解读国税发_2009_2006_两个31号文
解读国税发2009 2006 两个31号文
文件解读：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）（以下简称新文件），是在原国税发[2006]31号文件（以下简称原文件）的基础上，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，进行的修订和补充。
在房地产开发企业计税成本对象的确定原则、计税成本支出的内容、程序、核算方法上以及适用范围等方面进行了明确。
新文件首次在以下几方面进行了明确：
一、适用企业的类型
新文件适用于各种类型的企业，即从2008年1月1日起内资和外商投资房地产开发企业在企业所得税处理上适用统一政策。
但是从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前未销售的已完工开发产品，在以后年度取得的收入，仍按国税发[2001]142号文件的内容执行。
2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按新文件的相关政策执行。
二、计税成本的核算
1、计税成本对象的确定原则。
新文件规定成本对象可以按可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异
原则和权益区分原则来确定。
以上原则要求企业在开工之前合理确定并报主管税务机关备案，并且一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
2、开发产品计税成本支出的内容，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。
开发产品计税成本支出的内容与《房地产开发企业会计制度》中规定的开发产品的成本列支内容一致。
3、计税成本核算的一般程序，归集至成本对象的成本和当期税前扣除的期间费用中，在已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象中分配，对期前已完工成本对象应负担的成本费用在已销开发产品、未销开发产品和固定资产中进行分配。
对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。
对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。
4、企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行成本计量与核算，开发、建造开发产品发生的直接成本直接计入成本对象，发生的共同成本和间接成本按占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法分配至各成本对象中。
土地成本一般按占地面积法进行分摊。
单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，按建筑面积法进行分摊。
属于不同成
本对象共同负担的借款费用，按直接成本法或预算造价法进行分摊。
其他成本项目的分配方法由企业自行确定。
5、可以预提（应付）的成本费用的情况如下：
出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在有相关合同、协议或其他证明资料的前提下，可以预提合同总金额的10%，计入成本对象的开发成本中。
公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可以按照预算造价合理预提建造费用。
该公共配套设施必须符合在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造并且不可撤消，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由房地产开发企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金。
三、销售费用的扣除比例
企业委托境外销售机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入的10%的部分，准予据实扣除。
四、开发产品的折旧费用
企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
新文件在以下几方面对原文件进行了修改：
一、开发产品的计税毛利率
1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
2、开发项目位于地及地级市区及郊区的，不得低于10%。
3、开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
二、视同销售行为
新文件删除了"开发企业将开发产品转作固定资产视同销售"这一条款。
视同销售仅限于开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。
三、以非货币性交易取得土地使用权的计税成本问题（按开发产品的市场价格加上土地税费作为取得土地使用权的成本）
1、企业以土地使用权投资用于换取开发产品的，其土地使用权的计税成本按以下方式进行处理：
换取的开发产品如为该项目土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按分出开发产品（包括首次分出的和以后分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确定该项土地使用权的成本。
如涉及补价，土地使用权的成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确定该项土地使用权的成本。
如涉及补价，土地使用权的成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2、企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确定该项土地使用权的成本。
如涉及补价，土地使用权的成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
新文件同时明确了企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
新文件从2008年1月1日起实施。
国税发【2009】31号文件讲解-1
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号），对房地产行业的所得税制度体系进行了充分完善。
关注1、适用范围国税发〔2009〕31号第二条规定，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。
这里的企业既包括，内资企业，也包括外商投资企业。
对外商投资企业而言，国税发〔2009〕31号对其财税处理的影响很大，需要重点学习与把握。
我们中税网的客户群中不少台湾同胞投资企业，如果涉及房地产业务应当及时关注我网对新31号文的释义和解读。
任何一个企业，只要其从事了房地产开发经营业务，就要受到国税发〔2009〕31号的约束。
房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
关注2、开发产品完工条件国税发〔2009〕31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
沿用我们过去的理解，以上三个条件如果同时满足，以最早的一个为准。
不过国税发〔2009〕31号第三条依然存在缺陷，就是没有规定土地开发的完工条件。
如果有关企业开发土地再行转让，只能比照一般货物销售或者财产转让进行所得税处理。
国税发〔2009〕31号第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
国家税务总局2006年31号文
国家税务总局2006年发布的文件《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）中规定：“（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额”。
对此文件所涉及到的税收操作实务应该如何进行理解，希望能通过下面的案例进行分析廓清。
案例：一家房地产开发企业，05年12月取得一块土地并建造了普通住宅出售，06年末开始预售，项目在08年4月完工并进行了收入的结转，各年预售收入、销售收入、期间费用、成本有可能出现两种情况：一种是销售毛利率小于应税所得率；一种是销售毛利率大于应税所得率。
具体数据参照下表：表一：销售毛利率（10%）小于应税所得率（15%）的情况：项目2006年（万元）2007年（万元）2008年（万元）预售收入5000 8000 1000应税所得率15%结转销售收入14000结转销售成本12600期间费用350 560 90会计利润-350 -560 1310按“预售收入×应税所得率” 750 1200 -1950计算的调整项目应纳税所得额400 640 -640税率33% 25%缴纳所得税款132 211.2表二：销售毛利率（20%）大于应税所得率（15%）的情况：项目2006年（万元）2007年（万元）2008年（万元）预售收入5000 8000 1000应税所得率15%结转销售收入14000结转销售成本11200期间费用350 560 90会计利润-350 -560 2710按“预售收入×应税所得率”750 1200 -1950计算的调整项目应纳税所得额400 640 760税率33% 25%缴纳所得税款132 211.2 190由于该公司是一家小型房地产公司，目前在宏观政策双紧的形势下取得土地和资金是非常困难的，所以，该公司开发完成这个项目后可能就面临着两种结局：1、解散并清算；2、持续经营下去，针对上述两种情况和两种结局，结合国税发[2006]31号的有关规定进行企业所得税清算有以下几种观点：一、统算观点这种观点认为：企业所得税的本质实际上就是对企业的所得进行征税，什么是企业的所得，也就是说企业清算的时候在整个生命期内其经济资源的增值部分才是企业的所得，按年征收也只是税收的技术处理手段，况且，具体到只开发一个项目的房地产企业，这样一种属性是非常明显的，如果采用按年计算的话，那最后几年由于没有收入实现，但期间费用仍然在发生，这样的亏损在企业清算的时候就没有办法弥补。
解读国税国税发[2009]31号文发
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解读国税发[2009]31号：房地产企业的企业所得税税务处理明确今年的企业所得税政策变化是近年来最大的一次，由于开始实施时间不长，有很多具体问题都急待明确，尤其是对于一些特殊行业的特殊业务更是让广大纳税人困惑。
目前各地所得税汇算工作正在紧张进行，以上问题均显现出来，大家都盼望着总局能早日对这些不确定问题进行明确。
三月六日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称通知），通知中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多具体问题给予了明确，大家通过学习，觉得通知下得相当的及时和必要。
作为一名税收从业人员，近年来笔者也十分关注房地产企业的企业所得税处理。
通过对通知的学习，在这里我想对一些具体规定再次给大家提一下醒：收入方面一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。
代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。
出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。
如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。
另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。
未发生经营业务一律不准开具发票。
通知中对此进行明确后，更便于操作。
二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。
这里突出了正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，这在以往的政策中并未明确。
国税发200931号解读
国税发[2009]31号文解析近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。
为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。
一、整体框架熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。
国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。
二、重要变化对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[20 09]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。
（一）“核定征收”需慎用文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。
据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。
看来，国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。
（二）计税毛利率“重生”国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。
国税发[2009]31号：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
![国税发[2009]31号：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》](https://360docs-1393072327.cos.ap-beijing.myqcloud.com/74d4da7ba26925c52cc5bf74.webp)
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布时间：2009-3-6发文单位：国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日一、收入：（一）收入范围原分：预售收入和完工产品销售收入新：开发产品销售收入——未完工开发产品销售收入和完工开发产品销售收入（二）收入实现——时间和金额四+41．一次收款2．分期收款3．按揭贷款4．委托方式：收取手续费、买断、基价分成、包销（三）视同销售：1．范围2．视同销售收入实现——时间和方法（四）代收款项的处理：新31号第五条（五）预租价款的处理：新31号第十条二、预计毛利（一）阶段划分的标志——完工（二）未完工开发产品的预计毛利额的确定和处理1．未完工开发产品销售收入2．预计计税毛利率3．纳税调整——完工前调增，完工后调减三、扣除项目（一）销售成本——已售完工开发产品计税成本1．会计成本和计税成本（1）计税成本对象的确定原则：新增的，第26条（2）计税成本的内容：土前基建公（第17条、18条）开，第34条（3）计税成本核算程序：第一步：区分成本和期间费用，考虑预提和待摊，第32条第二步：区分直接成本、间接成本和共同成本——直接成本直接计入，间接成本和共同成本分配计入第三步：分配方法：适用成本项目和方法运用第四步：区分期前已完工成本对象、本期已完工成本对象和本期未完工成本对象，并进行成本分配期前已完工成本对象的成本分为三个部分：已销开发产品成本、未销开发产品成本和固定资产成本本期已完工成本对象成本分为三个部分：已销开发产品成本、未销开发产品成本和固定资产成本本期未完工成本对象单独归集2．未完工和已完工开发产品计税成本、未售和已售完工开发产品计税成本可售面积单位工程成本的计算公式：第14条已销开发产品成本的计算公式：第14条（二）期间费用1．总的原则：第12条2．维修费用3．保证金4．境外代销手续费和佣金5．利息支出6．财产损失：第22、23条7．自用开发产品的折旧（三）营业税金及附加（包括土地增值税）四、特殊事项（一）以非货币性交易方式取得土地使用权的：第31条、第37条（二）合作建房的：第36条房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
国税发2009第31号文__解读
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），对房地产行业的所得税制度体系进行了充分完善。
关注1.适用范围国税发[2009]31号第二条规定，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。
这里的企业既包括内资企业，也包括外商投资企业。
对外商投资企业而言，国税发[2009]31号文件对其财税处理的影响很大，需要重点学习与把握。
我们中税网的客户群中有不少台湾同胞投资企业，如果涉及房地产业务应当及时关注我网对新31号文件的释义和解读。
任何一个企业，只要其从事了房地产开发经营业务，就要受到国税发[2009]31号的约束。
房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
关注2.开发产品完工条件国税发[2009]31号文件第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；(二)开发产品已开始投入使用；(三)开发产品已取得了初始产权证明。
沿用我们过去的理解，以上三个条件如果同时满足，以最早的一个为准。
不过国税发[2009]31号文件第三条依然存在缺陷，就是没有规定土地开发的完工条件。
如果有关企业开发土地再行转让，只能比照一般货物销售或者财产转让进行所得税处理。
国税发[2009]31号文件第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
解读“国税发(2009)31号文”二
解读二从2008年1月1日内外资企业所得税合并开始，所得税政策便发生了天翻地覆的变化，国家税务总局、财政部连续出台了税法街接、费用扣除、资产处置等方面的具体政策，其中多少与房地产业务有关联，但针对房地产企业并全面规范所得税的政策却迟迟没有露面，企业在政策的盲区前行。
我们怀着忐忑不安的心情期待着新政策的横空出市，但一切似乎那么平静，让我们大惑不解。
直到2009年3月，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文终于如翩翩少女般姗姗迟来，给这个春天带来一丝惊喜和亮色，我们姑且称之为一份迟来的爱，不过这爱意有多深，不同的企业、不同的专业人员也许有不同的看法。
非常巧合的是，原内资房地产企业适用的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）居然也是31号文，为便于说明，该文简称为“旧31号文”，国税发[2009]31号文简称为“新31号文”。
通读新31号文，我们可以发现其内涵丰富，亮点连篇，值得从事房地产业务的同仁共同交流。
一、进一步落实了公平税负的原则我们知道，外资房地产企业以前执行的是《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）、《关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）及《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号），而内资企业在2006年之后执行的是《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，即旧31号文。
由此，导致内外资房地产企业在预征、视同销售、代销费用扣除等多方面的税负不均衡，外资房地产企业占有明显的税收优势。
举一个简单的案例，A房地产开发企业将自建的商品房（市场价值5000万元）转作自用，如果A企业是外资企业，则不用缴纳所得税，如果是内资企业，对不起，你要缴纳所得税，假如该企业的税前利润率为10%，则应缴纳企业所得税165万元。
国税发2009第31号文企业所得税
国税发2009第31号文企业所得税第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人发共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工。
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收，管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款尖银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
解读国税发2009 31号
解读国税发[2009]31号文作者：罗远辉 2009年08月08日 10:05从2008年1月1日内外资企业所得税合并开始，所得税政策便发生了天翻地覆的变化，国家税务总局、财政部连续出台了税法街接、费用扣除、资产处置等方面的具体政策，其中多少与房地产业务有关联，但针对房地产企业并全面规范所得税的政策却迟迟没有露面，企业在政策的盲区前行。
我们怀着忐忑不安的心情期待着新政策的横空出市，但一切似乎那么平静，让我们大惑不解。
直到2009年3月，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文终于如翩翩少女般姗姗迟来，给这个春天带来一丝惊喜和亮色，我们姑且称之为一份迟来的爱，不过这爱意有多深，不同的企业、不同的专业人员也许有不同的看法。
非常巧合的是，原内资房地产企业适用的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）居然也是31号文，为便于说明，该文简称为“旧31号文”，国税发[2009]31号文简称为“新31号文”。
通读新31号文，我们可以发现其内涵丰富，亮点连篇，值得从事房地产业务的同仁共同交流。
一、进一步落实了公平税负的原则我们知道，外资房地产企业以前执行的是《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）、《关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）及《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号），而内资企业在2006年之后执行的是《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，即旧31号文。
由此，导致内外资房地产企业在预征、视同销售、代销费用扣除等多方面的税负不均衡，外资房地产企业占有明显的税收优势。
举一个简单的案例，A房地产开发企业将自建的商品房（市场价值5000万元）转作自用，如果A企业是外资企业，则不用缴纳所得税，如果是内资企业，对不起，你要缴纳所得税，假如该企业的税前利润率为10%，则应缴纳企业所得税165万元。
国税发200931号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法
解读国税发[2009]31号：房地产企业的企业所得税税务处理明确2009-4-1 11:02:00 文章来源：网络打印|复制链接|本文Pdf下载|本文Word下载今年的企业所得税政策变化是近年来最大的一次，由于开始实施时间不长，有很多具体问题都急待明确，尤其是对于一些特殊行业的特殊业务更是让广大纳税人困惑。
目前各地所得税汇算工作正在紧张进行，以上问题均显现出来，大家都盼望着总局能早日对这些不确定问题进行明确。
三月六日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称通知），通知中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多具体问题给予了明确，大家通过学习，觉得通知下得相当的及时和必要。
作为一名税收从业人员，近年来笔者也十分关注房地产企业的企业所得税处理。
通过对通知的学习，在这里我想对一些具体规定再次给大家提一下醒：收入方面一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。
代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。
出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。
如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。
另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。
未发生经营业务一律不准开具发票。
通知中对此进行明确后，更便于操作。
二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。