东莞市商铺市场现状调查

06年东莞市商铺市场现状调查（综合版）商铺投资作为一种高回报的投资理财工具，一直为东莞投资人所关注。

可是商铺投资与住宅、写字楼投资相比，它的投资价值组成、投资回报所需的评定条件非常复杂，如果没有正确的分析判断，投资风险相对较大。

在最近的几年中，东莞的商铺开发量明显偏大，供应与消费领域的不合理，造成交易下滑和租赁市场疲软，个别商铺体量较大的商业项目面临经营困局，市场竞争激烈。

为此，本调查从选购区域、求租面积和意向月租金等角度对东莞商铺购租市场进行一次专项调查。

商铺购方现状调查有效样本量：349个【选购区域】东城占一半调查结果显示：在被访者中有293份样本希望在市区购买商铺，占总意向样本数的84%。

在东莞城区商铺中，选择购买东城区的样本排在第一位，共145份，占349份样本问卷的50%；其他依次是莞城区、南城区、万江区和镇区，样本数量分别为67份、53份、28份和56份。

从统计数据可以看出，大部分的问卷样本倾向于城区商铺，且超过五成的样本有意购买东城商铺，认可度较高。

在镇区问卷样本中，多数选择经济发达的虎门、长安、常平、厚街等镇。

【主购面积】51-80平方米之间最受欢迎调查结果显示：选购面积位于51-80平方米之间，占有率最高，为38% ，31-30平方米和30平方米以下的选择率也比较高，均为19%，80-100平方米之间为10%，100平方米以上均比较低。

多数购铺者倾向于51-80平方米。

【欲购总价】21-50万元居半调查结果显示：被访者购买商铺总价的意愿分别是：10-20万元11%；21-50万元占49%；51-100万元占32%；101-200万元占5%；200元以上占3%。

从数据可以看出，购铺者群体期望总价在21-50万元最多，其次是51-100万元。

随着房价的走高，10-20万元的铺已经很罕见了。

[NextPage]【投资因素】升值潜力最重要调查结果显示：对于影响投资商铺的主要因素，列为第一考虑因素的被访者比例分别是：升值潜力占34%；其次是位置，占17%；价格占14%；质量占9%；商家信誉占6%；周边环境占11%；物业管理占3%；户型占6%。

我们可以发现：升值潜力是第一位，其次是位置和价格。

说明投资者多数看好该位置的未来升值潜力，对未来的投资回报有着很高的预期。

商铺租方现状调查有效样本量：689份新快报记者林驰胜【求租区域】东城居首莞城次之调查结果显示：在回收的689份调查样本中，有意在东莞城区租铺占总意向样本数的76%。

选择在城区租铺的调查问卷中，37%样本选择了东城区，14%的样本选择了南城区，18%的样本选择了莞城区，7%的样本选择了万江区。

从数据可以得出，东城区和莞城区是商户的首选区域，占总意向调查样本的55%，可见两大区域对商户的吸引十分明显。

在回收的镇区调查样本中，主要选择的镇区是虎门、厚街、长安、大朗、常平、塘厦等经济强镇。

【求租面积】中小经营户是主力调查结果显示：在求租调查样本统计过程中，记者发现样本求租面积主要集中在11-30、31-51和51-80平方米3个面积段，其占有率高达61%。

其他面积段的分别是：10平方米以下占4%，81-101平方米占12%，101-150占10%；151-200平方米占6%，201-300平方米占3%，301-400平方米占3%，400平方米以上占1%。

从求租调查样本可以看出，东莞市的中小经营户是商铺市场的主力消费群，未来小面积的出租市场相对活跃。

【意向月租金】两千五元以内租赁活跃调查结果显示：求租样本对支付商铺租金相对偏低，主要集中在1001-1500元、1501-2000元和2001-2500元3个价位，选择率分别为22%、20%和20%，占据了六成的样本数量。

其他价格的租金占有率分别为：1000元以下为14%，2501-3000元为10%，3001-4000元为7%，4001-5000元为5%，5000元以上为2%。

从数据可以看出，在商铺租赁市场方面，求租方市场的租金支付意向相对较低。

【选租因素】价格与位置起决定作用调查结果显示：在影响写字要求租市场方面，影响原因依次为价格、位置、周边环境、物业管理、质量和升值潜力。

各大因素的样本占有率分别为：价格占32%；位置占28%；质量占8%；周边环境占20%；物业管理占12%；升值潜力为0。

由此可见，求租方最关注的是租金价格和位置问题，说明东莞商户求租方不但希望价格合理又在乎选址地理位置，具有良好的经商意识。

商铺篇（一）【商铺现状】区域商业核心已形成中央生活区商铺A区，东起新源路旁边的光大花园，西至东莞大道边的凯旋城，南靠长泰路沿路的东泰花园、阳光假日和阳光澳园，北临鸿福东路以南的火炼树村。

该区商铺A区的商铺主要由社区内街商铺、社区沿街商铺和大型百货商场组成，其中社区内街商铺、社区沿街商铺是主要的存在形式，占主导地位。

据了解，2002年中信东泰花园泰和路沿街销商铺售价格在10000-12000元/平方米左右，这时的东泰社区商业市场已具有一定的规模和吸引力。

2004年期间，该社区内街商铺售价在7000元/平方米左右，开发商存量商铺售价在6000-6500元/平方米，市场上的商铺月出租价格在35-42元/平方米；在社区外沿街商铺方面，商铺售价在15000-16500元/平方米，商铺月出租价格在50-65元/平方米。

2004年以来，随着中央生活区房地产业开发的加速，如阳光假日、阳光澳园、国泰明苑等中高档楼盘的相续建成，区域内的居民消费力得到进一步的提升，商铺市场发展形势十分大好。

据了解，近两三年来，该区域的商铺月出租租金以每年10-20%的速度快度增长，而商铺售价也因此水涨船高，年增长速度在8-15%左右。

沿街商铺：租金厚丰售价接近3万元/方截止2006年8月份调查结果显示，银树路（景湖春天路段）的沿街商铺月租金大约在60-80元/平方米，有部分商铺租金达100元/平方米以上，如景湖春天一间60平方米的商铺，月出租租金为4800元。

该路段的商铺转让售价基本在19000-21000元/平方米左右。

在银树路（泰和路路段）的沿街商铺月租金基本在65-80元/平方米，个别商铺月租金还超过100元/平方米，其商铺的转让售价与银树路（景湖春天路段）相差无几，投资回报率在6-9%之间。

在怡丰路商铺方面，由于位置和经营业态影响，租金的价格起伏较大。

调查结果显示，怡丰都市广场C座片区的月出租租金在30-45元/平方米不等，出现个别商铺高出或低于该价格区间，在沿怡丰路的怡丰都市A座到银树路交界处商铺租金相对较高，其月出租价格在100-200元/平方米，商铺的出售价格在26500-28500元/平方米左右。

如怡丰路A座一间60平方米的商铺，其市场公开销售价格在168万元，每平方价格为28000元。

内街商铺：租售价走势稳健两年升千余元据了解，该区域内街商铺最具优势的社区当属中信东泰花园。

主要是东泰花园经过十年左右的发展，其社区内部配套设施基本完善，居住人数庞大，完全具备了支撑内街商铺市场发展的条件。

记者在调查中了解到，目前东泰花园内街商铺月租金已由2004年的35-40元/平方米，升至2006年的40-55元/平方米左右，如东泰步行街的月租金在50元/平方米左右，步行三街的月租金在35-40元/平方米左右，东泰花园大道的月租金也保持在40元-50元/平方米的范围。

在商铺售价方面，截止2006年8月份调查数据内街商铺售价一般位于7000-8000元/平方米，比2004年的商铺售价每平方米高出1000-1500元，投资回报率在6-8%之间，有的甚至更高。

[NextPage]【区域展望】商家看好金树路商铺业内人士分析，该区域商铺租金与售价的上涨，说明了该区域内的居民消费潜力依然很大，商铺市场拥有较大的发展空间。

但投资者必须看清一个问题，这就是区域内的商业项目明显少过住宅项目，特别是没有大型商业项目。

也就是说，商铺市场能否做兴旺起来，需要与区域内的居住人口形成一个合理的比例。

从投资的角度来看，该区域是东莞中央生活区的主要组成部分，随着城市建设步伐的不断深入，原有的村落居住形式将被进一步打破，将会有更多的住宅项目出现，商铺的投资和经营前景会变得更好。

其中，金树路的发展前景最为看好，原因在于金树路北接国泰明苑和尚书苑，临近第一国际和国际会展中心，南交怡丰路，其沿路两旁均为村民房，如果该区域进行全面开发势必会出现一条新的金树路商业街，因此不少商家表示看好金树路投资前景。

中央生活区商铺B区：消费力欠缺商业市场尚未形成【商铺现状】中央生活区商铺B区东起光大景湖蓝郡，西至东莞大道，南起世纪城、北至长泰路。

该区域由于聚集大量住宅楼盘，社区内街商铺和社区沿街商铺的开发较为普遍。

该区域包括有世纪城、现代经典、格林小城、新中银金色华庭、未来世界花园、东峻珊瑚湾畔、景湖花园P区等商品房居住小区。

世纪城有一条自己的风情商业街，现代经典、格林小城等社区都有自己的沿街商铺。

该区域建有游泳池、网球场、菜市场、幼儿园、会所等，生活配套设施完善，人口入驻率较高。

据了解，金地格林小城一期推出商铺共有70间，面积以50-80平米为主，也有小部分面积在30-40平米及100平米以上；商铺内举架高，可方便业主以经营为目的进行自主分隔，可全部也可部分做成二层阁楼形式，这样有利于更好的利用空间；价格由于位置的不同共分三种价位，临四环路一带价格最低为10000元/平方米，小城内部商街区的铺位价格为13000元-16000元/平方米，临宏伟路段价格最高为16000元-20000元/平方米，另外也有个别铺位由于位置及面积原因价格低到8500元/平方米。

据调查结果显示，宏伟路段（金地格林路段）的沿街商铺售价在20000元/平方米左右，租金大约在60—90元/平方米，例如金地格林一间90平方米的临街铺面，每月租金为7000元。

在新中银附近（靠东莞大道）的沿街商铺月租金基本在40-70元/平方米，个别商铺会到80元/平方米，例如一间90平方米的商铺其租金仅是3700元。

该路段商铺的转让售价大约在12000元/平方米-17000元/平方米，如一间46平方米的商铺其售价是550000元，每平方米价格为12000元。

在新中银（靠东莞大道）商铺方面，由于位置和片区经营的影响，商铺的租金售价幅度比宏伟路段稍低一些。

调查结果显示，东莞大道附近也集中部分住宅小区，其中包括新中银、世纪城等。

相对东莞大道路段人流比较少，况且周边商铺产品经营并不丰富，这对该地区的租金及售价造成一定影响。

目前该片区的商铺量较小，包括一条世纪城百米长的风情商业街，主要是60-120平方米之间，月租金为40-70元/平方米左右，也有个别商铺高于或低于该价格区间。

该地段商铺的转让出售价格大约在9000-16000元/平方米左右，如新中银一间46平方米的店铺其售价为560000元，每平方米12000元左右。