深圳写字楼市场调查及项目分析报告

深圳写字楼市场调查及项目分析报告

第一部分整体市场环境分析

第二部分区域性集中分析

第三部分市场供求关系分析

第四部分典型物业及区域分析

第五部分项目地块SWOT分析

第六部分项目定位分析

第一部分整体市场环境分析

一、2001年1季度写字楼市场数据分析

⑴写字楼用地

2001年第1季度中，深圳市共出让写字楼用地1.59万㎡,和去年同期相比减少21.29%，占全市房地产用地面积的6%。在所有出让的用地中，罗湖、福田、南山三区均没有写字楼用地出让，全部集中在深圳二线龙岗和宝安区范围内。这表明深圳市内写字楼一级用地已趋饱和状态，关外二线则呈良好势头。

深圳历年写字楼用地出让面积1季度写字楼用地出让面积区域分布

⑵写字楼开发投资及施工、竣工面积

1季度，全市写字楼完成开发投资3.01亿元，和去年同期相比增长19.92%。季末写字楼施工面积107.21万㎡，同比大幅度减少33.21%。全市在第1季度中竣工写字楼面积7.14万㎡，同比大幅度增加3.55倍。从施工面积与竣工面积背道而驰的数据来看，投资者心态明显理智，但信心十足。

⑶写字楼批准预售面积

1季度，全市写字楼批准预售面积仅为0.52万㎡，比去年同期大幅度减少63.12%，显示政府对写字楼销售管理方面从未放松。

历年写字楼开发投资额及施工面积历年写字楼新开工及竣工面积历年写字楼批准预售面积

⑷写字楼销售及租赁

深圳市在第1季度中共销售写字楼3.40万㎡，同比增长了49.12%。其中楼花销售3.04万㎡，较上年同期增长1倍；现楼销售0.36万㎡。而季度末全市写字楼租赁管理面积为358.1万㎡。随着国内宏观经济进一步好转，以及WTO利好因素刺激，消费者普遍看好写字楼物业发展空间，销售面积才有如此大的增长幅度。

⑸写字楼空置量

季度末，全市写字楼空置面积为32.8万㎡，同比减少了39.62个百分点，比上年末减少2.64个百分点。伴随销售面积的大量增加，空置量也得到全面下降。

历年写字楼销售面积历年写字楼空置面积及空置率历年写字楼租赁面积

⑹数据综合分析

A、字楼一级用地市场由市区到二线发生转变，表明写字楼用地市场在市区内无法继续寻求突破口的同时，充分

拓展二线写字楼用地空间；

B、写字楼销售面积统计数据令人喜悦，国内GDP稳定增长及入世在即等诸多利好因素刺激市场；

C、写字楼租赁面积有明显上升趋势，各类企业对高质素的写字楼需求空间增大；

D、写字楼施工面积与竣工面积的两极分化，显示投资者信心充足，不肯放过市场每一分机会。

二、整体市场发展趋势分析

众所周知,前几年的深圳写字楼市场老处在一蹶不振的状况之中,政府及时出台的宏观调控措施抑制了过量开发造成空置量恶性增长的局面, 但市场也从此失去信心。经过几年风雨飘摇的发展，写字楼市场态势从2000年开始逐渐好转，销售量的增长开始超过空置量的增加。就目前状况来看，深圳写字楼市场升温迅猛，发展前景虽并不十分明朗，但发展空间是活跃的。这主要是由于国内、外的整体经济环境，以及迫在眉睫的入世效应刺激，带动了市场积极性。虽然现时地王、国贸、联合广场等高级写字楼都不同程度存在积压空置问题，但这只是局部表现，许多都是由于配套方面、租赁方式和交通等自身问题造成。另一方面，深圳写字楼市场中，一级市场用地的控制，在售的楼盘仍然十分有限，带动写字楼销售急速上位，整体发展呈现以下新趋势：

㈠新概念催生新型写字楼

网络经济时代的来临，使得写字楼物业的形式早已不局限于单纯办公这么简单，写字楼充分与高科技、智能化结合从而诞生出许多“E概念”的新型写字楼，如“都市E站”、“壹世界广场”等。此类写字楼一般都有如下特点：面积多以中小型为主；智能化配套完善；付款方式灵活；目标客户以中型IT公司为主。另有一类概念型写字楼是以SOHO为主题的小型写字楼，如“My Office”、“Office 2000”、“创展中心”等。由于近几年来有一股SOHO 之风，而深圳刚好也处于“二次创业”时期，这部分写字楼刚好满足了小型创业者的需要，切入点很好，因此成为写字楼市场新热点。

㈡专业化写字楼有市场空间

此类写字楼是指按照行业类型来识别的专业性写字楼，如“律师楼”等。这类写字楼在深圳市场中并不多见，暂时也不具备宽广的发展空间，亦未被众多发展商看好，主要是由于经济发展专业化程度有限。但在中国入世以后，对此类写字楼需求必然有所增长。

㈢写字楼讲究人性化配套

除了在高科技智能化配套外，写字楼在人性化配套方面也将愈来愈完善。这些写字楼从业主生活需求入手，能够为办公人员提供类似酒店的舒适生活环境配套，如“冲凉房”、“健身房”、“饮食娱乐室”等。多方面、多层次的服务条件，使写字楼加强了自身的市场竞争条件，从而赢得一部分注重日常工作环境的客户。

㈣新旧写字楼交替换代

深圳的发展速度令到写字楼市场升级换代非常之快，许多年代已久、破旧落后的写字楼面临市场淘汰。此种局面为开发新的写字楼提供了有利空间，许多开发商也正是看到这一点，因此而加紧开发，把握时间积极套现。

㈤写字楼租务市场活跃

进入2000年之时，写字楼租务市场就开始好转，时至今日已十分活跃。各知名写字楼多番提价仍能顺利租出，许多世界知名公司都赶在入世之前进驻深圳，加上地铁概念、深港一体化进程加快，更为写字楼租务市场注入新活力，由此而来也相应带动写字楼的销售。

第二部分区域性集中分析

一、写字楼分类

1、按功能分

A、单纯写字楼

特点：只拥有办公功能，其他配套设施少，以裙楼加塔楼的形式建筑。

典型：投资大厦、发展银行大厦、商业银行大厦

B、商住型写字楼

特点：既可办公又可住宿，其中包括酒店式公寓，提供家居清洁服务等。