以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程
美国房地产行业发展历程万科中长期规划
1900
1950
2000
2003
住宅立法 的完善
住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
1950前
综合性的住宅法律，在这 个期间适应住宅开发需要 而不断进行修改法律文件
1954---1959
主要建立保护公民 享受住宅的平等权 利的相关法律
1961---1968
立法关注对中、低收入 家庭的住宅条件，强调 修建住宅的可支付性
88% ▪ 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室
，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本 都不安装空调
二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）
▪ 本年度新开工房屋： 2.4 million（ 套），创历史新高，其中多家庭 住宅更占整个市场的44%，显然 在过去的20年时间里，顾客群发 生巨大的变化。
▪ 单家庭住宅的平均使用面积： 1,634平方尺，比50年代增长66% ；
1917
美国高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法规 。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制 其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
1950
美国房地产发展历史与一点启示
3、郊区化阶段（20世纪中叶-21 世纪初）
在二战后，美国郊区化趋势日益明显，大量人口涌向城市郊区。这个阶段， 房地产市场呈现出高速发展的态势，房地产企业数量不断增加，市场竞争日益激 烈。
4、绿色转型阶段（21世纪初至 今）
进入21世纪，美国房地产市场开始可持续发展和绿色建筑。政府加大了对绿 色建筑的扶持力度，鼓励开发商建造节能、环保的住宅和商业物业。同时，消费 者对绿色建筑的认知度也不断提高，成为市场的一大趋势。
一、美国房地产发展历史沿革
1、起步阶段（18世纪末-19世纪 初）
美国房地产市场起源于殖民地时期，当时主要是为满足移民和资本家的基本 住房需求。在19世纪初，美国政府开始推行城市化政策，吸引农村人口向城市迁 移，推动了房地产市场的初步发展。
2、工业化阶段（19世纪中叶-20 世纪初）
随着工业革命的推进，美国经济迅速发展，城市人口激增，对住房的需求也 随之增加。这一时期，房地产开发逐渐成为一种专业化产业，政府也开始出台相 关法规来规范市场行为。
3、丰富继续教育的内容和形式
我国应借鉴美国教师继续教育的经验，丰富继续教育的内容和形式。根据教 师的实际需求和发展需要，制定多样化的培训课程和计划；同时，积极利用网络 等现代化手段，提高继续教育的灵活性和便捷性。
结论
总之，美国教师继续教育的发展历程和主要内容为我们提供了宝贵的经验和 启示。我国应借鉴美国的成功做法，强化继续教育的概念、建立完善的体系、丰 富内容和形式等方面，以提高教师的教育教学能力和专业素养，为教育事业的发 展注入新的活力。
感谢观看
二、美国房地产行业现状
1、市场状况
目前，美国房地产市场依然保持活跃状态，投资规模和交易数量均处于较高 水平。按价值计算，美国房地产市场规模超过了全球其他国家。其中，住宅地产 占据了市场的主导地位，而商业地产、工业地产和政府地产等非住宅地产也具有 相当的规模。
美国房地产市场的发展现状与趋势分析
美国房地产市场的发展现状与趋势分析一、房价趋势：近年来，美国房价一直呈现上升趋势。
根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，2024年美国全国房价中位数为2.7万美元，同比上涨5.7%。
而根据美国联邦住房金融局（FHFA）的数据，美国房价指数从2024年至2024年上涨了42.7%。
因此，可以看出，虽然受到新冠疫情的影响，在2024年房价增速有所放缓，但总体上仍然保持着较高的增长势头。
二、销售和租赁市场：在房地产市场中，销售和租赁市场是两个重要的方面。
根据NAR的数据，2024年美国现房销量较去年同期下降3.2%，而全年销售均价上涨了9.2%。
至于租赁市场，在2024年新冠疫情的影响下，经历了一段时期的困难，但在疫苗的普及和经济复苏的推动下，租赁市场预计将逐渐恢复。
此外，随着近年来在线租赁平台的兴起，租赁市场将进一步扩大。
三、供需情况：美国目前存在供需失衡的状况，即供应不足。
其中一个原因是开发商对于建设新房的投资不足，导致住房市场供应不足。
根据NAR的数据，目前美国全国房屋库存仅为3.2个月，低于6个月的理论正常库存水平，这意味着房屋市场处于卖方市场。
随着人口增长和城市化的持续，住房需求将继续上升，供需失衡的问题可能会在未来几年持续存在。
四、政府政策：美国政府在房地产市场方面采取了一系列政策措施以促进市场的稳定和发展。
例如，联邦住房金融局提供低利率贷款以支持购房和购房者的住房贷款利率稳定。
此外，一些州和城市还制定了住房政策，鼓励开发商建设中低收入人群的经济适用房，以缓解供需失衡的问题。
五、技术创新：在科技的进步和创新的推动下，美国房地产市场也面临着一些变革。
例如，虚拟现实和增强现实技术的应用使得房地产交易更加便捷和高效。
此外，物联网技术的应用也使得房屋管理更加智能化，提高了住宅的舒适度和安全性。
综上所述，美国房地产市场目前仍保持着较高的发展势头。
房价持续上升，销售和租赁市场逐渐恢复，供需失衡问题需要解决，政府政策和技术创新也为市场提供了新的发展机遇。
以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程
北京锡恩企业管理顾问公司
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居民住宅的变迁
美国住宅地产业50年的变迁
1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋
1999年在 Circa 建造中的房屋
虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间， 无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服 务水平都产生 了翻天覆地的变化
美国房地产价格指数变动（vs.2000年)
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美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁
北京锡恩企业管理顾问公司
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美国GDP的增长和美国人口的增长（环比）
北京锡恩企业管理顾问公司
▪ 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。
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单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本
资料来源：美国商北务京部锡恩企业管理顾问公司
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美国房地产行业相关法 规的历史变革
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
美国房地产金融业发展历程及启示
美国房地产金融业发展历程及启示纵观美国70余年来的房地产发展历程,发现政府在其中发挥重要作用,适时对市场进行调节,出现“政府干预—市场调节—政府干预”的循环模式。
标签：房地产金融业;美国;历程;启示0 前言作为起步较晚的新兴产业,房地产业的发展经过几十年的风雨兼程,现已呈现出爆炸式的发展景象。
房地产业因其对内需的拉动作用和对相关产业链联动的牵引作用,已成为不少国家的支柱产业及其经济增长的重要驱动力。
在房地产业蓬勃发展的过程中,金融业的介入是一个值得关注的倾向。
它不仅改变了传统房地产业的投、融资模式,加速了房地产业的发展壮大,更使其对国民经济的影响变得更为微妙。
当下,房地产金融市场已经成为现代金融体系中的重要组成部分。
一个开放、稳定、高效的房地产金融市场,是该国金融安全的重要前提。
作为分散金融风险,确保金融安全的重要措施,一、二级市场的存在又是至关重要的。
本文梳理了美国房地产金融一、二级市场从无到有,从平静到喧嚣的历史进程,总结了其中的一些有益规律。
1 政府主导一级市场时期20世纪20年代末到30年代初的世界经济危机,给美国经济造成了巨大的负面影响,也给美国带来了诸多的社会问题,而民众住房条件的持续恶化便是其中之一。
在凯恩斯政府干预理论的影响下,为逆转民众住房条件持续下降的趋势,同时提振国民经济,美国联邦政府决定开始对房地产市场进行干预。
联邦政府涉足房地产市场伊始,对房地产业的干预大致是以“非市场”机制和“市场”机制两头并进的方式展开的。
一方面,它首次推动了公共住房项目(The Public Housing Project)的实施,打开了政府出资提供住房、在非市场框架内解决民众住房问题的先例。
另一方面,它着手构建了一个统一、完善、有序的一级市场金融体系。
正是由于政府对房地产市场进行的这些引导和调整,在20世纪30年代到70年代的几十年时间里,美国房地产业表现为政府主导下的平稳、快速发展。
房地产业的蓬勃发展使得美国长期存在的住房供需绝对失衡状况得到了根本性扭转。
美国房地产市场的经验与启示
美国房地产市场的经验与启示作为世界上最大的房地产市场之一，美国房地产市场一直备受世界关注。
从不动产经纪人到开发商再到普通消费者，每个人都在关注房地产市场的变化。
美国在房地产方面的成功经验值得其他国家学习和借鉴。
本文将从美国房地产市场的发展历史、市场特点和市场经验三个方面分析美国房地产市场的成功，探讨该市场给其他国家的启示。
一、美国房地产市场的发展历史美国房地产市场的历史可以追溯到19世纪末。
从那时开始，人们开始关注住房问题，并开始积极地建房造城。
到了20世纪初，美国的住房需求开始大幅增加，房地产市场也得以蓬勃发展。
在此期间，美国建立了相对完善的住房贷款和房地产市场监管体系，包括完善的住房抵押贷款机制和房地产所有权登记制度等。
房地产市场成为美国经济的重要组成部分。
到了20世纪50年代，美国的房地产市场开始进入快速发展阶段。
随着人口的持续增长以及城市化进程的推进，住房需求迅速增长，房地产市场也迎来了黄金时期。
然而，随着20世纪70年代的到来，经济危机、石油危机和通货膨胀等问题导致了美国房地产市场的停滞和平静。
危机的到来加剧了房地产市场的变化和转型。
相对于20世纪60年代的全面繁荣，美国房地产市场在20世纪70年代开始了周期性的波动，进入了一个新的时代。
在20世纪80年代之后，随着房地产市场出现了收缩和下滑，美国政府、学者和产业界积极组织研究并探讨房地产市场的规律和特点。
经过这一时期的研究和探索，美国房地产市场逐渐恢复，进入了一个新的发展阶段。
21世纪以来，美国房地产市场经历了高涨、稳定和下滑等多个周期，但一直保持着较为稳定的发展态势。
二、美国房地产市场的特点1.商品化程度高美国房地产市场是一个高度商品化的市场，几乎所有的房屋都是由开发商按照标准化的要求建造的。
房地产开发商将开发的商品房按区域、类型及价格等分类销售给不同的顾客，提供了多种选择，不同的市场需求可以得到满足。
2.资本的主导地位美国房地产市场是一个充分发挥资本市场作用的市场。
美国房地产发展历程
美国房地产发展历程19世纪初，美国房地产市场主要以土地交易和农业为主。
随着人口和城市的增长，工业革命的影响开始显现，并引发了对房地产的需求。
19世纪中叶，美国经历了西部扩张，土地的开发和交易成为了热门话题。
随着铁路和运输网络的建设，土地的价值不断提升。
大量移民涌入美国，需求增加，推动了城市的发展。
在19世纪后半叶和20世纪初，美国经历了工业化的高潮。
工业的发展吸引了大量劳动力前往城市寻找工作机会。
这导致了城市快速扩张和住房需求的增长。
房地产市场开始从农业和农村地区向城市和城镇转变。
20世纪初的第一次世界大战后，美国进入了经济繁荣的时期。
人口膨胀、城市化进程加速，汽车和公路建设的发展使人们更容易跨越城市和州的边界。
这促进了对房地产的需求和投资。
然而，1929年的经济大萧条给美国房地产市场带来了巨大的冲击。
房地产价格崩溃，大量的土地和建筑物被遗弃。
直到1940年代末，房地产市场才逐渐恢复。
战后的20世纪40年代和50年代，美国经历了经济繁荣和人口增长。
在这个时期，随着中产阶级的兴起，人们对住房和房地产的需求进一步增加。
此时，郊区的发展成为主流趋势，不断涌现出新的住宅社区。
20世纪60年代，美国经济和社会发生了许多变革，其中包括民权运动和女性解放运动。
这些变化推动了城市和郊区的再次发展。
大型购物中心的兴起和购物模式的改变使商业房地产成为一个重要的领域。
进入21世纪，美国房地产市场经历了几次重大挑战，包括2008年的金融危机。
这场危机导致了全国范围内的房地产价格崩溃和抵押贷款违约的激增。
房地产市场遭受了巨大的打击，但随后逐渐恢复。
目前，美国房地产市场仍然是一个庞大的产业，并且持续发展。
城市化和人口增长继续推动对住房和商业房地产的需求。
同时，可持续发展和环境意识的提高也对房地产市场提出了新的挑战和机遇。
美国房地产市场现状与未来发展趋势
美国房地产市场现状与未来发展趋势自从2008年的全球金融危机以来，美国房地产市场已经经历了很长的一段时间的复苏。
然而，在过去的几年中，由于COVID-19疫情，房地产市场再次面临了巨大的挑战。
在这篇文章中，我们将探讨美国房地产市场的现状和未来的发展趋势。
一、美国房地产市场现状1.1 房地产市场总体趋势自2020年COVID-19疫情以来，美国房地产市场的总体趋势是以增长为主的。
根据美国国家房地产协会的数据，2021年第一季度，全美房地产销售创下了历史新高，达到了1.69万亿美元。
与此同时，在2008年金融危机之后，房价从最低点反弹了近100%。
1.2 市场细分尽管整个房地产市场正在增长，但市场的不同细分表现并不完全相同。
例如，在城市地区，房价比全国平均水平高出很多。
纽约市的房价比美国平均水平高出了60%，而旧金山的房价高出美国平均水平140%。
另外，住房市场的热度也有所不同。
目前，在全美国范围内，住宅买家比供应商要多得多，这导致了物价的上涨。
1.3 租赁市场状况自疫情以来，租赁市场也遭受了巨大的影响。
由于人口流动的减少，许多城市的租赁市场供应过剩。
因此，一些大型城市的房价下降了，租金也出现了下滑。
另外，由于许多人现在习惯于在家工作，许多公司已经开始从城市地区转移到郊区和更偏远的地方。
这导致了以前喜欢住在城市中心地区的人们现在更喜欢住在外围地区，这也影响了租赁市场。
二、美国房地产市场未来发展趋势2.1 住房市场未来几年，住房市场仍然会保持渐进的增长。
这一过程将在全国各地持续，因为尽管某些城市的房价可能会下降，但整个国家仍然会保持持续的新增住房需求。
然而，购房者面临的主要问题之一是房源供应不足。
由于新的建筑工作尚未跟上购房者的需求，因此以后可供出售的房屋将变得更加稀有。
这对于年轻的购房者来说尤其是个问题。
2.2 租赁市场尽管现在租赁市场供应过剩，但由于持续的人口增长和购房成本的上涨，租赁市场未来仍可能受到供不应求的影响。
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•2000
•2003
•金融服 务的变化
•现金购买住宅，没 有长期的分期付款服 务
•1900
•FHA抵押贷款利率4.25%， 购买住宅金融服务手段有限
•1950
•可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务， 利率8% ；多种金融服务手段可供购买者选择
•2000
•2003
•住宅立 法的完善
•住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
•1938
•联邦抵押贷款协会也就是现在的 Fannie Mae，在 联邦政府的主导下•北成京立锡。恩企业管理顾问公
司
•200 3
•1905
•第一栋牧场住宅在加利福尼亚州建成，这种住宅也被称为 Bungalows。该类型的住宅于1905-1910年迅速在美国的其他 地方流行起来。由于它流行范围广、大众买得起而被形容 成“所有美国人的住宅”
• 低收入家庭住宅的税收扣除条例颁布，刺激低收入家 庭的私有住宅发展。
•Zion Consulting Confidential
•1900
•关注居住者环境，销售创历史新高 •1996 •拥有住宅的家庭比例达到68.6%
•2003
•1989
•Freddie Mac股票公开发售。
•199 67C.5l%int的on战总略统目宣标布。公民住宅拥有率在2000年达5 到
司
•1965
国家住宅和城市规划部成立，体现国家对公民住宅条 件的重视。
•1962---1968
•62年肯尼迪总统11063号行政令颁布；68年平等住宅法颁布 ，关注公民的平等住宅权益。 国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住 宅洪水有关的保险。
•Zion Consulting Confidential
•1999
•NAHB, HUD 和各州州长承诺在下一个十年在全国 的城市和老城区修见超过100万套新型住宅。
•1913
•所得税管理条例是由议会制定，它是根据1913年的税收 法案而制定, 它包括对住宅抵押利率方面的一些规定。
•1917
美国高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法规 。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制 其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。
•1934
司
•Zion Consulting Confidential
美国房地产价格指数变动（vs.2000年)
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
▪ 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本
•资料来源：美国商•北务京部锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
美国房地产行业相关法 规的历史变革
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
二战后第一个产业经济周期住宅特点（50年）
▪ 本年度新开工房屋： 1.9 million（套）
▪ 新的单家庭住宅房屋售价平均： $11,000
▪ 单家庭住宅的平均建筑面积：1,065平 方尺；使用面积983平方尺
•1975
•新泽西洲的高等法院制定法规指出市政当局不能忽 视由于采用区域管制条例而造成的对低收入人群建 房需求的影响。
•1980
人口普查现实在美国有200万栋公寓性质的大楼供 居民居住。
•197 8•年度现房销售达到创纪录的398.6万套,这个纪录保持到1996
年； 作为今天“可调节利率的抵押贷款”的前一种贷款形 式“可变利率抵押贷款”在这年被加利福尼亚的储蓄贷款协 会引入加州。
▪ 家庭拥有房屋的比例： 55.0%
▪ 消费者关注重点：房屋的木材是否合 格（希望越结实越好）
▪ 新开工单家庭住宅比例占全部市场的 88%
▪ 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室 ，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本 都不安装空调
•北京锡恩企业管理顾问公 司
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•持续增长时间超过历 史上其他时期，持续 10几年的高速增长
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美国房地产行业平均单价
•北京锡恩企业管理顾问公 司
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美国近一个世纪的住房价格指数变化
•数据来源：•美北京国锡商恩务企业部管经理济顾问分公析局
•1966
国家历史保护法推广这样一种思想：通过历史保存 而不是新建建筑来作为一种提供住宅的手段。 这项条 款的实施，完成了对国家历史住所的登记，同时完善 对历史保护项目的租借程序。
•1970
•Freddie Mac 成立抵押证券市场用以支持传统住宅 贷款业务，二级抵•北押京市锡场恩出企现业。管理顾问公
美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线
•北京锡恩企业管理顾问公 司
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居民住宅的变迁
美国住宅地产业50年的变迁
•1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋
•1999年在 Circa 建造中的房屋
•虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间， 无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服 务水平都产生 了翻天覆地的变化
•1908
洛杉矶市议会通过“居住社区条例”，这是美国
历史上第一个关于土地使用的法律文件。
•1916
•在纽约西南的布鲁克林区的“Sunset”公园建立了第 一个 芬兰移民 的定居点； 同年纽约成为美国历史上 第一个采用综合性的分区管理法律进行管理的城市。
•1919
第一部房地产所有权证的法律在密歇根州颁布。
国家住宅法颁布，成立联邦住宅管理机构（FHA） 。不动产抵押借款保险程序（包括FHA的任务），刺 激固定利率的抵押贷款方式的形成。
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•1900
•政府提出宏伟目标（1949）；出现公寓 •1950
•二级抵押市场出现（1970） ；
•1973
•2003
•1950 前
•综合性的住宅法律，在 这个期间适应住宅开发需 要而不断进行修改法律文 件
•1954---1959
•主要建立保护公 民享受住宅的平等 权利的相关法律
•1961---1968
•立法关注对中、低收 入家庭的住宅条件，强 调修建住宅的可支付性
•1982 后
•北京锡恩企业管理顾问公 司
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•2003
•190 0
•第一个土地使用 •1908 法 •国家住宅法颁布,住宅管理机构（ 1934）；联邦抵押贷款协会成立
•1938
•1900
•75%的美国城市人口居住在租借的套间或平房内；通
过邮购定制目录，活动房屋（定制房屋）逐渐流行起
来；当时住宅购买主要通过现金交易进行，没有长期
的借贷金融服务
美国GDP的增长和美国人口的增长（环比）
•北京锡恩企业管理顾问公 司
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近半个世纪美国房地产业市值总量变化
•百万美元
•截止2002 年已达8600
亿
•1993年突破5000亿
•数据来源:美国•北联京锡邦恩统企计业管局理顾问公
司
•Zion Consulting Confidential
国从市波场多出黎现各（引波入多的黎公各寓是大从厦古的巴住引宅入形的式这逐种渐住0在房美）
； FHA 抵押贷款利率是4.25%，金融服务手段有限
•1954---1959
•综合性的住宅法律颁布并根据实际情况不断修正。
•1961
肯尼迪总统签署法律“ Housing Act”，该法律将 FHA 抵押保险的覆盖范围扩大到分户出售的公寓大厦 。关注中、低收入者，为当时不景气的建筑业注入活 力。
美国房地产市值总量变化
•10亿美元
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
美国房地产行业结算套数
•北京锡恩企业管理顾问公 司
•Zion Consulting Confidential
90年后年度新屋出售套数不断增长
•数据来源:美国联邦统•北计局京锡恩企业管理顾问公 司
以美国为例浅谈国外房 地产行业发展历程
2020年5月26日星期二
美国房地产行业的发展历史
1. 基础的历史数据 2. 居民住宅的变迁 3. 美国房地产相关法规的变革 4. 房地产业发展周期与经济波动的关系
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