基于“适度混合”的产业空间规划管理模式探索——以深圳市为例
人居空间的功能混合研究_以深圳华侨城为例_钟力
服务产业链：结合旅游和居住，华侨 城大力发展了相关服务和配套性产业， 如威尼斯酒店等星级酒店组成的高档酒店 业；以铜锣湾广场为主体构成的华侨城片 区购物娱乐区；以酒吧一条街、风味食街 等为主的生活休闲圈；以汉唐大厦为枢纽 的现代商务办公中心等，这些功能构成的 相关服务产业链提升了城区服务能力和整 体居住档次(图8)。
华侨城提出了“处处是景点，人人是 导游”的开放共享理念，将其整体作为一 个大“旅游城”来运作，从而把旅游景点 扩大到整个城区(图4)。在华侨城已经建成 的若干相对独立的住区，没有围墙，而是 开放管理，住区的娱乐活动与主题公园也
图1 深圳华侨城的区位
表1 华侨城功能混合的演进
区分阶段 功能单一期： 1985年~1989年 功能转型期： 1989年~1994年 功能混合期： 1994年~2001年 功能融合期： 2001年至今
文化产业链：2007年8月，华侨城成 为国家文化部首批授予的全国两个“国家 级文化产业示范园区”之一。华侨城已经
94 华中建筑
HUAZHONG ARCHITECTURE 12/ 2008 第26卷
整合以紧凑开发为前提。紧凑开发提 倡人们居住得更靠近工作地点和生活所需
的服务设施，将公共设施和就业机会整合 配置在步行可达范围内，减少出行距离， 避免单一土地用途。华侨城以“强边活 心”的策略以形成紧凑形态。“强边”即 延续和强化原有空间结构的发展趋势，周 边地块开发遵循“高强度、高密度”的原 则，新的开发和发展改造的重点都安排于 沿城区外围，尽量直接利用外围的城市交 通、市政基础设施及其它公共资源，减少 开发增量对城区配套设施的压力。同时， 在城区周边形成紧凑的空间肌理和一定的 建筑高度，阻止自身外部正效应的“溢 出”。“活心”即在严格控制中心地区开 发强度的前提下，配套高标准的公共服务 设施，营造高质量的公共开敞空间和文化 氛围，引入更具特色的活动，使之成为华 侨城最具特色、最有活力的公共服务中心 和公共活动地带。
优化政府投资项目决策机制助力城市高质量发展
优化政府投资项目决策机制助力城市高质量发展作者：文晶来源：《今日财富》2023年第28期政府投资作为引导和带动社会资本、扩大有效投资的重要抓手备受各界关注，也是财政重点保障的一大支出方向。
本文通过分析政府投资领域存在的决策机制亟须优化等相关问题，提出加快推进政府投资项目一体化审批、探索以项目群形式一体规划、同步建设等建议，从而优化政府投资项目决策和审批流程，更好地发挥政府投资项目在助力城市高质量发展方面的重要作用，也希望能为相关部门的工作提供参考。
一、引言政府投资作为一项重要的政府职能，对实施国家发展战略、撬动社会投资、落实宏观调控政策发挥着重要作用。
近年来，随着《政府投资条例》《深圳经济特区政府投资项目管理条例》等文件颁布和修订，明确了政府投资的边界，规范了决策审批程序和实施要求等。
同时，财政靠前发力是当前促进政府投资项目增长的主要积极因素，财力空间也是适度超前开展基础设施投资面临的最大约束。
所以，如何进一步健全和完善政府投资项目决策机制，提高财政资金使用效益，助力城市高质量发展成为新的重要课题。
二、政府投资项目领域存在的相关问题（一）简化流程、深化“放管服”要求仍需进一步落地落实以2021年10月30日修订的《深圳经济特区政府投资项目管理条例》为例。
首先，政府投资项目需经历如下流程：①编制项目建议书，报各单位征求意见，报投资主管部门审批；②编制可行性研究报告，报各单位征求意见，报投资主管部门审批；③依次审批或者审查完项目建议书、可行性研究报告、初步设计和项目总概算，纳入政府投资年度计划。
至此，政府投资项目前期阶段相关工作已完成。
其次，政府投资项目进入项目实施阶段，涉及项目设计变更、调整概算等事项。
最后，政府投资项目完成工程验收后，编制工程结算报告报财政部门评审，编制竣工决算报告报财政部门评审，向财政部门申请竣工决算批复。
从上述流程看，政府投资项目流程较长，故仍存在进一步优化的空间。
（二）关联项目建设急需加强衔接和协同以医院建设的政府投资项目为例，分为新建和改扩建两類。
新型产业用地的规划管理研究
智能规划NO.11202231智能城市INTELLIGENT CITY 新型产业用地的规划管理研究徐妍（广州市城市规划勘测设计研究院，广东广州510000）摘要：随着我国城市化改造进程的加快，传统工业用地已经无法满足新产业发展的需求。
文章结合新加坡BP类用地经验和深圳的M0新型产业用地的规划实践，总结并提出新型产业用地的规划管理思路，为其他城市新型产业用地的规划提供参考。
关键词：新型产业用地；新加坡；深圳；规划管理中图分类号：TU99文献标识码：B文章编号：2096-1936（2022）11-0031-03DOI：10.19301/ki.zncs.2022.11.0111我国新型产业用地的发展背景及趋势1.1传统工业用地分类难以满足新型产业发展的需求传统工业用地由于可混合功能类型少、配套比例低等原因，无法满足新型产业发展的空间需求[1]。
在新经济发展背景下，深圳率先提出“M0”新型用地，其他城市也陆续提出“M创”“M+”等用地类型，进一步探索用地规划创新，促进土地侧供给改革。
1.2新型产业用地管理办法东莞在2018年提出《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》，并作为新型产业用地指定的专门管理政策，深圳、广州、惠州、佛山等城市在2019年陆续提出新型产业用地的管理办法。
不同城市还提出了有关使用年限、容积率、用地配套设施比例上限、分割转让管理等办法，并结合城市地方特色增加差异化管理要求，如广州建立工业用地项目土地利用绩效评估制度；深圳规定设置企业入驻及配置标准。
广东省各城市用地政策如表1所示。
1.3低地价高强度的特征催生“工业地产”与传统工业用地（M1）不同，新型产业用地特点表现为多元化功能、高开发强度、多样配套和土地价格低等，由生产型转向服务型，由单一功能转向混合功能，由低层厂房为主转向多高层建筑[2]。
在城市存量更新的大背景下，M0用地不仅适用于新型产业用地开发，也顺应“产城”融合的发展趋势。
城市更新统筹下线路型TOD_综合开发规划探索——以深圳地铁10_号线东莞凤岗段为例
1 引言改革开放以来，珠三角地区以镇、村推行的自下而上的城镇化模式造成可建设用地快速消耗、城乡土地空间混杂且低效的问题，因此珠三角城市较内地更早进入存量更新时代[1]。
2009年，广东省出台“三旧”改造政策着手解决珠三角地区存量建设用地更新。
另一方面，珠三角地区也最早开始建设跨市级行政区城际轨道网络，并同步探索轨道站点片区综合开发的制度与模式[2]。
TOD 综合开发模式旨在最大化发挥轨道交通价值、促进站点周边高品质再开发以及保障轨道交通建设资金筹集[3]，珠三角多个城市均出台了相关政策推动TOD综合开发，并通过实践积累了较为成熟的经验[4]。
珠三角地区的TOD 综合开发有几个基本特征：（1）珠三角TOD 规划政策的出台时间与城市更新同步，TOD 规划本身担负片区城市更新统筹的职能；（2）TOD 综合开发规划是多级政府目标协调、多开发主体利益协调摘要：近年来，借助轨道交通建设契机促进城市产业升级、提高生活空间品质成为大城市的普遍共识。
随着我国城市进入存量提质阶段，如何通过TOD 与城市更新的耦合更大发挥轨道价值成为当前规划关注的重点。
虽然珠三角地区当前的城市更新单元模式与站点层面TOD 综合开发模式已取得一定效果，但是还存在多站产业定位不协调、更新程序无序化、偏重经济利益等问题。
因此，编制线路层面的TOD 规划以统筹多各站点片区的城市更新显得尤为必要。
本文将针对既有问题，探索线路片区产业目标统筹、空间结构统筹、公共配套统筹、更新利益统筹与土地融资统筹等五方面的更新策略，以期实现轨道交通带动沿线片区产业转型、整体品质改善的目标。
关键词：TOD；城市更新；更新统筹；轨道线路；综合开发；东莞Abstract: It has become a common consensus in major cities to promote the upgrading of urban industries and improve the quality of living space with the opportunity of rail transit construction. As China's cities enter the urban regeneration phase, current planning focuses on how to bring the value of the transit into play through the coupling of TOD and urban regeneration. Although the current urban renewal unit model and site-level TOD integrated development model in the Pearl River Delta region has achieved certain success, there are still problems such as the uncoordinated industrial positioning of multiple sites, irregular renewal procedures and a bias towards economic interests. It is therefore essential to prepare a TOD plan at line-level to co-ordinate the urban regeneration of the various station areas. This paper explore five urban regeneration strategies for integrated TOD development at the line level, including coordination of industrial objectives, spatial structure, public service facilities, regeneration benefits and financing, in order to achieve the goal of industrial upgrading and space quality improvement of the area through rail transit.Keywords: TOD, Urban renewal; Renovation and integration; Rail lines; Integrated development; Dongguan的统筹平台，城际轨道TOD 承担省、市协调职能[5]，城市轨道TOD 是市级行政区内轨道建设主管机构与区、镇/街的合作平台[6]；（3）除遵循TOD“3D”等规划设计原则之外，东莞等城市TOD 综合开发规划还担负为划定轨道建设融资土地规划的职能[7, 8]；（4）这些已开展的TOD 规划多为站点层面的规划，针对轨道线路沿线或区域轨道线网的TOD 规划实践探索还相对较少。
多规合一案例分析
多规合一案例分析多规合一（Integrated Planning）是指在城市规划过程中将不同层次、不同类别的规划进行整合，形成一个综合性的规划体系，以实现城市发展的协同与一体化。
下面以中国城市，深圳市为例，来进行多规合一案例分析。
深圳市作为中国的特区之一，经过近40年的快速发展，已成为中国经济最为活跃的城市之一，也是国际化程度较高的城市之一、在城市规划方面，深圳市采用了多规合一的理念，以实现城市可持续发展为目标。
以下是深圳市多规合一的案例分析。
首先，在城市空间规划方面，深圳市制定了《深圳市城市总体规划（2024-2035年）》，该规划将城市划分为核心区、重点发展区、特色开放区和宜居宜业区等不同功能区域，以确保城市空间的合理布局。
规划强调公共交通优先原则，通过地铁、巴士等公共交通工具的建设，实现交通的密集化布局，减少私人车辆的使用，提高城市的交通效率。
其次，在城市经济发展方面，深圳市注重产业的多元化发展。
通过建设高科技产业、文化创意产业、金融服务业等新兴产业，深圳市实现了以电子信息产业为龙头的产业结构调整。
同时，规划中也强调了城市的文化和旅游产业的发展，通过保护历史文化遗产和创造旅游景点，吸引国内外游客，促进城市经济的发展。
第三，在城市环境保护方面，深圳市注重规划与环境的结合。
通过合理规划城市绿地和湿地保护区，建设生态景观带，提高城市的生态品质。
同时，注重减少城市污染物的排放，加强环境监测和治理，提高城市的环境质量。
最后，在社会公共服务方面，深圳市进行了多规合一的协调。
在规划中，注重完善城市的基础设施建设，包括道路、给水排水、供电等公共设施的建设，以满足城市居民的需求。
此外，注重规划教育、医疗等社会公共服务设施的布局，提高公共服务的覆盖面，为城市居民提供便利。
综上所述，深圳市作为中国的特区之一，在城市规划方面采用了多规合一的理念。
通过综合考虑城市空间规划、经济发展、环境保护和社会公共服务等方面的要素，实现了城市规划的协同与一体化。
基于规划单元开发的控制性详细规划编制方法研究——以深圳留仙洞总部基地控制性详细规划为例
基于规划单元开发的控制性详细规划编制方法研究——以深圳留仙洞总部基地控制性详细规划为例刘欢，李连财摘要:控规作为土体出让的前提条件，在城市开发建设中起着重要的作用。
但随着市场经济的逐渐深入，传统的控规编制方法和管理手段不能满足市场的多元需求。
如何使控规更好地引导土地开发，是当前控规面临的关键问题。
本文分析当前控规编制方法中存在的问题，借鉴单元开发的优点，确定“管理单元—开发单元—地块”三个控制层次，并明确各层次的控制要素和方式，特别是开发单元的开发模式和建设指引等内容，形成了一套完整的、刚柔并济、利于整体开发的控规导控体系。
本文以规划单元开发为切入点，探索了单元整体开发下的控规编制的新思路和新方法，以期抛砖引玉，为控规的编制和管理提供思路和借鉴。
关键词:规划单元开发控制性详细规划编制方法留仙洞总部基地引言控制性详细规划（以下简称“控规”）作为控制城市土地开发、强化城市管理的技术手段，在城市建设中发挥着重要的作用。
自80年代初控规出现以来，随着经济和社会的不断变化，不少学者对控规的编制、实施以及修改等方面进行了积极探索，形成了较为成熟的控规编制方法和体系。
但最近几年，随着城市化进程逐渐加快、市场经济的逐渐深入，控规的编制和实施面临新的问题，如地块控规造成城市空间单一、不利于街区整体开发等。
针对以上情况，本文以规划单元开发为切入点，针对现行的控规编制技术进行分析，同时借鉴单元开发的优点，总结出适应单元整体开发的控规的编制方法和思路，以更有效的指导土地出让和开发，以期达到提高城市空间环境品质、适应市场需求、提升规划管理水平等目的。
1、规划单元开发的认识1.1规划单元开发的定义规划单元开发（Planned Unit Development，PUD）是与“地块分散开发”相对的一个概念，指在规模较大（街区或多地块）的土地开发中，规划主管部门只要求开发商保证落实开发强度、公共空间及市政、交通等设施强制性控制要求，而其他具体的控制规定，如功能配比、建筑高度、建筑形式等更加灵活，由市场条件和基地条件去决定和由开发商做出弹性的安排[1]。
产城融合发展下的产业园区布局策略研究—以玉溪科工产业园为例
产城融合发展下的产业园区布局策略研究—以玉溪科工产业园为例产城融合研究背景产业园区是产业和人才的聚集地，承担着培育新兴产业、促进产业集聚、推进城镇化进程、推动经济快速发展、提升地区竞争力的重要物质空间。
新中国建国初期是仿造苏联的产城分离模式，即用地的一边为工业区、一边为商业区，而另一边为住宅区。
因为中国那个年代大多城市规模小，很多重污染工业区不能靠近生活区。
自从1979年在蛇口设立第一个工业园起，到1990年以来，各地为推进工业化进程大量兴办产业园区[1]。
在新的发展形势、产业需求和政策引导下，城市发展对产业的升级、更新及转型需求日趋强烈，原有粗放式、单一功能的产业园区发展模式已经不适应新形势下的社会发展趋势。
产业园在建设过程中由于缺少科学的规划引导，常常“重产轻城”，导致“产城分离”、“产城脱节”等突出问题，工业化与城镇化发展并不协调。
因此，随着我国深入推进新型城镇化建设，运用产城融合理念促进区域协调发展，解决城市化进程中产业空间与城市空间的脱节。
产城融合要求产业与城市功能融合、空间整合，“以产促城，以城兴产，产城融合”。
城市没有产业支撑，产业没有城市依托，就是“空城”，只能“空转”，城市化与产业化要有对应的匹配度。
产城融合不仅是对产业化与城市化协调发展深入思考，更是新时代进一步保障人的生存和发展的实现的内在要求[2]。
1.产城融合理论发展与现代内涵2.1产城融合理论发展产城融合最早提出可以追溯到工业革命后西方发达国家工业化进程持续加快，城镇化水平不断提升，针对随之而来的城市居住、生态、交通等环境污染问题。
1920年恩温提出著名的“卫星城”理论，旨在大城市外围建立既有就业岗位，又有较完善的住宅和公共设施的城镇，控制大城市的过度扩展，疏散过分集中的人口和工业。
1944年完成的大伦敦周围建立了8个卫星城，居民可在所生活的卫星城享受到居住、交通、工作、休闲、娱乐、教育、购物等日常的基本生活服务，这样可使其周边区域性的大中城市发展的压力得到一定的缓解。
规划引领和政策管控双视角下的更新实施路径探索_以深圳城市更新为例_缪春胜
规划引领和政策管控双视角下的更新实施路径探索 ——以深圳城市更新为例缪春胜，王旭，谭艳霞摘要：深圳作为全国城市更新走在前列的特大城市，经过六年多的快速更新实践和探索，过程中取得了很 大的成绩，成为众多兄弟城市调研和学习的对象。
但是，更新实施过程中也遇到了比较棘手的问题，之前 一直在通过政策管控的思路去解决问题。
自今年开始，恰值城市更新专项规划编制的开篇之年，深圳市更 新主管部门便积极探索通过规划引领和政策管控“两只手”来共同完善城市更新的管理。
目前，规划和政 策提出的解决思路与路径设计已经逐渐在更新实施过程中得到很好应用，并初步取得了良好的市场效果， 此规划引领和政策管控的探索经验可为全国其他城市提供借鉴和参考。
关键词：城市更新，问题导向，规划引领，政策管控，实施路径1．背景与研究综述1.1 背景短短 30 来年间，深圳就从一个小渔村发展成为超大型的现代化城市，创造了人类城市 发展史上的奇迹。
作为率先发展地区，深圳在社会经济、城市建设等各方面取得巨大成就的 同时，也最先遇到转型发展的瓶颈问题，受到土地和空间、能源和资源、环境、人口等方面 的制约，城市发展面临诸多困难和挑战，产业升级和空间布局优化的任务十分艰巨，城市内 部发展不均衡的问题仍然突出。
特别是经济社会快速发展与土地供给急剧下降的矛盾、 城市 功能在空间上的“二元”结构及原特区内外服务水平、环境质量差异较大的问题，已成为制 约城市快速发展的最主要因素。
全面推进城市更新，向存量土地要效益，已成为深圳挖掘用地潜力、拓展发展空间、优 化城市结构、促进特区一体化建设的必然选择。
此外，城市更新还是深圳高举“创新引领” 大旗，加大产业结构调整力度、加速淘汰落后生产力、加快转变发展模式，实现“保增长、扩内需、抓创新、优结构、重民生”方针的重要抓手。
自 2004 年深圳市启动城中村改造， 特别是 2009 年以来， 深圳城市更新充分利用广东省 《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》政策，解决了存量用地协议出让和 更新范围内历史遗留用地产权处理的问题，建立了利益共享机制，走在了全国的前列。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
基于“适度混合”的产业空间规划管理模式探索——以深圳市为例王旭，贺传皎摘要：首先总结了当前产业空间规划管理存在的弹性不足问题，其次选取多个发达工业化国家的产业用地规划管理案例，总结其在产业用地弹性管理方面的经验和适用情境。
其次将以上研究成果应用到深圳实践中，对产业用地规划管理提出了改进建议。
关键词：产业空间规划管理国际经验适度混合产业空间管理是城市空间管理的重要组成部分。
我国现有的产业空间规划管理有两大特征：一是管理手段上以用地分类管理为基础，根据产业内涵区分用地类型，并以用地类型作为配套功能控制、开发强度判定、地价评估的重要依据。
二是管理流程上前重后轻，在前期的规划阶段，通过多种技术方法为地块划定特定类型，在后续开发及利用阶段，却缺乏对实际功能利用和转换的管理规则与监管手段。
近年来，受两方面因素影响，上述模式在国内部分先发城市的不适应性日益凸显。
一是产业自身发展引起空间需求特征变化，导致传统产业用地无法充分满足新兴产业的业态需求。
二是城市空间资源日益紧缺，市场自发的突破规划功能的情况频发，原有静态的产业用地管理体系无法应对。
作为改革开放的先锋城市，深圳已步入了产业转型和存量再开发阶段，对产业空间弹性管理的需求日益强烈，本文试图针对上述产城发展的新趋势、新要求，通过对国际城市案例的系统梳理与检讨，探索适应于市情国情的产业空间规划管理优化思路。
1.传统产业用地规划管理手段的困局1.1后工业化阶段城市产业融合发展的新趋势传统经济体系中，城市产业部门可区分为以制造业为主体的第二产业和以商业服务业为主体的第三产业，二产和三产特征清晰、边界显著。
然而近年来，伴随着产业发展进入后工业化阶段，在新技术革命推动下，尖端基础科学的研究领域日益交叉，造成产业源头趋向创新融合[1]；互联网及信息技术向传统行业渗透，造成后者组织业态与结构的重塑[2]；生产方式从垂直分工转向水平协作，造成服务性的产业链环节的独立与分离[3]；上述因素相叠加，催生了战略新兴产业、未来产业、文化创意产业、生产性服务业等新兴产业。
图1 产业融合发展趋势1.2产业融合趋势对传统规划产业用地分类的挑战与产业分类相应，传统国家和地方规划标准也以产业内涵为出发点，将产业用地区分为工业用地、仓储用地、商业服务业用地等类型，再细分为若干小类，以此决定不同的配套比例、计价方式、转让要求，构成了城市产业用地规划管理的基础。
但新兴产业在空间区位、载体形态、配套服务等空间需求方面都有较高标准，以战略性新兴产业中的新一代信息技术产业为例，它以技术创新为动力，除传统的核心制造和辅助办公空间外，还兼有较高比例的实验室、检测中心、数据中心等研发性空间[4]；而且，新一代信息技术产业的就业人口中，中高学历和收入的研发人员的比重较传统的电子信息产业普遍提升1，对商业与休闲配套设施比重和质量也提出了新的要求。
但由于传统产业用地具有“可混合功能类型少、配套比例低”的特征，往往无法满足新兴产业的空间需求。
在此背景下，许多城市纷纷尝试设立新的地类，如上海的M4、C65，无锡的MY、深圳的M0用地等。
以深圳2013版《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）设立的M0新型产业用地为例，它在性质上定位为“融合研发、创意、设计、中试、无污染等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地”，配套功能比例上限从工业用地的15%提升至30%，容积率上限提高至6.02，为满足新兴产业功能的要求提供给了较大空间。
但新地类带来了新问题。
由于M0用地开发强度比肩商业用地，地价上却介于工业和商业用地之间，且对其产业内涵尚未清晰的界定，因此这一新地类出现后，许多产业开发项目纷纷申请转为M0用地。
由于分类标准无法清晰对标，同类新兴产业中不同企业的用地申请，可能由于和地方政府预先谈判的不同，分别被划入工业用地和商业用地，造成分类混乱和管理不公，也增加了规划管理工作潜在的廉政风险。
1.3城市存量用地主导对重规划、轻开发为特征的用地管理挑战除了产业发展引起的挑战外，城市进入存量用地主导的再开发阶段，也为产业用地管理带来了新的问题。
在此阶段，城市产业空间在二维用地乃至三维空间上，都有了明确的市场性产权主体，加之一些早年建设工业区的区位显著改善、市场价值提升，产权主体在“经济效益最大化”的动机驱动下，往往会自行改变原有的产业空间利用使用功能，出现了在工业1根据深圳市原科工贸信委2009年规模以上企业普查的数据分析，深圳电子信息类企业研发人员的比重约为5%，而根据《深圳市战略新兴产业布局规划》2012年对重点新一代信息技术企业抽查，研发人员比重均在30%以上。
2由于深圳空间紧缺、产业结构以高新技术产业为主、集约化程度高，因此工业用地的配套比例高于国家标准7%。
工业用地的建筑层高基本在多层以上，容积率标准高于其它城市。
用地上发展餐饮、零售、娱乐乃至商务公寓等功能的各种行为。
以深圳市为例，在存量用地主导的背景下，深圳原特区内许多地区的工业用地当前都出现了功能混合和弹性发展两大趋势。
空间利用更加趋向立体、综合和混合，单一的平面用地类型在使用中演化为多样化的三维空间功能（图2），并且不断随市场变化而调整，如以电子信息产品批发而闻名的华强北地区，仅一处工业用地就已经自发融合了商业、服务、办公、旅馆和单身公寓等六种使用功能。
图2 深圳华强北产业空间混合使用案例：从单一平面向立体混合这些改变空间功能的行为虽然与现有产业用地的管理要求相悖。
但一方面，部分行为确实体现了市场的实际需求，有其内在的合理性，而传统管理缺少将合理的功能混合与调整快速纳入开发许可的机制，无法在后续空间开发与使用中预留适度弹性。
更重要的是，面对市场大量自发的功能改变行为，规划部门实际也缺乏有效的监管手段和处理依据，城市空间缺少清晰的管理底线（即哪些功能必须强制保留，或哪些功能应坚决禁止混合）。
因此，原有二维、静态的产业用地管理体系已经无法适应产业用地多样化的实际使用需求。
我们需要将管理重点由蓝图指引走向开发管理，从而提高规划管理弹性，又要在规划与管理预留弹性的同时，保证公共利益不受损失，保证规划底线目标的实现。
2.国外产业用地规划管理的经验借鉴面对产业空间管理的新挑战，发达国家有许多用地规划管理经验可资借鉴。
这些经验虽然在具体手段和方式多有差异，但基本可归结为互相配合的两点：一是在规划空间分类上，通过不同程度的混合分类策略，促进功能混合使用；二是在开发管理上，通过精细化的开发许可策略，明确弹性边界和管理底线，指导后续功能的优化调整。
图3国外城市以空间弹性分类与精细化开发管理相配合的产业用地规划管理框架2.1以弹性化分区为策略的空间规划创新为应对空间发展的不确定性，发达国家在规划阶段通过多种手段增加空间分区的弹性，本研究依据弹性程度从高到低，将这些手段归纳为以形态控制取代功能控制、简化用地分类、增加混合用地分类等三种类型。
以形态控制取代功能控制，是用空间用形态取代使用功能，作为空间分类主要标准的弹性化规划手段。
典型案例如经典的美国圣安娜市更新规划[5]、美国伯克利市中心规划等。
圣安娜市更新规划将规划区范围划分成火车站、商业中心、中心城区等大分区，在规划中主要规定各分区的开放空间、步行系统、沿街立面、建筑高度等形态要求，在功能上则鼓励多种功能的混合，从而复兴步行尺度、促进社区的活化与可持续发展。
表1美国圣安娜市以形态控制为标准的空间分类体系简化用地分类，是大幅简化用地类型，仅保留基本功能分类的规划手段。
该类型以英国为典型代表，用地类型上仅区分为“A 商业、B 商务和工业、C 住宅、D 非住宅类社会和社区”等四种类型，以为后续开发预留弹性。
增加混合用地分类，是根据城市最新的变化趋势，增加新的兼容两种及以上主导功能的的规划手段。
由于增加混合地类对现有分类体系的冲击幅度最图4 香港商贸混合地带与工业地带、商业地带的关系小，因此在多个国家（地区）均有使用。
但具体混合模式间存在较大差异，主要是由国家产业发展特征差异决定。
一类是二产和三产的混合，典型案例为香港。
1997年金融危机以来，香港为顺应转口贸易需求、缓解金融危机带来的厂房空置问题，在地类标准中增设了混合“无污染工业+商务办公+商贸”等功能的“商贸混合地带”，并规定三种混合功能可自由转换，对办公及商业比例不作限制，从而提高工商业转换的灵活性，应对实际面临的工业区空置问题[6]。
第二类是第二产业和2.5产业的混合，典型案例为新加坡。
新加坡在过去40年的持续高速增长过程中，经历了产业转型和升级，遭受了成本冲击和腹地有限的制约，但二产始终占据GDP30%左右。
近年来，为满足2.5产业和高科技产业的混合需求，新加坡在2008年版的总体规划中新增了BP（BUSINESS PARK）类用地，兼容“研发+制造(无污染)+商务办公”等三类功能，用以支持“无污染的高科技研发产业、高附加值制造业、知识密集型产业”等三类高端产业发展[7]。
2.2以精细化许可为策略的开发管理模式创新上述国家在规划阶段都通过不同的策略为空间留有弹性，但所有这些策略都并非单独使用，而必须配套相应的精细化开发要求，以将弹性限定在合理的范围内，保证管理底线。
因此，这些相配套的开发策略更值得我们借鉴及学习，研究将它们总结为“定区位、定功能集、定开发许可”等三种类型。
2.2.1定区位定区位，是指弹性分区并不是在城市中普遍使用，而必须满足一定的区位要求。
如美国案例中，形态分区被仅限定在以重建为主要开发手段、功能高度混合的中心区方可使用，并不能在城市尺度上取代传统Zoning的用地分类标准。
新加坡BP用地案例，则明确了该用地仅在特定的战略性产业节点地区使用：一类是交通、环境及服务等条件较好的城市外围节点地区，例如新加坡科学园、纬壹科技城等；另一类是以商业和办公混合的次级中心地区，通过临近住区增加新型就业机会，如樟宜商务园等；通过在政府划定的特定地区进行小范围使用，与普通工业、商业办公等功能进行区分，保证对特定产业的扶持目标，非常值得借鉴。
香港案例则明确了“商贸地带”不可替代“工业地带”与“商业地带”，并对工业地带转化为商贸地带的条件做了细致指引[6]（表2）。
表2香港“工业地带”改划做“商贸地带”的条件定功能集重在明确各类用地对应的多种建筑或产业功能，并按重要性将这些功能划分为若干层次的集合。
如新加坡BP地类的管理[7]，将其功能进一步划分为“主要功能、次要功能、附属功能和禁止功能”等四种类型（表3），每一类中都包括多种产业功能（部分细化到行业、环节和业态）。
表3 新加坡BP类用地的功能集属功能，而“大型百货商店”则是禁止功能，以保护产业的主导地位；同是电子产业，但附加值高、根植性强的“1类电子产业”为主要功能，其他“2类电子产业”为附属功能（表3），从而满高科技、高附加值的功能要求。