东莞市大城区商业物业市场调查(万江区)
东莞市大城区商业物业市场调查（万江区个案部分）
万江区商业调查报告总结
●商业区位变化
新的商业格局正在形成
万江区委、区办事处确立了打造“商贸流通、生活服务发展区”“全面融入大市区”的发展目标。
扩大城市主城区区域，把以华南MALL为龙头的6.8平方公里的新城市中心区打造成网络集合式的商贸发展区；把东江两岸改造成生态与文化相结合的特色旅游景区；把万江区建设成为与大城区相接轨的配套生活服务区。
从政府的规划中可以看出新的万江商业格局正在形成，未来数年内万江将形成华南MALL为中心沿东江两岸逐步拓展并与城区相接轨商业发展趋势。
●商铺的放量方面
未来数年内商铺的放量将呈下降趋势
经过前两年东莞商业物业的爆炸式增长后，现因市场消化能力还没有引导到发展所希望阶段层面、国家政策影响、投资逐渐理性化等原因使商业物业的市场存量过多，并呈局部滞销势头。
从而影响了发展商的开发信心与开发速度，产品的投放量将逐步减少。
●商铺的价格
商铺的交易价格将呈下降趋势
以上几个项目的售价都呈现出高开低走的趋势，每平方米单价都有不同幅度下降，同比去年下降1000—1500元左右。
经过前两年东莞商业物业的爆炸式增长后，市场的闲余资金在一定程度上被吸钠，手中可用于房地产投资的资金大量减少；受国家政策影响投资行为变的慎斟，市场热度减弱。
从而影响了整个房地产市场的价格滑落特别是商业物业的价格下滑幅度最大。
商铺的租赁价格略有下降
商业物业的市场存量过多，定位同质化竞争激烈，商家可选择的目标较多等因素。
2005年的商业物业租赁价格将会有所下降，虽市场报价与以往持平，但实际成交价却有微弱下降。
●发展趋势
社区商业、特色商业必将成为万江数年内的发展主流
受东莞商业大盘过多的影响，特别是华南MALL影响，在未来数年内不论是政策规划上还是市场消化能力上万江都不大可能出现大型商业物业。
随着“商贸流通、生活服务发展区”区位发展目标的确定，万江的商业发展将于商贸流通、生活服务相配套的社区商业、特色商业为发展主流。
商圈物业评估报告
商圈物业评估报告1. 引言商圈物业作为商业地产的重要组成部分，对于商业经营的成败起着关键作用。
本报告旨在对某商圈物业进行评估，以期为投资者提供参考意见和决策依据。
2. 商圈概况该商圈位于市中心繁华地段，周围拥有大量商业办公楼、住宅小区和人口密集区，交通便利，客流量相对较大。
该商圈拥有多个建筑群，包括商业综合体、购物中心、写字楼和餐饮娱乐场所等。
3. 商圈物业现状评估3.1 位置优势商圈物业地理位置优越，位于市中心，交通便利，周边居民和上班族数量众多，客流量大，具有较高的商业价值。
3.2 建筑质量和设施状况经过初步勘测和查证，商圈物业建筑质量较好，外墙装修精美，整体设施完备，楼层结构合理，通风采光良好。
然而，部分设施已有一定使用年限，需要进行维护和更新，以提升商圈物业的吸引力和竞争力。
3.3 租赁情况商圈物业租赁情况良好，目前主要租户为知名品牌和商业企业，经营稳定。
然而，租户结构较为单一，缺乏不同类型和领域的租户，导致商圈物业在吸引力和多样性方面有所不足。
3.4 竞争对手分析商圈物业附近存在一些竞争对手，包括同类型综合体和购物中心。
这些竞争对手在设施、租赁情况和品牌吸引力等方面与商圈物业存在一定差距，但也无法忽视其对商圈物业的竞争压力。
4. 改进建议4.1 设施维护和更新建议对商圈物业各项设施进行维护和更新，包括外墙装修、电梯、空调系统等。
通过提升设施质量，能够吸引更多租户和消费者，并提升商圈物业的整体形象和市场竞争力。
4.2 拓展租户结构建议引入更多不同类型和领域的租户，通过引进知名品牌、文化艺术机构、创业孵化器等，丰富商圈物业的业态，提升其吸引力和多样性。
同时，积极与租户合作，提供优质服务和灵活的租赁政策，吸引更多优质租户入驻。
4.3 创新营销策略商圈物业可采用创新的营销策略，如线上线下结合推广、社交媒体宣传等，提升品牌曝光度和商圈知名度。
此外，可举办各类活动、促销和展览，吸引更多人流和消费者，增加商圈物业的知名度和客户黏性。
东莞市万江坝头片区商业市场调查修(中原)城区市区商业调查报告
坝头片区商业——社区商业分析
包括上东国际、江南世家、江南第一城等十多个小区底商，以满足基本生活需要的生活用 品和服务的消费为主，整体租金较低。
金地外滩8号
龙湾新苑
精英世家
上东国际
尚书悦府
江南世家 江南雅筑二期
欧景城 江南第一城
江南雅筑一期
I. 分布情况：随着人口的迁入和居住 环境逐步成熟，坝头片区形成了以 江南雅筑和江南第一城为中心的南 社区商业以及以上东国际为中心的 北社区商业，其它小区由于规模较 少、商业体量较少或未能连片开发， 社区商业依然保持较高的空置率；
About us | 6
坝头片区商业——商业构成
以康城国际、波普中心为主的集中商业，以欧景城、江南第一城、上东国际等小区为主 的社区商业，以坝新路、胜利南路、坝翔商业街两侧商业为主的传统商业街，共同构建 了坝头商圈。
坝翔商业街 金地外滩8号
龙湾新苑 坝新路
尚书悦府
精英世家
上东国际
康城国际
波普中心 胜利南路
III. 传统商业街：包括坝新路、胜利南 路和坝翔商业街两侧商业，消费人 群主要为片区内居民、工厂员工， 以中低端消费为主；
© Copyright Centaline Consulting, 2013
out us | 7
坝头片区商业——集中商业分析
包括康城国际、波普中心，为近期新建高层综合体，属片区内地标性建筑，业态以国际 品牌商业为主，租金属片区内最高。
IV. 万江路：沿交通主干道万江路形成， 主要经营五金、饮食、生活服务、便 利店等，以低档消费为主。
© Copyright Centaline Consulting, 2013
About us | 5
商业体经典失败案例
国内综合体（MALL）经典失败案例解读翻开2013年，可谓国内商业地城市综合体、各种购物中心（专题阅读）的开发黄金时期，随着各地城市居民汽车保有量的上升以及许多城市的交通拥堵加剧，如今越来越来的商业地产（专题阅读）开发商开始蠢蠢欲动，城市郊区的拿地成本低、况且，各商业地产企业高管或投资人他们均到访过欧美等国，亲眼目睹了欧美城效型购物中心的繁荣与成功，况且随着国内城市化的稳步推进，城市效区型MALL或综合体无疑具有巨大的发展空间！特别是近年来随着休闲娱乐的消费趋势日渐明显，以及越来越多的娱乐休闲为主题的综合体与购物中心成功开业，无疑位于新城区或城郊区购物中心由于市政交通可达性与配套的完善，的确从理论上或某种程度上具备能满足市民休闲娱乐消费需求的。
然而，真实的事实又如何呢？我们且来看看那些远离城市中心区的城郊型超级MALL（城市综合体），它们是风光无限抑或深陷绝境中煎熬......顶着“世界最大购物中心”桂冠头衔的“新华南MALL”，其占地面积45万平方米、规划2 350个商铺、8000个停车位的购物中心，然而，开业后不到两年，美国时代华纳、好又多、铜锣湾百货、加拿大IMAX、百安居、阿玛百货等主力商家相继撤走。
虽然经过多年的养商，这一项目至今为止其运营状况仍不理想，自试营业以来，几经波折，命途多舛。
先是入住的主力店相继撤走，后又是开发商东莞市三元盈晖投资发展有限公司（下称“三元盈晖”）低调转让股权，重组后的华南MALL变身救赎，重新定位为新华南MALL 生活城。
只是，改名换姓并未给新华南MALL带来好运，也并未真正破解招商恶性循环的魔咒，人气也一直低迷。
新的重组方北大资源集团的招商运营团队自称已经有75%的面积开始营业了，但实际情况却是整个在营业面积也只有华南MALL46万平方米的1/4左右不到，可见其空置率高得惊人。
无独有偶，华南MALL陷入运营绝境却并非孤例！即便国内商业地产的另一巨头宝龙集团这样的专业商业地产运营商，也曾在郊区购物中心的运营上栽了一个大跟斗。
东莞市商铺情况市场调查与分析
关于东莞市商铺情况的市场调查与分析报告宏房售〔02〕报001号公司领导：宏景商贸中心开盘在即，为了使商铺定位更具准确性、针对性，促进资金快速回笼，售楼中心市场调研人员对东莞市莞城、万江、东城、南城四大区域的部分商铺进行了调查，并与中兴路莞城批发市场、宏远沿河路副食品批发市场的铺主进行了深度访谈，从中了解了目前东莞市商铺的整体供需情况、投资者的特征以及动机，掌握了消费者对宏远所开发的沿河路批发市场的评价与建议，综合各方面的资讯，能对宏景商贸中心商铺的价格定位、发动、宣传与经营起到一定的参考作用。
现将具体情况汇报如下：一、调查概况：〔一〕调查范围：1、东莞市四大区域的商铺：（1）莞城范围：华业大厦、花园商贸城、富怡花园、佳力大厦；（2）东城范围：雍华庭、聚富豪苑、中惠华庭；（3）南城范围：金域名苑、中信东泰花园康怡居、石竹新花园；（4）万江区域：哈客来数码城2、主商区：（1）中兴路莞城批发市场（2）博厦批发市场（3）宏远沿河路副食品批发市场（二）调研方法：（4）与业主进行面对面的访谈（5）以客户的身份到售楼中心咨询（6）调查问卷二、调查结果与分析：1、东莞市四大区域商铺状况调查结果与分析：〔1〕比照表（2） 价格比照图：〔单位：元/㎡〕500015000250003500045000莞城东城南城〔3〕分析：i. 花园新村：作为莞城商业中心地，它集中了东莞餐饮、娱乐、服装等各类消费于一街，是东莞市商业黄金地带，这里商铺租售两旺，发展商开发的商铺一推出即在短期内售完，东莞市居民大多愿在此投资，认为这里是东莞市的黄金地铺，市场状况明显供不应求，使得此地段的铺位价格节节攀升，且这里的二手市场也较发达，转手及出售、出租均很容易，换手频率也很快，为投资者提供了广阔的炒作空间，目前已发展至樟村大道、文华花园大道以及红荔路。
ii. 东城：随着老城区的搬迁，东城区现已形成一个新的商业中心，聚敛了大量的人气，潜在购买力很大，置业人士当中投资、自用各占一半，而且所经营的项目均属高档，是东莞市的高档消费区，因此，开发商推出的商铺价格步步走高，需求量呈上升趋势，雍华庭的步行街第一期铺位在半年之内销售完毕以及聚富豪苑临街商铺40，000元/㎡就足已证明。
东莞市场调研报告
东莞新奥燃气有限公司2004年市场开发计划(提案第一版）负责人：张叶生撰写人：吕强撰写时间：2003年11月目录第一部分：2004-2006年3年营销战略1一、市场调研及发展趋势预测1二、提高业绩的关键措施5三、三年业务指标预测5四、人员及资金配置计划5第二部分：2004年度市场开发计划6一、03年经营检讨与03年度业绩预测6二、04年提高市场开发业绩的具体举措7三、情景分析和04年度市场开发目标12四、人员及资金配置计划14第三部分：附件15一、广告宣传计划与费用明细表（参见附表）15二、“2004年度经营计划”衡量工具15三、2004年月度SMART的差距补救行动计划15第一部分：2004-2006年3年营销战略一、市场调研及发展趋势预测1．市场概述1.1城市概况（市场调研报告内容）a.总体状况◆地理位置：东莞市位于广东省中南部，珠江三角洲中部东江下游，北靠广州，南依深圳，东邻惠州、博罗，西隔珠江与番禺相望，处于穗、深、港经济走廊的黄金地段。
◆行政区划：东莞市域总面积2465平方公里，包括4个区和28个建制镇，下辖546个村委会和132个居委会。
其中，莞城区、万江区、东城区、南城区、寮步镇、石龙镇和石碣镇在首期供气计划之内。
◆人口状况：全市总人口为756.84万人。
其中户籍人口223.19人（非农人口56.27万人），外来暂住人口533.65万人。
户数为43.15万户，其中非农户为11.99户。
近期（2005年）规划中心城区人口规模为71万人左右，远期（2015年）规划控制在80万人左右。
◆经济建设：2002年全市国内生产总值为672.27亿元，按可比价格计算，比上年增长18.4%。
三大产业构成比例为4.8：55.2：40.0。
人均国内生产总值为43401元。
各项存款余额1790.18亿元。
实际利用外资和进出口总额2002年分别达到21.48亿美元（不含对外借款）和442.47亿美元（海关统计口径），分别比上年增长18.3%和28.4%。
东莞城区商业项目市场调研分析报告(47页)
东莞城区主要商圈研究报告目录第一部分：商圈现状分析1．商业物业现状分析1.1. 物业分布1.2. 商业形态1.3. 建筑规模1.4. 产品特色1.5. 业态分布1.6. 经营方式1.7. 租售价位1.8. 配套设施1.9. 物业管理1.10. 车位状况2. 商业竞争格局分析6.1. 商圈细分6.2. 各商圈发展前景分析6.3. 城区商业发展趋势分析实用文档3. 典型项目调研第二部分：客户市场调研1. 消费者调查定量分析2. 沿街商铺经营者调查定量分析3. 商场内商铺经营者调查定量分析第一部分：商圈现状分析实用文档1．商业物业现状分析：1.1. 物业分布：东莞商业物业分布较为分散，城区已经发展成熟的商业集中地主要集中在西正路－市桥路、花园路及东城大道。
随着新一轮的城市化建设，目前一批大型商业项目的启动，将改变目前东莞城区的商业布局。
南城、东城、万江随着核心商业物业的建设，都将形成新的商圈。
>>城区主力商家及在建大型商业物业分布：区域核心商业地址备注莞城区沃尔玛东纵大道已营业莞城区地王广场东纵大道2004.10开业莞城区天和百货西正路已营业莞城区百佳西正路已营业莞城区家乐福运河西路已营业莞城区百佳东城西路已营业莞城区国美电器东城西路已营业东城区天和百货东纵大道已营业东城区华润东城大道2004.5开业实用文档东城区吉之岛花园路已开业东城区东城风情步行街东城大道已营业东城区世博广场东升大道在建东城区星光影业商城东升大道明年开工南城区第一国际鸿福路在建东江区华南MALL 万江大道在建从以上表格可以看出，目前城区商业主要分布在莞城区及东城区，而东城区则是目前在建商业物业最为集中的区域。
市区已售、在售和正在运营的商业物业比较集中的区域主要在东城区，其主要原因在于城市用地限制及规划发展引导的影响，同时东城区集中了东城中心、金月湾、东城山庄、新世界花园、东糖住宅小区、金泽花园等档次较高的新兴居住小区，有着较强的消费力资源，同样需要较高档次的消费场所与之匹配。
华南MALL市场调查综合分析报告)
华南MALL市场调查综合分析报告)第一章华南MALL商圈范畴的划定........................ 错误!未定义书签。
第二章华南MALL人流量及其消费额推测.................. 错误!未定义书签。
2.1华南的人流量推测 ........................... 错误!未定义书签。
2.2华南的日均消费额推测 ....................... 错误!未定义书签。
第三章华南MALL商圈环境分析.......................... 错误!未定义书签。
3.1 华南MALL商圈的社会经济进展环境............ 错误!未定义书签。
3.2 华南MALL商圈的交通环境.................... 错误!未定义书签。
3.3 华南MALL商圈的商业经营环境.......................................... 错误!未定义书签。
3.4 华南MALL商圈的政策环境.................... 错误!未定义书签。
第四章各层商圈消费者之特点 ....................................................................错误!未定义书签。
4.1各层商圈消费者的人口特点 ................... 错误!未定义书签。
4.2华南MALL各层商圈的目标消费者特点 .......... 错误!未定义书签。
4.3各层商圈消费者的消费行为特点 ............... 错误!未定义书签。
第五章消费者对超大型购物中心的期望与需求 ....................................错误!未定义书签。
5.1 对超大型购物中心购物项目的期望和要求....... 错误!未定义书签。
5.2 对超大型购物中心餐饮项目的期望和要求....... 错误!未定义书签。
(2023)东莞某商圈市场调研分析报告课件(一)
(2023)东莞某商圈市场调研分析报告课件(一)2023年东莞某商圈市场调研分析报告背景随着人口和经济的不断发展，东莞的商业市场也在不断蓬勃发展。
特别是某商圈，由于得天独厚的地理位置和繁华的商业氛围，吸引了大批消费者和商家的目光。
为了更好地了解该商圈市场情况，我们进行了一次详细的市场调研分析。
调研目的本次调研主要旨在了解该商圈的消费者群体、消费行为、竞争对手、未来发展趋势等相关情况，为商家、投资者以及政府决策者提供参考。
调研方法本次调研采用了问卷调查和实地走访相结合的方式进行。
我们先通过问卷调查了解消费者的购物习惯和消费意愿，再对该商圈的商家进行实地走访和访谈，了解他们的经营情况和竞争状况。
调研结果经过对数据的分析和整理，我们得出了以下结论：消费者群体该商圈主要吸引的消费者群体为25-45岁之间、有一定消费能力的白领和中产阶级人群。
其中女性消费者占主导地位，占比超过60%。
购物习惯大部分消费者以购买服饰为主，占比超过40%；其次是化妆品和家居用品，占比分别为25%和20%。
消费者购物主要以品牌、质量和价格为主要考虑因素，超过70%的消费者会在购物前进行线上比较和选择。
竞争对手该商圈的竞争对手主要集中在同一区域内，主要为大型百货和购物中心。
商圈内的品牌商家之间的竞争也比较激烈，特别是服装鞋帽等品类的品牌商家。
发展趋势随着消费者消费观念的逐渐更新和年轻消费者的增多，该商圈的发展趋势将愈加多元化和个性化。
未来商圈将趋向高端品牌集聚、文化消费和互联网融合等方向。
结语通过本次调研，我们对该商圈的市场情况有了更为清晰的了解。
我们相信商家、投资者以及政府决策者可以根据本报告提供的信息，更加精准地制定出适合自己的市场营销和经营策略，为商圈的未来发展打下坚实的基础。
建议根据调研结果，我们提出以下建议：1.提高个性化和差异化竞争能力。
与其他商业体不同，商家要充分挖掘和突出自身的特点和优势，打造不同于其他商业体的品牌和形象。
东莞主城区商业分布圈
东莞以居住带动商业， 南城及东城为主的商业 快速发展，成为东莞高 档消费的主要场所。汇 集休闲、购物、娱乐为 一体的大型综合商业体。 万江商业逐步走向成熟， 满足周边生活需要。莞 城商业还在续写昨日的 辉煌。
万江商圈
莞城西正商圈
东城东纵商圈
南城鸿福商圈
南城CLD商圈
目前，东莞主城区主要以传统的四大商圈为主，各个商圈又分布在不同的点，每个商圈的 发展规模及特点均不一样。2006年以来，东莞商业发生根本性变化，各大商圈迅速崛起， 东莞从一个没有商业的城市逐步向商业化城市迈进。
成中心区的商贸物流中心。华南MALL揭开了这一改革的序幕，但由于缺乏市场支撑，华南 MALL商业体量过大，前期招商经营难以维持。万江商圈的形成主要以华南MALL为核心展开， 商圈的形成稍显牵强，需要较长的市场培育期。 商圈的现状
随着政府规划的落实，万江转型的成功，万江商圈有可能发展成为及旅游观光、休闲购物、 商贸物流于一体的大商圈。但所需时间较长。
区域 街铺
租金
售价
100-250元/㎡ 2-3万元/㎡
南城CLD业态构成
7% 3%
7%
4% 3%
17% 4%
内铺
50-100元/㎡ 1-3万元/㎡
312%%2%%2%3% 3% 7%
17%
9%
6%
娱乐 百货 精品 图书 童用玩具 鞋类
服装 电器 餐饮 娱乐 电子数码 体育用品 家居家饰 五金配件 皮包皮具 日用杂货 商务金融 其它
南城鸿福商圈的分布及分析
商圈发展背景 市政府的规划，南城的商业、会展、物流、餐饮、金融等现代服务业发展得如火如荼，
一幢幢高档新型写字楼陆续崛起，一批批国际国内知名品牌和金融机构抢滩登陆。 商圈的现状
华南MALL物业管理初步方案.doc
华南MALL物业管理初步方案华南MALL物业管理初步方案华南MALL位于东莞市万江区，占地面积43万平方米，总建筑面积89万平方米，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司（以下简称三元盈晖公司）投资开发。
华南MALL是中国首个超大型主题式购物公园。
一、MALL的产生及华南MALL的“横空出世” MALL产生于20世纪50年代的美国，全称shopping mall音译“摩尔”或“销品茂”，意为大型购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、旅游、饮食等各种服务的一站式消费中心。
MALL现已成为欧美国家的主流零售业态。
随着我国居民收入的不断提高，人们的消费观念正在更新，注重整体购买经历的愉悦，MALL这种新型商业业态顺应了居民一次购足和一站式休闲消费的需求，而传统的百货商场和超市大卖场难堪此任。
MALL已成为现今中国最具发展潜力的商业零售业态。
三元盈晖公司审时度势，历时三年考察论证，在中国经济最为发达地区之一的珠三角腹地、现代制造业中心城市东莞，打造全球商业颠峰之作华南MALL。
二、华南MALL项目特点（一）华南MALL具有作为MALL商业形态的一般特点，即u 在硬件组成上，是由毗邻的建筑群组成。
u 大。
占地面积大，绿化地大，停车场大，建筑规模大。
u 多。
行业多，店铺多，功能多，它是一组零售商店及有关的商业设施的群体组成。
u 高。
购物环境要求高，档次高，价格高，购买力高。
（二）华南MALL的主题特色在建筑规划上，结合万江区域水乡的特色，以水道为主线规划为七个特色主题区。
“乘船逛大MALL，购物看风景”，欲将华南MALL打造成全中国最亮丽的商业风景线。
三、华南MALL的物业管理难点通过以上对华南MALL 商业业态及特点分析，华南MALL以后日常物业管理的难点或应注意的问题1、物业管理与商业管理的交织一个大型MALL的正常运行，首先要求事先策划设计的成功，此外还须实行专业化的管理。