地块项目定位及规划设计建议报告
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江苏常州人民路武宜路项目策划定位报告年
交通需求
区域发展定位
人民路武宜路项目所在区域被规划为 城市重点发展区域，需要与之相匹配 的城市形象和功能。
人民路武宜路项目地处交通枢纽位置 ，承担着大量的交通流量，亟需改善 交通状况，提高道路通行能力。
项目位置
项目位于常州市中心 城区，地处人民路与 武宜路交汇处。
紧邻城市主干道和轨 道交通站点，交通便 利，具有较好的区位 优势。
物业服务
01
提供专业、高效的物业服务，确保住户生活品质。
社区活动
02
组织丰富多彩的社区活动，增进邻里关系。
停车服务
03
建设充足的停车位，提供便捷的停车服务。
05
营销策略
营销渠道与手段
01
02
03
04
线上营销
利用互联网平台，如社交媒体 、房地产网站等，发布项目信
息，吸引潜在客户。
线下营销
组织各类活动，如开放日、品 酒会等，让客户亲身体验项目
江苏常州人民路武宜路项目策划定 位报告
目录
• 项目概述 • 市场分析 • 项目定位 • 产品规划 • 营销策略 • 投资估算与回报分析 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
城市发展需求
随着常州城市的快速发展，人民路武 宜路项目所在区域具有较大的发展潜 力，需要相应的城市基础设施和公共 服务设施支撑。
周边有多个居民区、 商业区和企事业单位 ，人口密集，交通流 量大。
项目规模与特点
01
02
03
04
项目总用地面积约XX公 顷，总建筑面积约XX万 平方米。
包括道路拓宽改造、地 下管线改造、绿化景观 提升等多项工程内容。
涉及多个产权单位和利 益相关方，需要协调各 方利益关系。
重庆龙洲湾二期25、26地块规划构思和经济评价
“跨两江” 到“跨两山”的外迁即将提 速——
2008年“三北一南”成交比重占整体的58%，同 比去年下降了11个百分点，时至今日开发规模有限； 由于新区建设的提速，九龙坡区、巴南区、沙坪 坝区所占的市场份额同比纷纷上涨5个百分点；
北 碚 北部新区 沙 坪 江北
渝 北
南北轴向为重庆战略发展的重要轴线， 继北部新区如火如荼地快速发展后，大南部 发展也在提速——
第三个口径：区域级核心商圈横向比较
从横向来看，重庆的区域级商圈商业面积提议提供 参考： 杨家坪商圈目前商业营业面积50万平方米，远期规 划75万平方米； 南坪目前商业营业面积60万平方米。
本报告是严格保密的。
从竞争角度考虑——新区在商业销售中受到老 区竞争，年正常销售速度在1万平方米内
卖租金
物业类型 建安成本（元/㎡） 容积率 电梯洋房 1300 1.4 高层 1500 2.4
2010年价格预期（元/㎡）
年价格增长
本报告是严格保密的。
4500
5%
3800
5%
通过初步测算，我们发现不同产品的盈利能力 和市场实现度如下——
住宅：较低利润的现金流
住宅每年走量压力大，初期 利润水平在1000元/平方米以 内，但体量大、市场接受度 高。
——老商圈鱼洞 卖预期 对于龙洲湾新区 来说，取代鱼洞成为 巴南的商业中心不能 一蹴而就，短期之内 来自鱼洞的商业竞争 仍然是龙洲湾商业面 临的巨大威胁； 本项目进行适量 的商业开发是可行且 对现金流有利的，但 对商业的定量还是需 要结合企业的现金流 分析来进行—— ——巴南新兴商圈龙洲湾
•协信铜锣湾逾5万平方米； •典雅龙领国际商业面积4万平 方米，其中集中商业2万平方 米； •世纪金源世纪城未来将有大 量商业； •参考龙领国际，本项目开发 进程中按照市场正常接纳度 每年可消化1万平方米内。 •华夏8街5.9万平方米； •大江广场7.4万平方米； •鱼洞整体商业面积初步估 计在30万平方米左右，虽 然整体经营状况不佳，但 老商圈的人气仍然使得鱼 洞具有一定优势。
2008年“三北一南”成交比重占整体的58%，同 比去年下降了11个百分点，时至今日开发规模有限； 由于新区建设的提速，九龙坡区、巴南区、沙坪 坝区所占的市场份额同比纷纷上涨5个百分点；
北 碚 北部新区 沙 坪 江北
渝 北
南北轴向为重庆战略发展的重要轴线， 继北部新区如火如荼地快速发展后，大南部 发展也在提速——
第三个口径：区域级核心商圈横向比较
从横向来看，重庆的区域级商圈商业面积提议提供 参考： 杨家坪商圈目前商业营业面积50万平方米，远期规 划75万平方米； 南坪目前商业营业面积60万平方米。
本报告是严格保密的。
从竞争角度考虑——新区在商业销售中受到老 区竞争，年正常销售速度在1万平方米内
卖租金
物业类型 建安成本（元/㎡） 容积率 电梯洋房 1300 1.4 高层 1500 2.4
2010年价格预期（元/㎡）
年价格增长
本报告是严格保密的。
4500
5%
3800
5%
通过初步测算，我们发现不同产品的盈利能力 和市场实现度如下——
住宅：较低利润的现金流
住宅每年走量压力大，初期 利润水平在1000元/平方米以 内，但体量大、市场接受度 高。
——老商圈鱼洞 卖预期 对于龙洲湾新区 来说，取代鱼洞成为 巴南的商业中心不能 一蹴而就，短期之内 来自鱼洞的商业竞争 仍然是龙洲湾商业面 临的巨大威胁； 本项目进行适量 的商业开发是可行且 对现金流有利的，但 对商业的定量还是需 要结合企业的现金流 分析来进行—— ——巴南新兴商圈龙洲湾
•协信铜锣湾逾5万平方米； •典雅龙领国际商业面积4万平 方米，其中集中商业2万平方 米； •世纪金源世纪城未来将有大 量商业； •参考龙领国际，本项目开发 进程中按照市场正常接纳度 每年可消化1万平方米内。 •华夏8街5.9万平方米； •大江广场7.4万平方米； •鱼洞整体商业面积初步估 计在30万平方米左右，虽 然整体经营状况不佳，但 老商圈的人气仍然使得鱼 洞具有一定优势。
某开发地块定位报告及产品建议书
某开发地块定位报告及产品建议书一、地块概述1、地理位置该开发地块位于_____市_____区_____路与_____路交汇处，交通便利，周边配套设施较为完善。
2、地块规模地块总面积约为_____平方米，形状较为规则，有利于规划和开发。
3、周边环境地块周边有多个成熟的住宅小区，居住氛围浓厚。
附近有学校、医院、商场等生活配套设施，能够满足居民的日常生活需求。
同时，地块周边还有公园和绿地，生态环境较好。
二、市场分析1、房地产市场总体趋势近年来，＿____市房地产市场呈现出稳定增长的态势。
随着城市的发展和人口的流入，住房需求持续增加，尤其是对高品质住宅的需求不断上升。
2、区域市场分析本区域内新开发项目较少，现有楼盘销售情况良好，市场竞争相对较小。
但随着城市规划的推进，未来可能会有更多的开发项目进入该区域，市场竞争将逐渐加剧。
3、目标客户群体分析（1）年龄层次：主要集中在 25 45 岁之间的年轻家庭和改善型需求客户。
（2）职业特征：以企业白领、公务员、个体经营者等为主，具有稳定的收入和较高的消费能力。
（3）购房需求：注重居住品质、小区环境、配套设施以及交通便利性，对房屋的户型设计和空间布局有较高的要求。
三、地块定位1、产品定位基于市场分析和目标客户群体的需求，将本开发地块定位为中高端品质住宅社区，打造舒适、便捷、智能化的居住环境。
2、价格定位参考周边楼盘的价格水平和本项目的品质定位，预计销售均价为_____元/平方米。
3、形象定位塑造一个“绿色、健康、人文”的社区形象，强调生态环保、健康生活和社区文化建设。
四、产品规划建议1、建筑风格采用现代简约的建筑风格，注重线条简洁流畅，外立面色彩搭配协调，体现时尚与品质感。
2、户型设计（1）以三居室和四居室为主，面积区间为 90 150 平方米，满足不同客户的需求。
（2）户型设计注重空间利用率和功能性，做到动静分区、干湿分离，保证良好的通风和采光。
3、配套设施（1）小区内部规划建设幼儿园、健身中心、游泳池、儿童游乐区等配套设施，满足居民的生活和娱乐需求。
广东惠阳富康名城项目定位及规划设计建议报告及案例分析148页.ppt
大亚湾概况—区域分析小结
□随着惠深沿海公路的开通，大亚湾与深圳联系更加紧 密，由于大亚湾当地的城市环境和服务配套在一段时 间内仍然将比较滞后，当地外来石化产业的中高收入 人群将更倾向于在发达的深港两地消费，而对当地经 济发展贡献有限； □进入大亚湾的石化企业多为福利待遇较好的大型企业， 自身建有的食堂、公寓住宅、超市等等， “企业办社 会”对当地的商业、服务配套业的发展带来了较大抑 制作用。
大亚湾区域规划开发重点
（一）东部石化区 主要发展石油化学产业。按高起点、高标准规划，努力建设成为一个反映当代最新技术水平的世界
级石化工业基地。
（二）西部产业区 主要发展电子、汽车零部件产业，规划面积约40平方公里。根据区位及产业特点，西区可分为石
化大道西段电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南 部汽车零部件生产基地五大片区（带）。
（三）港口物流仓储区 以惠州港为基础，重点发展港口、物流业，总用地面积为8平方公里。凭借其天然的位置和港口优
势，加上香港和记黄埔的参资入股，惠州港将进入崭新的发展时期，推动物流产业快速增长。
（四）金融商务中心区 中心区总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突
出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。按照区位可分为北、中、南三个片区。
8
大亚湾概况—区域分析小结
□有较为优越的地理位置和资源条件，已经形成了比较 完善的基础设施网络，在深圳等地土地资源稀缺的情 况下，具备了大工业进入、发展的条件和比较优势； □大型石化项目的投资建设大大拉动了经济的发展，核 心项目的陆续投产必将带动上下游产业的跟进发展； □石化产业发展，中高收入人群进入，提高当地消费能 力和水平，拉动城市第三产业的发展； □惠深沿海高速公路的开通，改变大亚湾交通“死角” 的状况，大大密切惠深乃至惠州与珠三角其它区域的 联系。
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
成都崇州羊马新城项目整体定位规划及发展建议提案148页XXX年
➢ 一提到成都的“高端居住区”，人们往往会联想到 华阳、牧马山、浣花溪等地方
➢ 金马片区及羊马镇都不属于传统的高端居住区
成都市区高端居住区分布图
羊金
？ 马马
新片 城区
浣花溪 ：水景
、城市C
资源
30分钟
龙泉：山 景资源
15分钟
牧马山 ：山景 、高尔
夫
华阳： 城市发 展方向
区域配套落后，不完善，进入性较差
报告结构思路
区域价值挖掘 市场机会挖掘
项目解析 项目目标 项目核心问题
整体发展战略 整体定位及物业发展建议 整体规划及分期开发建议
附件
项目优势分析
我们必须从区域价值、市场机会中寻找答案 ，并从项目优势中寻求突破
项目 优势
区域
突破
市场
价值
Breakthrough
机会
我们应该对区域价值进行怎样的界定？ 郊区 or城市化？ 休闲 or旅游？居住 or度假？
风格雅园、园首山庄 、成都花园、君临天 下、锦城豪庭、河滨 印象
位于青城山，凭借 独特的自然山水资 源，掀起旅游地产 的热潮，产品档次 丰富，总价合理， 满足成都人的度假 生活需要，市场反 应良好
青城白鹭洲、中国 青青城、高尔夫山 庄、假日青城
城市郊区别墅兴起，形 成多个板块；城市别墅 项目屈指可数，但是价 格最高；度假别墅依旧 火爆；整个别墅市场呈 现出板块、产品以及价 格档次的多样化，竞争 充分
以打造生态新城为目标，大力发展湿地人居，创建崇州市城市 副中心
五星级酒店
站在羊马新城和金马片区的双重高度来看本区
区域价值再解读 域，本区域应作为金马片区价值转型的标志， 秉承带动新城发展的重任
湖南永州冷水滩地块项目定位和规划建议报告110PPTXX年
地方楼市
个案参考
【新港财富广场】
项目地址：潇湘大道与站前北路交汇处 开发商：海南新港湘永地产 项目概况：是集酒店、休闲、餐饮娱乐、购物为一体， 高起点规划、复合式商业环境，创新商业定位、合理业 态划分、缔造完美商业空间 。项目占地17000平米， 首创一站式专业商业批发与休闲购物中心，双赢业态规 划68000平米财富空间。其中，住宅190套；商业20000平方米，构成三条近九十米长的商业 步行街、5500平米生活超市和近2500平米的休闲广场，负一层近2000平方米地下停车场。 产品特色：户型主力为135平米3房 开盘时间：10年2月 销售价格：住宅多层均价1380元/平方米，高层均价1900元/平方米。商铺西面一层均价20000 元/平方米，二层4000元/平方米；南面一层6000-11000元/平方米，二层均价3500元/平方米； 东面以及中间一层均价6000元/平方米，二层均价3000元/平方米。 销售情况：住宅销售率80%，商铺约30%。 客户情况：县城客户居多，主要集中在祁阳县。
地理位置
永 州
城市印象
溯源文脉
灿烂悠久的历史文化
柳文化 许多著名文学家、思想家、诗人和书法家，如柳宗元、元洁、怀素、周敦颐、何绍基等人 都曾在此出生或创作。 永州八景 永州文庙、浯溪碑林、九嶷山舜帝陵、祁阳文昌塔、三圣湖、阳明山，山寺晚钟，朝阳旭 日、香冷烟雨、愚溪眺雪。 江永女书 世界上仅存的女性文字——江永女书在永州被发现。
永州市人口比例示意图
单位：万人
600 400
222.81 200
0 城镇人口
513.3 常住人口
586.66 总人口
城市总结：
永州拥有2000余年璀璨的城市文脉，但经济实力不强，经济发展滞后， 城市面貌有待提升，各方面急待振兴。本案的特殊性决定了必将肩负起城市 发展运营的历史使命。
双林镇2014-80号地块 分析报告
通过湖州市范围内所有在售商业项目来看，整体去化率仅 20%左右，且去化速度缓慢，每个项目月均去化面积仅为 1,245.54平方米。但商铺类项目之去化速度却较为乐观，各项 目月均去化速度达2,524.24平方米。同时商铺类项目之整体成 交均价达到了20,268.54元/平方米，也要高于其他商业项目。
第三部分：双林镇商业市场研
小结
双林镇位于杭嘉湖平原中部，地处江浙沪交通枢 纽，是湖州市十大经济强镇之一。在经历了2005年的 蓬勃发展之后，一度沉寂。但在根据近年数据来看， 双林镇经济发展的步伐正在逐步加快，未来发展潜力 较大。
第二部分：双林镇房地产市场
一、2010至2014年双林镇一级市场概述
地块
出让形 成交状
式
态
成交日期
171
156
140,000 127,719
110430
2011年 12月
8.77%
331.92
商贸城 0.90 10% 110
110
50,850
50,850
65400
待定 0.00%
0.00
写字楼公 寓
6.62 10%
331
310
48,777
45,682
60-95
2013年 10月
6.34%
221.07
二、全湖州市在售商业项目分布图
二、项目地块周边情况
三、全湖州市在售商业项目一览表
小结
小结
2
目录
第五部分：项目SWOT分析 一、优势（Strengths） 二、劣势（Weakness） 三、机会（Opportunity） 四、威胁（Threats） 小结
第六部分：项目定位 一、项目定位思路 二、项目主体定位 三、项目业态规划建议 四、项目开发周期预估
第三部分：双林镇商业市场研
小结
双林镇位于杭嘉湖平原中部，地处江浙沪交通枢 纽，是湖州市十大经济强镇之一。在经历了2005年的 蓬勃发展之后，一度沉寂。但在根据近年数据来看， 双林镇经济发展的步伐正在逐步加快，未来发展潜力 较大。
第二部分：双林镇房地产市场
一、2010至2014年双林镇一级市场概述
地块
出让形 成交状
式
态
成交日期
171
156
140,000 127,719
110430
2011年 12月
8.77%
331.92
商贸城 0.90 10% 110
110
50,850
50,850
65400
待定 0.00%
0.00
写字楼公 寓
6.62 10%
331
310
48,777
45,682
60-95
2013年 10月
6.34%
221.07
二、全湖州市在售商业项目分布图
二、项目地块周边情况
三、全湖州市在售商业项目一览表
小结
小结
2
目录
第五部分：项目SWOT分析 一、优势（Strengths） 二、劣势（Weakness） 三、机会（Opportunity） 四、威胁（Threats） 小结
第六部分：项目定位 一、项目定位思路 二、项目主体定位 三、项目业态规划建议 四、项目开发周期预估
天津泰达MSD核心区地块商业策划报告68页
CONTENTS
目 录
➢ 区域定位 ➢ 区域分析 ➢ 开发策略 ➢ 商业规划 ➢ 运营方式 ➢ 规划控制 ➢ 碧云案例及建议
✓ 区域定位 ✓ 区域分析 ✓ 开发策略 ✓ 商业规划 ✓ 运营方式 ✓ 规划控制 ✓ 碧云案例及建议
本案作为泰达开发区高尚生活组团，作为MSD的延伸区域，居住和商业的功能将是项目的 主要功能，实现与MSD之间的居住和商业功能互补。
沃尔玛选址要求： 1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人。 2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻 隔为佳。 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平。 4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场。 5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。
对于滨海新区高档社区而言，应符合以下的一些硬件和软件条件： 第一、国际社区的居民中应该有大量比例的国际人士。 一个社区要成为国际社区，其国际人士的比重应占到社区内全部居民比重的30％以上。 第二、国际社区内的规划建设、物业管理、社区治理、配套设施和环境指标应该和国际接轨， 优于普通社区。 国际社区的公共设施的配套水平应优于普通社区。不仅在面积上要优于普通社区，还需要具 有国际化特色，国际社区需要有足够的双语学校，其面积要达到400－600 m2/千人。国际 社区需要有专门针对国际人士的医院，并且要达到200－400 m2/千人。 第三、国际社区是多元文化共存、交融、发展的精神家园。 国际社区居民国籍的多样化决定了文化的多元性，这是国际社区区别于普通社区的本质特征。
高层 碧云中慧 碧云花园
晓园 中天碧云苑 金桥爱建园 碧云东方公寓
目 录
➢ 区域定位 ➢ 区域分析 ➢ 开发策略 ➢ 商业规划 ➢ 运营方式 ➢ 规划控制 ➢ 碧云案例及建议
✓ 区域定位 ✓ 区域分析 ✓ 开发策略 ✓ 商业规划 ✓ 运营方式 ✓ 规划控制 ✓ 碧云案例及建议
本案作为泰达开发区高尚生活组团，作为MSD的延伸区域，居住和商业的功能将是项目的 主要功能，实现与MSD之间的居住和商业功能互补。
沃尔玛选址要求： 1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人。 2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻 隔为佳。 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平。 4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场。 5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。
对于滨海新区高档社区而言，应符合以下的一些硬件和软件条件： 第一、国际社区的居民中应该有大量比例的国际人士。 一个社区要成为国际社区，其国际人士的比重应占到社区内全部居民比重的30％以上。 第二、国际社区内的规划建设、物业管理、社区治理、配套设施和环境指标应该和国际接轨， 优于普通社区。 国际社区的公共设施的配套水平应优于普通社区。不仅在面积上要优于普通社区，还需要具 有国际化特色，国际社区需要有足够的双语学校，其面积要达到400－600 m2/千人。国际 社区需要有专门针对国际人士的医院，并且要达到200－400 m2/千人。 第三、国际社区是多元文化共存、交融、发展的精神家园。 国际社区居民国籍的多样化决定了文化的多元性，这是国际社区区别于普通社区的本质特征。
高层 碧云中慧 碧云花园
晓园 中天碧云苑 金桥爱建园 碧云东方公寓
海阳地块项目定位及规划设计建议报告
本方案严格保密 14
CONTENT
目
项目地块分析
项目整体定位
录
盛世行顧問
TIMESUNION CONSULTANCY
项目规划建议
项目产品解读 产品风格建议 产品户型配比 产品细节建议 环境景观建议 项目配套建议
本方案严格保密
项目产品解读
项目由公寓、住宅两种物业形态组成； 公寓、住宅的建筑形式是小高层板楼； 将项目前期楼座进行粉饰以达到与社区风格的整体统一； 总体布局除满足建筑、消防、人防、绿化、环保、卫生、交通、安保等要求 外，充分考虑地块周边的有利和不利因素； 布局上充分考虑住户的居家要求，通透、舒畅，体现小区典雅隽秀的景观环 境，将小区中心景观与宅前绿地有机的结合起来，同时保持居住区的安静与私 密性； 设置给水、污水、雨水和电力管线，同时还考虑燃气、通讯、数字电视、智 能化等管线的设置或预留埋设位置；
盛世行顧問
TIMESUNION CONSULTANCY
本方案严格保密 16
平面排楼示意
项目地块小高层建筑以短 板产品为主，以达到楼宇间 错落有致，局部围合的效果， 组团部分以景观组团填充其 中；
考虑在项目入口处设立 符合项目定位的社区入口 及景观
多层产品、精装小公寓应 注意与入口景观的呼应
考虑因素
品牌 风险 资金 任务
功能联想
海洋环境 旅游休闲 度假类海景住宅及 部分小户型公寓
项目功能：
具有海洋性地域特色的旅游度假类产品
盛世行顧問
TIMESUNION CONSULTANCY
本方案严格保密 11
项目客群定位
客户置业原则
环境要求：
目标客户群——内敛型财富阶层
长期处于内陆，向往
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
游艇俱乐部
公园
□游艇俱乐部：座落于海阳
航海公园
中加科技合作基地南面，沿
滑翔伞基地
东村河两岸直至海边。
□宝龙城：建设总面积90
万㎡，规划有大型度假中
心、大型室内水上活动中
心、会议中心、五星级酒
店、特色酒店群、渔人码
头商业街、企业公馆等。
湿地公园
沙雕公园
旭日高尔夫球场
3
地块区域概况
优越的地理位置，便利的省内外交通干线，吸引各个城市客户群体
10
项目客群定位
客户置业原则
环境要求：
目标客户群——内敛型财富阶层
长期处于内陆，向往海
滨生活，可以依靠周边
环境享受生活，对区域 配套要求较低。 区位要求： 区域内有良好的交通来 往居住地，追求远程操
满足客户 需求
企业中层 政府公务员
控、度假办公的生活品
质。
产品要求： 希望拥有便利、简单但 环境资源
□海阳旅游度假区位于海阳市南
部，南临黄海，总面积12平方 公里，区内道路系统发达。
□ 2012年第三届亚洲沙滩运动
会在海阳举行。这将是国际体育 史上第一次由县级城市举办的洲 际综合性体育赛事，也是山东第 一次举办洲际综合体育赛事。
□本项目位于度假区内，距离市
中心１０公里。是亚沙会的配套项 目。
在 建 高 速 大 道
莱山机场 威威海海大大水水泊泊机机场场
青岛流亭机场
本案
海阳市地处黄海之滨，是烟台市东南方向的门户。 交通四通八达。
随着省内的道路建设，对内陆无海城市客户购买海 景房会有一定的推动作用，并会吸引部分青岛客户。
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项目地块现状
地块方正平缓，便于开发；距海边沙滩不足1公里，近海却不潮湿，是最 佳宜居之地
□项目地块：地块方正、平
SWOT分析——T 威胁
海阳核电站的建设造成客户对安全性的考量; □随着国家房地产限购、公积金贷款利率上调、 三套房停贷、2011央行年内首次加息等政策的推 行，对以投资度假为主的海景房市场会造成很大 影响。 □区内销售项目众多，客户分流较大，将会给项 目销售带来一定难度。
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CONTENT
项目地块分析
青威高速（至青 岛约120公里车程 约１小时20分）
在建跨海大道
在建滨海大道
海阳旅游度假区
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地块区域概况
目前度假区规划了大量公共娱乐休闲配套，集中于项目周边， 未来项目所在地将成为度假区中心
□湿地公园：规划总面积 □亚运村：占地2000多
692公顷，其中水体面积 亩。计划容纳6000多人，
264公顷，陆域面积428公 目前正在规划设计中，
可操作性强。
区位 项目位于海阳旅游度假区内，与大海保持着最佳距离，是最佳宜居之地。
地块 项目地块整体方正、平缓，但由于前期已建部分土地，对后期开发会造成一定影响。
交通
项目临城市主干道，对内对外交通便利，至城市主要节点交通便捷。私车交通和公共 交通条件均较为有利。
配套
海阳购买客群多以外地投资客户为主，入住率不高，目前项目周边配套欠完善，但 随着市政府的迁移，生活配套会日益完善。
SWOT分析——O 机会
□2012年第三届亚沙会的举行，将带动海阳 经济、当地旅游业快速发展； □跨海大桥的修建及通车会极大带动海阳经 济的发展； □市政府将迁至本案附近，预示着本区块生 活配套完善指日可待; □2010年海阳市房地产推介会以海阳项目为 主，掀起海景房投资热
SWOT分析——W 劣势
生活配套不完善； 地块经过前期开发，由于各种原因开发停滞， 现重新开发，需结合前期开发部分整体规划； □凤城房地产开发量大，基本以投资为主，空置 率高
顷，是全国22个国家级城 计划2011年6月份完工。 市湿地公园之一。
□沙雕公园：国内最大、
军事主题 公园
北方唯一的沙雕艺术主题 城市公园。
□旭宝高尔夫俱乐部：占
地100万平方米，为18洞 国际标准的苏格式滨海球 场。 其他在建或规划中项目：
亚运村
旭宝高尔 夫俱乐部
航空公司
宝龙城商业 度假项目
沙雕公园 湿地
项目整体定位
项目规划建议
目
录
项目功能联想 项目客群定位 项目形象定位 产品功能定位
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项目功能联想
地块特性
➢海阳旅游渡假区 ➢临水近山，环境资源 良好 ➢周边城市配套缺乏 ➢地块较小，项目存在 前期开发产品
考虑因素
品牌 风险 资金 任务
功能联想
海洋环境 旅游休闲 度假类海景住宅及 部分小户型公寓
项目功能： 具有海洋性地域特色的旅游度假类产品
区位特性
投资者
私营企业主
中老年养生 置业者
能够保证海滨度假生活
的精品物业。
旅游度假
已经度过事业成长期，较长时间处于事业成熟期，已经习惯 位于人生的颠峰，习惯了人生顶峰的生活，并形成与大众不 同的生活观。
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项目形象定位
御用生活会馆、鼎极度假行宫
精致而优美的建筑与大海静静的相互凝望
不是喧闹的，而是一种宁静的美 是一种智慧的内在境界，而非哗众取宠的肤浅外显 是一种只存在于富贵者之间的悠然，而非凡夫俗子的低级品位 总之，是精神层面的，不可能仅仅是物质层面的!
城市背景 随着2010海阳房地产推介会的举办以及2012年亚沙会的举行，目前城市经济发展和 房地产开发均有较大的潜力，未来市场前景看好。
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项目SWOT分析
SWOT分析——S 优势
□区位优势明显、自然资源强势； □地段价值高，拥有未来发展机遇； 离海距离适中，既可以满足观海需求，又 可避免海边居住的潮湿 区域楼盘较多，居住氛围浓厚；
CONTENT
项目地块分析
项目整体定位
项目规划建议
目
录
地块区域概况 项目地块现状 项目属性综述 地块SWOT分析
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地块区域概况
项目位于海阳市旅游度假区，是亚沙会的配套项目处于亚沙会 核心区内，距离市中心约１０公里
□海阳市地处黄海之滨，胶东半
岛南翼，处于烟台、青岛、威海 三个开放窗口城市中心地带，有 “东方夏威夷”之美誉。
缓，总面积105亩，项目已 建50亩，建筑面积为3.22万 ㎡，其中6栋多层建筑面积 为0.42万㎡，小高层(龙脉大 酒店)为2.8万㎡，项目现剩 可开发土地55亩。
□项目位置：项目位于海阳
旅游度假区内，地段较好， 南临凤仪路，东临龙海路， 距离海边步行仅需8分钟。
□周边环境：周边多为新建
住宅项目
本案
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项目地块现状
地块前期已开发多层及公寓，现留部分空地，对后期项目规划有一定影 响。
已建部分：1栋小高 层，6栋多层
未建部分：项目地 块平整，条件优良
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项目属性综述
地块位于海阳旅游度假区三线海景，目前旅游资源丰富，但周边配套较为缺乏， 随着亚沙会的举办、市政府的搬移，后期海阳市场发展潜力巨大，项目规模适中、