四川省房地产估价师理论与方法路线价法的计算公式考试试题
四川省房地产估价师《理论与方法》：路线价法的计算公式考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D．存量+新增竣工量-拆毁量
2、房地产的行政法规是以颁布的。
A：中华人民共和国主席令
B：国务院令
C：国务院房地产行政主管部门部长令
D：省政府省长令
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。(2009年试题)
A：拖欠的建筑工程材料费
B：拖欠的建筑工人工资
C：抵押担保债权
D：出租房屋租金
E：执行层的组织协调
4、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】
A：30％
B：45％
C：65％
D：75％
E：工业用地的监测点评估价格
5、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定阶法
6、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。
A．详细规划图
B．分丘图
C．分幅图
D．宗地图
7、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为__。
A．4400元/m2
B．4409元/m2
C．4445元/m2
D．4455元/m2
8、房地产投资的缺点是__。
A．相对较高的收益水平
B．易于获得金融机构的支持
C．抵消通货膨胀的影响
D．投资回收周期较长
9、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。
A：44％
B：50％
C：67％
D：94％
E：工业用地的监测点评估价格
10、__是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。
A．市场定位
B．市场调查
C．市场细分
D．市场分析
11、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为__万元。
A．260
B．300
C．360
D．600
12、《廉租住房保障办法》属于。
A：房地产的法律
B：房地产的行政法规
C：房地产的部门规章
D：房地产的规范性文件
E：房地产估价机构必须加盖公章
13、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）
A．0.5%
B．6%
C．6.16%
D．6.19%
14、某宗土地面积10 000 ㎡，土地单位价格800元／㎡，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1 500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20％，销售价格为3 000 元／㎡，则该项目的盈亏平衡点销售量为㎡。
A：10 000
B：120 00
C：180 000
D：15 000
E：借款合同
15、关于房屋转租，表述不正确的是__。
A．承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效
B．第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关
C．承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同
D．除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
16、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。
A：20％
B：30％
C：40％
D：50％
E：借款合同
17、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有。A：私有住宅转让后用于商业经营的
B：经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C：同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D：按照国务院有关规定出售公有住房
E：执行层的组织协调
18、在买方报价拍卖中，只有__才是要约表示。
A．拍卖人宣布的起拍价
B．拍卖师的报价
C．拍卖的保留价
D．竞买人的报价
19、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向收取有关费用。
A：物业管理企业
B：社区服务中心
C：业主委员会
D：最终用户
E：执行层的组织协调
20、下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是。
A：该租赁关系可以对抗已登记的抵押权
B：抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力
C：抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任
D：抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担
E：执行层的组织协调
21、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。
A．国家房地产管理局
B．国家土地管理局
C．市、县土地管理部门
D．市、县房地产管理部门
22、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。
A．最低租售价格
B．最低租售数量
C．最低利润水平
D．最高土地取得价格
23、在强制拍卖中，拍卖的主体是__。
A．人民法院和拍卖公司
B．竞买人和买受人
C．人民法院和拍卖标的所有权人
D．拍卖公司和拍卖标的所有权人
24、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％。该房地产的收益价格为万元。
A：368
B：552
C：561
D：920
E：工业用地的监测点评估价格
25、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开
B．公平
C．客观
D．诚实信用
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。
A．供给非同质性
D．需求多样性
C．竞争充分性
D．交易复杂性
2、净收益每年不变的公式的作用有。
A：直接用于测算价格
B：用于测算类似房地产的价格
C：用于不同期限价格之间的换算
D：用于比较不同期限房地产价格的高低
E：用于市场法中因期限不同进行的价格调整
3、下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是__。
A．物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入
B．它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C．能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D．它代表物业实际获取的收入
E．实际租金收入与潜在毛租金收入相等
4、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为__。
A．368万元
B．552万元
C．561万元
D．920万元
5、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。A．10%
B．20%
C．50%
D．200%
6、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是元。
A：1428.74
B：1475.37
C：1482.74
D：2000.00
E：借款合同
7、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。
A：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B：《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C：房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D：取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准
E：房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
8、下列关于商品房销售的说法正确的是。
A：必须按套销售
B：不得分割拆零销售
C：不必按套销售
D：可以分割拆零销售
E：在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式
9、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。
A：农用地
B：其他农用地
C：建设用地
D：商业用地
E：未利用地
10、收益性物业的经营费用是除外物业发生的所有费用。
A：人员工资
B：抵押贷款还本付息
C：保险费
D：房产税
E：借款合同
11、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。(2009年试题)
A：城市的发展布局
B：功能分区
C：禁止、限止和适宜建设的地域范围
D：建筑形态控制指标
E：城市性质
12、一般来说，地籍资料具有{ )三大功能。
A：土地利用管理和规划的功能
B：财政税收的功能
C：法律功能
D：明示功能
E：暗示功能
13、下列行为中，不属于房地产有偿转让的是__。
A．房地产抵债
B．房地产作价入股
C．房地产买卖
D．房地产继承
14、下列选项中，决定房地产供给量的因素有。
A：该种房地产的价格水平
B：相关房地产的价格水平
C：该种房地产的开发建设成本
D：该种房地产的开发技术水平
E：房地产开发商对未来的预期
15、会计的目标是向国家、企业內部、企业外部提供有助于所必需的、以财务信息为主的经济信息。
A：实行宏观调控
B：加强内部经营管理
C：合理地进行投资和信贷决策
D：优化社会经济资源配置
E：加强外部经营管理
16、土地储备贷款对象是。
A：县级以上人民政府
B：土地储备机构
C：进行土地购置的房地产开发企业
D：对一级土地进行开发的企业
E：一般房地产开发企业
17、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A．利润为零时
B．利润最大时
C．允许的最低经济效益指标
D．允许的最高经济效益指标
18、评估拆迁价格应精确到__。
A．元
B．角
C．百元
D．由双方协商
19、针对不用的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。
A．主观合理价值和公开市场价值
B．主观合理价值和非公开市场价值
C．主观合理价值和客观合理价值
D．公开市场价值和非公开市场价值
20、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是__。
A．边际收益等于边际成本
B．边际收益小于边际成本
C．总收益等于总成本
D．边际收益大于边际成本
21、下列房产中，可免征房产税的是__。
A．个人所有的营业用房
B．军队出租的房产
C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
22、下列房地产中，不得抵押的有。
A：集体所有的土地使用权
B：村办企业厂房
C：列入城市房屋拆迁范围的房屋
D：宅基地
E：已经设定抵押权的房地产
23、采取定额税率的税种有__。
A．房产税
B．城镇土地使用税
C．耕地占用税
D．土地增值税
E．契税
24、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种（）。A．潜在毛收入
B．有效毛收入
C．净运营收益
D．税后现金流量
E．税前现金流量
25、在下列行为中，属于犯罪的有__。A．欠税
B．偷税
C．抗税
D．退税
E．漏税