仲量联行-武汉保利文化广场开发最高最好用途研究终期报告-106页

致 保利华中实业发展总公司武汉保利文化广场开发 最高最好用途研究终期报告二OO六年一月0内容提要I. II. 项目开发的宏观政策背景 办公楼开发建议III. 高星级酒店开发建议 IV. 酒店式公寓开发建议 V. 零售开发建议 VI. 项目开发综合分析 VII. 示意性财务分析 VIII. 结论与建议1I 项目开发的宏观政策背景2中部地区的发展地位要促进区域经济协调发展。

要积极推进西部大开发，有效发挥中部地区 的综合优势，支持中西部地区加快改革发展，振兴东北地区等老工业基 地，鼓励有条件的东部地区率先基本实现现代化，逐步形成东、中、西 部经济互联互动、优势互补、协调发展的新格局。

—中央经济工作会议3投资西进 – 中国经济发展的新前沿渤海经济开发区中国行政中心 科学技术中心 高等教育强区 文化旅游 2008奥林匹克渤海经济 开发区长江三角洲金融中心 发达的城市网络 浦东新区的带动效应 高等教育强区 2010世博会长江 三角洲珠江 三角洲珠江三角洲贸易中心 制造业中心 深圳/珠海经济特区 旅游业4东部、西部与中部发展现状比较西部地区：西部大开发政策推动经济发展 城市群中心辐射作用成都、重庆总体经济发展优于武汉 房地产投资2000年后迅速超过武汉 对外资吸引力依然有限武汉经济东部地区：中部地区居于领先地位 投资吸引力在中西部地区明显 零售业最具竞争力 苏州市整体经济明显超越武汉 外资主要目标区域，苏州尤为明显 房地产投资近两年增长快速 经济发展受惠于长三角经济圈5中部与西部开发经济政策比较西部开发战略主要政策增加资金投入—特别是对基础设施和能源项 目的投入 改善投资环境—包括税收优惠及土地与矿产 的优惠政策 扩大对外开放—特别在于扩大服务贸易领域 对外开放，包括允许外资银行逐步经营人民 币业务 发展科技教育—各类科技经费向西部地区倾 斜中部开发战略：尽管中央已把促进中部地区崛起提升到了国家 战略层面，但同时也强调“实施中部崛起将主 要依靠中部自身的力量，国家主要是起到‘促 进’的作用”，这与国家对东部、西部开发的战 略有本质性的区别； 中部地区缺乏各类优惠政策和资金投入；比如 目前东部、西部和东北地区企业所得税大都降 到15％，而中部六省仍高达33％；中部开发战略 缺乏实施政策6中西部地区发展的代表城市北京重庆 武汉上海重庆于1997年被立为第四个直辖市，领跑西部大开发 武汉以“九省通衢”的优势成为中部崛起的焦点广州7可比城市发展分析——重庆重庆自1997年成为中西部第一个直辖市，作为西部大 开发的直接受益城市，重庆的经济与房地产市场发展 对武汉未来的前景判断有重要借鉴意义。

城市定位—长江中上游中心城市 战略目标—再造两个重庆工业 重庆CBD—辐射长江上游和西南地区 的区域商务中心 西部金融中心—新世纪基金管理公司重庆简介的设立中国四大直辖市之一，面积8.24万平方公里，户籍人口3,144万人； 2004年实现国内生产总值2,665亿元人民币，同比增长12.2%； 2004年合同利用外资总额6.66亿美元，新签订利用外资项目281个； 2004年社会消费品零售总额为955亿元人民币，同比增长14.3%； 2004年房地产投资达到393亿元人民币，同比增长19.9%。

资料来源：2004年重庆市国民经济和社会发展统计公报8可比城市发展分析——重庆经济重庆国内生产总值增长率15% 中国 重庆1997年前后，重庆国内生产总值增长率与全国 水平相比，差距并没有显著区别 区别于其他中西部主要省会城市，重庆实际利10%用外资水平整体来说有所下降 社会消费品零售总额保持稳定增长，增长幅度 与其他城市基本一致5% 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004合同利用外资水平（亿美元）20社会消费品零售总额（人民币亿元）900 800 700 600政策对城市的发展在中 短期的作用有限1510500 400 3005200 1000 1998 武汉市 1999 长沙市 2000 郑州市 2001 西安市 2002 成都市 2003 重庆市0 1998 武汉市 1999 长沙市 2000 郑州市 2001 西安市 2002 成都市 2003 重庆市9可比城市发展分析——重庆房地产重庆市房地产销售价格(元/平米)3000 2500 2000 1500 1000 500 0住宅平均售价办公平均售价1997年至2001年间，重庆住宅销售价格的复合增长 率为2.3%，办公楼为11.3%；住宅销售面积的复合增 长率为31.6%，办公楼为15.1%； 2000年至2003年间，重庆住宅销售价格的复合增长 率为7%，而武汉为5.4%； 1998年至2003年间，重庆房地产投资的复合增长率 达20%以上，在中西部主要省会城市中处于中上水平中西部部分城市房地产投资额增长率比较1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 200450% 40%自1997年以来，重庆市的住宅与办公楼市场基本处 于稳定上升周期内，与全国的走势一致，且增长速 度平稳；重庆市的房地产价格并没有因西部大开发 和升直辖市的利好而出现异常的增长速度资料来源：各地统计年鉴30% 20% 10% 0% 武汉市 南京市 郑州市 苏州市 成都市 西安市 重庆市 长沙市10对本项目的启示中部崛起的战略将增强投资者的信心，在一定程度上能 刺激经济发展；武汉作为中部拥有优秀交通优势的核心城市，将成为主 要受益者；本司将同时考虑中部崛起的战略为武汉 带来的利好预期、实质性政策对武汉发 展的影响程度以及市场的供求关系等方从西部开发的经验来看，优惠/扶持政策在中短期内对 重庆的经济发展和房地产市场的作用有限；面，结合本项目的自身情况，对本项目 的开发提出切实可行的建议与东西部地区的开发战略相比，由于目前中央对中部地 区尚缺乏实质性的优惠/扶持政策，宜对中部地区未来 的发展持谨慎乐观态度；11II 办公楼开发建议12xxxxxC03本项目最优规模测度13xxxxxC03需求预测–武昌办公楼市场份额假设截止2005年底, 所甄别的武昌办公楼供应为37万平方米, 约占全市32.4%；实际被租赁面积约257,000平方米，占 全市32.9%；其供应与需求所占比例大致相等。

2005年累计供应量占全市比例 2005年累计供应量占全市比例 2005年累计需求量占全市比例 2005年累计需求量占全市比例武昌 32.4%武昌 32.9%全市其他区域 67.6%全市其他区域 67.1%资料来源：仲量联行战略顾问部14需求预测–武昌办公楼市场年度吸纳量需求预测假设 需求预测假设 ––武昌办公楼市场年度净吸纳量占全市的比重随其供应总量占全市比例的变动而变化 武昌办公楼市场年度净吸纳量占全市的比重随其供应总量占全市比例的变动而变化 — 国家宏观经济情况保持良好，没有其他不可抗的因素，如地震、战争等 — 国家宏观经济情况保持良好，没有其他不可抗的因素，如地震、战争等武昌办公楼市场年度需求量（净吸纳量）变化 武昌办公楼市场年度需求量（净吸纳量）变化 2006 武汉办公楼年度需求量（平方米） 204,820 2007 140,411 2008 239,155 2009 129,453 2010 244,349武昌办公楼年度需求量（平方米）69,79157,347100,98947,89687,940资料来源: 仲量联行战略顾问部15办公楼规模测算概述确定市场需求量 多目标 属性决策 各竞争性项目竞 争力评估 确定各项目 市场份额 确定各项目当年吸 纳量项目规模确定项目各期吸纳量 项目吸纳周期 项目竞争力溢价竞争力因素分析与竞争性项目根据市场研究及市场成功案例，确定决定办公楼竞争力的关键指标及其权重开发商背景 配套设施 可及性 市场营销 物业协同性 物业管理 建筑规格 区位及商务氛围 0% 5% 10% 15% 20%xxxxxC03竞争性项目 竞争性项目洪广宝座 洪广宝座 联合国际 联合国际 新长江广场 新长江广场 光谷商业中心 光谷商业中心 中建工行广场 中建工行广场 京汉科技大厦 京汉科技大厦 嘉园大厦 嘉园大厦 卿龙曼哈顿 卿龙曼哈顿竞争力 关键因素注：基于中铁大厦以自用为主，在此不将其列为竞争性项目。

资料来源：仲量联行战略顾问部17本项目竞争能力分析项目竞争力评分表 项目竞争力评分表项目名称 本项目 洪广宝座 联合国际 新长江广场 光谷商业中心 中建工行广场 京汉科技大厦 嘉园大厦 卿龙曼哈顿 竞争力评分 9.20 7.00 6.10 5.80 6.40 7.20 7.45 7.10 7.10 相对优势与劣势 区域标志性项目，优质开发商，商业氛围及物业协同性，上佳可及性 良好的市场氛围及物业协同效应，但项目品质一般 新兴商务区域，可及性不佳，缺乏良好配套设施 综合性项目，但区域商务氛围及可及性较差 综合性项目，位于新兴商务区，可及性较差 良好商业氛围及物业协同效应，但建筑品质有限 良好商业氛围及物业协同效应，但为烂尾楼续建，且与地铁连接不确定性 良好商业氛围及可及性，但项目具有相当不确定性 良好商业氛围及可及性，但项目具有相当不确定性资料来源: 仲量联行战略顾问部18xxxxxC03作为区域标志性项目，本项目由于可及性、物业品质、区位要素、项目协同效应，使其成为区域市场最具竞争力的 作为区域标志性项目，本项目由于可及性、物业品质、区位要素、项目协同效应，使其成为区域市场最具竞争力的 项目。

项目。

本项目合理规模测算竞争力评分作为项目 获取市场份额的唯一 要素 本项目市场吸纳期预 计为2年1 考虑新增需求均为 2006年后新竣工项目 吸纳2009年预计需求量 11,798平方米2010年预计需求量 26,834平方米考虑20%的可 能空置及开发 商之自用面 积，本项目预 计合理规模约 为52,000平方 米资料来源：仲量联行战略顾问部19xxxxxC03注１：一般而言，项目的最终使用者为租赁用户，在此，合理规模测算以租赁需求为依据。

同时根据项目的建设周期（预计2009年完工），本项 目吸纳期 为2009与2010年。

2：假设保利集团自用办公面积为约3,000平方米。

增长率4.28%增长率3.32%售价8,759/平方米期初收益率8%每月平均租金约人民币58/平方米综合考虑上述状况，考虑本项目采用分拆销售，由此考虑建设周期及预售，本项目2008年进入市场预售。

2008年预计售价报价约为人民币9,000/平方米，考虑成交折价，预计成交价为人民币8,000-8,500/平方米，2009年售价增长率保持3%增长速度。