以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程
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• 低收入家庭住宅的税收扣除条例颁布，刺激低收入家 庭的私有住宅发展。
•Zion Consulting Confidential
•1900
•关注居住者环境，销售创历史新高 •1996 •拥有住宅的家庭比例达到68.6%
•2003
•1989
•Freddie Mac股票公开发售。
•199 67C.5l%int的on战总略统目宣标布。公民住宅拥有率在2000年达5 到
•19•籍关48注住宅调查，出版相关书
•美国高等法院裁决按人种限定居住区域的政策不再
适用（作废）（该法律在1917年制定出，规定哪类 （种族）可以或不允许进行住宅财产的销售）。
•1949
在1949年的“Housing Act”中, 联邦政府提出宏伟的目标：“
•195
为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅”
•1975
•新泽西洲的高等法院制定法规指出市政当局不能忽 视由于采用区域管制条例而造成的对低收入人群建 房需求的影响。
•1980
人口普查现实在美国有200万栋公寓性质的大楼供 居民居住。
•197 8•年度现房销售达到创纪录的398.6万套,这个纪录保持到1996
年； 作为今天“可调节利率的抵押贷款”的前一种贷款形 式“可变利率抵押贷款”在这年被加利福尼亚的储蓄贷款协 会引入加州。
美国GDP的增长和美国人口的增长（环比）
•北京锡恩企业管理顾问公 司
ห้องสมุดไป่ตู้
•Zion Consulting Confidential
近半个世纪美国房地产业市值总量变化
•百万美元
•截止2002 年已达8600
亿
•1993年突破5000亿
•数据来源:美国•北联京锡邦恩统企计业管局理顾问公
司
•Zion Consulting Confidential
•1908
洛杉矶市议会通过“居住社区条例”，这是美国
历史上第一个关于土地使用的法律文件。
•1916
•在纽约西南的布鲁克林区的“Sunset”公园建立了第 一个 芬兰移民 的定居点； 同年纽约成为美国历史上 第一个采用综合性的分区管理法律进行管理的城市。
•1919
第一部房地产所有权证的法律在密歇根州颁布。
•1981
•银行最优惠贷款利率达到18.87% ，创49-00年的最高纪录。
•1983
•解除FHA 抵押贷款利率的限制，成为可调整的抵押贷 款利率（ARMs）。
•1988
•公平住宅法律修订，禁止对带小孩的家庭和残疾人 实施住宅歧视。 •北京锡恩企业管理顾问公
司
•1986
•尽管有大部分人持反对意见，但抵押利息和财产税扣 减条例仍然保留在1986年的税收改革条例内。
•持续增长时间超过历 史上其他时期，持续 10几年的高速增长
•Zion Consulting Confidential
美国房地产行业平均单价
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
美国近一个世纪的住房价格指数变化
•数据来源：•美北京国锡商恩务企业部管经理济顾问分公析局
•1900
•住宅和社区管理办法颁布 •1974 •可调整抵押贷款利率（ARMS）出现； •公寓成为重要的住宅形式；公平住宅法修订
•1988
•2003
•1973
美国住宅和城市发展部和美国人口局开始印制“美 国住宅调查”一书。该书现已成为进行国家统计和人 口统计学研究的重要资料来源。
•1974
住宅和社区发展管理办法颁布。
•1966
国家历史保护法推广这样一种思想：通过历史保存 而不是新建建筑来作为一种提供住宅的手段。 这项条 款的实施，完成了对国家历史住所的登记，同时完善 对历史保护项目的租借程序。
•1970
•Freddie Mac 成立抵押证券市场用以支持传统住宅 贷款业务，二级抵•北押京市锡场恩出企现业。管理顾问公
▪ 50% 以上的住宅有2个洗手间， 43%的房屋安装有空调。
▪ 墙体主要有木材和砖组成
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
二战后第三个产业经济周期住宅特点（99年）
▪ 到99年，只有12%的新房少于 两个卧室，7%的只有少于两个 洗手间，53%的有两个或以上 的洗手间
美国房地产市值总量变化
•10亿美元
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
美国房地产行业结算套数
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
90年后年度新屋出售套数不断增长
•数据来源:美国联邦统•北计局京锡恩企业管理顾问公 司
•2003
•190 0
•第一个土地使用 •1908 法 •国家住宅法颁布,住宅管理机构（ 1934）；联邦抵押贷款协会成立
•1938
•1900
•75%的美国城市人口居住在租借的套间或平房内；通
过邮购定制目录，活动房屋（定制房屋）逐渐流行起
来；当时住宅购买主要通过现金交易进行，没有长期
的借贷金融服务
▪ 家庭拥有房屋的比例： 55.0%
▪ 消费者关注重点：房屋的木材是否合 格（希望越结实越好）
▪ 新开工单家庭住宅比例占全部市场的 88%
▪ 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室 ，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本 都不安装空调
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
国家住宅法颁布，成立联邦住宅管理机构（FHA） 。不动产抵押借款保险程序（包括FHA的任务），刺 激固定利率的抵押贷款方式的形成。
•Zion Consulting Confidential
•1900
•政府提出宏伟目标（1949）；出现公寓 •1950
•二级抵押市场出现（1970） ；
•1973
•2003
司
•Zion Consulting Confidential
美国房地产价格指数变动（vs.2000年)
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）
▪ 本年度新开工房屋： 2.4 million（ 套），创历史新高，其中多家庭 住宅更占整个市场的44%，显然 在过去的20年时间里，顾客群发 生巨大的变化。
▪ 单家庭住宅的平均使用面积： 1,634平方尺，比50年代增长66% ；
▪ 72年，65%的房屋有3个卧室， 23%的房屋有4个卧室。
美国住宅发展的历史变革（相关政策和法规）
•住宅条 件的变化
•700-1200平方尺 •2-3个卧室 •一个或没有洗手间 •两层
•1900
•1000平方尺或更小 •2个卧室 •一个洗手间 •一层
•1950
•2265平方尺 •3个或更多卧室 •2个以上的洗手间 •两层
•供停放2个或以上 •车的车库 •中央空调 •一个壁炉
•1938
•联邦抵押贷款协会也就是现在的 Fannie Mae，在 联邦政府的主导下•北成京立锡。恩企业管理顾问公
司
•200 3
•1905
•第一栋牧场住宅在加利福尼亚州建成，这种住宅也被称为 Bungalows。该类型的住宅于1905-1910年迅速在美国的其他 地方流行起来。由于它流行范围广、大众买得起而被形容 成“所有美国人的住宅”
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
▪ 空调安装比例高达84%，接近 饱和（因为部分地区不需要空 调）
▪ 外墙的建材发生变化：砖和木 材只占35%， 铝板材和一些隔 热材料占40%
•资料来源：美国商•北务京部锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
住宅的变化---人们生活水平提高
▪ 从50年到72年，住宅的面积增加67%，因此住宅的价格上升也就显得 必然，72年均价 $30,500每套。每平米的价格也上升。越来越多的家 庭添置了空调、洗碗机等设备。
司
•1965
国家住宅和城市规划部成立，体现国家对公民住宅条 件的重视。
•1962---1968
•62年肯尼迪总统11063号行政令颁布；68年平等住宅法颁布 ，关注公民的平等住宅权益。 国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住 宅洪水有关的保险。
•Zion Consulting Confidential
美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
居民住宅的变迁
美国住宅地产业50年的变迁
•1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋
•1999年在 Circa 建造中的房屋
•虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间， 无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服 务水平都产生 了翻天覆地的变化
•1999
•NAHB, HUD 和各州州长承诺在下一个十年在全国 的城市和老城区修见超过100万套新型住宅。
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
二战后第一个产业经济周期住宅特点（50年）
▪ 本年度新开工房屋： 1.9 million（套）
▪ 新的单家庭住宅房屋售价平均： $11,000
▪ 单家庭住宅的平均建筑面积：1,065平 方尺；使用面积983平方尺
国从市波场多出黎现各（引波入多的黎公各寓是大从厦古的巴住引宅入形的式这逐种渐住0在房美）
； FHA 抵押贷款利率是4.25%，金融服务手段有限
•1954---1959
•综合性的住宅法律颁布并根据实际情况不断修正。
•1961
肯尼迪总统签署法律“ Housing Act”，该法律将 FHA 抵押保险的覆盖范围扩大到分户出售的公寓大厦 。关注中、低收入者，为当时不景气的建筑业注入活 力。
▪ 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本
•资料来源：美国商•北务京部锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
美国房地产行业相关法 规的历史变革
•1913
•所得税管理条例是由议会制定，它是根据1913年的税收 法案而制定, 它包括对住宅抵押利率方面的一些规定。
•1917
美国高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法规 。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制 其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。
•1934
以美国为例浅谈国外房 地产行业发展历程
2020年5月26日星期二
美国房地产行业的发展历史
1. 基础的历史数据 2. 居民住宅的变迁 3. 美国房地产相关法规的变革 4. 房地产业发展周期与经济波动的关系
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
1、基础历史数据
•1950 前
•综合性的住宅法律，在 这个期间适应住宅开发需 要而不断进行修改法律文 件
•1954---1959
•主要建立保护公 民享受住宅的平等 权利的相关法律
•1961---1968
•立法关注对中、低收 入家庭的住宅条件，强 调修建住宅的可支付性
•1982 后
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
•2000
•2003
•金融服 务的变化
•现金购买住宅，没 有长期的分期付款服 务
•1900
•FHA抵押贷款利率4.25%， 购买住宅金融服务手段有限
•1950
•可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务， 利率8% ；多种金融服务手段可供购买者选择
•2000
•2003
•住宅立 法的完善
•住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
•Zion Consulting Confidential
•1900
•关注居住者环境，销售创历史新高 •1996 •拥有住宅的家庭比例达到68.6%
•2003
•1989
•Freddie Mac股票公开发售。
•199 67C.5l%int的on战总略统目宣标布。公民住宅拥有率在2000年达5 到
•19•籍关48注住宅调查，出版相关书
•美国高等法院裁决按人种限定居住区域的政策不再
适用（作废）（该法律在1917年制定出，规定哪类 （种族）可以或不允许进行住宅财产的销售）。
•1949
在1949年的“Housing Act”中, 联邦政府提出宏伟的目标：“
•195
为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅”
•1975
•新泽西洲的高等法院制定法规指出市政当局不能忽 视由于采用区域管制条例而造成的对低收入人群建 房需求的影响。
•1980
人口普查现实在美国有200万栋公寓性质的大楼供 居民居住。
•197 8•年度现房销售达到创纪录的398.6万套,这个纪录保持到1996
年； 作为今天“可调节利率的抵押贷款”的前一种贷款形 式“可变利率抵押贷款”在这年被加利福尼亚的储蓄贷款协 会引入加州。
美国GDP的增长和美国人口的增长（环比）
•北京锡恩企业管理顾问公 司
ห้องสมุดไป่ตู้
•Zion Consulting Confidential
近半个世纪美国房地产业市值总量变化
•百万美元
•截止2002 年已达8600
亿
•1993年突破5000亿
•数据来源:美国•北联京锡邦恩统企计业管局理顾问公
司
•Zion Consulting Confidential
•1908
洛杉矶市议会通过“居住社区条例”，这是美国
历史上第一个关于土地使用的法律文件。
•1916
•在纽约西南的布鲁克林区的“Sunset”公园建立了第 一个 芬兰移民 的定居点； 同年纽约成为美国历史上 第一个采用综合性的分区管理法律进行管理的城市。
•1919
第一部房地产所有权证的法律在密歇根州颁布。
•1981
•银行最优惠贷款利率达到18.87% ，创49-00年的最高纪录。
•1983
•解除FHA 抵押贷款利率的限制，成为可调整的抵押贷 款利率（ARMs）。
•1988
•公平住宅法律修订，禁止对带小孩的家庭和残疾人 实施住宅歧视。 •北京锡恩企业管理顾问公
司
•1986
•尽管有大部分人持反对意见，但抵押利息和财产税扣 减条例仍然保留在1986年的税收改革条例内。
•持续增长时间超过历 史上其他时期，持续 10几年的高速增长
•Zion Consulting Confidential
美国房地产行业平均单价
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
美国近一个世纪的住房价格指数变化
•数据来源：•美北京国锡商恩务企业部管经理济顾问分公析局
•1900
•住宅和社区管理办法颁布 •1974 •可调整抵押贷款利率（ARMS）出现； •公寓成为重要的住宅形式；公平住宅法修订
•1988
•2003
•1973
美国住宅和城市发展部和美国人口局开始印制“美 国住宅调查”一书。该书现已成为进行国家统计和人 口统计学研究的重要资料来源。
•1974
住宅和社区发展管理办法颁布。
•1966
国家历史保护法推广这样一种思想：通过历史保存 而不是新建建筑来作为一种提供住宅的手段。 这项条 款的实施，完成了对国家历史住所的登记，同时完善 对历史保护项目的租借程序。
•1970
•Freddie Mac 成立抵押证券市场用以支持传统住宅 贷款业务，二级抵•北押京市锡场恩出企现业。管理顾问公
▪ 50% 以上的住宅有2个洗手间， 43%的房屋安装有空调。
▪ 墙体主要有木材和砖组成
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
二战后第三个产业经济周期住宅特点（99年）
▪ 到99年，只有12%的新房少于 两个卧室，7%的只有少于两个 洗手间，53%的有两个或以上 的洗手间
美国房地产市值总量变化
•10亿美元
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
美国房地产行业结算套数
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
90年后年度新屋出售套数不断增长
•数据来源:美国联邦统•北计局京锡恩企业管理顾问公 司
•2003
•190 0
•第一个土地使用 •1908 法 •国家住宅法颁布,住宅管理机构（ 1934）；联邦抵押贷款协会成立
•1938
•1900
•75%的美国城市人口居住在租借的套间或平房内；通
过邮购定制目录，活动房屋（定制房屋）逐渐流行起
来；当时住宅购买主要通过现金交易进行，没有长期
的借贷金融服务
▪ 家庭拥有房屋的比例： 55.0%
▪ 消费者关注重点：房屋的木材是否合 格（希望越结实越好）
▪ 新开工单家庭住宅比例占全部市场的 88%
▪ 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室 ，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本 都不安装空调
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
国家住宅法颁布，成立联邦住宅管理机构（FHA） 。不动产抵押借款保险程序（包括FHA的任务），刺 激固定利率的抵押贷款方式的形成。
•Zion Consulting Confidential
•1900
•政府提出宏伟目标（1949）；出现公寓 •1950
•二级抵押市场出现（1970） ；
•1973
•2003
司
•Zion Consulting Confidential
美国房地产价格指数变动（vs.2000年)
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）
▪ 本年度新开工房屋： 2.4 million（ 套），创历史新高，其中多家庭 住宅更占整个市场的44%，显然 在过去的20年时间里，顾客群发 生巨大的变化。
▪ 单家庭住宅的平均使用面积： 1,634平方尺，比50年代增长66% ；
▪ 72年，65%的房屋有3个卧室， 23%的房屋有4个卧室。
美国住宅发展的历史变革（相关政策和法规）
•住宅条 件的变化
•700-1200平方尺 •2-3个卧室 •一个或没有洗手间 •两层
•1900
•1000平方尺或更小 •2个卧室 •一个洗手间 •一层
•1950
•2265平方尺 •3个或更多卧室 •2个以上的洗手间 •两层
•供停放2个或以上 •车的车库 •中央空调 •一个壁炉
•1938
•联邦抵押贷款协会也就是现在的 Fannie Mae，在 联邦政府的主导下•北成京立锡。恩企业管理顾问公
司
•200 3
•1905
•第一栋牧场住宅在加利福尼亚州建成，这种住宅也被称为 Bungalows。该类型的住宅于1905-1910年迅速在美国的其他 地方流行起来。由于它流行范围广、大众买得起而被形容 成“所有美国人的住宅”
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
▪ 空调安装比例高达84%，接近 饱和（因为部分地区不需要空 调）
▪ 外墙的建材发生变化：砖和木 材只占35%， 铝板材和一些隔 热材料占40%
•资料来源：美国商•北务京部锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
住宅的变化---人们生活水平提高
▪ 从50年到72年，住宅的面积增加67%，因此住宅的价格上升也就显得 必然，72年均价 $30,500每套。每平米的价格也上升。越来越多的家 庭添置了空调、洗碗机等设备。
司
•1965
国家住宅和城市规划部成立，体现国家对公民住宅条 件的重视。
•1962---1968
•62年肯尼迪总统11063号行政令颁布；68年平等住宅法颁布 ，关注公民的平等住宅权益。 国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住 宅洪水有关的保险。
•Zion Consulting Confidential
美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
居民住宅的变迁
美国住宅地产业50年的变迁
•1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋
•1999年在 Circa 建造中的房屋
•虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间， 无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服 务水平都产生 了翻天覆地的变化
•1999
•NAHB, HUD 和各州州长承诺在下一个十年在全国 的城市和老城区修见超过100万套新型住宅。
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
二战后第一个产业经济周期住宅特点（50年）
▪ 本年度新开工房屋： 1.9 million（套）
▪ 新的单家庭住宅房屋售价平均： $11,000
▪ 单家庭住宅的平均建筑面积：1,065平 方尺；使用面积983平方尺
国从市波场多出黎现各（引波入多的黎公各寓是大从厦古的巴住引宅入形的式这逐种渐住0在房美）
； FHA 抵押贷款利率是4.25%，金融服务手段有限
•1954---1959
•综合性的住宅法律颁布并根据实际情况不断修正。
•1961
肯尼迪总统签署法律“ Housing Act”，该法律将 FHA 抵押保险的覆盖范围扩大到分户出售的公寓大厦 。关注中、低收入者，为当时不景气的建筑业注入活 力。
▪ 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本
•资料来源：美国商•北务京部锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
美国房地产行业相关法 规的历史变革
•1913
•所得税管理条例是由议会制定，它是根据1913年的税收 法案而制定, 它包括对住宅抵押利率方面的一些规定。
•1917
美国高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法规 。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制 其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。
•1934
以美国为例浅谈国外房 地产行业发展历程
2020年5月26日星期二
美国房地产行业的发展历史
1. 基础的历史数据 2. 居民住宅的变迁 3. 美国房地产相关法规的变革 4. 房地产业发展周期与经济波动的关系
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
1、基础历史数据
•1950 前
•综合性的住宅法律，在 这个期间适应住宅开发需 要而不断进行修改法律文 件
•1954---1959
•主要建立保护公 民享受住宅的平等 权利的相关法律
•1961---1968
•立法关注对中、低收 入家庭的住宅条件，强 调修建住宅的可支付性
•1982 后
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
•2000
•2003
•金融服 务的变化
•现金购买住宅，没 有长期的分期付款服 务
•1900
•FHA抵押贷款利率4.25%， 购买住宅金融服务手段有限
•1950
•可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务， 利率8% ；多种金融服务手段可供购买者选择
•2000
•2003
•住宅立 法的完善
•住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法