山东国韵花园整合推广方案

整合推广方案、项目整体策划构想目前项目正处于启动阶段，将经历一个较长的开发和销售周期，可以预测，在项目的开发和销售期间必定会出现诸如其他楼盘的竞争，资金走势，政策变化和社会经济发展变动等外部影响因素。

要保证项目良性的开发、销售状态，树立楼盘在** 市民心目中的可亲形象，经历未来市场动荡考验，避免无的放矢的损失，就应为本项目注入独特鲜明的市场开发概念，放大项目个性，树立起“** 天韵”品牌价值体系，以特色附加价值体现项目的本源价值，赋予项目更为丰富的文化内涵和人文色彩，从而在激烈的楼市竞争和不断变化的市场中脱颖而出，才能引导市场，创造出著名项目品牌。

项目将经历较长的开发周期，项目的建筑设计必须具有超前意识，须具有极强的可延续性，若没有前卫的意识作支撑则会轻易的被市场更新换代所淘汰，同时，本案要树立一个差异化的形象，与** 市其它楼盘拉开距离，给自己一个鲜明突显的定位，独特的外型及气质，配合项目开发时段，进行拿捏到位的市场推广与广告宣传，从而塑造鲜明的项目品牌形象。

** 市场简要分析随着半岛城市群的崛起，以及区域经济一体化，**越来越受到重视与关注，**市是半岛地区重要的商贸物流中心和联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。

作为半岛地区的工业强市，商业、金融、贸易延伸地，**经济开发区的美好前景无可限量。

而项目所在的北海路景观大道则是** 市新时期飞速发展的重要门户形象工程，因此，“**天韵”建成后将成为北海路景观大道一个标志性建筑，也将成为体现**现代都市面貌的一道亮丽风景。

随着**经济开发区的不断地发展建设，“**天韵”必将成为“成熟、优越、高尚”居住区的代名词。

三、项目的基本状况◎“天韵”是曲*国大房地产开发有限公司开发的综合性居住小区项目。

◎*天韵位于**市经济开发区，东临北海路，南为卧龙街，西倚通亭街，北靠玉清街,往南两公里即到**市政府和市民广场，向北不到一千米即到济青高速公路出口处，玉清街以北是**市城市公园。

◎*天韵总占地面积367238 rf，总建筑面积442341 rf，多层建筑面积228772 rf，小高层建筑面积147062 rf，公共服务设施建筑面积66507 rf，◎建筑密度24.7%，容积率1.4，绿地率38%，总户数3276户，临时停车泊位地下停车泊661 辆, 位1080辆。

◎项目有多层、小高层、高层、叠排、排屋、单身公寓等建筑形态，户型面积从~220 rf，分期开发，一期共有24栋建筑。

第二章、定位建议产品的开发理念必须根植于政府宏观规划、目标客源的需求特点、自然地理条件、身地块条件等多方面的考虑，同时要有前瞻性的超前意识，考虑到项目的可持续发展性、生态化、文化特色。

设计规划应以满足舒适、便利、安全、卫生和美观等要素的科学居住环境为依据。

创造出以人为本、既有统一规划主题风格又有个性特点及时代气质，将居住、景观、文化相互融合的优质产品。

同时规避客源产品需求矛盾。

2纵观**市各个楼盘，大都以“时尚”、“国际”定位，缺乏深厚的本土文化的楼盘。

地产文化 要实现真正的本土化，就要挖掘潜在的实质，把生活习惯、意识形态、民风民俗等意识灌 注到产品之中。

建筑本身只是一堆钢筋混凝土，正是因为与文化的结合，赋予了建筑的生 命和灵魂。

房子卖的就是一种生活方式，建筑也是文化的一种表现形式而已。

地产是在利 用文化，但同时也是在创造文化。

我们提出本项目的定位为： “新**都市生活榜样”以城市文 脉，原生社区为项目个性，找出项目与其它楼盘的差异，形成唯一性和排他性的独特个性 魅力。

二、理念生活是永不停息的轮盘，时空推移形态变迁。

当我们静心梳理、细细品味亲身历经的 点点滴滴时，记忆总是如此清晰，感受总是那么真切，渴望变得越发的浓烈……饱尝了传统 **生活的浓稠和绵长，体味了类西方生活的新鲜和变异，我们需要用思辩 的眼光来审视：星转斗移，我们领略了什么？我们丢失了什么？适应我们 现代化的都市生活究竟是什么** 天韵之生活榜样榜样的力量是无穷的，这句已经陌生了的老话今天听来依旧让我们激动。

榜样曾经鼓 舞着这个世界朝气蓬勃，让所有的人在感受到沧桑岁月的温暖。

那是一个永远活在回忆里 的年代，虽然已经褪色，但是每每读起那句话，都会让人从心底感受到过去的激动和自豪。

榜样的力量是永恒的，过去的年代已经深深地烙上了榜样的印痕，而如今，我们依旧 呼唤榜样，呼唤一个全新的榜样时代。

**人的、理想的、4榜样，在汉语辞典里等同于楷模，在英文里则等同于范例、样本、范本，本意就是孩 子们临摹大字的字帖、大人们应付差事的范文。

不过在现实世界里，榜样远不是象电脑软件里的模板这么简单。

在群情激奋的六十年代-----雷锋、焦裕禄成为我们的榜样;在国门初开的八十年代-----马胜利、鲁冠球成为我们的榜样;岁月流逝，榜样也层出不穷……所谓榜样，就是能够以积极高尚的个体行为影响着社会群体意识的改变。

榜样并不等 同于英雄人物，它可能是一个人，可能是一件事，可能是一个城市，只要它能够推动和影 响着社会的进步，只要它能够获得社会群体的普遍认可，它就是时代的榜样。

榜样是一种 精神生活，它是人类特有的领袖意识的完美体现，是社会先锋人士独有的生存状态，是精 神生活的最高境界。

榜样的精神能量能够促使我们以努力和成就换取人生境界的完美，能 够为世界指明黑暗中前进的方向。

榜样是一种物质生活，因为高尚的物质生活同样改变着每一个人的心灵世界。

也许他 并不一定是那么伟大，但是高尚的物质生活依旧改变着世界的每一天的表情。

也许是窗外 藤架下的一片湖水、也许只是后院草地上的一杯清茶，只要健康，只要高尚，他都是别人 心中学习的榜样。

榜样的物质生活不是拜金，不是做财富的奴隶，而是让财富充分发挥它 的价值，快乐享受人生的快乐。

无论是寄情千山万水、还是追溯恒久历史，能够以榜样精 神生活驾驭榜样财富才是时代推崇的榜样生活。

榜样是一种城市社区生活，只有骄傲的社区才能承载城市中的榜样，一个城市无论是古老还是现代，最终会有一个榜样社区能够成为别人羡慕的榜样。

在在战火硝烟的四十年代 董存瑞、张思德成为我们的榜样;在突飞猛进的新世纪 无数财智英雄成为我们的榜样。

**经济开发区，榜样社区带来“都市生活榜样”，**天韵，它不单单只是生活社区，同样它也是人们对自己的未来 提出的标准，这也是一个榜样，榜样人物需要榜样生活，榜样生活起缘于** 天韵之生活进化论多少年以前，我们的城市并不繁华，我们的生活很宁静，一种原始的乏味的缺少内涵的宁静也许说寂静更恰当些；多少年以后，城市繁华了，旧式的宁静被打破了，乡野的宁静变得诱人起来；然而多元丰富的城市生活具有更大诱惑力，乡野的宁静毕竟有些遥远和单调；人和城市不应彼此对立，繁华和宁静本身就是一种和谐；繁华之中尽享宁静，随心切换繁华与宁静 —这才是理想的都市生活！完美的生活是高质量而非高效率；生活是一种长久的享受，生活是因为享受才会丰富多彩；闲适，是生活的最佳韵律；活得出众，活出生活的优雅节拍。

远亲不如近邻，但父辈们似乎没有私密；享有了充分的私密，父辈们又常常念叨“孟母三迁”；我们深谙社区包容性的意义。

大而和谐，和和睦睦的交往，一种浓浓的家园情怀孕育了全新的居住群落。

沟通是桥梁，就象一只鸟，在笼子和在森林里的区别。

**天韵 ....难道生活真的是两面的?一面刻着幸福，一面刻着烦恼?曾经是三代同堂，曾经的生活准则，却曾经又有数不完的婆媳矛盾;当你呼吸了绝对自由的空气，忙碌的儿女们却发现,现代节奏的生活谁又能经常抽出时间尽尽孝道?真正的幸福诠释应该是伦理尺度与生理尺度的协调，是传统价值与现代人性要求的融合。

（三）阅读城市的精神如果说城市是流动的音乐，那城市的建筑就是这篇乐章的一个个音符。

阅读**，感知**，理解**，从松园子街传统民居到国大-**天韵第三章、目标客户群需求分析依据近期对**市经济开发区商品住宅消费群体的调查分析，目前该区域购房客户大体分为四种类型，即“实际居家型” “投资型” “过渡型”“享受型”他们在消费动机、人员构成等方面各有侧重及特点，现分述如下:（1）实际居家型购房目的主要为满足实际居住的需求，如自住，给亲人住或养老等，他们购房并非一6 时冲动，而是一直在市场上寻找合适其条件的物业，故对物业要求较多，亦会考虑很多细 节问题，如：楼盘素质 ——包括位置、采光、朝向、装修标准、自身配套、实用率、物业管理等；社区及周边配套情况 ——包括有无学校、医院、银行、菜市、超市、交通状况等；价格——实际用家大都有预算之后才购房，购房款多是他们储蓄资金的大部分，故一 般而言，他们对价格比较看重，常常多方搜集资料，反复比较，追求“价廉物美” ，性价比高 的产品。

2）投资型购房主要出于看好物业前景 ,希望作长线收租或将来（入伙之后）楼价升值之目的，而非以自住为主。

他们的主要考虑因素有：发展商背景 ——宏观投资环境等皆为反映物业升值潜力主要因素。

物业租金回报率 ——高回报可减轻部分贷款利息，亦有利于长线投资，故物业若能提 供可观的租金回报，对投资者的吸引力较大。

前期投入资金— —即按揭贷款额度，一般投资者都抱着分散投资的心态入市，他们不 愿意将大量资金积压于一个投资项目上，宁可付出利息亦不希望前期投入资金过多，故按 揭成数愈大，愈能使其尽快下定认购。

3）、过渡型购房主要用于近期过渡， 一般为毕业三年至五年左右的大学生或者是资金力量相对较弱的新婚家庭，他们主要考虑因素有：首付 --- 即首付较少的资金即可解决住房问题，每月还款额不是很多，购房后产生的生活压力不是太大。

地段及配套情况 ——交通是否便利，有无学校、医院、银行、菜市、超市等。

物业升值潜力 位置．交通．用料．配套．档次情况。

价格——此类客户大都有预算之后才购房，他们对价格比较看重，追求性价比高的产品。

(4)、享受型此类客户大多已经有一至两套住宅，购房主要为提高生活档次，他们购房对楼盘的绿化景观、文化内涵较为看重，对住宅的层高、配套、景观、采光、通风尤为重视，他们渴望在快节奏的都市生活闲暇之余，能亲近自然，呼吸新鲜空气。

这类客户多为二次置业或三次置业，他们有条件享受更好的生活模式。

其购房考虑的主要因素有:自然环境一一首要考虑该项目位置，天然的自然环境。

交通状况一一交通不便的项目不能吸引享受型客户，他们一般与城市保持恰当的距离,要随时往返市区与郊区之间。

便捷的交通是他们选择的要素之一。

配套设施一一包括有物业管理。

周边有超市、娱乐设施等。

总体而言，实际用家是较理性的消费者，一般购房时考虑时间较长，下定速度慢，偏向选择现楼、短期楼盘或能看到未来居住环境的物业。

二、目标客户群特征分析(1)年龄构成A、年龄在25〜30岁, 参加工作3〜5年，成立家庭需置业的首次置业者，需求户型为1房、2房。