东莞水乡片区规划及房地产市场研究
东莞水乡片区规划及房地产市场研究
四、策略总纲
五、策略分解
宏观市场：各大银行银根紧缩，放款艰难；调控政策谣言四起，局势不明
房贷收紧，部分银行首付利率提高30% 目前东莞依旧延续13年底以来房贷紧张的局面，首套房的房贷利率普遍上浮10%左右。针对 不同的楼盘的情况，工行上浮5-10%，农行上浮10%，中行上浮5-10%，建行上浮10-30%， 邮政、建行停止了部分楼盘的房贷业务；而针对二套房所有银行利率都上浮20%以上；
宏观市场：三打两建，扫黄打非，在一定程度上造成跨区域高端客户的流失
三打两建，旨在净化房地产市场环境 近日，《东莞市住房和城乡建设局“三打”专项行动方案》出炉，《方案》显示，非法垄断
房屋建筑招投标、假冒伪劣建材产品、房地产领域的“保护伞”等被列为重点打击对象。严查
房地产开发企业、经纪机构的违法违规行为。同时对辖区内的房地产经纪分支机构进行了分批 抽样现场检查。此举对东莞房地产市场造成重大冲击，影响客户在莞的置业信心。 扫黄影响城市形象，外区域高端客户流失 “东莞”成敏感区，高端外溢客户有可能流失“扫黄”整治工作开展，给东莞城市形象带来 非常巨大的负面影响，“东莞”成为敏感的话题区域，深圳等外区域置业的高端客户有可能转 变置业区域。 本地服务业经济受创，影响置业预期地雷式排查整顿，已经对东莞第三产业的正常经营产生 副作用。酒店、餐饮、娱乐、美容服务等行业近期内营业额大幅度下降，部门店面直接关门歇 业，服务业的产业链条出现断层，经济波动有可能会影响东莞部分购房者的置业预期;
供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应
305
360 295 261 290
一月
二月
三月
东莞水乡片区规划及房地产市场研究
东莞水乡片区规划及房地产市场研究东莞是广东省的一个地级市，位于珠江三角洲东岸，南部濒临珠江口，北靠深圳市，西临广州市。
近年来，随着珠三角地区的快速发展，东莞成为了一个重要的经济和制造业基地。
而在东莞的房地产市场中，水乡片区一直以来都备受关注。
本文将对东莞水乡片区的规划以及房地产市场进行研究。
首先，我们来看一下东莞水乡片区的规划。
东莞市政府将水乡片区规划为“以居住为主导，融合商业、教育、医疗、文化等公共服务设施”的大型新城区。
该片区拥有得天独厚的地理位置优势，紧邻环江广场、虎门大桥和虎门火车站，交通便利。
此外，水乡片区还享受着虎门桥头水乡风光资源，拥有丰富的休闲娱乐和旅游资源。
根据规划，水乡片区将建设成为一个完整、现代化的城市社区。
重点发展高端住宅小区、商业综合体和文化娱乐设施，打造宜居宜业的生活环境。
同时，片区内还将营造宜居宜业的生活环境，提供优质的教育、医疗、文化等公共服务设施。
同时提供各种文化娱乐设施，满足居民的各种需求。
在房地产市场方面，水乡片区的发展潜力巨大。
随着珠三角地区的城市化进程不断加快，东莞作为珠三角地区的重要节点城市，房地产市场前景十分广阔。
片区内的房地产项目将成为各种资本的投资热点。
首先，片区内的高端住宅小区将成为投资的热点。
由于片区的优越地理位置和丰富的休闲娱乐资源，高端住宅小区将受到购房者的青睐。
投资者可以选择购买这些高端住宅并出租，获取稳定的租金收入。
此外，随着东莞经济的发展，高端住宅的价值也将不断增加，投资者可以通过房地产升值获得巨大的回报。
其次，商业综合体也是一个重要的投资方向。
随着水乡片区的建设，片区内的商业设施将成为周边居民的购物和娱乐首选。
投资者可以选择购买商业综合体的商铺并租给商家，获取稳定的租金收入。
同时，商业综合体的价值也将随着片区的发展不断增长。
最后，片区内的文化娱乐设施也是一个潜力巨大的投资方向。
随着生活水平的提高，人们对文化娱乐的需求也在不断增加。
东莞市人民政府办公室关于印发《2013年度水乡特色发展经济区工作
东莞市人民政府办公室关于印发《2013年度水乡特色发展经济区工作计划》的通知【法规类别】计划综合规定【发文字号】东府办[2013]27号【发布部门】东莞市政府【发布日期】2013.03.08【实施日期】2013.03.08【时效性】现行有效【效力级别】XP10东莞市人民政府办公室关于印发《2013年度水乡特色发展经济区工作计划》的通知（东府办〔2013〕27号）各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位，省驻莞有关单位：《2013年度水乡特色发展经济区工作计划》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2013年3月8日2013年度水乡特色发展经济区工作计划2013年是深入贯彻落实党的十八大精神的开局之年，是全市加快实现高水平崛起的奋进之年，也是水乡特色发展经济区建设实现一年良好开局之年。
在新的一年里，市统筹水乡地区发展工作领导小组办公室将深入贯彻实施省政府印发的《东莞水乡特色发展经济区建设工作方案》，紧紧围绕市委十三届三次全会和市十五届人大三次会议的重要精神和市委、市政府的决策部署，强化工作谋划，狠抓工作执行，大胆开拓创新，努力开创水乡特色发展经济区建设新局面。
2013年水乡特色发展经济区建设的总目标是：实现一年良好开局，为三年初见成效奠定坚实基础。
具体来讲要着力完成好四个方面的任务：一是全面完成规划的顶层设计。
力争今年3月底前，形成水乡特色发展经济区3个总体规划和9个专项规划的初步成果，并按程序进行报批。
二是初步形成配套的政策体系。
力争今年3月底前，完成水乡特色发展经济区项目审核管理暂行办法、土地统筹实施方案、淘汰落后产能工作实施方案等基础性政策文件的制定，在推进城乡统筹、环境保护、水利设施建设、土地统筹等方面实现政策创新突破。
三是充分发挥项目的示范效应。
规划建设10个水乡特色发展示范片区，在统筹片区开发方面形成示范；启动实施五个特色村庄塑造示范工程，在岭南水乡特色村落重塑方面形成示范；启动打造3段标志性河岸，在滨江景观建设方面形成示范；年内争取完成一批、新启动一批项目，在基础设施建设方面形成示范；引进和完工一批幸福导向型产业项目，在产业转型升级方面形成示范。
12-7房地产新闻热点
水乡土地统筹如火如荼新规划突出五大创新当前我市水乡片土地统筹如火如荼，最新进展如何？昨日下午，市国土资源局副局长莫伟鸣接受媒体集中采访时表示，目前已经完成了10多个镇街的土地情况摸查，水乡地区土地统筹细则也正在上报。
他透露，水乡统筹有两个难点：一是规划整合；二是利益机制。
“我们就水乡地区土地统筹有关情况，专门向国土资源部、国家土地督察广州局、省国土资源厅有关领导分别作了汇报，上级国土部门均表示大力支持东莞实施水乡地区土地统筹整合，并在规划修改、城乡建设用地增减挂钩等政策创新上给予支持。
”莫伟鸣表示。
已摸清水乡十镇街一港土地利用现状根据《东莞市统筹水乡地区发展实施方案》工作任务分解，市国土资源局负责编制统筹水乡地区发展土地利用规划，要求2012年底前形成初稿，目前这项工作进展怎么样了？莫伟鸣透露，该局已摸清了水乡地区十镇街一港的土地利用现状、城市规划用地情况、“133579”项目用地情况、规划中心城区拆迁情况，形成了《关于水乡地区土地统筹有关情况的报告》，得到了徐建华书记、袁宝成市长、贺宇副市长的批示肯定。
市府办也将这份报告印送水乡地区各镇街组织落实。
同时，制定的《水乡地区土地统筹实施方案细则》已上报市统筹办，确立了水乡地区土地统筹的目标任务、政策创新和保障措施等。
《水乡地区土地统筹规划》重点突出农用地统筹、建设用地统筹、土地空间管制、用地需求测算和城乡建设用地增减挂钩等五个方面的创新内容。
目前已完成规划文本，正在修订规划图则，将尽快完成上报。
莫伟鸣还透露，该局将联合发改、规划、农业等部门，以水乡地区为试点，探索建立完善农村土地利用及乡村建设规划。
探索建立旧宅基地退出补偿机制谈到农村综合改革推进镇村集体经济发展时，莫伟鸣说，该局从界定产权、激活资产、保护资源等方面入手，不断深化农村土地管理制度改革，促进农村节约集约用地。
莫伟鸣表示，农民公寓建设是在土地日趋紧缺的市情下，保障农民安居的根本出路。
莫伟鸣透露，该局正在联合住建、发改、规划等有关部门，开展专题调研，修改完善政策。
东莞市房地产城市研究报告
xx年xx月xx日
contents
目录
• 东莞市房地产市场概述 • 东莞市房地产市场特征分析 • 东莞市房地产市场竞争状况 • 东莞市房地产市场风险评估 • 东莞市房地产市场策略建议 • 东莞市房地产市场趋势预测
01
东莞市房地产市场概述
东莞市房地产市场发展历程
1980年代至1990年代：初步发展阶段 1990年代至2008年：快速发展阶段 2008年至今：转型升级阶段
东莞市房地产市场价格走势
房价水平
东莞市房地产市场价格相对于一线城市较 低，但也呈现出逐步上涨的趋势。中心城 区的房价较高，松山湖、虎门等区域的房 价次之，其他区域的房价相对较低。
VS
价格波动
受政策调控和市场供需关系的影响，东莞 市房价波动较大。一些热销楼盘和学区房 的价格涨幅较大，而一些非热门区域和普 通住宅的价格则可能出现下滑。
根据数据统计，万科在东莞市房地产市场的 占有率最大，其次是碧桂园和保利。
04
东莞市房地产市场风险评估
东莞市房地产市场政策风险
政策风险因素
包括房地产政策、土地政策、金融政策等的不确定性 。
影响分析
这些政策的变化可能会对东莞市房地产市场产生直接 或间接的影响，如调整房地产税政策可能导致市场供 需关系变化和市场价格波动。
06
东莞市房地产市场趋势预测
东莞市房地产市场发展方向
多元化发展
东莞市房地产市场应注重多元化 发展，在住宅、商业、工业地产 等多领域提供丰富多样的产品和 服务，以满足社会各界的多元需 求。
品质化发展
随着人们生活水平的提高，对房 地产品质的要求也越来越高，东 莞市房地产市场应注重提高产品 质量和服务水平，提升竞争力。
发展战略-东莞水乡片统筹发展概念规划1128547954
道滘镇
“中国曲艺之乡” “中国 民间艺术之乡” “游泳之 乡” “美食之乡”
麻涌镇 “曲艺之乡” 望牛墩镇 “中国乞巧文化之乡”
水乡片非物质文化遗产一览表
国家级：龙舟制作技艺 中堂镇 省级：龙舟景
市级：“百岁牌”制作技艺
洪梅镇 市级：盲佬话、开灯习俗
道滘镇
市级：民间舞蹈麒麟引凤、粤 曲、放河莲花、道滘裹蒸粽
35.00
33.43 （13.78）
5.84
63.70
河道总长 水域占总面 水网密度 （km） 积百分比 （km/ km2）
225.0
28.7%
1.85
205.1
41.2% （17%）
2.52
74.2
11.1%
1.41
505.0
24%
1.90
东莞水乡片在珠三角水域面积最大，河网密 度也居于前列。
现状河网水域面积约63.70 平方公里，占水乡片总 面积24%，占全市水域面积的18%; 干流及一级支流总长度约238公里,宽10米以上河流 长度约505公里; 河网总密度约1.90公里/平方公里。
注：以上均为2010年数据；2011年水乡片核心区GDP为336.2亿元。
二、水乡片的特点
（三）村级经济规模小，集中度高，扶贫村数量多。
核心区共76个村，2010年平均可支 配财政收入1730万元，剔除潢涌村后仅 1348万元，低于全市平均的2196万元。 村级可支配收入集聚程度非常高，中堂 镇的潢涌村可支配收入占全镇54.97%， 洪梅镇的前三位村可支配收入占全镇 62.08%。
镇名 中堂 望牛墩 麻涌 道滘 洪梅
取值 范围
CR3 CR5 CR3 CR5 CR3 CR5 CR3 CR5 CR3 CR5
东莞水乡特色发展经济区城乡总体规划(2013-2030)
减 1.34 平方公里、道滘镇减 1.09 平方公里、洪梅镇减 0.48 平方公里、 石龙镇减 0.43 平方公里、 石碣镇减 1.04 平方公里、 高埗镇减 0.81 平方公里、万江街道减 1.40 平方公里、沙田镇 虎门港减 2.11 平方公里（附表 1） 。 第十二条 减量途径 水乡经济区主要减少并复垦以下建设用地： （1）黑烟囱和 无证无照等违法排污企业用地、违法用地； （2）外围低效或零 散工业用地； （3）空心且没有特色的村庄。 （详见图 09 水乡经 济区减量建设用地分布图） 第十三条 减量实施机制 （1）镇街改造更新类建设用地需捆绑一定比例的减量复 垦用地； （2）镇街新增类建设用地需捆绑一定比例的减量复垦 用地； （3）统筹发展区新增建设用地需须捆绑一定比例的减量 复垦用地。
-9-
镇生活区、工业发展区等地区。规划建设发展区 239.9 平方公 里，占总土地面积的 47.0%。 （2）控制要求：优先安排建设用地指标、优先落实发展 项目、优先完善相关配套设施。 第三十条 弹性引导区 （1）指限制建设区域，包括乡村居民点、轻柔产业区和 现状生态环境敏感、建设混杂、高污染高能耗等地区。规划弹 性引导区 72.6 平方公里，占总土地的 14.2%。 （2）控制要求：严格控制建设用地规模，弹性选择空间 分布， 通过整理减少现状建设用地， 引导低高度、 低强度开发。 区内现有乡村居民点建设用地原则保留，严格控制村庄扩张； 其它建设用地根据规划逐步拆除复垦或更新改造。更新改造鼓 励连片集中，根据建筑质量与区位条件等因素采取环境整治、 功能臵换、拆除重建、拆除复绿等多种方式，鼓励产业转型升 级和发展文化创意、旅游服务等轻柔产业。 （详见图 05 水乡经 济区空间分区管制图） 第六节 功能布局 第三十一条 总体布局 以水乡新城为核心，以区域发展轴和功能联系带为基本骨 架，形成“组团集聚、轴带强心、圈层布局”的空间结构。 （详 见图 06 水乡经济区规划结构图） （1）组团集聚 以组团模式组织新城、生活、乡村、工业以及轻柔产业等 功能，强化城镇空间集聚、紧凑、有序发展。 （2）轴带强心 强化珠三角东岸区域发展轴和穗莞惠区域发展轴，加强东
东莞水乡特色发展经济区产业发展指引(2015年本)
东莞水乡特色发展经济区产业发展指引(2015年本）为贯彻实施《广东东莞水乡特色发展经济区发展总体规划（2013-2030年）》和《广东东莞水乡特色发展经济区产业发展规划（2013-2030年）》，引导社会投资方向，加快推进水乡经济区产业结构调整和转型升级,探索水乡经济区生态文明发展新路子，根据国家、省、市产业政策，结合水乡经济区发展实际，制订本指引。
市、镇项目审批主管部门在执行办理项目程序时，须依据本指引予以审查。
本指引为2015年本，自印发之日起实施，根据相关法律法规和水乡经济区经济社会发展需要适时修订.一、指导思想以科学发展观为指导,深入贯彻落实党的十八大及十八届三中、四中全会精神，围绕转型升级、优化发展的总目标，坚持环境引领和绿色崛起的理念，以高端新兴、节能环保、生态低碳为导向，对水乡经济区新增产业投资项目按照禁止、鼓励和允许三类进行管理，并严格设置新增产业投资项目的准入条件，强化功能分区控制，促进产业结构战略性调整和转变经济发展方式，努力实现科学发展、跨越发展。
二、分类指引本指引所指新增产业投资项目，包括新建产业项目和现有产业项目的增资扩产.对新增产业投资项目的管理措施分为鼓励发展、禁止发展和允许发展三种类型。
（一）鼓励发展的产业鼓励发展的产业，主要指符合水乡产业发展方向、有利于水乡产业转型升级和产业链完善提升，单位产出率高、税收贡献大、发展前景好、带动能力强的知识密集型、技术密集型、现代服务型和生态环保型产业。
鼓励发展的产业投资项目，享受国家和省有关优惠政策，并通过市相关配套扶持优惠政策，培育其加快发展、做强做大。
鼓励发展的产业包括以下20个行业的重点领域：1.科技研发服务业科学研究与试验发展、技术开发、技术服务、科技成果推广，企业共性技术工程中心、技术中心、专业“孵化器”、“加速器”等。
2.文化创意产业文化演艺制作、动漫、游戏等网络创意产品制作，广播影视制作,文化中心、文化室，电影院线，创意工作室,系统软件、专业软件、文化娱乐软件，媒介产品等。