万科住宅产业化战略与实践
• 万科集团简介:
成立于1984年5月，总部位于 深圳，股票代码SZ000002； ➢ 1988年涉足房地产业，连续七 次获得“中国最受尊敬企业”称号 。2009年在《欧洲货币》评选的“ 全球最佳房地产开发企业”榜单中 ，万科集团获得全球住宅类开发企 业第一名； ➢ 至2009年末，业务覆盖到以珠 三角、长三角、环渤海三大城市经 济圈为重点的40个城市。
•2007年，万科集团被授予住宅产业联盟型“国家住宅产业化基地” 。
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万科住宅产业化战略与实践
•万科的住宅工业化实践
上海万科新里程
•
2007年上海万科新里程20#、21#工业化住宅楼开工，成为全国
第一批利用工业化技术建造并向市场销售的工业化商品住宅楼,该楼已于
2008年6月底入住。
•08
•09
•万科建筑 研究中心 成立
•万科部 品战略 采购
•万科建筑研究中 心研究大楼落成
•万科工 厂化中 心成立
•万科 产业化 基地项 目立项
•万科 标准化 项目启 动
•万科 PC技术 研究开 展
•万科 一号实 验楼落 成
•上海新里程 20、21号楼
•万科获得国 家住宅产业 化基地称号
•上海中 林 •上海 新里程北 一期
•万科的住宅工业化实践
住宅产业化企业联盟
• 在万科研究工业化的过程中，与国内外诸多拥有技术实力和愿 意投入研发技术的企业进行了交流沟通。许多企业对参与到国内的 工业化事业当中来，都表示了极大的兴趣。
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北京市住宅产业化企业联盟成立
万科住宅产业化战略与实践
•万科的住宅工业化实践 国家住宅产业化基地
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600 500 400
•万科销售面积（万平米）
614 5 5 7
663
300
323
200 232
100
0 200
5
200 200
6
7
200 200
8
9
万科住宅产业化战略与实践
•万科对住宅工业化的认识
•质
量
•稳
定
•工业化平台
•效
率
•提
升
•节
能环 保
• 加强住宅性能技术研发，形成住宅性能技术库 • 借助工业化平台，推广节能环保技术，抢占技术制高点
万科住宅产业化战略与实践
住宅工业化的认识 的住宅工业化进程 科工业化推进实践
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万科住宅产业化战略与实践
•万科的住宅工业化进程
•99 •00 •01 •02 •03 •04 •05 •06 •07
• 点水：平受力构件预制
，
•
VSI - S•
• • ·竖工向业受化力率构：件35现%浇 （2007年、2008
• 万·㎡深圳区域：46.6 • ·万北㎡京区域：18万
㎡
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万科住宅产业化战略与实践
•万科的住宅工业化实践
上海世博会-万科馆 ● 2049
继万科零碳住宅探索后，万科将绿色环保技术应用于 上海世博会万科馆的建设。
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自然材料：秸秆板将秸杆中含有的CO2固化 。
自然采光：圆筒及中庭顶部留有采光天窗 。
自然降温：建筑周边的水池不仅是景观需 要，水的蒸发可降低进入室内空气的温度 。水池的水将使用从屋顶收集的雨水。在 室外等候区和中庭，则设置了人工造雾降 温设施。
学习先進国家把质量视为生命的精神; ➢ 利用市场资源加大应用型工业化技术的研发及采用。
•武汉万科茂园预制环境部品
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万科住宅产业化战略与实践
•万科的住宅工业化进程
万科的绿色战略与规划
加强技术研发，推进工业化项目试点；加强住宅性能与节能环保技术的研 究应用，最终将绿色化战略落实为万科的“绿色竞争力”。
（20•09年·）上海区域：14.3
（2007年8.9万㎡ ）
（2008年16万㎡ ）
• 主体现浇，外墙预制
• •
万·㎡深圳区域：31万 ㎡·北京区域：9.7万
•
• VSI - A • ·工业化率：20%
㎡
型
• • （2·00技7年术）特
• （20•10年·）上海区域：32.7
（2009年55万㎡ ）
趋势：
缺口人数 30
150~200 100
200
缺口工种 外保温 木工为主 钢筋工
木工 架子工、瓦工
无 钢筋工
木工 无 无
缺口人数 30
50 30 10
80~100 120
1、劳务人员数量变少
；
2、劳务人员技能变差
；
3、劳务人员年龄变大
小结；：
•万科集团总部通过走访中 建等总包单位，目前全国劳
务缺口20%-30%；
•北京万科统计数据基本与 总承包单位数据相同；
钢筋工
10~20
30
瓦工
10
木工
150
300
钢筋工
100
万科住宅产业化战略与实践
•万科对住宅工业化的认识
中国2009年11月26日正式对外宣布控制温室气体排放的行
动目标，决定到2020年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年 下降40％—45％。国务院总理温家宝在25日主• 持在召国内开市的场全国面推务广院后，常深入分析 务会议还决定，这将作为约束性指标纳入国民经济• 和进社军海会外市发场展的可中行长性 期规划，并制定相应的国内统计、监测、考•万科对住宅工业化的认识
企业效应
项目 万科城
假日
长阳 蓝山 香河 唐山
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标段 七建 华建
G地块
D地块 中建 房建 华建
劳务现状：2010年除长三角地区外，万科全国各地的总包单
位均遇到劳务人员缺失的情况，初步统计目劳前务北市场京的万三科大的变劳化务
缺失情况如下表；
自然通风：应用了风压、热压两套自然通 风系统，在大多数筒状建筑屋面安装了数 量不等的无动力自然通风器（涡轮通风器 ），万靠科住自宅然产风业化无战动略力与实运践行抽出室内空气。
万科住宅•工万科业绿化色推产进业实化践之路
• 绿色规划-工业化
•VSI •实践 •计划于2014年，万科集团全面推进工业化住
万科住宅产业化战略与实践
•万科的住宅工业化实践
深圳零碳实验住宅
万科首个零碳排放实验性住宅位于深圳万科城项目，于2009年内开放 在。夏天使用的制冷能耗中，这栋楼的建筑能耗将下降80%以上。碳排放量从每年40
千克/平降低到10千克/平。剩下的每年10千克/平二氧化碳将通过自身生产的可持续能源 注销，基本可以实现零碳排放的目标。
•
VSI - C• （200宅4年-2005年）
型
• ·技术特 点：
•
•现浇结构，局部构件 •构件
•
•
VSI - B• 型
• ·工业化率：10%
• （2·00技5年术-特2006年） 点：
•
（20•07年·）上海区域：8.9万 • ㎡
（20•08年·）上海区域：12.6 •• 万··㎡深北圳京区区域域：：12.万7万㎡ • ㎡
• 以工业化为平台，通过工业化实现节能环保、质量稳定和效率提升
，并利用规模形成的先发优势，最终确立万科在房地产行业的可持续性竞 争优势。
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万科住宅产业化战略与实践
•万科对住宅工业化的认识
社会效应
– 绿色环保节能 • 低碳低能耗住宅 • 工厂集中生产，生产用水的循环利用 • 现场施工节能环保、安全。 • 降低施工噪音扰民，减少有害其他排放及施工粉尘污染 • 全家居解决方案，减少装修废物的排放，减少装修噪音
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万科住宅产业化战略与实践
•万科对住宅工业化的认识
企业效应
– 精益化管理 – 万科差异化优势 – 效率提升 – 规模经营 – 企业公民、社会责任
销售制造向研发技术转型
通过预制生产和装配式生产方 式可大幅度减少建造周期，减少现 场施工及管理人员数量
学习改变命运,知 识创造未来
• 自2007年5月正式装配以来，现场施工质量大为提高，施工工期缩短近三分之一 ，并且现场建筑垃圾明显减少，符合国家大力提倡的绿色环保节能建筑，是我国商 品住宅建造方式上的一次突破性尝试，为今后大规模的推广积累了宝贵的经验。
•20 #PC 楼 北 立 面
学习改变命运,知 识创造未来
•21 #PC 楼 南 立 面
工业化建 造
传统建造
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万科住宅产业化战略与实践
•万科对住宅工业化的认识
客户效应
– 房屋质量：提高隔声、保温、防 火等性能，便于系统维护、耐久 性好。 • 外墙免维护保温体系 • 外墙防渗漏体系 • 建筑外窗安装 • 预制楼梯、阳台、空调板 • VSI分离体系 • 全家居解决方案
万科住宅产业化战略与 实践
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
住宅工业化的认识 的住宅工业化战略 工业化推进实践
学习改变命运,知 识创造未来
万科住宅产业化战略与实践
•万科对住宅工业化的认识
• 万科企业股份有限公司成立于1984年，是目前中国最大的专业住宅开发 企业，2009年公司完成竣工面积536万平方米，实现销售金额634亿元。
会议提出下一阶段要重点做好六方面工作，其中一方面为： 大力发展绿色经济。紧密结合扩大内需促进经济增长的决策部署， 培育以低碳排放为特征的新的经济增长点，加快建设以低碳排放为 特征的工业、建筑、交通体系。
以设计创新推进住宅产品产业化——以沈阳万科城一期为例
宗地东至规划路； 南至长白西路； 西至胜利路 （ 规划）北至滨河 ；
路（ 规划） 。
宗地位于浑河水系冲击而成的浑河平原上 ， 地势平缓 ， 南高北 低， 东高西低 ， 自 平均 然标高为 ３．米。宗地整体呈不规则多边形 。 ８ ３
宗地北侧有浑河， 河面宽约 ３０米。宗地内无地表水。 ０
住宅产业化是房地产行业的一场革命 ， 是一种持续性的进步。
当前住宅产业化的核心课题是 ： 一是住宅建筑的标准化 ； 二是
处理 ， 使之为整个城市景观做出贡献。居住 区内部绿化景观与四周 协调统一 。
住宅建造的工业化 ： 三是住宅生产与经营的商品化。
由中科院建筑设计研究院有限公司设计的沈阳长白万科城（ 一
齐全。太原街商圈位于沈阳市中心繁华地带 ， 是集商住 、 、 饮服 文化
娱乐为一体的多功能商业社区。
新城市主义通过对城市空间类型分析 ， 认为空间表征的首要因
■规划理念创撕
综合运用城 市设计的现代手法，为居民创造一 系列收放有序、
素是空间结构 ， 是那些由建筑体量夹杂பைடு நூலகம்具有某种空间限量特征的
点就是对生活的理解 。住区的建设过程就是在创造新的生活 ， 而新 的生活又是城市整体进步的一个组成部分。
一
建筑形态 ， 成为一条贯穿社区南北的绿色交通纵轴 ； 宗地东部地块
中间为一条南北向的景观 纵轴 ， 从高层带中贯穿而过 。 成为小 区的 主要南北向开敞公共绿地。
三、 总体布局
、
沈阳万科城一期用地位于整个宗地南侧偏西， 南侧为长白西路 ， 南北 向 规划路从一期中间穿过 ， 将一期用地分为两块 根据沈阳万科
城总体规划要求， 南侧长白西路为城市干道， 道路红线宽度 ４ 米， ｏ 要 求一期建筑后退红线 １ 米， ５ 穿过用地 中间规划路红线宽度 ３ 米， ０ 两 侧建筑（ 含商业用房） 后退红线 １ 米，１ ２ １ 层以上住宅后退 １ 米。 ４ ２ ． 空间结构
万科地产Swot分析及战略目标
华南理工大学经济与贸易学院团委、学生会万科Swot分析优势(S)(1)品牌优势万科品牌在世界品牌价值实验室(World Brand Value Lab)编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635. 65亿元。
同时，'‘万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；(3)持续增长和领跑万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。
公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。
这表明公司实现的是有质量的增长，财务状况非常稳健。
(4)组织结构创新万科的组织结构根据战略的变化而变化。
万科以整个项U的生命周期为基础设立组织结构。
这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。
(5)研发能力强万科研发的“惜景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。
万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。
如今，标准住宅的4个版本基本成型，已经有超过12个部品实现了工厂化的生产装配，在住宅性能标准方面的创新超过60项.通过创新研究部的努力，万科有儿十项专利正在申报.(6)经营管理模式先进万科物业服务通过全国首批IS09002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
此外，万科在经营专业化、住宅市场主流化、财务政策积极化、产业结构合理化上做出的努力持续加大。
1劣势(W)(1)对员工关注不够，员工满意度不高(2)国内不同城市客户的评价褒贬不一(3)与政府的关系非常一般(4)发展受限于土地资源和土地成本土地储备约2200万平方米,仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平,可能会影响其增长并增加土地购置成本。
对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，万科获得的可开发土地，较多来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制,迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。
万科发展历程
两大企业产业化分析
万科产业化之路
2010
➢ 公司稳步推进工业化体系建设，全年实现106万平方米的工业化开工面积，超额 完成预定目标。 ➢ 期内，部分城市出台了相关的工业化优惠政策，为公司工业化科研工作的推进 创造了良好条件。考虑到保障性住房建设规模大，进度要求快，套型结构设计易于 标准化，对节能环保要求较高，适合工业化建设，公司也开始积极尝试保障房业务 与工业化技术的结合。目前，公司在深圳、南京的两个保障房项目中已经引入工业 化技术。
➢ 自2012年起，为了进一步提高工程质量管理水平，学习推广建筑产业化，万科 集团启动了“千亿计划”，耗资亿元选派千名管理干部和技术骨干赴日研修。
两大企业产业化分析
万科产业化之路
2013
➢《万科2013-2015年万科工业化体系推进办法》 ➢ 以“两提一减”为纲：提高质量、提高效率，减少人工 ➢ 一个计划 ✓ 预制达到40%（万科标准） ✓ 装配式内墙100% ✓ 内外墙免抹灰100% ➢ 三个没有 ✓ 没有空鼓 ✓ 没有开裂 ✓ 没有渗透
两大企业产业化分析
万科产业化之路
2013
➢ 2013 年公司新开工的主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹 灰等三项工业化应用的比例分别达到 8.3%、38.8%和 29.1%。
2014
➢ 2014 年公司新开工的主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹 灰等三项工业化应用的比例分别达到 27%、100%和 87%，较计划数分别超额完 成 7 个百分点、40 个百分点和 37个百分点。
两大企业产业化分析
万科产业化之路
2008
➢ 期内，公司根据既定发展战略，进一步深入住宅工业化的研发和应用。全年新 开工的住宅工业化项目有上海城花新园、金色城市、四季花城，深圳第五园，北京 假日风景等，覆盖上海、深圳、北京三个城市，新开面积超过60万平方米。
万科发展历程：多元化→专业化→精细化
万科发展历程：多元化→专业化→精细化1984-1993年：万科发展战略前10年，做“加法”（多元化)1984—-1991年:战略混沌期1984年万科从经营办公设备起家，87年兴办工业,88年进入房地产，90年初步形成商贸、文化、房地产、文化传播四大经营机构，到91年确定综合商社发展模式，表面上看来，万科的业务不断扩大，而事实上,万科的多元化常常处在一种“痛并快乐着”的状态.规模上的胜利可以掩盖一切矛盾和弊病，但并不能解决根本问题。
即跨行业又跨区域的过度多元化，使得万科在达到每年10亿元的营业收入时，无论怎样使劲，也无法继续前进了。
此时的万科，在高速多元化扩张的背后，隐藏着不少问题,甚至是致命的：①所有项目规模都很小,市场占有率极低。
②面对激烈竞争不得不不惜血本,等到品牌打响，成本也上去了，这时想追加投资扩大规模,集团的资金和人才储备却无法满足，各分公司被迫继续小打小闹。
③业务不稳定，企业短期赢利掩盖了缺乏长期持续发展动力的隐患。
1991年—-1993年:边缘期，战略初步形成1988~1993年万科东一榔头西一棒，净利润、净资产收益率连年保持20％以上，但实际上业务并不稳定、没有竞争力。
1991～1993年中国进入泡沫经济时代。
市场中充满了对暴利的躁动，王石开始对万科的发展开始重新战略性的思考。
1993年，国家实行严厉的宏观紧缩政策，万科“摊大饼”式的业务结构遭遇寒冰，不得不开始缩减战线，实行“削藩”政策。
1993年1月，万科上海务虚会决定放弃综合商社模式，提出加速资本积累迅速形成经营规模的方针，确立城市居民住宅为主导业务.万科实际战略调整包括:①从多元化经营向专营房地产集中；②从多品种经营向住宅集中;③投放资源由12个城市向北京、上海、深圳、天津集中。
1994—2001年：万科发展战略后10年,做“减法”（专业化）迈克·波特说过:“做战略，必须学会取舍.”虽然1993年万科确立了以房地产为专业的发展思路，但由于经营思路仍然没有完全摆脱跨地域和多元化的特点，房地产也有多元化的问题：酒店、写字楼、住宅、商场都有涉及，在全国各地的地产业务中铺得很广。
万科战略规划
万科企业股份有限公司战略规划第一部分：战略分析第一节企业外部环境分析【提要】市场多变性和环境不稳定性的趋势，使得在任何场合，企业的资源都不足以利用它所面对的所有机会或规避它所受到的所有威胁。
企业外部运营环境分析致力于识别和评价超出企业控制能力的外部发展趋势与事件，揭示企业所面临的主要机会与威胁，从而可以使管理者采用适当的战略，充分利用机会、规避或远离威胁的影响。
１、企业宏观环境分析（ＰＥＳＴ分析）（一）政治环境因素(Political Factors)分析国内现行政策对房地产行业影响a. 政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况。
政府对土地资源的管理主要表现在政府将采取措施，进一步加强对房地产开发用地的供应管理，严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严格控制建设用地供应总量，优化土地利用结构等方面。
各级国土资源管理部门将根据规划和建设的实际需要，制定建设用地，特别是房地产开发用地的供应计划，对建设用地供应问题实行严格控制。
制订政府供地计划，把盘活利用存量建设用地作为土地供应的重要途径，纳入当地供地总量管理。
政府将强化建设用地管理，确保政府对建设用地的集中统一供应。
在一个城市内，必须坚持土地利用统一规划、统一征用、统一供地、统一管理。
为了提高政府供地环节的透明度，实行政务公开，政府供地计划一经确定，必须向社会公开，即政府土地供应计划、供地结果和基准地价、土地市场交易信息等将定期向社会发布。
最近，国家出台实施土地储备制度，将现有国有土地包括一部分国有企业划拨用地统一合理向社会公开招标，实施土地经营。
关于土地出让金征收管理，未按出让合同约定支付国有土地使用权出让金的，土地行政主管部门有权解除合同，并可要求违约赔偿。
房地产开发企业要按出让合同要求的开发进度开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，政府将征收土地闲置费，满二年未动工开发的，政府将无偿收回土地使用权，以防止土地闲置和烂尾工程。
万科业务层战略分析
产品定位：提供位于 城郊的住宅，既满足 客户舒适居住追求， 又保持与城市适当的 交通距离。 产品细分：城郊改善 型项目
产品定位：提供位于 郊区的住宅，为客户 提供高性价比产品， 实现客户回归自然的 需求。 产品细分：郊区栖居 项目、郊区享受型项 目
产品定位：提供位于 稀缺地段或占有稀缺 景观资源的住宅，满 足高端客户对高品质 生活和较深层次文化 内涵的追求。 产品细分：城市享受 型项目
绿色环保住宅
中长期战略 中国房地产行业持续领跑者，卓越的绿色企业
温室气体减排的行业领先者 绿色定位 绿色节能技术的广泛应用者
绿色标准制定的推广者 绿色社区生活的身体力行者
绿色规划
全装修
工业化
绿色建筑
住宅产业化
社会效应
质量稳定
客户效应
2
效率提升
企业效应
节能环保
工业化平台
住宅产业化
混凝土不需要在施 工现场浇灌，既可以保 持现场的干净，而且大 幅减少对水泥的浪费。 采用住宅工业化生 产方式可以节约水泥 12%，模板消耗降低 27.5%，节省手脚架钢 材85%。
占有稀缺资源
T2 （郊区享受）
TOP
区域聚焦战略
万科提出集约化经营的概念，采用区域聚焦战略，持续推动区域集约化发展，以深圳、上海、 北京、成都形成四大区域中心，考虑市场容量、距离因素，以区域为中心形成二级城市圈，兼顾四大 区域外部分城市的开发，形成“4+X”区域布局。
北京
成都
上海
万科业务区域形 成四大区域中心， 单个区域中心形 成多个二级城市 圈
1992年 1988年 1984年
1998年
2001年 1997年 1999年
产品聚焦战略
万科住宅开发战略的调整
万科住宅开发战略的调整万科住宅开发战略的调整万科⼀直以来都是房地产开发的龙头⽼⼤，多年来⼀直占据全国销售额第⼀的位置，虽然这⼏年降到了第⼆第三，但仍然是⾏业中的标杆。
万科在新掌门⼈郁亮的带领下，近⼏年动作频频，向海尔学习，向⼩⽶学习，积极拥抱互联⽹，内部⼤⼒推⾏合伙⼈制度，⽽尤为引⼈关注的是，万科从⼀个不涉及商业的住宅开发企业，转向全⾯发展商业及其他各类⽣活服务配套产业。
万科的做法，引起了⾏业内众多企业的关注，也纷纷向万科学习取经。
过去做住宅时，⾏业就有“学习万科好榜样”的提法，今天，万科仍然是⾏业的先锋，依然可以套⽤这句话。
⼀、对房地产新时代的正确认识万科对党的⼗九⼤提出中国已经进⼊新时代，有着⼗分准确和深刻的认识，认为房地产⾏业也进⼊到了⼀个全新的时代。
房地产新时代有三个特点，⼀是以⼈民为中⼼，⼆是从⾼速增长向⾼质量增长转变，三是社会主要⽭盾转变，核⼼就是⼈民对美好⽣活的需求。
新时代房地产业⾏业有两个深刻变化，⼀是⼈均住宅⾯积已经达到了发达国家⽔平，除了少数热点城市、⼈⼝净流⼊较⼤的城市外，全⾯短缺时代已经结束，缺的不是房⼦，缺的是配套、服务；⼆是房地产企业不能⽚⾯追求规模，要更加关注服务多少客户、服务多少内容和服务的满意度。
因此，万科决策层提出要⼤胆拥抱新时代，告别旧思维。
万科将紧紧抓住当前的重⼤政策导向和政府的决策部署，紧跟新时代的步伐，并将其作为⼀个重⼤战略机遇来对待。
万科认为没有成功的企业，只有时代的企业。
要成为基业长青的百年⽼店，企业不能只想着赚钱，⽽是要正确认识和勇于承担时代赋予的使命，充分结合并不断强化⾃⾝的能⼒优势，做正确的事、重要的事，做⼒所能及的事。
万科在上⼀个时代取得的成功，也正是因为万科抓住了城市化带来的时代机遇，聚焦于普通家庭⾃住住房这样⼀个主航道，才得以从本世纪初⼆⼗多亿房屋销售起步，⼗年突破千亿，⼗五年进⼊世界五百强。
过去五年，万科从单⼀的住宅开发商向服务商转变，取得了重⼤突破，今年再次升级，提出了新的发展战略定位。
万科发展战略3步走
万科战略发展三部曲：多元化、专业化、规模化万科从1984年创立至今，共26年。
从万科的整个发展历史来看，经历了三个发展阶段，最初是多元化发展阶段，1993年转为专业化发展阶段，再2001年转为规模化扩张阶段。
1.多元化发展阶段（1984年－1991年）1984年，“万科”诞生了，公司以“深圳现代科教仪器展销中心”纳名称注册，属于国有性质，主要经营办公设备、视频器材的进口销售业务。
万科起家靠的是贩卖饲料，后与万科一起倒腾过投影机和录像机，用王石的话讲，万科是“靠贸易起家”。
1985年，进口机电产品市场严重萎缩，万科改变策略，多方拓展销售业务，形成了深圳本部调汇、进货，广州点储运，北京点销售的“三点一线”的销售模式，营业额一度占国家计划外市场的60%。
1986年，万科又引进办公自动化设备，聘请中华会计师事务所为财务顾问，为树立企业形象，他们赞助大型文艺演出和文化刊物，开始为摆脱僵化体制而筹措发展资金，准备在两年内完成以公开发展股票为目标的股份制改造。
1988年，万科发生了根本性变革，正式申请股份制改造，1988年11月，深圳政府批准了万科股份制改组方案，万科正式定名为“深圳万科企业股份有限公司”。
这是深圳特区第一家申请改制为股份制公司的国有企业。
1988年，正式进入房地产行业。
1990年，万科决定向连锁零售、电影制片及激光影碟等新的领域投资，初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。
1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年，万科经过数年的多元化发展，商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构，产品涉及到贸易、零售、房地产、股权投资、影视、印刷、广告、饮料、机械加工和电气工程。
这种多元化是当时新兴企业的普遍特征，主要还是中国当时商品经济刚刚起步，市场皆是供不应求。
什么赚钱就做什么是当时中国企业家的普遍心态，企业的投资扩张冲动是一种常态。
万科早期的多元化发展，取得了早期的发展资金，为万科快速发展打下了基础。
万科战略分析介绍
二、万科概况
万科企业股份有限公司1984年5月成立是目前中国最大的专业住宅开发企业 万科1988年进入房地产行业1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务至2010年末业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的46个城市2010年公司完成新开工面积1248万平方米实现销售面积897.7万平方米销售金额1081.6亿元销售总额突破1000 亿元相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和提前了49 个月完成其在2004 年提出的2014 年远景目标
4. 万科的愿景及定位
愿景 成为中国房地产行业的领跑者
市场及产品定位 坚持主流定位面向普通购房者 丰富产品类型带动社区发展 持续改善产品品质 实现有质量的增长
三、外部环境分析
1. 宏观环境分析 2. 竞争环境分析 3. 竞争对手分析
1. 宏观环境---PESTEL模型
政治因素： 住房市场化改革 国家政策调控-税收、货币信贷、行政措施 经济因素： 国民经济快速增长 居民可支配收入增加拉动内需 通货膨胀压力 资本市场变化-存款准备金提 高、存款加息、海外资本
品牌营销能力 1科学的客户细分方式—生命周期与支付能力矩阵 2品牌建设 2011中国房地产企业品牌价值：中国海外246.87亿元、 万科210.70亿元、恒大210.18亿元 王石的明星效应 3客户服务理念 全国首创物业管理概念、6+2步法服务体系、万客会等
融资及盈利能力 1多渠道、较强的融资能力 透明化运作——投资信任 渠道多元化：银行信贷、债券发行、合作开发等 2相对欠缺的盈利能力 比较对象：中海地产、保利地产；资产负债率、净利率 企业管理 1内化的企业文化 简单不复杂；规范不权谋；透明不黑箱；责任不放任 2成熟的体制管理 控制核心资源、制度化运行、标准化运作
万科住宅产业化的探索与实践
• ■ 日本住宅产业化构成研究结论 ——《日本住宅产业研究》结论
• 标准化 工厂化 装配化 一体 化
•万科的产业化 ＝ 标准化 ＋ 工厂化＋产业链整合
•
•万科的实践
•标准化 •大幅提高效率 •工厂化 •全装修
•
• 〔目标〕
•万科的实践
•研发满足细分客户需求、可工厂化生产的模块化 住宅，三年内逐步形成针对各个不同细分市场的标 准化产品体系。
•
• 〔面临的问题－效率〕
•万科的认识
•1.47
•1.18
•1.34 •1.29
•1.27 •1.3
•1.05
•0.92
•人均设计面积 •（万平米/人）
•97 •98 •99 •00 •01 •02 •03 •04
•按04年人均设计面积计算，2014年的设计人员将达2721 人
•
• 〔面临的问题－效率〕
地下车库建筑面积
122871㎡ 容积率
115667㎡ 绿化率
7204㎡
停车位
•
23887㎡ 1.28 40% 798辆
•26项生态技术
1、外墙外保温体系 2、太阳能集中供热水系统 3、太阳能照明技术 4、雨水收集处理系统 5、中水回用系统
•万科朗润园
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•26项生态技术
• 6、人工湿地、人工湖生态自平衡系统 • 7、有机垃圾生化处理 • 8、新型墙体材料 • 9、屋顶绿化、垂直绿化、立体绿化 • 10、自平衡式通风系统
•摘自：大力推进住宅产业化，加快发展节能省地型住宅 •——刘志峰副部长在“节能省地生态－住宅产业可持续发展高峰论坛”上的讲
话 2005年6月17日 上海