东莞市工业房地产市场状况分析报告审批稿

东莞市工业房地产市场

状况分析报告

YKK StandardiZatiOn OffiCe [ YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18]

2015年东莞市工业房地产市场状况分析报告（下）

三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易情况分析

—、土地市场

、一级岀让市场

根据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例，我司估价人员进行了分类整理，认为东莞市工业用地地价水平表现差异非常大，主要和镇区经济、产业等因素密切相关，可以归纳总结为以下三种情况:

①一级镇区：长安、虎门、塘厦、凤岗等，由于临近深圳区域, 是深圳产业转移的重要承接区，所以工业用地交易相对活跃，地价水平明显偏高。距资料显示，一级出让的土地成交案例稍微偏高一些，最高约为1300元/平方米。

②松山湖区域：由于松山湖为东莞市国家级高新技术产业开发区，园区内配套完善,规划发展前景好，政府扶持力度大，主要以工业用地及科研设计用地为主,是目前东莞市工业用地供应及成交的重点区域，一般出让价格为600-900元/平方米。

③其余镇区：一级出让市场的价格主要集中在400∙600元/平方米。

.二级转让市场

由于一级市场为政府出让市场，表现为政府垄断，与政府实现产业结构、城市规划、土地供应等政策密切相关。因此，一级出让市场与二级转让市场还是存在本质性的差异。为了更好了解东莞市的工业用地地价变化趋势，我司估价人员近期也对东莞市工业用地二级转让市场进行了调查了解。

据了解，东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场低价水平具有较大的差异同样也是临深片区，主要为塘厦镇、凤岗镇、长安镇、清溪

镇、虎门镇五个镇区，目前，这五个镇区的工业用地二级转让价格约为1000-2000元/平方米，实际成交约为1200 元/平方米。但是，根据房地产经纪人的介绍，存在〃有价无市"的状况，具有一定的投机性风险。

值得一提的是，黄江镇虽然临近深圳，但是，工业房地产发展速度较慢，工业经济规模不大，二级转让市场的土地成交价格跨度较大，低的约为400-500元/平方米，位置好且工业氛围浓厚的，土地价格可以达到800-900元/平方米。

东莞市重点镇区土地二级转让市场的成交价格：

塘厦：1200-2000元/平方米

凤岗：1000-2000元/平方米

长安：1500∙2200元/平方米（供给不足）

虎门：IoOo・1800元/平方米

清溪：900-1800元/平方米

黄江：400-800元/平方米（区间较大,看具体位置，临近高

速、深圳贵些）

常平、寮步、城区：500-700元/平方米。

凤岗镇20000平米国有证工业用地出售

转0: 3000万元克转方式：转让

面积：30亩可扳转年限：42年

剰余年限：42年

土地权证：其它（林权证、車场证等》

用送：工业地-国有工业用地

地区:广东•东莞•凤岗

地址:广茶省东莞赧岗苗金懸工业区

联系人:梁先生（查看他的苴他信亘）

地区：广东•东耗•熔

地址:

广东东莞塘厦宏业南路地皮出售

欧茶人：张生

东莞塘厦10Ooo平方一级工业地转让

二.房地产租赁市场

根据估价人员对东莞市各个镇区工业房地产三级市场的调查，结合网上收集的资料整理，得出各镇区的工业厂房及其配套用房的租金状况如下表所示:

根据上述表格可以看出,目前,东莞市工业厂房租赁价格最高的

镇区有长安、虎门、凤岗、塘厦、清溪这五个镇区,长安镇、塘厦镇最高租金水平可达到20多元/平方米，虎门、清溪、凤岗最高的租金也可达到18元/平方米。上面五个镇区的工业物业市场客观租金水平为15J8元/平方米。次一级的工业镇区为大岭山、大朗、寮步、常平、茶山、石龙、石碣、万江、南城、东城平均租金水平达到10・14元/平方米。最后一级：例如：企石、洪梅、谢岗、横沥镇工业厂房及其配套物业一般租金水平为8-11元/平方米。然而，松山湖北部工业城的高新科技研发办公楼（土地用途为科研设计用地）、南城天安数码城（土地用途为工业厂房）的研发型办公楼形式的工业房地产的二级市场租赁价格已达到35-50元/平方

米。

具体的租售信息可查询以下网址:

四、各方观点聚焦

一.投资者观点

东莞地处广深之间,地理位置优越,交通便捷，特别是虎门、长安、塘厦、凤岗、清溪五个镇区，距离深圳、广州两大一线城市较近，而东莞的工业地价水平相比深圳、广州明显偏低。因此，具有—定的投资价值，也成为近年投资客热捧的区域。距我司估价人员了解，上述五个镇区土地投资较为明显，较多企业拿地并非为了自身企业发展的需要，存在单纯的投资目的。目前，东莞塘厦镇、清溪镇、长安镇、虎门镇、凤岗镇这五个镇区二级市场的工业用地土地价格已被抬高了至少一倍，并且还存在"有钱买不到地的现象"o根据房地产经纪人的介绍，存在"有价无市"的状况，具有—定的投机性风险。

二金融机构

东莞市作为世界工厂，工业经济发达，因此，工业物业抵押贷款成为金融机构的重要业务类型之一。作为金融机构,信贷过程中通常会关注抵押物本身价值、企业经营层面两个方面因素，但是，在房地产市场上升期，对抵押物的关注较少，更为看重企业的信管、综合实力等，如果各项资料显示该企业为优质企业，抵押物也许会流于形式。由于金融危机的影响，东莞市近年工业经济衰弱明显，许多中小企业面临经营困难的局面，贷款风险明显提高，金融机构对工业物业本身的市场价值越来越关注。

三、中介评估机构

作为独立的第三方,我们评估机构既要为委托方提供客观公正合理的市场价值，也要帮助金融机构把控风险。虽然，近年东莞市房地产市场变化非常快，但是，工业物业的市场风险值较高，市场承受能力较弱，因此，在评估的