东莞市工业房地产市场状况分析报告审批稿
2023年东莞市房地产市场运行情况分析报告
2023年东莞市房地产市场运行情况分析报告2023年，全市房地产市场承压前行，房地产投资增速“前高后低”，市场销售仍然低迷。
面对尚不景气的市场环境，东莞积极推进保稳定、促投资工作，有效保障房地产市场有序运行。
一、房地产投资运行情况（一）从全年走势来看，房地产开发投资高开低走。
2023年，全市完成房地产开发投资895.68亿元，与上年持平，高于全省平均水平（-10%）10个百分点。
四个季度的房地产开发投资累计增速分别是15.8%、9.1%、3.4%和0.0%，增速前高后低。
从当月投资情况来看，2023年平均每月完成房地产开发投资74.64亿元，12月当月完成投资81.53亿元，当月增长3.9%；当月完成投资额全年最高的月份是6月，达到118.25亿元，也是自2019年以来当月完成投资额最大的月份。
图12023年东莞市房地产开发当月投资额及累计增速走势（二）从横向对比来看，投资总量及增速均在全省排名靠前。
虽然我市房地产开发投资增速全年呈下行态势，但与全省趋势变化方向一致，且全年增速高于全省10个百分点，在全省21个地级以上市中，我市房地产开发投资增速排第3位，仅次于深圳和阳江，分别比广州、佛山和惠州高8.7、34.8和4.6个百分点。
从投资规模来看，我市房地产开发投资总量在全省排第5位，与上年排名保持一致，在深圳、广州、佛山和惠州之后，与第4位惠州的差距由上年的191亿元缩小到141亿元。
图22023年珠三角九市房地产开发投资额及增速情况（三）从投资构成来看，土地购置费对房地产开发投资支撑作用较大。
2023年，房地产开发投资中的建安工程完成投资314.19亿元，同比下降20.9%，拖累房地产开发投资9.3个百分点，投资额占房地产开发投资的35.1%，该比重较上年下降9.2个百分点。
土地购置费投资540.96亿元，同比增长21.4%，拉动房地产投资增长10.7个百分点，土地购置费占房地产开发投资的60.4%，该比重较上年同期提高10.7个百分点。
东莞房地产市场分析报告
东莞房地产市场分析报告 This manuscript was revised by the office on December 22, 2012【最新资料，WORD文档，可编辑】东莞房地产市场分析报告一、宏观方面1.1产经要闻经济：低迷震荡，各国救市不断中原点评：以美国次贷危机为始的金融风暴蔓延全球，影响范围不断扩大，国际经济低迷不振，国际投资环境、投资信心及消费信心一落千丈，各大金融巨鳄纷纷倒下，各国通过大力度、大规模、大额度的国有化、降息、注资和改变监管等措施实施救市。
在短期利好的情况下，各国股市大幅震荡，但中长期下行，全球消费信心依然不足，未来一段时间内国际经济环境将持续反复，投资、消费、出口需求将有所下滑。
全国：前三季度国民经济保持平稳较快发展今年以来，面对国内接连不断发生的严重自然灾害的冲击和世界经济金融形势振荡多变的不利影响，中央审时度势，果断决策，采取了一系列宏观调控措施，国民经济保持平稳较快发展，总体运行良好。
中原点评：前三季度，国内经济呈现如下特点：1、农业生产形势良好，粮食实现连续五年增产；2.工业生产增长放缓，企业利润稳定增长；3.固定资产投资平稳较快增长，投资结构有所改善；4.国内市场销售增速继续加快，城乡消费均较快增长；5.居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落；6.出口增速有所回落，外商直接投资大幅增加；7.城镇新增就业增加，城乡居民收入继续增长；8.货币信贷增速回落，新增存款大幅增加；当前经济运行中的突出矛盾和问题主要是国际金融市场动荡多变，世界经济增速明显放缓，国际经济环境中的不确定不稳定因素明显增多，对我国经济的影响不断显现。
国家宏观调控的下阶段主要任务是要深入贯彻落实科学发展观，按照中央关于经济工作的决策部署，采取灵活审慎的宏观调控政策，进一步增强宏观调控的预见性、针对性、灵活性，促进经济平稳较快增长，保持国内经济金融稳定，努力推动国民经济又好又快发展。
年月东莞楼市分析报告()
一、宏观方面1.1产经要闻1.1.1国际经济：持续低迷，金融风暴波及范围扩大，救市已成大趋势中原点评：次贷危机所引发的金融风暴影响范围不断扩大，各大经济贸易区及国家经济面临严峻考验，甚至部分已经陷入衰退。
史无前例的降息潮席卷全球，巨额亏损，巨额救市计划屡见不鲜，国际经济已经步入了下行通道。
随之而来的是各国股市在短期利好和长期利空的情况下反复波动，国际贸易经营困难，消费信心的急速下滑，投资需求的不断萎缩，进而引发恶性循环。
因此，自10月份以来，各国纷纷提出救市计划，而11月份提出救市计划的国家不断增多，范围也不断扩大，除了挽救大型命脉企业外，还直接把救市计划投入到投资和消费等直接刺激经济的领域。
预期未来一段时间内，国际经济环境难以得到根本性的扭转，救市还将成为国际经济的主旋律。
1.1.2国内经济：经济增速放缓，扩大内需，促进增长成首要目标国内重点宏观经济调控信息：中原点评：受金融风暴的影响，国内经济增速放缓。
面对出口订单减少，生产成本的不断上升的不利局面，企业面临严峻的生存危机，并引发了企业倒闭和外迁的情况，对国内经济造成不利影响。
为保证国内经济的平稳发展，国家依靠及时有效的宏观调控，调整了国家经济政策，从年初的两防“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”到年中的一保一控“保持经济平稳较快发展，控制物价过快上涨”再到年末的“扩内需，促增长”，体现了国家对宏观经济的准确把握，体现了“快，重，准”的调控思路。
而随着金融风暴影响范围的不断扩大，国家宏观调控也从侧面转为正面，从微调升为猛调。
10月初，国家宏观调控主要是从侧面来提振市场信心，上调出口退税，减免住房交易税费和利息，免征证券利息税，为中小企业融资提供担保等等都是从侧面来刺激市场，期望由股市、楼市等重大市场来提振市场消费信心。
其调整范围相对较窄，限制较多，主要起到的是微调的作用。
到了11月，政策力度逐步从侧面转为正面调控，把调控力度集中放在“投资，消费，出口”这三驾马车上，特别是投资。
东莞市房地产市场整体调查分析报告
《东莞房地产市场调查分析报告》报告一《东莞市城市发展态势研究分析报告》分报告一《东莞市城市发展地位解析报告》第一部分、东莞在中国的城市地位解剖分析第一章、东莞在中国的经济地位解剖分析一、2004年修正前后中国各省GDP排名分析二、2005年中国各省GDP排名解剖分析三、2005年东莞在中国的经济地位分析1、2005年东莞在广东21地市GDP比较分析2005年广东21地市GDP比较分析城市 GDP总量总量排位增速（％）增速排位-------------------------------------------------------------------广州 5115.7 1 13 14深圳 4926.9 2 15 9佛山 2379.8 3 11.3 19东莞 2182.4 4 19.3 3中山 817.6 5 15.2 7茂名 807.3 6 15.1 8惠州 803.9 7 15.8 6江门 802.2 8 12.7 15湛江 657.8 9 12.1 17汕头 650.8 10 11.3 19珠海 634.6 11 13.1 13肇庆 453.5 12 14.3 10揭阳 420.4 13 11.2 20韶关 350.7 14 12.3 16清远 315.7 15 23.3 1梅州 314 16 7.8 21阳江 295 17 14.3 10潮州 289.1 18 12.0 18汕尾 224 19 16.3 5云浮 215.3 20 13.6 12河源 200.1 21 21.3 22、近年来东莞在广东省各市社会消费力比较分析（1）、广东省各市2002年社会消费品零售总额分析（2）、广东省各市2004年社会消费品零售总额分析（3）、广东省各市2005年社会消费品零售总额分析第二章、东莞在中国的发展竞争力地位比较分析一、《中国城市竞争力报告》分析目前流行的、由中国社科院财贸所倪鹏飞博士等人编写的《中国城市竞争力报告》，虽局部片面，但有一定的比较意义：二、《中国城市竞争力排名》分析由总部设在香港的“中国城市竞争力研究会”主持的“第三届中国城市竞争力排行榜”，在281个参评城市中，香港、台北、上海“城市整体竞争力”名列前三，其中广东省广州、深圳等7个城市列前50名。
东莞房地产市场情况分析报告
城区地产：东莞地产走势的风向标由于主城区是城市行政、文化、商务的中心区域，因而主城区在2010年没有悬念的依然是东莞最受关注的重点区域，也是发展商抢滩大战的兵家重地。
2010年，包括东城、南城、莞城、万江四区在内的主城区，不管是价格，还是受关注度，都走在了东莞各镇街的前端，供应量相对2009年也有了一定的释放。
不过，让主城区更受瞩目的，是区域在刚性自住需求释放情况下，持续呈现供不应求的格局。
据了解，2010年主城区四大区域均有新项目入市供应，而供应产品呈现出百花齐放的局面，从一房、两房到三房、四房，从洋房到别墅，在主城区范围内均有产品供应。
而区域价格，在置业需求相对集中而供应稍嫌不足的格局下，亦将保持在一个相对高位。
南城供求表现有点失衡近几年来，随着行政中心的南移，CBD的快速发展，城市建设的推进，南城已成为东莞白领阶层、中产阶级，甚至是塔尖阶层的置业首选区域。
这也使南城近年来的成交量一直保持在全市各镇街的前列。
据东莞中原地产研究部第一季度成交监测，从各区域成交情况来看，2010年第一季度，南城区域依然以卓越的成绩占据首席位置，高出第二名的东城近10万平方米。
南城的受宠度由此可见一斑。
而在近年来持续受宠的情况下，发展商也开始扎堆于南城的开发，这使南城多年来的产品供应结构相对比较丰富，2010年也不例外，市场供应产品虽然较偏重于大户单位，但就整体而言，南城供应产品户型从一房到五房、复式，甚至包括别墅等，一应俱全，同时，供应项目依然分布在中心区、东莞大道沿线和水濂板块等多个区域，为不同需求的购房者提供了较多的选择。
与成交量领跑相对应的，却是年内供应量相对较少。
东莞中原地产研究部经理车德锐向记者介绍说，虽然2010年南城的产品线比较丰富，但南城今年的新入市项目数量较少，仅香榭丽舍等个别项目，供应量主要集中在几个大盘的后期开发，如中信·凯旋国际、万科金域华府、景湖时代城、江南第一城、世纪城、御花苑、御泉山等盘，新入市项目偏少，可售存量有限。
工程类东莞房地产市场总结及展望x
风险识别：对市 场风险进行分类 和评估
风险评估：运用 定量和定性方法 对风险进行度量 和预测
风险应对：制定 应对策略和措施， 降低风险影响
风险监控：持续 监测市场变化， 及时调整风险管 理策略
未来市场发展机遇与挑战
机遇：随着经济 的发展和人口的 增长，东莞房地 产市场仍有较大 的发展空间。
挑战：政策调控、 经济波动、市场 需求变化等因素 对房地产市场带 来不确定性。
优化客户服务体验，提高客户满 意度和忠诚度
加强合作与资源整合，实现共赢发展
合作模式：工程类房地产企业应加强与其他企业、金融机构、政府部门等的合作，共同开发项 目，降低风险，提高效益。
资源整合：企业应充分利用自身资源和优势，通过并购、重组等方式实现资源整合，提高竞争 力。
共赢发展：在市场竞争中，企业应注重与合作伙伴的利益分配，实现互利共赢，共同发展。
快速发展阶段：20世纪90年代至2000年初，随着经济快速发展和外来人口流入，东莞房地产 市场迅速崛起。
调控阶段：2000年至2010年，政府出台相关政策对房地产市场进行调控，市场发展逐渐平稳。
转型升级阶段：2010年至今，东莞房地产市场逐步向高品质、多元化方向发展，同时注重与 城市规划和产业布局相协调。
房价高涨：供 需失衡，房价
持续上涨
房地产市场调 控政策：政府 出台相关政策， 加强市场监管
房地产市场风险与不确定性
政策风险：政府政 策对房地产市场的 影响，如限购、限 贷等政策
经济风险：经济周 期波动对房地产市 场的影响，如经济 增长放缓或衰退
金融风险：房地产 市场与金融市场的 关联性，如银行贷 款、信托等金融工 具对房地产市场的 影响
当前市场现状与特点
东莞市工业房地产市场状况分析报告
2015 年东莞市工业房地产市场状况分析报告（下）三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易情况分析 一、土地市场 、一级出让市场 根据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例，我司估价人员进行了分类整理，认为东莞市工业用地地价水平表现差异非常大， 主要和镇区经济、产业等因素密切相关，可以归纳总结为以下三种情 况：①一级镇区：长安、虎门、塘厦、凤岗等，由于临近深圳区域， 是深圳产业转移的重要承接区，所以工业用地交易相对活跃，地价水 平明显偏高。
距资料显示，一级出让的土地成交案例稍微偏高一些， 最高约为 1300 元/平方米。
②松山湖区域：由于松山湖为东莞市国家级高新技术产业开发区， 园区内配套完善，规划发展前景好，政府扶持力度大，主要以工业用 地及科研设计用地为主，是目前东莞市工业用地供应及成交的重点区 域，一般出让价格为 600-900 元/平方米。
③其余镇区：一级出让市场的价格主要集中在 400-600 元/平方 米。
、二级转让市场 由于一级市场为政府出让市场，表现为政府垄断，与政府实现产 业结构、城市规划、土地供应等政策密切相关。
因此，一级出让市场与二级转让市场还是存在本质性的差异。
为了更好了解东莞市的工业 用地地价变化趋势，我司估价人员近期也对东莞市工业用地二级转让 市场进行了调查了解。
据了解，东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场 低价水平具有较大的差异同样也是临深片区，主要为塘厦镇、凤岗镇、 长安镇、清溪镇、虎门镇五个镇区，目前，这五个镇区的工业用地二 级转让价格约为 1000-2000 元/平方米，实际成交约为 1200 元/平 方米。
但是，根据房地产经纪人的介绍，存在“有价无市”的状况， 具有一定的投机性风险。
值得一提的是，黄江镇虽然临近深圳，但是，工业房地产发展速 度较慢，工业经济规模不大，二级转让市场的土地成交价格跨度较大， 低的约为 400-500 元/平方米，位置好且工业氛围浓厚的，土地价格 可以达到 800-900 元/平方米。
范文月东莞房地产市场分析报告
土地市场1、土地供应情况分析2009年2月东莞市国土资源局挂牌上市12宗土地，挂牌出让11宗土地中包括6 宗工业、3宗商住、2 宗科研设计用地，另挂牌转让1宗工业用地，土地地面面积分别为141010就、就、31379就，总计供应土地面积就。
本月挂牌上市的12宗土地已有11宗在1月份由市国土资源局公告。
2、土地交易情况分析2009年2月东莞市成交19宗土地，总计地面面积为就，总金额35400万元。
工业土地挂牌成交12宗，商住用地4宗，科研设计用地2宗，仓储用地1宗，成交的19宗土地中有12宗是本月挂牌上市，另7 宗为 1 月份挂牌上市。
2月成交工业土地12宗，面积万就，地面地价540元/就。
目前工业土地以大幅地块成交为主，2月成交的12宗单宗面积达到26902 m2o2月东莞市挂牌成交3宗商住用地，另有一宗流拍，这是2009年第1宗流拍的商住用地，目前土地拍卖现场依然很冷清，参与竞拍者寥寥无几，商住土地也基本以底价成交。
2 月，位于大岭山连平村地块编号为2009G001 的商住用地以底价8250 万元被东莞市信立实业有限公司拍走，竞拍现场冷清，仅一家参与竞拍。
石龙的地块仅一家参与竞拍，最终东莞市滨江晋业开发有限公司以底价3187 万元成功取得，折合楼面地价为1182元/平米。
2009G003 与2009G004 两宗处于万江地块，面积均较小，被东莞市深城投实业投资有限公司以底价竞得，这两块土地靠近旗下的滨江公馆项目。
2009G002地块位于中堂镇工业大道东侧，面积130124 m,起始价亿元，起始楼面地价702元/m,在挂牌时间内无人竞价，最终流拍。
这宗地块面积较大，起始总价较高，楼面地价对东莞全市而言虽已比较低，但由于区域价值所限，开发利润也已大打折扣，开发商理性、谨慎的选择了不投资。
3、商住用地价格走势情况东莞市自2007年以来，2008年7月、8月、11 月及2009年1 月份无商住用地成交，至目前已连续4个月成交低迷，东莞楼市现存量较大，商住土地供求的减少，有助于后市楼市健康发展。
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东莞市工业房地产市场状况分析报告YKK StandardiZatiOn OffiCe [ YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18]2015年东莞市工业房地产市场状况分析报告（下）三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易情况分析—、土地市场、一级岀让市场根据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例，我司估价人员进行了分类整理，认为东莞市工业用地地价水平表现差异非常大，主要和镇区经济、产业等因素密切相关，可以归纳总结为以下三种情况:①一级镇区：长安、虎门、塘厦、凤岗等，由于临近深圳区域, 是深圳产业转移的重要承接区，所以工业用地交易相对活跃，地价水平明显偏高。
距资料显示，一级出让的土地成交案例稍微偏高一些，最高约为1300元/平方米。
②松山湖区域：由于松山湖为东莞市国家级高新技术产业开发区，园区内配套完善,规划发展前景好，政府扶持力度大，主要以工业用地及科研设计用地为主,是目前东莞市工业用地供应及成交的重点区域，一般出让价格为600-900元/平方米。
③其余镇区：一级出让市场的价格主要集中在400∙600元/平方米。
.二级转让市场由于一级市场为政府出让市场，表现为政府垄断，与政府实现产业结构、城市规划、土地供应等政策密切相关。
因此，一级出让市场与二级转让市场还是存在本质性的差异。
为了更好了解东莞市的工业用地地价变化趋势，我司估价人员近期也对东莞市工业用地二级转让市场进行了调查了解。
据了解，东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场低价水平具有较大的差异同样也是临深片区，主要为塘厦镇、凤岗镇、长安镇、清溪镇、虎门镇五个镇区，目前，这五个镇区的工业用地二级转让价格约为1000-2000元/平方米，实际成交约为1200 元/平方米。
但是，根据房地产经纪人的介绍，存在〃有价无市"的状况，具有一定的投机性风险。
值得一提的是，黄江镇虽然临近深圳，但是，工业房地产发展速度较慢，工业经济规模不大，二级转让市场的土地成交价格跨度较大，低的约为400-500元/平方米，位置好且工业氛围浓厚的，土地价格可以达到800-900元/平方米。
东莞市重点镇区土地二级转让市场的成交价格：塘厦：1200-2000元/平方米凤岗：1000-2000元/平方米长安：1500∙2200元/平方米（供给不足）虎门：IoOo・1800元/平方米清溪：900-1800元/平方米黄江：400-800元/平方米（区间较大,看具体位置，临近高速、深圳贵些）常平、寮步、城区：500-700元/平方米。
凤岗镇20000平米国有证工业用地出售转0: 3000万元克转方式：转让面积：30亩可扳转年限：42年剰余年限：42年土地权证：其它（林权证、車场证等》用送：工业地-国有工业用地地区:广东•东莞•凤岗地址:广茶省东莞赧岗苗金懸工业区联系人:梁先生（查看他的苴他信亘）地区：广东•东耗•熔地址:广东东莞塘厦宏业南路地皮出售欧茶人：张生东莞塘厦10Ooo平方一级工业地转让二.房地产租赁市场根据估价人员对东莞市各个镇区工业房地产三级市场的调查，结合网上收集的资料整理，得出各镇区的工业厂房及其配套用房的租金状况如下表所示:根据上述表格可以看出,目前,东莞市工业厂房租赁价格最高的镇区有长安、虎门、凤岗、塘厦、清溪这五个镇区,长安镇、塘厦镇最高租金水平可达到20多元/平方米，虎门、清溪、凤岗最高的租金也可达到18元/平方米。
上面五个镇区的工业物业市场客观租金水平为15J8元/平方米。
次一级的工业镇区为大岭山、大朗、寮步、常平、茶山、石龙、石碣、万江、南城、东城平均租金水平达到10・14元/平方米。
最后一级：例如：企石、洪梅、谢岗、横沥镇工业厂房及其配套物业一般租金水平为8-11元/平方米。
然而，松山湖北部工业城的高新科技研发办公楼（土地用途为科研设计用地）、南城天安数码城（土地用途为工业厂房）的研发型办公楼形式的工业房地产的二级市场租赁价格已达到35-50元/平方米。
具体的租售信息可查询以下网址:四、各方观点聚焦一.投资者观点东莞地处广深之间,地理位置优越,交通便捷，特别是虎门、长安、塘厦、凤岗、清溪五个镇区，距离深圳、广州两大一线城市较近，而东莞的工业地价水平相比深圳、广州明显偏低。
因此，具有—定的投资价值，也成为近年投资客热捧的区域。
距我司估价人员了解，上述五个镇区土地投资较为明显，较多企业拿地并非为了自身企业发展的需要，存在单纯的投资目的。
目前，东莞塘厦镇、清溪镇、长安镇、虎门镇、凤岗镇这五个镇区二级市场的工业用地土地价格已被抬高了至少一倍，并且还存在"有钱买不到地的现象"o根据房地产经纪人的介绍，存在"有价无市"的状况，具有—定的投机性风险。
二金融机构东莞市作为世界工厂，工业经济发达，因此，工业物业抵押贷款成为金融机构的重要业务类型之一。
作为金融机构,信贷过程中通常会关注抵押物本身价值、企业经营层面两个方面因素，但是，在房地产市场上升期，对抵押物的关注较少，更为看重企业的信管、综合实力等，如果各项资料显示该企业为优质企业，抵押物也许会流于形式。
由于金融危机的影响，东莞市近年工业经济衰弱明显，许多中小企业面临经营困难的局面，贷款风险明显提高，金融机构对工业物业本身的市场价值越来越关注。
三、中介评估机构作为独立的第三方,我们评估机构既要为委托方提供客观公正合理的市场价值，也要帮助金融机构把控风险。
虽然，近年东莞市房地产市场变化非常快，但是，工业物业的市场风险值较高，市场承受能力较弱，因此，在评估的过程中，我们更要在技术过程、估价思路上分析、挖掘其价值。
估价更重要的是思路而不是结果，我们一直反对用过程去验证结果，却坚持用过程去挖掘物业的价值。
但是,评估价格贴近市场并不代表”随行就市”，估价师需要有自己的判断”并逐渐建立起自己的价值评判体系”这个就要求估价师在试算房地产价值的时候要有一个清晰的思路。
以下是我们对工业房地产的认识:工业房地产评估是指对工业房地产价格的评定和估算。
是指在工业房地产开发、建设、经营过程中”所耗损的全部社会必要劳动形成的价值和土地所有权价格综合的表现形式；同时，也表现为工业房地产建成后在预期年限内所获得的房地产收益。
由于中国非标准厂房多，厂房造价差别大，没有统一的重置价格标准。
工业房地产评估方法一般以成本法为主，但是，在工业房地产市场交易较活跃的市场条件下，例如标准厂房的评估，也可以采用市场法来进行评估,部分出租的标准厂房也适合采用收益法进行评估。
作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途范围通常包括：工业制造适用标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、堆场和工业研发楼宇等。
如：厂房、仓库、锅炉房、泵房、配电房和用于辅助用房的办公楼、食堂、门房、车库等建筑物和围墙、大门等的构筑物，种类较多。
因此，工业类房地产的价值评估对现场查勘就显得尤为重要。
那么，我们在评估工业类房地产物业的价值和对工业类房地产物业查勘的时候，我们应该注意哪些问题呢？1、工业类房地产的评估，首先要了解影响工业类房地产物业的主要因素有哪些：a、交通条件工业房地产中的工业企业经常需要大量运进原材料或燃料，运出各种生产产品。
因此，对于工业企业而言，必须要有便捷的交通条件，比如有邻近交通公路、或有道路与公路相连、或有跌路专线、或邻近有通航河道和专用码头。
交通运输费用是工业企业的基本成本要素之一，在工业企业所生产的产品中占有一定的成本比例。
为了使工业产品在竞争市场上具备良好的竞争能力，而且又有效组织和配置资源，协作生产,很多工业企业尤其是大中型工业企业,往往在材料产地附近建设,或在有重要交通干线W交通枢纽附近设立工业开来降低企业在交通运输方面的平均成本。
发区Zb、基础设施这里指的基础设施是交通条件以外的基础设施，比如电力与能源供应状况、通讯条件的方便与否、生产用水（包括冷却用水）的满足程度、排污或污染治理的要求等。
基础设施的完备程度”直接影响着工业房地产的价格水平。
所以说基础设施完备的工业房地产，价格相对较高。
C、地理位置有些工业生产需要一些特别的地理位置,比如造纸厂要排放大量的污水，所以通常需要邻近河道而且不会对下游造成污染的地方；化工类企业空气污染t匕较严重设在山沟里空气无法流通。
因此,应该选一个离城市较远的空气流通较好的地段;水泥厂的附近如果有煤矿等的原材料可以减少运输距离从而降低成本。
如果相应的工业房地产的地理位置符合生产要求，就十分有助于该工业房地产的价值提高。
d、聚集规模对于工业房地产中的企业而言，对基础设施的投资较大，所以—般把一定类型的工业企业，比如同类型企业、原材料与产品（中间产品）互补的工业企业集聚起来布局，形成规模，相对降低基础设施的投资和成本，形成各种类型的工业企业开发区，比如东莞市松山湖工业园区、东莞市塘厦镇工业园区、东坑生态工业园区等。
并且大多工业开发区的设置是符合集聚规模原理的,工业集聚度越高,该区域的基础设施和生活配套也会比一般的工业厂区完善，工业厂房及其配套的价格也会有所提升。
例如：东莞市一般的工业厂房租金约为12 ~ 15元/平方米，然而，松山湖工业园区的研发型工业厂房和南城天安数码城研发办公楼（实际土地性质属于工业厂房）的租金高达35 ~ 50元/平方米。
所以说,工业的集聚规模对工业类房地产的价值影响是非常大的。
2、查勘时应该注意以下问题：首先，要了解建筑物的结构类型（砖混结构、框架结构、框剪结构、钢结构等）,结构不一样对应的建筑物重置成本也有一定的差别，一般来说，钢结构 < 砖混结构 <框架结构V框剪结构的建造成本，钢结构的厂房一般为两跨，建造成本在600 ~ 700元/平方米, 砖混结构的建造成本在800 ~1,000元/平方米，框架结构的建造成本在1200 ~ 1,500元/平方米，框剪结构的建造成本在1,600〜1,800元/平方米。
因此,查勘中对于了解建筑物的结构类型及内部装修状况就显得尤为重要。
其次，要查勘估价对象的用途及经营状况，因为工业类房地产也属于收益性物业,必要的时候也可根据其经营状况及周边通类型物业的租金，采用收益法来测算其价值。
收益法的基本计算公式为：从上面的公式中也可知道影响其价值的因素有三个，年租金净收益、报酬率和收益年限，故在计算工业厂房的时候，主要应该注意Y・报酬率的确定，N ■收益年限的确定和单位面积的工业厂房的租金是多少。
最后，在查勘工业厂房时，还应该注意估价对象是否为特殊行业的工业生产用房，如果为重工业的生产性用房，则在主体结构的承重部分自然会上匕标准厂房的承重结构要求高，建造成本也会比标准厂房，对于承重结构造价的多少则应该结合现场查勘情况来确定。