武汉保利广场介绍1018

武汉保利文化广场项目分析报告

一、 项目位置

武汉保利文化广场位于武昌区中南路和民主路的交汇处，规划的武汉市地铁二号线与四号线交汇于此。项目北临洪山广场，与洪山体育馆隔路相应，南面紧邻中国人民银行大厦、白玫瑰大酒店和华银大厦。项目处于武汉市内环核心区域，位于规划中的“华中金融城”核心地带，邻近湖北省委、省政府。

二、 区域规划

“华中金融城”规划建设是武昌区主动融入武汉建设国家中心城市和国际性大都市的发展战略，规划占地近5平方公里，由中北路、民主路、中山路、双湖桥及沙湖环湖路所围合，按照国际一流标准，建设武汉华中金融城，形成武汉江南核心区。目前

规划区域内武昌中南路、中北路沿线聚集了113

家银行、保险、证券、担保、典当等各类金融机构，2012年纳税过千万元企业近40家，华中金融聚集中心的格局初步形成。

华中金融城规划范围示意图

三、项目经济技术指标

武汉保利文化广场占地面积约为 1.22万㎡，总建筑面积约14.28万㎡，地上建筑面积10.82万㎡，地下建筑建筑面积3.46万㎡，总投资逾11亿元。项目高度为211.8米，地上主楼46层、副楼20层、地下4层；项目整体配备客梯38部，货梯3部，停车位地下500个，地上10个，后期规划建设立体停车位100个。项目地下1层至地上10层为裙楼商业，建筑面积共计约为4.7万㎡，扣除办公大堂、地下设备间等，经营面积约3.9万㎡，其中地下一层8966㎡，经营面积3323㎡，业态规划成美食广场1300㎡，精品超市850㎡，其他商铺1173㎡。地上1层含50米挑高中庭面积4759㎡，2-9层单层面积约3800㎡，10层部分为商业，面积约为2400㎡。项目10层以上为甲级写字楼，共约7.73万㎡。写字楼主楼标准层建筑面积约为1800平方米，副楼每层约为500平方米;16-20层连廊每层约为3500平方米，标准层层高为4.1米。项目配套瑞士迅达电梯、美国开利空调，玻璃幕墙为可开启式。

保利广场平面图 保利广场立面效果图

四、 项目周边情况

项目处于规划中的“华中金融城”中心地带，南边为武汉传统的中南商务板块，北边为新兴的中央文化区，周边商业、写字楼云集。其中万达集团开发的中央文化区写字楼面积达到50万平方米，商业面积达到35万平方米。

中北路上与公正路交汇处的武汉1818中心项目由中国铁建开发建设，总建筑面积34万㎡，是

集百货、写字楼、公寓、酒店、时尚商业街区、住宅为一体的城市综合体项目。项目标志性商业建筑高度181.8米，建筑面积约13万㎡，共41层。其中裙楼商业7万㎡、写字楼约5.2万㎡，写字楼位于8-39层，单层建筑面积约2000平米，建筑顶端40、41层为天幕私人会所，面积约5000㎡。项目规划地下停车位 1500个，建筑风格为新典雅式双塔结构，建筑外立面采用石材与玻璃幕墙。项目住宅部分已经开盘销售，销售均价为16000元/㎡，写字楼预计今年11月份开盘销售，其中低楼层8-10层可拆分为小单元销售，销售均价为18000元/㎡，10楼以上为半层以上起售，销售均价为23000元/㎡。

项目位置图

武汉1818中心菩提金国际金融中心福星惠誉国际城（群星城）另外在中北路与徐东大街交汇处附近有菩提金国际金融中心和福星惠誉国际城，写字楼及商业体量均较大。

五、项目租售情况

武汉保利文化广场项目2011年3月入市，保利集团将项目写字楼主楼持有，副楼对外销售。目前由世邦魏理仕公司负责写字楼的代理租赁。据现场物业代理人员了解到，项目副楼已销售完毕，销售价格为22000元/㎡起，现入驻企业五、六家（大堂导视铭牌显示），另外有部分正在装修；项目主楼低区（16层以下）租金约110元/㎡/月，16-20层以保利集团自用为主，20层以上租金约125-150元/㎡/月，写字楼物业管理费为28元/㎡/月；项目写字楼主楼300㎡以上起租，目前实际签订租赁意向的客户仅为20%左右，以投资公司及金融机构为主，由于保利文化广场高昂的租金，加上较高的物业管理费用，并且要求企业租赁面积达到300㎡以上，因此写字楼整体租赁情况并不理想。

项目商业部分共约3.9万平方米(地上3.6万㎡，地下3300㎡)，原来定位为高档国际品牌商业，后由于市场因素，将商业业态调整为精品百货，并且取消了原来的8层楼电影院线的规划，将整体商业更改为9层楼。

另外据项目测绘服务单位武汉勘测设计院相关负责人了解到，项目2011年底已完工，但由于项目招商难以达到前期预期的效果，导致商业至今未开业。项目商业原定于2014年上半年开业，但目前

商业招商情况很不理想，保利文化广场项目商业招商处于半停止状态，据了解，保利集团有可能将项目商业部分整体打包出让。

六、项目小结

我们根据市场调查及相关渠道的了解，分析研究武汉保利文化广场项目未能良好运营的原因如下：

1、市场盲目乐观，宣传推广少

据了解，保利集团前期对项目较为乐观，招商招租及销售启动较晚，市场推广少，负责商业运营的团队仅有4人，对于市场反应公司重视程度不够，直到后期才聘请世邦魏理仕公司代理写字楼租赁。

2、招商招租策略不当

项目写字楼在招租起始阶段，要求入驻企业门槛高，以保持较高的租金预期，租金起价高达150元/㎡/月，在该片区高于其他写字楼平均租金价格50%，但市场反应并不理想，随后保利集团开始降低租金价格，现租金起价为125元/㎡/月，导致潜在的租赁客户观望不决。而商业部分原计划是在写字楼租赁70%后，再开始进行商业招商，由于写字楼未能按照预期完成招租计划，因此商业招商亦无法顺利进行。项目整个招商招租计划面对市场反应未能作出及时的调整，导致了现在被动的局面。

3、平面规划布局障碍

商业建筑面积共约3.9万㎡，原规划8层楼，1层面积4759㎡，2-8层单层面积约3800㎡，单层面积偏小，且分为了主楼及副楼两

个部分，形状不利于商业布局，以及商业租金亦较高(一层租金500元/㎡)，脱离了市场需求，导致目前商业招商计划无法顺利完成。

4、停车规划障碍，未来出行受阻

项目目前地下停车位仅500个（规划的100个机械停车位暂未配置），按照《武汉市规划管理技术规定》要求，该项目需配置停车位1000个以上，另外洪山广场规划的200个公共停车位尚未建设，现有停车位数量难以满足日后的商业办公需求，停车位数量不足是导致目前招商情况不理想的重要原因。

5、项目车行交通不顺畅，人流难以聚集

项目位于洪山广场环岛的一侧，绕行至洪山路或八一路的车辆与往中南路行驶的车辆容易相互影响，经常导致项目门口区域车辆滞留，影响了商业项目的车辆通达性。

6、项目商业定位不准，难敌中南、汉街商圈竞争

项目商业体量3.9万㎡，面积相对偏小，业态规划上具有一定的难度，其地理位置相距中南广场、中南商业大楼商圈约1公里，距离汉街项目约1.2公里，既无法与中南商圈形成扎堆效应，也无法借势汉街的商业影响力。项目相邻的民主路商业业态以餐饮居多，周边最近的商业为距离约350米的家乐福超市，其经营业态完全不同。项目自身由于商业规模和交通上的限制，难以提升良好的购物氛围，同时项目商业规划未能准确定位，片面的追求高档次和大品牌，导致招商困难、商业无法按照既定的目标实施，后期由于项目定位的调整而影