发挥的作用，形成了社区党委领导、居民自治集资、多方参与议事、协商共建改造、科技支撑幸福的工作
格局，解决了遗留多年的问题，开创了一条在社区党建引领下，充分发挥居民自治作用，自筹资金、自定方案、自行提升、自行管理的新路径。
现在，居民正在和物管会一起商量制定“美丽楼道公约”，居民表示要自己约定、自己遵守、自我监督，维护好这来之不易的幸福。
成都业委会自治小区成功案例
成都业委会自治小区成功案例
小区没有物管，居民自己来管，这已经是第7个年头，是的，您没听错，成都锦江岸小区就是这样一个居民自治的成功案例。
上午11点，记者在锦江岸小区见到了业委会主任吴子顺。
吴子
顺告诉记者，2007年交房后，初期业主入住的不多，物业费很难收齐，物管认为经营困难，提出涨价的要求，遭到业主们极力反对。
涨价失败后，物管公司于2009年撤离小区。
而后，由七名热心业主组
成的一个具有物管职能的业委会成立了，小区居民自治管理由此开始。
吴主任说，首先要做好资金管理，控制支出，广告和停车费用便是小区的主要收入来源。
而账单是一个月公示一次，多年来的坚持，使得业主和业委会之间建立了信任。
把大家的事当成自己的事，便是吴主任最大的管理心得。
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2018小区物业自治案例
一、案例背景
1.1社区治理结构的困境
住房商品化改革以来，我国产生了大量的商品房小区，小区管理以建立居委会的方式呈现出区域化管理模式，城市社会管理体制由单位制过渡为社区制，由此也带来了一些社会治理的问题。
从居委会来看，其组织的科层化、行政化趋向，不仅使自身应具有的自治功能难以展现，而且作为行政权力代理人的“错位”角色，也使社区的民主自治陷入尴尬境地。
从物业公司而言，其服务质量与服务态度欠佳的问题，已被报刊媒体称之为“泛滥成灾”“触目惊心”“混乱不堪”。
就业主委员会而论，存在着业主大会召开难，业主委员会筹建难，正常运作难，司法维权难等“五大难”问题。
在社区治理基本主体结构中，不仅业主委员会与物业公司的矛盾与冲突较多，而且同属居民自治组织的业主委员会与居委会之间的摩擦和纠纷也不少。
针对这些问题，“社区居民自治”这一概念便应运而生。
所谓社区居民自治，通俗地说，就是社区居民依法自己决定和处理与自身利益相关的社区事务。
居民小组或楼院自管会即为社区居民自治的表现形式。
1.2项目背景
地处武昌闹市、徐东腹地的**小区建于1995年，是一个典型老旧小区。
有6栋楼房，16个单元，居民294户798人，党员23人，流动租户居多。
由于小区建设年代早，布局缺乏规划、环境拥挤杂乱，房前屋后杂草丛生，污水漫溢。
而物业公司因为居民对环境不满意、物业服务管理不到
位等问题欠缴物业费，最终无法运转而退出物业服务。
至此，小区物业管理完全处于停滞状态，一夜之间小区、楼道灯全部停电，居民晚上出门都要用手电筒；没有人打扫卫生，到处垃圾成堆；车辆因乱停放，导致被别人划伤引发矛盾纠纷；绿化带和花坛杂草丛生，铁制护栏锈蚀损坏……小区管理问题成为**小区亟待解决的首要问题。
但是考虑到之前物业进驻后依旧不能满足社区居民物业管理需求的现状，社区居委会开始联合**居民骨干商讨尝试一种新的物业管理办法：在“四个民主”“四个自我”的社区居民自治管理机制下，推行“网格+自管会”的管理模式，完成了**小区居民物业自治管理委员会（以下简称“自管会”）的组建工作。
二、案例分析（需求预估）
为了全面了解**小区居民对于物业管理的需求，通过社区访谈和问卷调查的方式，对**小区294户居民进行问卷调查，根据需求分析结果，**小区的物业治理问题主要集中在车辆乱停乱放、环境治理、社区基础设施老旧或不完善三个方面。
但是解决这几个方面的问题存在如下阻力：
1.对于缴费物业公司管理服务的满意率低下，对物业公司管理服务水平的高期待与相对较低物业费用之间的矛盾无法调和；
2.居民的自我归因偏差，认为在自己身上发生的不文明现象都是理所应当的，而发生在别人身上时却横加指责；
3.居民自我服务意识低下，“等、靠、要”的思想意识浓厚。
针对以上问题，社工通过与社区工作人员沟通，决定从“四个自我”和“四个民主”的角度出发，首先让居民从自我角度出发，提升自我管理、自我教育、自我服务、自我监督意识，进而让他们从民主选举、民主决策、。