浅析我国不动产的善意取得制度
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浅议善意取得制度_工作心得善意取得制度是我国物权法中的一项重要制度，是以日耳曼法为契机演绎发展而成的。
近代以来，大陆法系各国继受了日耳曼法的善意取得制度。
在传统的善意取得的理论中，善意取得的财产仅限于动产，而以登记作为公示的不动产的取得，则不适用此制度。
我国物权法则对善意取得制度作了最为完整的规定，其中将不动产及所有物权载体纳入善意取得，是立法上的重要突破，但其利弊值得探讨。
一、善意取得制度的渊源与实质罗马上法，有“无论任何人不得以大于自己所有之权利让于他人”的原则，所有人有权向任何人，包括不知情的受让人追回无权转让的财产。
善意受让人不能合法地对该项财产行使所有权。
故在罗马法上，侧重于对所有人的保护。
随着商品经济发展，这种制度显现出诸多不利之处，尤其是对善意受让人而言，有失公平，使人们在交易时，提心吊胆，从而对交易行为产生极大的障碍。
因此，人们开始认为，在一定条件下，法律应当保护不知情受让人，允许其取得财产所有权，中止所有人之追及权，通过由所有人要求无权转让人赔偿方式来保护其所有权。
日耳曼法奉行“以手护手”原则，即财产权利人在财产被他人无权转让的情况下，只能向侵犯其权利的相对人要求返还或赔偿，而不能直接向第三人要求返还。
不知情第三人对财产的受让占有，有转移所有权的效力。
故在日耳曼法上，则侧重于对受让人利益的保护。
在保护交易安全上，日耳曼法优于罗马法，其善意取得制度为近代各国民法所采。
善意取得制度，就实质而言，系保护交易安全的制度。
因为若绝对贯彻所有权保护原则，权利的受让人为预防不测之损害，在任何的交易中，均人人自危，非详细调查真正权利人以确定权利实像，则不敢交易。
如此一来，则受让人均要裹足不前，现代活跃迅速的交易活动，必大受影响。
所以善意取得制度倾向于保护交易活动即动的安全。
二、确立善意取得制度的必要性从本质上看，善意取得制度是以牺牲所有权人的自由意志为代价，换取了交易安全。
其必要性主要表现在：（一）保护交易安全，提高交易效率交易安全又称动的安全，它与静的安全相对应。
浅议不动产善意取得制度
动产系出于善意， 则他便取得该动产的所有权 ， 原动 产所 有人不得要 理论基础 ， 贯彻物权的基本原则就必须要适用不动产善意取得制度 。 善意取得作为一项重要的经济制度， 传统 上只适用 于动产 ， 随 个方面论述这一 问题。 但
额通常都较大， 更需要以法律来保护其交易安全， 所以善意取得制度 其变动 以登记加 以公示 ， 权利变动 明确 ， 不存在无处分权人处分财产 的情形 ， 故不存在善意取得制度 。事实上， 这是对不动产善意取得制
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浅议 不动 产善意 取得制 度
乔安丽
摘 要 （ （ 物权法》 １６ 在 ０ 条规定 了不动产善意取得制度， 使得传统上只适用于动产的善意取得制度突破 了原有的界限， 丰 富 了我 国物 权法 内容 ， 对 于不动 产善 意取 得制 度 的适 用范 围及理论 基础 仍存 在 一定 的误 区。 但 本文 试从 这两方 面探讨 不动 产 善意取 得 制度适 用 的必要性 及合 理性 。
关 键词 不动产 善意取 得 公 信 力 推 定 力 中图分 类号 ： ９３ Ｄ ２． ２ 文献 标识 码 ： Ａ
文章 编号 ：０９０ ９（０９０ — ７０ １０ ．５２２０）６０ ．２ ４
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２０ ０ ７年通过的 ‘ 中华人 民共和 国物权法》 规定了不动产的善意 产依照法律规定应 当登记的已经登记 ， ， 不需要登记的已经交付给受让
取得制度 ， 突破了我国原有的法律制度中善意取得制度仅适用于动产 人 。
的限制。善意取得制度 是近代 以来大陆法系与英美法系民法的一项 重要制度 ， 内容涉及财产所有权静的安全和动的交易安全 的保护问 其 题， 在商品经济飞速发展 的今天 ， 善意取得制度既是适应 经济发展 的
浅析善意取得制度适用于不动产
浅析善意取得制度适用于不动产关键字：善意取得制度不动产适用摘要：善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。
善意取得制度适用不动产，因为它符合善意取得制度设立的目的。
实践中，不动产的登记薄上记载的内容与实际权利状态不符的情况常有发生。
善意取得适用不动产物权能有效平衡各种利益冲突。
善意取得制度能为我国的社会经济发展起到积极作用。
善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，我国承认善意取得制度，但在我国民法中并没有明确的规定。
理论上和实际上都倾向于善意取得制度只适用于动产，而排除对不动产的适用。
但对于善意取得制度是否适用于不动产，学者存在不同见解。
本人认为，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。
善意取得制度，又称即时取得或即时时效，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。
我国民事立法对善意取得制度尚无明确规定，只在最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财物的，一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
”可见，我国善意取得的适用范围仅限于共同共有财产，但此处财产的含义如何，是否既包括动产，也包括不动产，没有定论。
各国民法典对善意取得制度的适用范围，一般仅规定有动产和动产担保物权。
但是，随着世界各国的民事立法的发展，在一些国家和地区对善意取得制度的适用范围有所扩大，事实上突破了善意取得制度仅限于动产的限制，将其扩大至不动产。
例如我国台湾地区在《土地法》的规定中，也将善意取得的适用扩大到不动产。
我认为，善意取得在不动产上有其适用的依据。
我国不动产善意取得制度之
我国不动产善意取得制度之探析摘要：善意取得制度作为物权法上一项重要制度，不仅有利于保护财产安全、加快交易流转，而且有利于稳定社会经济秩序、促进商品经济发展。
本文通过对不动产善意取得制度确立的意义的阐述、构成要件和不动产善意取得的法律效果的分析，以体现不动产善意取得制度之价值。
关键词：意义、构成要件、法律效果2006年我国颁布了《中华人民共和国物权法》，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权（如质权、留置权、抵押权、用益物权），打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。
这对中国的善意取得制度是一个重大的完善和突破，有利于促进不动产交易安全，维护不动产善意第三人利益。
一、确立不动产善意取得制度的重要意义善意取得制度作为现代民法中的一个基本制度，阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的权利追夺的风险；在商品经济飞速发展的今天，是适应经济发展的一项重要的交易规则。
它有利于保护市场的交易秩序，节约交易成本，简化法律关系，优化资源配置，从而有利于交易正常、高效地进行。
善意取得制度从动产领域扩展到不动产领域更有其存在的价值。
（一）有利于保护交易安全，促进市场经济发展在现代市场经济社会里，不动产具有巨大的经济价值，保障不动产的权属流转的安全性与便利性，无疑是一种普遍的社会预期和共识。
要达到这个目的，就必须建立交易安全保障机制。
不动产物权善意取得的司法实践无疑与市场经济的这种需求不谋而合。
善意取得制度在衡量静态的权利人占有和所有的财产权益和动态的当事人基于交易行为所取得的利益时，认为在特定的场合下，应牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护顺畅的交易秩序，促进民事流转。
这样，交易者就不会对交易的安全担忧，这符合社会效益原则，有利于市场经济的发展。
并且，《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产，建立起不动产物权善意取得制度，对指导人民法院审判实践亦有重要意义。
浅析不动产的善意取得
偿 取得 为 前提 。如 果是 通过 继 承 、
动产的所有权 ，而原所有人即丧失 面临的新课题。 （ 作者工作单位 ：
出让 人无 让 与不 动产 的权 利 ， 主 要包 括两 种情 形 ：
出于 善意 信赖 不动 产 （ 括 以登 记 动 ，如继 承人 取 得应 继份 额 以外 的 包 为 公示 方 式 的特 殊 动 产 ）登 记簿 的 不 动产 并进 行 了登记 。 登 记真 实 、合 法 、有 效 ，而 与登 记 ４ 作 为 不动 产 权 利变 动 的 原 、
将作为物权法制度的一个特 色载入 用善 意取 得制 度 的必要 。
用 的 问题 。
历 史 ，并对 我 国以后 要 制定 的民法
不 动产 登记 有 瑕疵 ，主 要包 括
不 动产善 意取 得 的构成要 件
（ ）标 的物 为 不动产 一
典中关于不动产物权 的善意取得 的 以下 几种 情况 ： 完善奠定 了基础 。
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浅析 不动产 的善意取得
◎武文婷
善意取得制度 ，是 民法中的一 项重要制度 ，对 于保护善意第三人
不 动产 善意 取得 的适 用 范围
记 于 亲 戚 名 下 ， 种 约 定 不 是 赠 与 这
《 权 法 》第 １ ６ 一 款 规 定 或 放弃 所有 权 的意 思表 示 ，之 后 被 物 ０第
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让 给 他人 ，受 让人 也不 能 取得 该不 有 人 、 出让人 、受让 人 ， 并会在 三 有 许 多需要 完 善之 处 。 因此 ，如 何
动 产 的所 有权 。 ３ 受 让 人 取 得 不 动 产 是 基 于 、 合 理价 格 的转 让行 为 。
论我国的不动产善意取得制度
论我国的不动产善意取得制度摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。
我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。
本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。
关键词：不动产善意取得善意一、善意取得制度的界定（一）善意取得的概念善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。
①（二）善意取得制度中”善意”的含义善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即”产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉”。
②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。
二、我国不动产善意取得的条件《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。
而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：（一）标的物为依法可流通的不动产但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得（二）转让人无处分权转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。
（三）基于有偿法律行为而取得必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。
（四）受让人受让财产时必须是善意的即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。
浅谈不动产善意取得制度
浅谈不动产善意取得制度不动产善意取得制度是指，在一定条件下，对于不确定权属的不动产，当取得人以善意取得该不动产，并采取一定的保护措施时，可以由取得人取得相应的权利，而不因其所有权是否有效或合法而受损害。
不动产善意取得制度的核心原则是保护取得人的善意和保护取得人的投资，其目的是维护社会公平和正义。
不动产善意取得制度在保障不动产市场秩序、促进经济发展等方面起到了积极的作用。
一方面，不动产善意取得制度有助于促进经济发展。
在市场经济条件下，不动产具有重要的经济价值。
通过不动产善意取得制度，可以激发人们对不动产市场的信心，促进交易的活跃，从而推动经济的发展。
同时，该制度也能提高不动产的流动性，减少不动产资源的浪费，更好地满足人们对不动产的需求。
另一方面，不动产善意取得制度也能提高交易的公平性和秩序性。
在现实生活中，有些不动产的权属较为复杂，不易确定。
如果没有不动产善意取得制度的保护，将会给不动产市场带来很大的不确定性，使得交易难以进行。
而通过不动产善意取得制度的保护，可以降低交易的风险，提高交易的公平性和秩序性。
然而，不动产善意取得制度也存在一些问题和挑战。
首先，不动产善意取得制度对于取得人的认定比较复杂，需要考察其是否具备善意和是否采取了必要的保护措施。
这一过程需要耗费大量的时间和精力，容易产生纠纷和争议。
其次，不动产善意取得制度尚未得到充分法律保护，法律条文相对较少，实施细则有待完善。
这给取得人带来了不确定性，使其难以获得充分的法律保障。
为了进一步完善不动产善意取得制度，需要做好以下几方面的工作。
首先，应加强立法，完善不动产善意取得制度的相关法律法规、解释和制度建设。
同时，还应不断优化相关的政策和措施，为不动产善意取得提供更好的环境和条件。
其次，要加强人才培养和普及教育，提高人们对不动产善意取得制度的认知水平，增强其法律意识和法律素养。
再次，要加强跨部门之间的协作和合作，形成工作合力，加强对不动产善意取得的监管和管理。
不动产的善意取得制度
浅谈不动产的善意取得制度摘要：善意取得是各国民法物权法上的一项重要的法律制度，它主要解决财产所有人与善意受让人之间的冲突，确认和保护善意受让人在交易中已取得的物权。
随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。
于是我国善意取得制度的范围从传统的只有动产扩大到不动产，本文主要讨论我国《物权法》中的不动产善意取得制度，善意取得制度与无权处分制度的关系以及善意取得制度在实践应用中尤其是就“善意”判断进行讨论。
关键词：不动产；善意取得；比较法；物权法；善意中图分类号：d92 文献标识码：a 文章编号：1009-0118（2011）-11-00-02一、不动产善意取得制度的建立善意取得又称即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的物转让给受让人时，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。
善意取得是大陆法系和英美法系一项重要的共通的财产制度。
起源于日耳曼法“手护手”规则，主要是维护动产的交易安全，强调占有的公信力。
传统民法的善意取得制度的客体只限于动产，不动产不适用。
有人认为不动产物权变动以登记为公示方法，物权法赋予不动产登记“公信力”就足以保护不动产交易的善意第三人和不动产交易秩序。
但是随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。
二、我国的不动产善意取得制度在我国，不动产登记制度并不完善并且远未普及，除土地、城市的房屋、重要的建筑物外，很多不动产尚未建立登记制度，这些不动产的买卖也很普遍，这些未登记的不动产交易不能受到登记公信力保护，并且不受善意取得制度的保护的话则不利于保障财产交易的安全。
况且不动产的登记发生登记错误、或登记的所有权人与真实权利人不符的情况，不动产的交易因此而发生无权处分的问题，如果第三人信赖登记公信力而不知情在取得不动产时出于善意，不动产所有权的保护与不动产交易的动的安全这两个利益发生矛盾，如果绝对贯彻所有权的保护，不动产所有权人的所有权不因无权处分而丧失，向受让人请求返还原物，受让人向无权处分人依法救济，则将不动产交易活动安全无法保障，市场交易不稳定，因此，在法定场合下应牺牲不动产所有权静的安全来保障不动产交易的动的安全，善意第三人获得不动产所有权。
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意 见》 第 ８ ９条 明确规 定了共同共有财产 的善意取 得 ： 共 同共有人对 共 同财产享 “
有 共 同 的权 利 ， 担 共 同 的 义 务 。在 共 旧 承
一
、
不 动 产 善 意 取 得 制 度 的 概 念
有 向世人 公开的手 段， 这手段 便是 占有和
登 记 。 物 权 的变 动 以 占有 和 登记 为 公 示 ◎
共有 关系存 续期间 ， 分共 有人擅 自处分 部 共有 的合法 权益，对其他共有人 的损 失 ， 由擅 自处分共有财产的人赔偿 。 ” 此条解 释 中的“ 同财产 ” 共 显然既包 括动产 也包 括 不动产 ，而且 卜要 是指共 Ｉ 共有 的房 ． ｊ －
于善 意， 即不动产 登记公信力仅对 善意第 三人适用 ， 这一 条件 是善意取得制度 中的
规 定 ， 以善 意 取 得 制 度 是 公 信 力 的 贯 彻 所 和 具 体 化 ， 公 示 公信 原 则 的 逻 辑 发 展 。 是
我 国 ２０ ０ ７年 １ ０月 １日实施的 《 物权
法 》 将 善 意 取 得 的 适 用 从 动 产 扩 展 到 不 则
方法 ， 当事人如果信赖这种 公示而为一 定 的行为 ， 即使 占有和登记所表现 的物权状 态与真实 的物权状 态不相符合 ， 也不能影 响物权变动 的效力 。因此 ， 善意取得制度
的逻 辑 基 础 为 公 示 公 信 原 则 。
权保 护和 交易便 捷两种 价值 的利 益衡 量
之 后 作 出 的选 择 。 我 国 《 权 法 》 柿 之 在 物 颁 前 ， 统 民 法 理 论 均 认 为 善 意取 得 只 适 用 传
善意取 得 ， 称即 时取得 ， 又 是指动 产 或 不动产 由合 法 占有人基 于无权 处 分而 转让给 善意 第三人 ， 三人取得该动 产或 第 不动 产 的所有权 ，而 原所有 人丧 失所 有 权 。‘ 是世界各 国尤其是大陆法系 国家
普 遍 采 用 的 一 项 民事 制 度 ， 法 律 对 所 有 是
在不动产领域 ，由于登记制度 的建立
和 完善 ， 不动 产 的 登记 由官 方统 一 进 行 ， 不
动产登记簿上所记载的权利与真实权利状 态保持了较高 的一致，从而人们基本上可 以信赖 登记簿上所记载 的权 利是真实 的。
以登 记 为 公示 方 法 的 不 动 产 出现 登 记 与 实
纵 观 各 国法 律 制 度 分 析 认 为 ， 意 取 善
得 是指无权处分他人动 产的 让与人 ， 在不 法 将他 占有 的他人 的动 产交付 给买 受人
以 后 ， 果 买 受 人 在 取 得 该 动 产 时 出于 善 如 意 ， 他 便 取 得 该 动 产 的 所 有 权 ， 动 产 则 原 所 有 人 不得 要 求 受 让 人返 还 。②
屋 。懈 由此 可 见 ， 国 实 际 上 已经 承 认 了 我 不 动 产 的善 意 取 得 制 度 。 ２０ ０ ７年 颁 布 的 《 权 法 》 明确 确 立 物 则 了不 动 产 善 意取 得 制 度 。 第 １６条 规 定 ： ０ 无 处 分 权 人 将 不 动 产 或 者 动 产 转 让 给 受
３ 不 动 产物 权 善 意 取得 的现 实 撼 ．
础— — 不 动 产 登 中的 瑕 疵
当事人善意取得其他物权 的， 参照 前
际权利不符的情 形要少得多， 更有公信力。 ２ ．不动产善 意取得制度 是公示公信 原则 的具体化逻辑发展 在不 动产 善意取得制度 中， 第三 人之
所 以 能享 受 公 信 力 的保 护 ， 是 为他 是 出
物权 的 民法 理论 一直指 导着 我们 的审判 实践， 成为处理案件 的依据 。
用同登记机关工作人员 的不 正当关系 ， 违 法进行不动产物权变更登记 ， 从而擅 自处 分了他人的不动产物权 。 鉴于诸多瑕疵 的存在 ， 了保护 善意 为 第三 人的利益 和整 个社会 不动产 物权 的
交 易 秩 序 就 必 须 适 用 不 制度的实践依据 二） 在《 物权 法》 颁布 实施之 前 ， 国 《 我 民 法 通则》 中虽然没 有确 定不动产善意取 得 制度 ， 《 但 最高 人 民法 院关于 贯彻 执行 ＜
于动产物权 ， 不适用于不动 产物 权 。 不 动产物权有 登记 制度 ， 其权 利主体依登记
而 定 。 国法 律 和 司法 解 释 虽然 没有 明确 我 的 规 定 ， 长 期 以来 善 意 取 得 只 适 用 动 产 但
让人 的 ， 所有权 人有权 追 回； 除法律 另有 规定 外 ， 符合 下列情 形的 ， 让人取 得该 受
主要指本 是不动产物权 的所 有权人 ， 但是 不愿意用 自己的名字登记 ， 是使用他人 而
浅 析 我 国 不 动 产 的 善 意 取 得 制 度
口 薛 伊
（ 中央 民族大学法学 院 Ｏ ８级法英 ２班， 北京 １０ ８ ） ０ ０ １
的 名 字 登 记 ， 是 所 有 权 人 又 不 是 基 于 赠 但 与 或 者 遗 赠 意 思 表 示 的 。第 四 、 事 人 利 当
不 动 产 或 者 动 产 的所 有权 ： （ ） 让 人 受 让 该 不 动 产 或 者 动 产 一 受 时是善意的： （ ） 二 以合 理 的价 格 转 让 ： （ ） 让 的 不 动 产 或 者 动 产 依 照 法 三 转 律 规 定 应 当登 记 的 已经 登 记 ， 需 要 登 记 不 的 已经 交付 给受 让人 。 （ ） 让 人 依 照 前 款 规 定 取 得 不 动 四 受 产 或 者 动 产 的所 有 权 的 ， 所 有 人 有 权 向 原 无 权 处 分人 请 求 赔 偿 损 失 。