房地产商业开发项目税务筹划方案_[全文]
房地产开发企业税务筹划策略
房地产开发企业税务筹划策略房地产开发企业税务筹划策略是指企业在遵守法律法规的前提下，通过合理的税务安排，最大限度地减少税负，增加企业利润的一种管理方法。
本文将从四个方面介绍房地产开发企业的税务筹划策略：合理利用税收优惠政策、合理设计开发模式、合理安排财务结构和合理规避税务风险。
一、合理利用税收优惠政策房地产开发企业在进行税收筹划时，可以充分利用税收优惠政策，以减少企业的税负。
可以选择适用低税率的对外投资收益，避免高税率的收入应纳税款；利用税收优惠地区的政策，选择项目落地的地区；合理安排项目的投资结构，以充分利用各项税收优惠政策等等。
二、合理设计开发模式在房地产开发过程中，可以采取合理的开发模式，以降低税负。
可以选择差别化开发模式，将同一项目按照不同的功能进行划分，从而分别适用不同的税率；采取不同的销售方式，如预售、出租、转让等，以实现税负的优化；合理安排项目的分期开发，以减少税务风险等等。
三、合理安排财务结构在房地产开发企业的财务管理过程中，可以通过合理安排财务结构，达到减少税负的目的。
可以合理设计资本结构，选择适当的债务比例，以实现利息税负的优化；通过合理的资本运作，将税负高的项目与税负低的项目进行优化配置；充分利用税收抵免和税收抵减等财务手段，以减少纳税义务等等。
四、合理规避税务风险房地产开发企业在进行税务筹划时，也应注意合理规避税务风险。
要确保企业的税务行为符合法律法规的规定，避免触犯税法；及时了解和适应税法的变化，避免因法律变化而导致的税务风险；积极配合税务机关的税务审核和检查，并及时补正和申报税款，避免发生逾期缴纳税款等等。
房地产开发企业税务筹划策略
房地产开发企业税务筹划策略一、合理选择企业税收方式房地产开发企业可以根据自身特点合理选择企业税收方式，包括企业所得税、土地增值税等。
在中国，企业所得税是企业的主要税种之一，根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业所得税一般分为适用15%的一般税率和适用25%的高新技术企业税率。
对于房地产开发企业来说，如果具备高新技术企业的资质，可以享受较低的企业所得税税率，从而降低税负，提高盈利水平。
而土地增值税是指房地产企业在出售土地或者房地产项目时，按照政府规定的比例纳税，因此企业可以在土地出售的时间和方式上进行灵活安排，以降低土地增值税的负担。
二、充分利用税收优惠政策房地产开发企业可以通过充分利用税收优惠政策来降低税收负担。
在中国，针对房地产开发企业，政府出台了一系列的税收优惠政策，比如对于按时足额缴纳土地增值税的企业给予一定的优惠；对于新建商品住房和经济适用住房项目，可以享受一定的企业所得税优惠等。
企业应该及时了解并合理利用这些政策，以降低税负、提高盈利水平。
三、合理规划资金结构房地产开发企业的资金结构对税务筹划具有重要影响。
现代企业财务分析认为，合理的资金结构应该是能够最大限度地降低企业融资成本，并且能够提高企业的税务筹划效果。
房地产开发企业可以通过合理规划资金结构，包括债务、股权等，来优化企业的资金成本，降低税收负担。
比如可以通过发行债券、筹集股权资本等方式，以覆盖基础设施建设、项目开发等成本，降低自有资金成本，同时降低企业所得税负担。
四、合理规避税收风险在房地产开发过程中，企业应该合理规避税收风险，降低纳税风险。
税收风险主要来自于税收政策的变化、税务风险管理不善等方面。
房地产开发企业应该及时了解和分析税收政策的变化，比如土地增值税政策、城市综合土地使用税政策等，并且采取相应的措施来规避税收风险。
房地产开发企业还应该合理规避税务风险，比如避免违规行为、规避税收漏洞等，降低纳税风险。
五、加强税务合规管理房地产开发企业还应该加强税务合规管理，建立健全的税务合规管理体系，确保企业合规缴纳税款，遵守税收法律法规。
房地产项目开发阶段税务筹划
房地产项目开发阶段税务筹划房地产项目开发阶段税务筹划【摘要】税收筹划是在纳税发生之前，系统地对企业经营或投资行为做出事先安排，以达到尽量减少应交税负的目的。
税收筹划是合理的减轻企业税负，是一种合法行为。
房地产企业经行税务筹划，可有效降低企业税负，使企业拥有更多的流动资金，加快工程进度，提高资金回收速度，从而提高企业经济效益。
【关键词】税收筹划房地产企业税收筹划房地产开发项目一、税务筹划的定义我国国家税务总局注册税务师管理中心编写的《税务代理实务》对税务筹划的定义：“是在遵行税收法律法规的前提下，当存在两个或两个以上纳税方案时，为实现最小合理纳税而进行设计和运筹，税收筹划的实质是依法合理纳税并最大限度的降低纳税风险。
”二、房地产企业税收筹划目前房地产开发成本高、投资较大、周期较长，而往往房地产企业资金成本都很高，且一旦投入，资金流动性很低。
但不论在取得土地还是房地产开发、经营、销售或者是保有等环节，房地产企业在每一个不同的环节中都会涉及税负。
其主要涉及的税种有：营业税，税率为5%；土地增值税，税率为30%--60%的三级超率累进税率；企业所得税，税率为25%，税收负担较重。
因此，房地产企业非常有必要进行税务筹划，合理地减轻企业税负。
房地产开发建设阶段主要是项目的开发建设，可以采用代建、合作建房等方式来进行相关税务筹划。
代建房屋又称委托建房，是指国家机关或企事业单位（委托方）通过招标等方式将建设工程项目委托给专业化的项目建设或管理企业，如房地产开发企业等（受托方），由其在承接后寻找适合的建设单位进行施工建造，并在建成后移交给建设单位或投资主体指定的使用者或经营者。
根据相关规定，代建工程必须满足以下4个条件：委托方拥有土地使用权；委托方取得了有关部门批复，即委托方立项；签订委托代建合同，列明合理代建管理费；受托方（房地产开发企业）不垫付资金。
合作建房主要是指由一方提供资金，另一方提供土地使用权合作建房的方式，成立合营企业，合作建房，双方采取风险共担，利润共享。
房地产开发企业的纳税筹划及运用
房地产开发企业的纳税筹划及运用一、纳税筹划的基本原则1.合法合规原则：纳税筹划活动必须遵守法律法规的规定，不能违背相关法律，同时要遵守税务部门的规定。
2.公平公正原则：纳税筹划应该遵循公平公正的原则，并且不能通过不正当手段来逃避纳税义务，避免产生不良的社会影响。
3.高效务实原则：纳税筹划应该以提高经济效益为目标，以减少税负为手段，合理规划和运用企业的税收资源。
二、纳税筹划的方法1.合理设置企业架构：通过合理设计企业架构，充分利用各种税收政策和调整，实现合理的利润分配和税收优惠。
2.合理调整企业业务结构：房地产开发企业可以通过合理调整业务结构，减少应纳税收入，降低税负。
例如，可以将一些房地产项目转让给子公司或关联企业进行开发，使得利润在较低的税率下实现。
3.合理运用税收优惠政策：房地产开发企业可以通过合理运用税收优惠政策，如建设租赁住房项目可以享受一定税收优惠，开发经济适用房可以享受减免土地出让金等政策，以达到减少税负的目的。
4.合理筹划资金流动：通过合理筹划资金流动，如合理运用关联交易、资产重组、合理的企业财务管理等手段，实现税收优化和减少税负的目的。
三、纳税筹划的注意事项1.合规纳税：企业在进行纳税筹划活动时，必须遵守国家相关税法的规定，避免使用违法手段进行逃税行为，以免遭受税务部门的处罚和不良的社会声誉。
2.风险控制：在进行纳税筹划时，要注意风险的控制，将税务风险降到最低。
避免使用过于激进的筹划手段，以免引发涉税风险。
3.稳定的关联企业关系：在进行关联交易时，要确保关联企业的关系合法稳定，避免因关联企业的关系不合法或不稳定而引发税务风险。
4.及时了解税收政策：房地产开发企业要及时了解最新的税收政策，以便合理规划和运用企业的税收资源，减少税负。
四、纳税筹划的运用。
房地产行业怎么做税务筹划方案
房地产行业怎么做税务筹划方案营改增后，房地产企业由缴纳营业税改为缴纳增值税，增值税税款的计算方法和纳税申报方式等都出现了较大变化，比营业税复杂得多，税务筹划的空间也相应扩大。
企业要及时根据房地产企业营改增后的新变化，研究税务筹划的新思路，新方法。
在说这个新方法之前，小编先来纠正一下5大错误的做法，大家千万不要去犯。
1、收未收房款，冲抵应付未付费用有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收)交换广告服务(应付未付)的方式，进行收支冲抵，并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。
2、隐瞒临时出租房产收入有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入。
待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。
3、收到预售房产款记入其他应付款有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款，而是记入其他应付款。
更有甚者，收到款项不入账，而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。
4、以合作建房之名掩盖房产开发之实有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义(未列出)缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售，故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。
5、费用冲抵收入或购房款有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。
有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。
上述5种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪。
房地产开发企业房地产开发项目环节税务筹划管理
房地产开发企业房地产开发项目环节税务筹划管理由于房地产企业开发项目周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、增值税、土地使用税、印花税、契税。
由于开发项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低房地产开发企业运营成本的重要环节，需对房地产开发环节涉及税务问题做好税务筹划。
一、开发项目立项环节的税务筹划房地产开发企业在做开发项目规划及向有关部门报批时，大部分未考虑通过合理搭配立项项目来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。
由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。
若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负将会有所降低。
房产地开发企业在立项时，应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的筹划方案进行开发立项。
这样房地产开发企业就可以合理降低土地增值税的税负，为房地产开发企业带来相关的经济利益。
二、开发资金融资环节节的税务筹划房地产开发企业存在资金不足的情况，当无法通过银行机构贷款，必要时可以从其关联企业融资。
如从关联企业取得的贷款数额巨大，根据《房地产开发企业所得税法》的规定，房地产开发企业从其关联企业接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。
房地产企业的纳税筹划方法
房地产企业的纳税筹划方法概述纳税筹划是指为了合法避税而采取的各种手段和方法。
对于房地产企业而言，纳税筹划是一项重要的管理工作。
通过合理的纳税筹划，房地产企业可以降低税负，提高盈利能力。
本文将介绍一些房地产企业常用的纳税筹划方法，帮助企业更好地优化税务管理。
1. 合理利用税收优惠政策房地产企业可以通过合理利用税收优惠政策来降低税负。
针对不同的税收优惠政策，企业可以采取以下几种筹划方法：1.1. 资本补贴和补偿性费用房地产企业进行新建或改建项目时，可以根据相关税收政策获得资本补贴。
通过获得资本补贴，可以降低企业的资本投入成本。
另外，企业在项目开展过程中可能需要支付一些补偿性费用，例如土地使用权出让金等。
这些费用可以在企业税务筹划中进行合理安排，以减少企业的税负。
1.2. 房地产投资基金房地产企业可以设立房地产投资基金，通过将项目纳入基金管理，分散项目风险，进一步降低税负。
通过合理组织基金结构，房地产企业可以减少项目期间的税收支出，并享受基金征税优惠政策。
1.3. 科技成果转化房地产企业在开展研发活动时，可以将科技成果转化为注册商标、专利等形式，以便享受相应的税收优惠政策。
通过合理规划与管理知识产权，房地产企业可以减少税收负担。
2. 控制利润分配房地产企业可以通过合理控制利润分配，实现纳税筹划的效果。
具体筹划方法如下：2.1. 合理分配利润与风险房地产企业可以根据不同项目的风险程度，合理分配利润。
对于风险较高的项目，可以适当提高利润分配比例，以减少可分配利润，进而减少纳税金额。
而对于风险较低的项目，可以适当降低利润分配比例，提高纳税金额。
2.2. 合理利用子公司房地产企业可以通过设置子公司的方式，将一部分项目或业务分离出去，使其独立运营。
子公司作为独立纳税主体，可以根据其自身情况进行独立纳税筹划，以减少整个企业的税负。
2.3. 合理利用关联交易定价原则房地产企业在与关联方进行交易时，应遵循关联交易定价原则，合理确定交易价格。
房地产企业税收筹划方案
房地产企业税收筹划方案房地产企业有四种主要的运营方式：国土局挂牌交易、合作建房、收购土地进行项目开发和收购公司或股权转让。
在企业经营过程中，土地增值税和企业所得税是最重要的两个税种。
本文将分别阐述房地产企业在土地增值税和企业所得税方面的税收筹划。
土地增值税是房地产税费中引人关注的一个方面，主要因为其税率较高，税负重，但筹划余地也较大，可以节省较多税金支出。
国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，应首先立足于国家税务法规和税收优惠政策。
土地增值税税法规定了五种情形可以享受免征土地增值税的优惠政策，包括建造普通标准住宅出售、征用或收回的房地产、入股免税、合作建自用房免税和企业兼并中转让房地产免税。
根据以上土地增值税的优惠政策，我们可以制定以下策划方案：1.“临界点”筹划方案：控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计税。
这里的“20%的增值额”就是“临界点”。
因此，房地产公司应认真考虑如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多。
2.入股筹划方案：以房地产作价入股进行投资或联营，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。
3.合作建自用房筹划方案：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
4.兼并筹划方案：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
通过以上策划方案，房地产企业可以降低土地增值税支出，提高利润，从而在行业中占据更有竞争力的地位。
为了控制土地增值税的增值额，需要从税法规定的五个扣除项目入手，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。
需要注意的是，税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，因此计算增值额时必须以税法的规定为准。
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房地产商业开发项目税务筹划方案_[全文] 房地产商业开发项目税务筹划方案郑州铁路房屋建设开发公司我国房地产行业连续8年被国家税务总局列为全国税务专项检查重点行业。
每年被查处的偷税金额之巨大，令人触目惊心。
从房地产行业角度而论，房地产企业的综合税负为15%左右(即每1亿元售房收入，税务成本为1500万元)，税负率较重。
房地产开发中涉及十三个基本税种，行业涉税问题相当复杂，如何有效降低税收成本，做好税务规划，防范税务风险，尤为重要。
目前，我公司正在全力以赴的推进房地产商业开发项目，项目开发的前期工作已积极展开，各方面工作要求按照有关规章制度，规范运作，科学管理，做到有章可循，有据可依，确保预期目标顺利实现。
就房地产企业涉税方面，我们认为多数房地产企业往往主观上不是恶意的偷税，通常是因为财务处理的不规范造成的财税错弊，最后遭致了税务机关的重罚。
为此，我们认为建立正确的纳税意识和纳税操作程序将帮助我们在项目开发中掌握好各项纳税义务的操作，回避税务风险;能够正确预计纳税资金量，统筹资金运用，可以达到节约资金成本目标;合规争取享受税收优惠政策，节约税收成本，也是我们税务规划的重点;建立开发项目税务规划制度，稳妥有序的推进财务管理水平，也是提升我公司项目管理水平的主要方面。
房地产商业开发项目税务规划方案将主要阐述房地产项目主要业务活动及主要开发阶段涉及税收种类，以及我们对于各类税收的政策学习和筹划要点，以进一步使会计成本趋同与计税成本，减少税务调整，减少税收成本。
以下，将通过以下方面来分析房地产项目的涉税问题，进一步明确税务筹划。
房地产商业开发主要业务活动和主要阶段。
房地产商业开发主要业务活动。
房地产商业开发活动主要包括基础设施建设、房屋建设，转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的内容，具有资金密集型、专业技术人才密集型、社会关系密集型的行业特征。
(1)土地的开发与经营，房地产开发企业有偿获得土地后，通过“三通一平”将生地变为熟地，然后既可将其有偿转让给其他单位使用，也可自行组织开发，然后作为开发产品作价出售或开展土地出租业务。
(2)房屋的开发与经营，房地产公司在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为开发产品作价出售或出租，按照用途可分为商品房、出租房、经济适用房、安置房和代建房等。
(3)城市基础设施和公共配套设施的开发，城市基础设施包括工程性基础设施和社会性基础设施。
工程性基础设施一般指能源系统、给排水系统、交通系统、通信系统、环境系统、防灾系统等工程设施。
社会性基础设施指行政管理、文化管理、医疗卫生、商业服务、金融保险、社会福利等设施。
(4)代建工程的开发，指房地产公司接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
房地产商业开发围绕上述四种基本经营业务发生的具体经济行为都会涉及税收利益，且在不同时期受到国家税收调控和地方经济政策的影响不同。
另外，由于房地产商业开发项目在方式上存在差异，相关财税人员对于税收经济政策的认知程度不一，房地产开发经营所能获取的最终经营利益经常会偏离项目启动时的预测结果。
因此从税收的角度分析房地产商业开发不同阶段的各种经济行为为税负水平，有利于企业提前做好税务规划，提升财务管理水平，防范风险于未然。
2、房地产商业开发主要阶段。
按照商业开发的不同时期进行划分，房地产开发可以分为以下几个阶段;(1)开发主体确立阶段，为满足开发项目的需要，房地产公司既可以以现有公司为主体直接立项开发，也可以设立二级非法人分支机构或者直接设立子公司进行开发，甚至可以通过参股、控股、购壳变身等重组形式取得项目开发权。
项目开发主体的确立方式直接影响到之后开发项目各个阶段的纳税实施方案。
(2)开发项目可行性研究阶段，房地产公司依据不同地域的房地产市场变化趋势，结合房地产公司的发展战略和土地储备的现实状况，确定不同地域不同地段的开发设想和可行性研究方案。
方案一旦确立，房地产开发就进入了实施阶段。
(3)取得项目用地阶段，目前直接拿地方式仍然以“招拍挂”形式为主。
除此之外，拆迁改造、联合开发、公司合并、股权收购等也是常见的拿地方式。
拿地渠道和方式的不同，适用的纳税政策必然存在差异，既影响到拿地成本，也影响到将来的税负高低。
项目用地涉及房屋拆迁的，采用货币补偿或实物补偿对于拆迁方或被拆迁方都有税收利益变化的影响。
因此，房地产商业开发项目应把拿地方式作为税务筹划的一个要点。
(4)前期准备工作阶段，包括项目的规划设计、征地拆迁、勘察勘测、报建等一系列手续的办理，其中规划设计最能体现房地产商业项目的开发理念。
(5)筹措资金阶段，房地产商业开发项目在取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，要进入实质开发建设，尚需筹措大量流动资金。
筹资方式主要包括商业银行贷款融资、信托融资(长期及短期融资债券)、股权融资、民间融资等融资渠道。
融资渠道及融资成本对于税收的影响也是不容忽视的方面。
(6)建设施工阶段，对于房地产项目本身涉及的税金较少，但是这一阶段所发生的建筑施工成本及各项费用将直接影响到开发项目未来企业所得税计税成本的扣除以及土地增值税扣除项目金额的确定。
(7)销售阶段，房地产开发项目的投资回报主要来源于开发产品的市场销售。
通常情况下，房地产开发项目完工之前即已开始预售，在获得经济利益流入的同时，销售收入应当缴纳营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。
有些房地产项目为减少纳税，采用各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的，形成纳税重大风险。
(8)房地产项目完工后，取得建筑工程竣工验收备案证，进行面积确权、权属登记、物业交割后，项目开发即进入尾声，但是完工后开发产品应当核算计税成本和项目的实际毛利率，并集中汇算企业所得税，土地增值税也会进入清算阶段。
所以，此阶段是税务问题暴露比较集中的时期。
二、房地产商业开发项目涉及税种及实施要点。
房地产项目需要经过土地取得、建设开发、销售、清盘等主要阶段，这些阶段分别需要涉及契税(3%)、城镇土地使用税(核定)、印花税、销售不动产营业税(5%)、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税(预缴清算、核定征收不得低于5%)、企业所得税(查账征收、核定征收)共十三个税种。
在房地产项目开发涉及的上述十三个基本税种中，尤以营业税、企业所得税、土地增值税为主，这三个税种应纳税额会占到整体税收成本90%以上。
在前期销售中，以营业税为主，在最终清算阶段，又以企业所得税、土地增值税为主。
做好这三个税种的纳税规划与控制，可以有效降低税收成本，其他税种税收成本虽少，但需要通过与当地主管税务机关及时沟通、依法纳税，回避潜在风险。
以下，我们将通过重点税种的分析，来规划纳税实务中的实施要点。
1、营业税营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。
对于房地产开发商来说，项目建设阶段、房屋销售阶段需要根据营业额缴纳营业税。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。
应纳税额计算公式为:应纳税额=营业额*税率。
转让土地使用权、销售不动产(销售建筑物及其他土地附着物)适用税率为5% 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
纳税人销售、出租不动产，应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
我们认为营业税税务规划重点很多，主要说来突出两个重点，即应税营业额的正确界定(包括视同销售行为营业额的界定)和纳税义务时限的正确确认，以下是营业税纳税实务中的实施要点，我们商丘项目可以依据实际情况来考量。
(1)检查应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。
按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。
关联企业之间销售价格是否合理。
(2)销售房产预收款(预收定金)是否及时申报纳税。
(3)动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。
(4)以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。
以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。
(5)检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。
(6)通过对"企业利润分配"及"营业外支出"等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。
(7)是否存在低价销售的行为。
检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。
若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。
(8)各种房产出租收入是否按规定申报纳税。
税务筹划:我们认为营业税是房地产开发企业日常接触最频繁的税种，也是存在问题最多的一个税种，此次税务规划涉及到的上述8个要点，均是历次税务专项检查中，房地产企业存在问题最多的地方，其中提醒注意的是价外费用的处理，连续几年被列为检查的重点内容，要特别注意如有管道煤气开户费等价外费用是否进行了申报纳税。
2、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
房地产企业转让土地和房屋时，要按照取得的转让收入减掉允许扣除的项目金额后的余额，依照规定的税率缴纳土地增值税。
土地增值税计税收入为房地产企业转让房地产时取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
允许扣除项目包括支付土地使用费的金额，开发土地的成本费用，新建房及配套设施的成本、费用。
以上三项可加计20%扣除。
还有与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市建设维护税和教育费附加。
土地增值税应纳税额计算公式:应纳税额=土地增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数。
房地产开发商建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征增值税。
房地产开发工期较长，土地增值税的计算又比较繁琐，为了简化计算，地方税务局采取按期预缴、汇算清缴的办法。
也就是按当期取得的售房收入，依照预征率计算征收，项目完工后清算并多退少补。
根据我们在商丘当地税务机关咨询，商丘预征率核定在2%，具体等待我们项目税源认定时，希望能够在土地增值税预征率上争取优惠，以减轻商丘项目运筹现金流量的压力。
对于无法查账征收土地增值税的企业，土地增值税可以核定征收。
根据2010年税收调控政策，核定征收率不得低于5%。
土地增值税应由房地产的所在地税务机关征收。
我们认为土地增值税税务规划重点主要说来突出两个重点，即应税营业额的正确界定(包括视同销售行为营业额的界定)和纳税义务时限的正确确认，以下是土地增值税纳税实务中的实施要点，我们商丘项目可以依据实际情况来考量。