恒大房地产住宅项目四大产品线全程标准解析

Revised as of 23 November 2020

第一章建筑篇

第一部分总平面规划设计

恒大住宅系列户型分类表 (1)

第一章建筑篇恒大住宅系列户型分类表

第一部分总平面规划设计

(一) 规划设计

1规划设计基础条件

每个项目在设计院立项时必须提供的基础文件资料如下：

(1)建设范围和用地红线；

(2)建设用地及周边现状地形图；

(3)规划管理部门的规划设计条件、要点、文件及地方规范；

(4)规划退缩、建筑物间距、日照间距要求；

(5)市政规划的接口条件（包括道路标高、供水、排水、供电、供热等）；

(6)当地城市管理部门的要求（国土局、房管局、水利局及水、电、燃气管理部门等）

及水文、地质、气象条件；

(7)当地房地产市场调查结果；

(8)当地户型设计调查(可根据当地若干个优秀工程分析，收集当地优秀户型做为借鉴)；

(9)规划设计应尊重当地建筑设计的主导风向和最佳朝向要求，具体参见下表及当

地设计调研报告。

部分城市建筑朝向参考表

注：摘自《建筑设计资料集（第二版）3》，中国建筑工业出版社，1994年6月。

2总平面设计

2.1住宅间距需要满足当地规划要求的日照间距与退缩间距。

2.2规划设计图必须清晰表达有关构思意图，以正确引导建筑和其他专业（包括园林

专业）的设计。

2.3规划设计图要表达与场地周围市政设施的结合方式。

2.4非采暖地区应利用地形条件，考虑设计自然通风采光的地下停车场。

2.5高差较大的地形可以结合地形条件设计阳光地下室，充分利用地形营造丰富的室

内空间。

2.6山地排洪、防滑坡等应该委托专项公司设计。

2.7地下车库：

（1）在工期许可的情况下：地下车库应优先设于建筑主体之下，不应设独立地下车库。

（2）宜尽量避免设置于消防通道下。

2.8住区规划力求规划应力求做到人车分流。

2.9合理考虑开发顺序：

（1）组团设计要考虑总体与分期围蔽、分期封闭及分期物业管理。

（2）首期开发要确保配套物业管理用房、设备用房（泵房、电房、锅炉房等）、垃圾中转站、公建配套等到位，规划设计图必须清楚表达。

规划设计图必须考虑小区物业用房的配置，其参考数值如下：

按国家规定：物业用房面积≥全小区建筑面积的％。

其中：

（1）服务中心接待大厅面积：≥200平方米；

（2）行政办公：≥200平方米；

（3）保洁工具房：≥50平方米；

（4）绿化工具房: ≥50平方米(有条件的设小型苗圃)；

（5）工程值班用房、物料用房、操作用房；

（6）保安监控中心、消防监控中心、智能化监控管理中心：按规范规定；

（7）库房；

（8）员工饭堂、员工宿舍等。

3消防设计

3.1登高面宜在用地红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应

设硬地。

3.2高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；消防车道可结合园林

硬地设置；尽端式消防车道应设18m×18m回车场。

3.3下发的园林设计条件图必须清楚表示消防车道，以正确引导园林设计。

4竖向设计

4.1山地工程规划应委托专业竖向设计规划公司进行设计。

4.2总体规划要考虑场地与周边市政规划道路及管线标高连接等问题。

4.3合理利用地形地貌，尽量参照原地形图设计竖向标高，土方尽量做到本场地内平

衡。

4.4力求不出现高边坡或挡土墙，遇到避免不了的高边坡、挡土墙，必须表达挡土墙

及其支护的位置，并结合景观充分做好园林处理，土方平衡应一起出图。

4.5场地整体坡度应满足排水管线的埋设要求。

4.6场地与现状的周边连接界面必须谨慎进行地形设计，规划要求的建筑红线退缩等

问题必须考虑周详。

4.7道路坡度按国家规范，原则上坡度最小%，最大%。

4.8公共建筑物及道路与水面之间的处理方式力求做到亲水。

4.9复杂的地形必须作详细的场地剖面图（要画出与现状地形的对比），甚至制作地

形研究模型加以详细研究。

4.10竖向设计图须标注有关绝对标高，如地坪标高、道路标高、水面标高、建筑物±

的标高等，还有道路坡向及坡度，地坪坡向及坡度等。

4.11地形复杂的地块竖向设计完成后，设计人员应对现场地形进行踏勘，以确认设计

的合理性和可行性。

4.12场地竖向设计为下发的园林设计条件图的内容之一。

5道路系统

注:(1) 小区主道优先选用7m路；特殊情况下（如小区入口道路）根据情况选用10m 路。

(2) 住宅与道路边缘最少距离须满足规范要求：建筑物山墙面向道路，则山墙面

与道路距离一般不宜小于3m；特殊情况下：如住宅山墙面向小于6m的道

路时，最小不应小于1.5m。

(3) 4m小区次道为专用消防车道。平时不通车,仅作人行通道,紧急情况下,如:消

防、医疗抢救时,可用作车通道。

(4) 道路设计中应充分结合地形条件进行设计，道路形式可以包括：短桥、盘山

路、涵洞等。

(5) 规划市政道路在总图中要表达人行道的边线与小区道路的衔接。

(6) 道路最少转弯半径按规范要求。

6绿地系统

6.1规划理念以中心大花园或大湖面作主导，配合会所设计下沉（或非下沉）的园林

水景，合理组织各住宅组团庭院，通过点、线、面结合的手法展开一系列的不同层次的园林空间序列。

6.2结合二期需要，地下车库与绿地花园一起考虑，解决如入口车道与园林等的关系。

6.3规划要求的绿地率必须在规划总图中表达，并确定绿地面积范围及覆土深度要求，

园林中心以此为依据设计园林竖向剖面。

7流线设计

7.1小区内在有条件的情况下，应尽量做到全人车分流，以避免流线交叉（半人车分流

主要以小区主道解决车流，地下车库解决停车）；设计成果中需提交人车交通流线分析图。

7.2机动车停车应大部分考虑在地下车库，以提高楼盘档次；除非项目特别要求，才

考虑在地面解决少量临时停车位。

7.3建筑各功能出入口（包括如：商业出入口、住宅大堂和地下车库出入口等）在总

图上要清晰指示。

7.4当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的入口应与大堂入

口分开布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。

7.5如果工期进度有紧迫要求，地下车库应尽量与主体分离，以免影响进度。

8综合管线设计

根据规划条件，合理确定污水站、集气站、换气站、变电站、开关房等配套设施，明确管线走向，合理布设管位，小区车行道下不设置检查井，处理好绿化与管线的协调关系。

综合管线设计时应充分考虑分期施工、分期使用及管理等因素。

9配套设施

根据规划要点及我司项目定位合理配置有关的公建设施，包括幼儿园、小学、会所、综合楼、商业、运动中心、小区管理用房、垃圾站、燃气站等。

管理工作人员卫生间应考虑设置，位置应选在首层或二层隐蔽处。

室外网球场的设置要考虑铁网的影响。

(二) 酒店、综合楼、六大中心停车位

我公司万亩大盘以度假性质为主,应考虑配置旅游大巴的停车场和停车位,同时

结合规范对于小车的停车数进行调配设置。

具体如下：

1.在各楼盘的公交车场设置10辆大巴的停车位。

2.酒店、六大中心小车位配置按照调整后最小停车位数设置，具体如下:

3.综合楼小车位配置按照调整后最小停车位数设置，具体情况如下:

注:调整原则按《城市居住区规划设计规范》的要求,根据酒店、六大中心和综合楼的实际使用功能,适当的折减配置小车停车位。

4.如出现和当地场地具体状况或规划要求不符时，各地总工室根据实际需要进行

调整后报集团审批。

(三) 地下车库设计

1地下室方案设计

1.1建筑专业：

1.1.1地下室平面形状应尽量紧凑、规整，有效利用空间，以利于最大化布置车位。

1.1.2地下室覆土厚度：

按园林设计条件要求，如当地有特殊要求，报集团设计院审批。同时需要考虑:

①应进行室外管线综合设计，并按管线埋设要求的下限确定覆土层厚度；

②有绿化要求时,根据当地政府审批文件定；

③需做人防时，同时要考虑人防要求。

1.1.3地下室层高应考虑：结构高度、通风管高度、喷淋头高度、车位净高、地

面

耐磨层（含找坡）高度。单项设计时，应优化结构梁柱、通风管的布置，尽

量减小地下室的层高。

(1)地下室顶板：不建议做反梁，梁较高处可考虑局部反梁。

(2)独立地下室顶板结构找坡。

(3)通风管高度：一般取送排风干管的高度，送排风干管的截面应尽量扁平，

截面高度(安装完成)一般不大于500mm。普通车库：通风干管应在

车位上方；复式车库及机械式车库：通风干管应在车道上空布置，

通风管及相应的喷淋头高度不计入地下室层高；

(4)喷淋头高度:一般不计算其高度；但当风管宽≥1200mm时,要在风管下加喷淋头,要计算其高度, 一般为0.12m。

(5)室内净高考虑：

①普通非机械停车库：

豪华户型楼盘车库：车位处净高：2.2m；车道处净高：2.2m。

（不含地面耐磨层、找坡高度、上空设备高度）超豪华户型楼盘车库：车位处净高：3.5m；车道处净高：3.5m。

（不含地面耐磨层、找坡高度、上空设备高

度）

参见下图:

普通非机械停车地下室剖面示意图

②升降横移机械式停车库（含复式车库）及仓储式机械停车库（另

详）。

③地面耐磨层（含找坡）做法：

车道处: C20细石混凝土,内配直径×25×25双面钢筋网,找坡不宜

超过%，最薄处40厚；地下室找坡总高度不超过

150mm。

停车处: C20细石混凝土找坡不宜超过%，最薄处20厚；地下

室找坡总高度不超过150mm。

④地面禁做疏水层。

(6)设备房布置：

①优先布置在地下室（消防监控中心优先布置在首层），尽量少占车

位，

其次建议放在首层裙楼。

②地下室设备用房应以最经济合理的原则设计，并连同设备布置图一

并上报审批。

③设于地下室的变配电房、发电机房等设备用房，应尽量在主梁梁格

内布置，以避免增加地下室层高。设于底层地下室的强电房等设

备房地面不得低于地下室地面，入口均设门槛，并应做好排水设

计。

1.1.4柱网：

(1)柱距要求：满足停车，并考虑经济原则。

(2)柱形尽量设计为扁长柱，使柱距经济并不影响停车。

(3)普通地下车库的柱间净距：

豪华户型楼盘：一车位保证满足2400×5500；

双车位保证满足4800×5500；

三车位保证满足7100×5500；

四车位保证满足9400×5500。

超豪华户型楼盘：一车位保证满足2700×6000；

双车位保证满足 5400×6000；

三车位保证满足 7900×6000；

(4)车库内豪华户型楼盘车道净宽≥5.5m,超豪华户型楼盘车道净宽≥6m；转弯半径≥6m。

出入口净宽: 单行车道为5.5m,双行车道为7m。

1.1.5升降横移类机械式停车库及仓储式机械停车库：

要考虑通用性、合理性和经济性；一般可停放中型小轿车,车身净尺寸为：

长×宽×高：5200×1850×1550(mm)。设计时可结合当地情况，考虑局部增

设豪华轿车位。

1.1.6车库出入口：

(1)按国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》的要求，并按最

经济的原则设计。

(2)出入口坡道不能离住宅阳台、卧室窗口过近，以免影响住户景观。

(3)出首层车道出入口处尽量避免做防火卷帘。

1.1.7楼梯设计：

按国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》的要求，并按最经济

的原则设计，出地面的楼梯要考虑数量最少并与园林结合。

1.1.8需做人防时，宜设置在后期开发范围。

1.1.9地下室排水沟不得穿越防火分区。

1.2结构部分：

1.2.1在此柱网布置下，考虑梁高（尽量做宽扁梁）对地下室层高的影响，力求梁

高均匀，避免因为个别梁太高而造成整个地下室层高加大的情况。

1.2.2结构柱的形状应不影响车位布置，尽量按扁长柱设计，柱长方向为车长方

向。

1.3设备部分：

1.3.1.布置设备房，面积按最小最经济原则。

1.3.1管线交叉时，原则上小管让大管，有压管让无压管。

1.3.2电缆桥架应安装在给排水管上方。

2首期地下车库(非机械车库)布置

2.1首期地下车库(非机械车库)布置原则：

（1）人员疏散楼梯按规范设置；

（2）坡地应结合地形做半开放生态停车库。

2.2示意图详见附图01和附图02。

(注：图中尺寸为方案设计参考值，具体尺寸根据实际工程情况确定。) 附图01：进深18m的首期地下停车库做法示意图

总平面示意图

1-1剖面示意图

平面布置示意图

(括号内为超豪华户型楼盘适用尺寸) 附图02：进深36m的首期地下停车库做法示意图

2-2剖面示意图

平面布置示意图

(括号内为超豪华户型楼盘适用尺寸)

(四) 路灯布置

1路灯布置原则

采用《定型产品－标准做法》中小区路灯时，路灯布置原则如下：

1.1非别墅区道路：路灯中心间距15m，道路两侧对称布置；

1.2别墅区外围道路（一侧为别墅区，别墅围墙有柱顶灯）：于无别墅一侧布置；

1.3别墅区内道路（两侧皆为别墅区，别墅围墙有柱顶灯）：不另设路灯；

1.4路灯、围墙灯、庭院灯按隔两盏灯分路控制。

2路灯中心距道路边线距离

灯中心线距道路边线水平距离为800mm。

(五) 住宅、别墅首层外花园划分方案

1住宅、别墅首层外花园划分两种方案

2附图

附图01：独立别墅首层私家花园划分指引图

附图02：双联别墅首层私家花园划分指引图

附图03：多联别墅首层私家花园划分指引图：

附图04：叠式别墅首层私家花园划分指引图

附图05：高层空中花园洋房首层私家花园划分指引图

附图06：情景洋房首层私家花园划分指引图

附图07：复式花园洋房首层私家花园划分指引图

附图08：首层绿篱划分指引图一(沿路边设置公共绿地)

附图09：首层绿篱划分指引图二(沿路边设置停车场)

注：独立别墅、双联别墅及多联别墅各有多种布置形式，本文仅以其中一种为示例，具体详见《定型产品--标准做法》（2007年版）。