重庆写字楼市场调研报告0917

重庆写字楼市场调研报告前言重庆，中国四大直辖市之一，中国五大中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，国家统筹城乡综合配套改革试验区。

顺改革发展之势，2010年6越18日，继上海浦东、天津滨海新区之后，我国的第三个国家级新区——重庆两江新区正式成立。

重庆必乘此东风，掀起新的一轮发展热潮，继而踏步迈入1000万级特大城市行列。

占尽天时、地利、人和的重庆人气兴旺、活力四射，必然会创造更多的创业及就业机遇，吸引更多的企业与人才到重庆发展。

写字楼宇作为城市经济的重要载体，是经济发展“晴雨表”，在重庆“大跃进“式的发展变革中，必然会见证重庆的经济繁荣与光明未来。

一、重庆写字楼成交量及价格分析2000-2008年重庆写字楼成交总量表（单位：万方）数据来源：立业地产研究中心通过上表数据可见，重庆写字楼供应在2000-2008年间大体呈现振荡上升趋势，近三年来平均每年写字楼成交量均在40万方左右，而在2008年金融危机影响下，仍保持成交上升趋势，未来写字楼市场整体形式看好。

2010年下半年重庆市场将会有超过30万平方米的写字楼供应，主要集中在解放碑商务区和两江新区。

这表明两江新区的成立让开发企业普遍对重庆写字楼市场看好，当然国家房地产的相关宏观调控政策也会助推投资客快速消化写字楼市场份额。

从成交价格来看，重庆写字楼在量增的同时成交价格也迅速攀升。

今年第二季度优质写字楼楼平均售价持续环比大幅上涨11.7%至人民币每平方米10,196元，继上个季度后再次创出了重庆高端写字楼销售均价的新高。

现在主城核心商圈的新推精装甲级写字楼，成交价格普遍达到了15000元/平方米以上，甚至少数精装顶级甲级写字楼的价格逐渐突破20000元/平方米。

随着重庆经济的进一步快速发展以及城市人口的急剧扩大，重庆写字楼价格有进一步上升的空间。

二、重庆各区域写字楼对比分析1、重庆写字楼的区域分布特点（1）重庆写字楼依托商圈发展，形成“一核多中心“格局。

“一核”商务写字楼差不多也是重庆顶级写字楼的缩影，大都会商厦、重庆环球金融中心、重宾·保利国际广场、英利国际金融中心、重庆解放碑威斯汀酒店项目、联合国际、创汇首座等。

其中，如联合国际，因处于解放碑新华路的制高点，地标位置非常突出，还未正式推出，已经有很多市外和海外公司和投资者高度关注。

“多中心”以主城的各区域中心商圈为主，比如观音桥、南坪等，也聚集了像未来国际、同聚远景、嘉年华大厦、协信中心、浪高凯悦、长江国际、喜来登、万达广场、上海城、国际会展中心国汇中心、上海城嘉德中心等一大批顶级的高端写字楼。

解放碑、观音桥、南坪等主城各大商圈，集聚了大量的人气，拥有良好的配套设施，交通快捷方便，为写字楼的发展提供了良好的基础。

该区域的写字楼分布集中，而且硬件设施较好，对企业的吸引力较大，当然价格也比较高。

（2）重庆写字楼依托产业园区，得以拓展新的天地。

重庆核心商圈由于土地资源的有限性，同时也因为竞争的激烈性，必然促使写字楼开发企业从核心商圈往外拓展，而重庆的高新技术园区、经济开发区、出口加工园区等产业园区经过政府的合理规划布局，硬件条件过硬，配套设施齐全，再加上政策优惠条件诱导吸引了大量企业的入驻，人气聚拢效果明显。

这也吸引了很多企业把总部大楼搬到产业园区，购买附近写字楼办公自用。

北部新区高新园：上丁企业公园、财富中心、睿尚MOHO、两江星界、两江山顶总部基地、土星商务中心、欧瑞锦江、美源国际商务大厦等出口加工园区：新科国际广场、线外商政公园、叠彩中心、重庆汉国中心等从上图可以看出，高档写字楼主要分布在主城的各个商圈，解放碑CBD最多，江北商圈其次；城市发展向北，加上两江新区的成立，北部新区的写字楼发展前景看好；北部新区高新园、石桥铺高新区、南岸经济开发区等地区，依托产业园区发展写字楼市场也相应得到发展；沙坪坝区、九龙坡区因为商圈发展相对滞后、地理位置不占优势、缺乏产业经济有效支撑，写字楼的发展相对缓慢。

2、重庆各区域写字楼以往成交情况对比渝中区写字楼项目个数最多，共25个，主要是中高端的物业；北部区域其次，共17个，但未来发展前景看好；从写字楼供应面积来看，北部区域总供应量为97.3万㎡，是南岸区、高新区、沙坪坝区三个区域总和的2倍，并已经超过渝中区，这是近年来政府大力推广城市向北，城市建设与经济发展加速的成果。

随着两江新区的成立，可以预言北部新区的写字楼及公寓将会进一步快速发展。

（1）成交面积对比分析2000-2008年主城区办公用房成交面积表（单位：万方）数据来源：重庆市主城区商品房交易统计报表通过上表数据可见，渝中区作为重庆商圈核心，写字楼成交面积比较大，相对比较稳定。

而北部新区增长速度很快，尤其是高新园产业园区的写字楼成交量从无到有，几乎呈直线上升，非常活跃。

（2）成交金额对比分析2000-2008年主城区办公用房成交金额表（单位：亿元）数据来源：重庆市主城区商品房交易统计报表通过上表数据可见，渝中区、江北区、渝北区、高新园、高新区为重庆历年办公用房成交相对活跃的主要区域。

其中，北部新区高新园及渝北区域的成交金额增长迅猛。

从成交面积及成交金额来看，渝中区、高新园、江北区、渝北区要么是传统核心商圈，要么是新兴的产业园区，成交非常活跃的区域；高新园区从成交面积及金额来看，上行趋势明显，在最近几年爆发力相当强，而且这种趋势在未来的一段时间内会继续保持；南岸区、九龙坡、沙坪坝区等区域写字楼市场不活跃。

3、重庆各区域写字楼未来发展判断就未来重庆的几个主要商务板块来看，解放碑仍将以其历史性的传统商务、商业核心属性，成为重庆写字楼市场，特别是高端商务市场不可动摇的主心骨地位；但此核心由于土地的稀缺及价值的走高瓶颈，中心力量势必向外扩散。

重庆江北商圈因重庆地理环境以及政府引导的原因，得以高速发展，成长为除解放碑商圈之外的又一核心商圈，并会进一步辐射整个重庆北部新区，具有空前的影响力与聚合力。

因此江北商圈也会成为重庆写字楼集中发展的又一地区。

同时江北嘴CBD系重庆中央商务区的核心区，功能定位为现代金融商务区，是重庆增长极的极核。

地理条件优越，濒临长江黄金水道，紧靠重庆两路寸滩保税港区，是锁扣两桥、连通三岸的城市重要节点和连接渝中区、江北区、南岸区与重庆机场、火车站、寸滩港的城市交通枢纽。

随着金融街、中海地产、财信集团的开发入驻，必将涌现越来越多的甲级写字楼。

重庆北部新区作为城市向北拓展的新区，有高新园、经开区、加工出口工业区等产业园区作为支撑，2009年1月国务院国发〔2009〕3号文件，更是明确要求把重庆北部新区建设成为我国内陆开放型经济示范区，形成高新技术产业研发、制造及现代服务业聚集区。

加之今年6月份两江新区的新成立，北部新区的写字楼未来发展潜力惊人。

适应产业园区经济发展，该区域的写字楼多为300~1000平米左右，企业采购以作总部办公自用为主，收益于区域规划优势整体价格如高新园或经开园呈上涨趋势；加上银行贷款政策对于商业的优厚待遇，部分住宅投资转型写字楼市场，预测未来两江新区将更受投资者青睐；反之，南部面临的这种机会相对小得多。

三、北部新区写字楼典型个案调查分析1、对北部新区典型个案分析个案调查一：个案调查二：个案调查三：个案调查四：个案调查五：研究小结：（1）重庆城市发展向北，北部具有重庆领先的区域交通规划支撑：一是机场；二是龙头寺新客站；三是作为长江上游航运中心的寸滩港口及保税港的建设。

今年6月18日，国务院正式批准重庆成立两江新区，这意味着，重庆最集中的物流、人流、信息流及优惠政策都将全部汇集到北部。

没有其它任何城市的新城区能够将机场、码头、港口及保税港几个城市最为重要功能集为一体。

依托这些发展优势，北部将会吸引大批的企业落户该区域，这也注定北部新区的写字楼及公寓的发展会迎来更美好的前景。

（2）很多公司办公选址首先会很关注产业链、产业集群和产业地带，北部新区的写字楼及公寓发展依托高新区、经开区、加工出口工业园等各型产业相当集中的产业园区。

随着两江新区的成立，北部新区将享受浦东及滨海新区的所有优惠政策，优厚的政策土壤必然催生高新园及经开区等产业园区的新一轮快速增长。

经济快速发展，企业迅速壮大，这为重庆北部新区的写字楼及公寓发展提供了大量的潜在客户资源。

（3）北部新区的写字楼及公寓整体装修程度不高，与核心商圈的精装顶级甲级写字楼在硬件方面存在很大差距；属于城市发展的新区域，周边的交通、休闲、娱乐、生活配套发展相对滞后；在价格方面一般集中在10000元/平方米以下，价格还有一定的上升空间（4）针对客户需求个性化差异化的趋势，北部新区写字楼及公寓产品也推出了个性化的产品。

既有针对一般企业的普通写字楼；也有针对高端企业客户推出的独栋写字楼产品，企业可以冠名也可以自行调整设计装修方案，满足了不同企业的多样化需求；还有定位为年轻、时尚、现代的写字楼及公寓产品。

2、对高新园区写字楼及公寓产品的思考与建议（1）两江新区的成立对该区域的发展有很强的促进作用，在各种优惠政策的帮助下，该园区的企业会得到发展，同时一些外边的企业也会吸引到该区域落户，这样该区域的写字楼及公寓产品的需求量会进一步的加大。

（2）从往年该区域的写字楼产品成交面积及金额来看，该区域在近几年增长趋势相当明显，这得益于该区域产业经济链的不断壮大，各种高新产业不断的入驻，随着越来越多的产业进入，未来该区域的写字楼及公寓产品将持续看好。

（3）目前该区域的写字楼及公寓产品，如两江星界、星系列写字楼等项目主要是以单一写字楼及公寓产品为主，单个项目体量偏小，装修程度不高，价格也比较能接受。

（4）该区域的写字楼及公寓产品主要潜在消费人群有两种：一种是该区域聚集的大量企业客户办公自用；另一种就是受住宅调控影响而从住宅投资转向投资商业产品的投资客，他们看重的是该区域的发展前景与利润升值空间。

因此该区域的写字楼及公寓产品从产品设计及销售策略上都必须考虑到这两群人的需要。

（5）该区域的写字楼及公寓产品主要依托的是产业园区，主要针对的是企业客户，因此产品设计需实用经济。

该区域对商业铺面等产品需求不旺，大型城市综合体在该区域不一定能够取得预期的销售效果。