武汉市万达楚河汉街经营模式分析资料讲解
楚河汉街案例分析
拥有1700 个座位的8 厅影院美嘉欢乐影城 南庭露天广场连同多功能橙色大厅并附设阳光平台 拥有多部高效电梯及自动扶梯的步行区
三里屯
工人体育场北路
北区：
逾60 部电梯及自动扶梯 下沉式花园及车辆和直达的露天庭院
北京三里屯—南区
南区以青春动感时尚为主，建筑面积9.06万平方米，拥有11 幢建筑，平面布局形式为分散式，每座建筑都有 自己的个 性，自成一派，但在颜色上又有 机的结合在一起形成有机 的整体，并环绕 着中心广场。
国际时尚这一街区主要业态为服饰零售，且基本上为 国际知名时尚品牌，档次较高 餐饮为颇受小资群体喜爱的较高消费业态，与此街区 零售业态吸所引客群档次一致
品味生活这一街区，以餐饮、零售业态为主，比例约 为1：1 餐饮中有一半为简餐快销食品 零售业态以珠宝首饰、服饰为主，品牌属中高档次
北京三里屯
位于朝阳区西部。东起三里屯路，西至新东路，北邻无轨电车二厂，南抵工人体育场北路。 北京三里屯village是集购物、休闲、艺术、娱乐为一体的人文风尚汇。 功能：购物、休闲、艺术、娱乐。
中海翡翠 湖岸别墅
西郊古北 国际别墅
恒联名人 世家别墅
嘉松中路
欢乐谷 佘山森林公园
青浦奥特莱斯
广场占地面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米 目前广场A区拥有30多个商铺，主要经营国际大牌的折扣商品；B区和C区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以 及国内著名品牌；广场内设有餐饮休闲区。
穿插其中，传统与现代和谐统一。
武汉楚河汉街业态
8%
6% 32%
餐饮 服饰 百货 珠宝饰品 其他 娱乐生活
8%
12% 5% 35%
9%
零售 其他 餐饮
楚河汉街详细调研2014
武汉楚河汉街案例研究三、武汉·楚河汉街（一）楚河·汉街概况楚河汉街位于武汉市核心区域-武汉中央文化区内，中央文化区位于武昌区东湖和沙湖之间，地理位置相当于武汉市的几何中心。
项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团投资500亿元人民币，倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。
武汉中央文化区一期工程—楚河汉街是整个项入口门牌目的重要内容，也是武汉市大东湖生态水网构建工程的启动工程、纪念辛亥革命100周年的核心项目。
楚河汉街由“汉街”商业步行街和楚河组成，“汉街”商业步行街位于楚河南岸，依河而建，故两者合称为楚河汉街。
2011年9月30日，楚河汉街开业，楚河汉街开业后，国庆假期吸引客流超过200 万，成为全国假期人流排名前三的热点区域，也成为武汉市民、学生休闲购物的好场所。
步行街区（二）楚河汉街的规模楚河汉街总建筑面积21万平方米，其中汉街商业步行街18万平方米，地下停车位1500个。
步行街总长1500米，汇聚了NIKE、无印良品、C&A、优衣库、星巴克、哈根达斯、麦当劳等知名品牌商家；楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。
水面宽度40至70米，加上滨河绿化及道路宽度达到150米。
滨河景观带绿树成荫、步移景换，为武汉市民提供优美的休闲场所。
总平面图步行街步行街楚河（三）楚河汉街建筑1、建筑布局楚河汉街建筑布局总体呈“一”字形，以名人广场为节点，通过风格各异的商业步行街连接而成，起于屈原广场，贯穿“昭君广场”，“知音广场”（俞伯牙、钟子期）以及“药圣广场”（李时珍），终于“太极广场”（张三丰），广场与广场之间通过不同建筑风格、不同经营业态的商业街连贯而成，风格的不同、业态的差异，给人一种持续新鲜的感觉。
屈原广场 屈原雕像 太极广场 知音广场步行街区 步行街区 伯牙子期雕像张三丰雕像（2）建筑风格楚河汉街主体采用民国建筑风格，红灰相间的清水砖墙、连续的骑楼、精致的砖砌线脚、石库门头、青砖小道、老旧的木漆窗户，点滴处无不传承着历史的记忆，同时，汉街将极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插在民国风格建筑中，实现传统与现代的完美融合。
武汉万达楚河汉街商业街区案例研究
武昌
环线
一环内
57.77万㎡
总建筑面积 253.1万㎡
28万㎡
万达广场 15万㎡
45万㎡
电影文化公园 8万㎡
155万㎡
汉秀剧场 2.5万㎡
18万㎡
容积率
武汉万达东湖置业有限公司
高尚居住：155万㎡
商务办公：44.3万㎡ 【已推10.5万㎡、均价18000元/
㎡】
启动区
商业娱乐：33万㎡
【已开业汉街面积18万㎡，全部持有】
聚仁·商业案例库
楚河汉街（万达中央商业街）
此报告仅供客户内部使用，版权归新聚仁机构（中国）所有，未经新聚仁机构书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
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电影文化主题公园
建筑创意取自楚汉文化 精髓“编钟”。总座位 数达到3500 座。共设 有25 个影厅，囊括 IMAX 巨幕厅、3D 影 院、4D 影院， 5D 影 院，飞行影院、体验影 院等。同时拥有目前国 内最大球形天幕。
目前已建至地上三层， 预计2013年6月开业
预计2014年开业
预计2014年年底开业
汉街 停车位
28万方 240个
全长 1500米 开业时间 2011-9-30
内街
J4
6月24日开盘，推出J2及J4 段58套房源，面积段1004000平米，主力面积段200 平米，当日销售58套，报价 50000-60000元/平米；开 盘销售率为100%；此次开 盘并未对外公开开盘。仅对 大客户开盘。
楚河汉街市调
武汉理工大学经济学院《市场调查与分析》报告书题目武汉商业地产市场调研---楚河汉街个案研究学生姓名昌婷专业班级国贸0901指导老师汤岳利职称讲师2013 年 01 月 10 日市场调研题目：武汉商业地产市场调查报告---楚河汉街个案研究市场调研对象：从楚河汉街的概况方面展开，首先调查了楚河汉街的地理位置、交通状况、建筑风格以及极具特色的主题建筑，然后微观的对汉街的业态分布及功能分区、租售情况、客流量方面展开调查市场调研组织者：昌婷市场调研日期：2012年12月展开调查工作，2013年1月形成报告目录序言 (1)一、项目概况 (1)1.1 楚河汉街简介 (1)1.2 经济技术指标 (1)1.3 交通状况 (2)1.4 建筑特色 (3)1.5 主体建筑 (4)二、项目分析 (4)2.1 功能分区 (4)2.2 业态分布 (5)2.3 业态分布比例 (5)2.4 租售情况 (7)2.5 客流量 (8)三、项目优势与劣势分析 (8)3.1 项目优势 (8)3.2 项目存在的不足与建议 (9)附录 (10)武汉商业地产市场调查报告---楚河汉街个案研究序言回望刚刚过去的“限购令”下的一年，在住宅市场出现降温之时，全国各大城市的商业地产却逆势而上、展露头角，成交量不降反增。
可以说，限购下的这一年，是武汉商业地产飞跃发展的一年。
相比于住宅市场和土地市场的冷清，去年，受住宅限购的“挤出效应”影响，商业地产可谓是发展迅猛，商业和写字楼在商品房市场的份额不断提升。
而作为商业地产龙头的万达集团，又掀起了武汉商业地产发展的热潮，形成井喷之势。
这场商业地产界内盛事就是于2011年9月掀开神秘面纱的万达楚河汉街。
这次市场调研将以实地调查方式为主，网上资料搜集为辅，对楚河汉街该商业地产项目进行全方位介绍，包括楚河汉街项目概况、各项经济技术指标、交通地理位置、建筑特色、主题建筑、功能分区、业态分布、租售情况和客流量，并针对调查所得数据进行可行性报告分析，最后分析对其后续发展造成瓶颈的几点建议，如汉街的人流动线、建筑小品的缺乏、业态分布不科学、便民设施和配套的相对缺乏等。
武汉汉街案例分析高清全面
业态配比
Format ratio
娱乐休闲服务 餐饮
零售
汉街业态主要以零售、餐饮类为主
THE END AND THANKS
万达汉街.外街
Wanda Han Street Outside Street
万达汉街.外街
Wanda Han Street Outside Street
万达汉街.外街
Wanda Han Street Outside Street
万达汉街.外街
Wanda Han Street Outside Street
万达电影乐园：周一~周五10:00-20:00 周六日及法定节假日09:00-21:00 票价：儿童240元 成人400元
汉秀剧场-世界顶级演艺剧场
万达集团与世界最著名的美国弗兰克演艺公司合作，投资25 亿元打造的超越世界所有演艺水平的舞台节目。“汉秀”的 节目创意由弗兰克· 德贡亲自承担。弗兰克· 德贡是世界舞台 艺术第一人，世界最著名的几台大型舞台秀，如美国拉斯维 加斯的“O秀”、“梦秀”和澳门的“水舞间秀”均由其策 划导演。“汉秀”剧场建筑由世界顶尖建筑艺术设计大师， 北京奥运会、广州亚运会、伦敦奥运会开闭幕式艺术总监马 克· 菲舍尔先生设计，建筑外型灵感来自中国传统红灯笼造 型。“汉秀”剧场的投资建设，是中国文化产业的里程碑事 件。
(世界顶级的演艺剧场、世界唯一的室内电影文化公园) (汉街将极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插在民国风格建筑中) (1.5公里)
中国最具文化品位的商业步行街
中国最具建筑特色的城市商业步行街
(汉街集合200多个国内外一流商家)
商业内容最丰富
(全球首次实现世界十大快时尚品牌在同一条街上比邻而居的盛况) (汉街的炫丽夜景与楚河景观带、四座跨河大桥交相辉映)
《某商业地产武汉中央文化旅游区楚河汉街项目分析报告》(91页)PPT课件
●开创国内文化旅游新标杆
●大幅提升企业形象
●开创业内多项神话 1、2011年10.1黄金周200万人流 2、总工期8个月 3、招商至开街135天 4、从破土到万达的新起点
设计标准化管1理2 部
2第 部分创新—规划的突破
一、经济技术指标 二、招商规划的突破 三、总体规划的完善
万达武汉中央文化旅游区 楚河汉街项目分析报告
设计标准化管理部 2013年6月2日
1
第1部分 使命—汉街的定位 第2部分 创新—规划的突破 第3部分 精彩—风格的演绎 第4部分 成就—地位的奠定
设计标准化管理2 部
1第 部分使命—汉街的定位
设计标准化管理3 部
1 使命 第 部分
一、规划定位
中国第一 世界一流 业内朝拜之地
J3
设计标准化管5理0 部
J3
设计标准化管5理1 部
J4
■ 民国+现代
J4地块（民国风格占比40%）
设计标准化管5理2 部
J4
设计标准化管5理3 部
J4
设计标准化管5理4 部
J4
设计标准化管5理5 部
J4
设计标准化管5理6 部
小结
楚河汉街—— 现代版清明上河图
设计标准化管5理7 部
4第 部分成就—地位的奠定
■ 万达总体规划
设计标准化管1理7 部
2 创新 第 部分
二、招商规划的突破
■ 万达总体规划
设计标准化管1理8 部
2 创新 第 部分
二、招商规划的突破
■ 万达总体规划
1. 优化交通组织 ■ 水路连通—楚河可行船
设计标准化管1理9 部
2 创新 第 部分
二、招商规划的突破
商业街案例研究：以武汉天地、楚河汉街为例(75页)
Parkour
Parkour
Parkour
Parkour
Parkour
小结：
1、交 通 组 织：停车场，易于到达，易于
控制；
Parkour
2、人 车 分 流：一方面便利，另一方面还 给步行者安全放松的空间。
Parkour
三、商P铺arkour
Parkour
Parkour
Parkour
楚河汉街
Parkour
商业街总长1800米，高度＜24米，内部街道宽度9米-20米
Parkour
Parkour
Parkour
Parkour
25米 16米
18米 90米
Parkour
武汉天地商业街
29P0a米rkour 建筑密度＜50%，高度＜20米，内部街道宽度9米-12米
Parkour
Parkour
Parkour
新天地模式：
1、立足旧城改造，争取政府的支持 2、专业城市综合体、多功能开发 3、精心与传承城市文Pa脉rk、our打造文化核心 4、先做环境（商业），再做地产（住宅） 5、独特设计打造独一无二旅游景点
Parkour
新天地模式：
Parkour
Parkour
楚 河 汉 街 前 世 今 生
Parkour
武汉天地业态配比分析 餐饮 娱乐 零售
38% 7%
55%
Parkour
汉街
建筑面积：18万㎡ 总 长 度：1400米 三个街区：个性潮流、国际时尚、品味生活
Parkour
Parkour
规划布局 硬件 建筑Pa设rko计ur
街巷空间 交通 店铺
商业氛围
中国商业地产风向标——万达第四代产品“万达城”及万达模式简析
1、万达产品链：第一代：单店单店模式是商业广场的形式，面积在5万平方米左右，出售物业部分以单店为主。
盈利模式主要通过将占总面积80%的物业长期持有作为主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
第二代：组合店万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。
同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积80％以上。
盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。
第三代：城市综合体城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。
盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解决了资金支持问题。
第四代：万达城(武汉中央文化区首试)15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平米以上写字楼组成。
万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。
这个被该集团内部称为“万达城”的产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵，同时参照了迪士尼模式发展1平方公里以上巨无霸型商业消费王国，这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果，因为万达的第四代产品对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有吸引力，其获得资源还是拿地方面都更具有稀缺性，更不具有被复制的可能。
不过，也有业内人士表示，万达第四代产品规模过于庞大，已从简单的商业运营偏向于城市运营，能否找到合适的上游供应商填满项目，仍存在一定风险。
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4.3行业内的引领地位
➢ 汉街开业后不到半个月，已成为业内认可的新地标。
本地某知名开发商13日出街广告截图 “三分钟抵达楚河汉街”
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4.4影响力的支称-专业能力之规划设计
依托点——万达商业规划研究院（北京统筹） 由200余名多年专业从事商业设计的设计师组成的规划研究 院，负责万达集团在全国各地所有商业项目的规划设计以 及与酒店公司、文化影视公司的设计对接。 有经验、有学历、有视野、有统筹、有标准。
开发速度 ——借助原有标准化工期模块表，注重产品合力
10年8月
10年12月
11年6月
11年10月 12年2月
4个月 开工
-12.5亿（保证金）
6个月
11年8月
街铺上市/住宅开 工8个
写字楼上市月/酒店开工
10个月
汉街开业
14个月
住宅部分上市Байду номын сангаас万达广场开
工
24个月
写字楼/住宅交付，酒店开业，万达广场开业
住宅：155万
市政配套：76万 教育2万+电影公园8万及 其他66万
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3.3 产品组合拉动客户量与质
三张牌塑造品牌，提升形象，改变土地属性——占比15-20%
+
+
城市名片 汉街+剧院+电影公园+楚河+游艇码头
世界级文化旅游目的地 改造城市形象，带来经济发展机会
万达商用 万达广场+威斯汀+君悦+皇冠假日
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轻松周转 提升回报
3.5 东沙模式的借力与效果
➢ 汉街项目从拿地到开盘仅10个月，两次开盘销售逾12亿元。
汉街
外街（一期J2，J4段）
开盘时间 2011.6.24
销售价格 5—6万/㎡
套数
58套
面积段 100—400㎡
销售额 6亿
去化率 当日售罄
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写字楼
写字楼（一期K3段）
开盘时间 2011.8.27
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4.4影响力的支称-专业能力之商业营运
1.5公里长的街道上，汇集了近200家品牌商家，餐饮、快时尚、书店 、琴行、蜡像馆等文化产业。
依托点——万达商业管理公司（北京统筹）
其中有NIKE、MORGAN、DAZZLE、欧时力、PAGE ONE、卡宾、Cache、星巴克、哈根达斯、麦当 劳、翠华、LAVAZA、Jamica blue、辉哥火锅、汤城小厨、湘鄂情、中森名菜（红馆、澳门街、燕窝 粥）、四季恋、俏丽方、苏荷、法朵、黄记煌、蓉李记、文华书城、迪士尼、KARTELL、Godiva、 Bean bar、BessANGE、Bloves、大芬美术馆等三十余品牌商家在汉街开出中国的旗舰店。
➢开业典礼上
• 省长王国生： “该工程完善城市功能、塑造城市形象、提升城市品位、提高人民群众幸福
指数、增强武汉核心竞争力…。” •市委书记阮成发： “该工程…构造了城市的新中心，…让楚河汉街走向世界，让武汉成为世 界旅游目的地。” •万达集团王健林： “汉街是空前的，更是绝后的。”
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解读万达东沙项目
象。带来旅游、就业和区域经济发展的机会
9/共27
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客户
运营
土地
产品
发现东沙模式
3.1 土地选择——地段+规模+符合城市发展方向
➢内环核心 ➢快速通道 ➢地铁出口
➢旧改城区 ➢两湖连通工程 ➢武昌总部商务区
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汉街2011
3.2 产品组合—— 15-20% 带动 80-85% 产品组合 = 城市名片+万达广场+酒店 + 金街+写字楼+住宅
➢“道听途说”——据公司设计部同事C小姐转述： 行人甲：这里很漂亮，谁做的？万科吗？ 行人乙：万科可做不来，这是万达的。
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1.3运用文化元素，接驳城市规划，打造21世纪的清明上河图
由执导过澳门《水舞间》的弗兰克·德贡等三大顶级艺术 大师联手打造的秀场
屈原/昭君/药圣/知音/太极5个名人广场，以 纪念湖北 历史文化名人，提高楚汉文化的影响力
品牌 生意
东沙模式 万达带来的新冲击
武汉公司 2011年10月
2011年9月30日9：18Am 楚河连通东沙，汉街开业
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1.19.30 楚河连通东湖沙湖，汉街开业
• 细雨濛濛,人流如织。
➢开业日超过10万人，国庆期间客流超200万（人流量最高日达约50万人） ，长假过后仍保持7-8万人/天。
高尚居住区 游艇码头
高尚居住区 高尚居住区 甲级写字楼
宣传项目总建面 340万 摘牌土地总建面 260万
持有公建：39万 =汉街8万+酒店9万+酒楼5 万+剧院2万+万达广场15 万
销售公建：70万 =9栋写字楼46万+汉街4万 +金街5万+住宅底商13万+ 写字楼底商2万
万达广场全国旗舰店
汉街 甲级写字楼 高星级酒店 游艇码头 高星级酒店
销售价格 1.6万/㎡
套数
203套
面积段 110-260㎡
销售额 超过6亿
去化率 当日去化90%以上
内街（临楚河段）
出租率
90%
主力店、次主力店： 有9-10个月的免租期， 1-3楼平均月租金约 80-100元/㎡
大型餐饮： 1-3楼平均月租金约为 60-80元/㎡
租金
中小型餐饮： 1-2楼平均月租金约为 120-200元/㎡
武汉总部商务区 提升区域档次和客群
三条产品线充分溢价，提供现金流和利润——占比80-85%
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产品 商业 写字楼 住宅
面积（万方） 20 45 155
均价（万元/㎡） 4-5 1.8 1.7-2
周围价格（万元/㎡） 2-2.5 1.2 1.3-1.5
品牌价值 100% 50% 20%
3.4 运营的高速度严考核
13年12月
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3.5 东沙模式的借力与效果 周转与回报 ——依托生意模式，更大力度利用杠杆
自有价值：城市名片塑造能力 带来效益：两湖连通工程地产集团投入
城市界面 改变
自有价值：商业酒店招商能力 带来效益：现金流产品预售条件提前
项目资金 自平衡
自有价值：整体规划能力与愿意代建 带来效益：低地价且地价延期投入
宣传总规模 340万 摘牌总建面 260万
文化旅游：20万 商业：24万 酒店：16万 写字楼：45万 住宅：155万 配套：3万 其他：77万（地下部分）
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2.2联合政府做政绩工程——辛亥百年/楚汉文化、沙湖连通
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2.3先做名片——迎合政府与客户，改变土地属性
➢ 开工到开业仅8个月 ➢ 通过城市名片，完善城市功能、改造城市形
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意见回顾
杜 晶：“楚河汉街将成为一种崭新的商业模式推向全国，成为政府、客户 的茶余饭后”
周卫军：“万达背后的能力值得研究，没有能力的支撑，万达不可能活到今天” 毛大庆：“万达产品的演变过程，其实也是企业品牌发展和业务战略发展的转
变过程。” 刘 军：“万达商业运作能力已经被广泛认可，万科还有很大差距——土地方、
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4.2客户喜欢，商家追捧，口碑赚足
➢投资者：受追捧，认购权炒到100万/个； ➢商家：品牌审核要通过北京总部，平均租金高达150元/平方米/月仍要排队等； ➢消费者：逛街、购物、看电影休闲首先想到的就是去万达。
武汉人：“我们以后不用总去香港购物淘时尚。”
外地游客：“实在太美了，这里简直如同威尼斯一样。”
楚河上的游船带游客阅读楚汉文化
以楚文化为元素的汉街大戏台
以楚文化代表编钟为造型的室内电影主题公园，4D5D6D互动影 院及室内过山车
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1.4省长市长主动剪彩，近千名省部级干部参观
• 辛亥纪念活动路线上，万达独占2/5（市政府出发-经张之洞 公园-首义广场-汉街参观-威斯汀酒店用餐） • 连续3周，武汉万达高管没时间接待区局级领导及同行，持 续在接待省长、市长等带来的侨办、与湖北相关的省部级领导 干部，最大干部参观团人数达80人
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2.1 规划起点高——做航母，而不是一个项目
➢ 武汉中央文化区定位为“中国第一”“世界一流”“业内朝拜之地”。 ➢ 项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约1.8平方公里，总建筑面积约340万平方米，
号称纯文化投资达80亿元，总投资500亿，是万达集团目前投资额最大、“以文化为核心、 兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游目的地。
政府对我们多持审慎怀疑态度。” 张 旭：“对武汉万科品牌和地位威胁最大的对手，唯有万达。”
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零售： 1-3楼平均月租金约为 200元/㎡
桥下小店：
仅1层，平均月租金 350/㎡（万达对外宣 称的平均租金）
东沙模式的影响力
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4.1政府支持，更多优质土地资源
➢ 预计带来4万就业、6亿/年持续税收、满足周边200万居民生活需求 ➢ 从开工到开业，万达汉街一直都备受省委、市委领导关照。 ➢ 市、区级干部频繁联系万达高层洽谈合作