如何建立房地产金融的风险转移与共担体系
房地产金融风险管理及防范策略
房地产金融风险管理及防范策略房地产金融风险是当前经济形势下颇有关注的问题，这篇文章将从四个方面探讨房地产金融风险管理及防范策略，包括市场风险管理、信用风险管理、流动性风险管理以及操作风险管理。
一、市场风险管理市场风险是由市场变动和价格波动引起的风险，房地产市场面临的市场风险非常大。
房地产企业应该提前把握市场动态，及时调整经营策略，以应对市场变化。
首先，企业要加强市场研究，把握市场动态，根据市场情况及时调整战略规划。
其次，要保持企业对市场的敏感度，及时调整战略，在市场价格波动时避免过度激进的决策；另外，建立灵活的市场风险预警机制，掌握市场最新动态，及时进行应对和调整。
二、信用风险管理信用风险是指客户或对手方出现信用违约、亏损等行为所导致的风险。
在房地产金融领域中，信用风险具有很强的不确定性、复杂性和高风险性，对房地产金融领域的各项业务活动都会产生潜在的影响。
为有效防范和控制信用风险，在信贷业务中，要严格执行审批标准，尽可能减轻风险，同时保持合理利润水平。
对于房产中介企业等间接金融机构，要拓展各类客户，提高融资的多元化程度，降低对某一用户的信贷支持单一化程度。
此外，建立完善的信贷管理制度，完善个人、企业客户信用管理档案，防止客户恶意透支等行为。
三、流动性风险管理流动性风险是指金融机构在资产负债管理过程中，面临资产无法快速变现或者产生的资产选择不增加流动性，资金难以快速变现的潜在风险。
在房地产金融领域，流动性风险主要表现为企业经营出现问题，金融机构无法及时回收贷款资金，群体性的恐慌等。
为有效应对流动性风险，需要加强资产负债管理。
包括积极引入更多流动性资产，如大额的流动性债券；同时，应加强还款来源的稳步化和多元化，提高资产负债管理的灵活性，确保机构资金充足，在出现恶性事件时，有足够的应对能力。
四、操作风险管理操作风险是由于操作中的失误、欺诈、滞后等因素所导致的损失风险，主要体现为内部运作和管理等方面的风险。
我国房地产金融风险分析及防范对策
我国房地产金融风险分析及防范对策作者：覃扬来源：《商情》2013年第14期【摘要】流动性风险是由于金融机构缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产以致不能清偿到期债务而满足客户提现要求的风险。
一方面，房地产开发周期较长，而银行信贷资金主要来源是企业存款和个人储蓄存款，这就出现了“短存长贷”的现象，从而产生了流动性风险【关键词】房地产金融风险分析一、我国房地产金融存在的风险1.金融企业的经营风险（1）流动性风险流动性风险是由于金融机构缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产以致不能清偿到期债务而满足客户提现要求的风险。
一方面，房地产开发周期较长，而银行信贷资金主要来源是企业存款和个人储蓄存款，这就出现了“短存长贷”的现象，从而产生了流动性风险。
另一方面，抵押资产多为不动产，不易变现，这就造成了银行信贷资金的不稳定，而且房地产企业的经营具有不确定性，若某房地产企业的违约给银行造成重大损失，这就可能会引发流动性问题和人们对该银行前途的疑虑，从而触发大规模的资金抽离或导致其他金融机构和企业为预防该银行可能出现违约而对其信用额度实行封冻，两种情况均可引发银行严重的流动性危机，甚至导致银行破产。
因此，在一般情况下一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款，银行就可能会出现流动性危机。
（2）操作风险操作风险是指银行在信贷操作过程中，由于缺乏相关制度的约束而给银行带来损失的风险。
在发放贷款时，银行把房地产贷款当作一种“优良资产”大力发展，在办理业务时容易产生急功近利的做法，这就可能放松贷款条件。
另外，由于存在贷款审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性审核不严，办理抵押的部门操作不规范，贷后办理混乱，缺少风险预警措施，甚至内外勾结骗取银行贷款，在房地产贷款发放过程中违规操作等问题，因此也会导致贷款风险产生。
（3）市场风险市场风险是指由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及银行等金融机构并给银行等金融机构造成损失的风险。
我国房地产金融风险及其应对策略
我国房地产金融风险及其应对策略
房地产金融风险是指由于房地产市场的不稳定性和金融体系的脆弱性所导致的金融系
统面临的潜在风险。
在我国，房地产市场作为重要的经济支柱，房地产金融风险对整个经
济体系的稳定性和可持续发展产生了重要影响。
需要采取一系列应对策略以应对房地产金
融风险。
加强对房地产市场的监管。
加强监管可以通过建立更为完善的法律法规体系，加强对
房地产开发商、银行和其他相关机构的监管力度，以及加强对房地产市场的宏观调控来实现。
还应定期对房地产市场进行风险评估，及时发现和应对潜在风险。
深化金融改革，提高金融体系的抗风险能力。
金融体系的脆弱性是房地产金融风险的
主要原因之一。
深化金融改革可以通过加强金融监管、完善风险管理机制、加强金融机构
的自身监管和风险防范能力等方面，提升金融体系的抗风险能力。
还需要建立健全的金融
风险应对机制，以应对房地产金融风险对金融系统的冲击。
推动房地产市场的健康发展。
房地产市场的稳定发展是防范房地产金融风险的重要前提。
为了实现房地产市场的健康发展，可以通过推动房地产市场的供需均衡、防止房价过
快上涨、加强对房地产市场的调控等措施来实现。
还可以加强对房地产市场的研究和监测，及时掌握市场动态，为政策制定提供科学依据。
房地产市场与金融机构的合作与风险控制
房地产市场与金融机构的合作与风险控制在现代经济体系中，房地产市场和金融机构的密切合作是不可忽视的一环。
房地产市场的发展需要金融机构提供融资服务，而金融机构也需要通过与房地产市场的合作来获取收益。
然而，这种合作也存在着一定的风险，需要双方共同努力进行有效的风险控制。
一、房地产市场与金融机构的合作房地产市场与金融机构之间的合作可以从多个方面展开。
首先，金融机构可以向购房者提供房屋贷款，帮助他们实现购房梦想，同时也为自身创造了贷款利息收入。
其次，金融机构可以提供开发商所需的开发贷款，支持房地产项目的推进，为房地产市场的稳定和发展发挥积极作用。
此外，金融机构还可以通过与房地产市场的合作，参与到房地产基金、房地产信托等金融产品的发行与交易中。
这种合作不仅有利于房地产市场的发展，也为金融机构带来了可观的收益。
房地产市场作为一个庞大而稳定的市场，具有较低的流动性风险和较高的收益潜力，为金融机构提供了广阔的发展空间。
同时，通过与房地产市场的合作，金融机构还能够发展信贷业务、理财业务等多元化的金融服务，提升自身盈利能力和竞争力。
二、风险控制与监管然而，房地产市场与金融机构的合作也存在一定的风险。
首先，房地产市场具有周期性波动的特点，市场的不确定性会对金融机构的资产质量和盈利能力造成影响。
其次，房地产市场的过热发展可能导致泡沫的出现，使金融机构暴露于风险之中。
为了有效控制风险，需要加强监管和风险管理。
监管机构应加强对金融机构与房地产市场合作的监管，建立健全的制度和规则，确保金融机构的合作行为符合法律法规和市场规则，防范金融风险的发生。
同时，金融机构自身也需要加强内部风险管理能力，建立风险评估、预警和控制机制，提升自身的抵御风险能力。
风险控制的关键在于有效的信息披露和透明度。
金融机构应及时披露与房地产市场合作相关的信息，包括融资规模、风险暴露等，以提升市场对风险的认知和评估能力。
此外，金融机构还应加强对房地产市场的调研和分析，及时了解市场动态，减少投资风险。
如何在房地产市场中应对金融风险
如何在房地产市场中应对金融风险在当今的房地产市场中，金融风险是一个不可避免的问题。
尤其在经济不确定的时期，金融风险更是突出。
因此，作为房地产从业者或投资者，了解和应对金融风险至关重要。
本文将探讨如何在房地产市场中应对金融风险，并提供相关建议。
一、审慎的金融计划在房地产投资中，制定一份审慎的金融计划是非常重要的。
金融计划可以帮助你了解自己的财务状况，并为未来的投资提供指导。
它可以包括预算、资金来源、投资时间表等。
通过合理规划和控制资金的使用，你可以降低金融风险，并在市场波动时保持稳定。
二、多元化的投资组合在房地产市场中，分散投资是降低金融风险的有效策略。
选择不同类型的房地产投资项目，比如住宅、商业、工业等，可以减少投资集中在某一特定领域的风险。
此外，也可以考虑在不同地区或国家进行投资，以降低地方经济波动对投资的影响。
三、了解市场情况熟悉房地产市场的变化是有效应对金融风险的关键。
及时了解市场供需关系、政策法规和经济状况等因素，可以帮助你做出明智的决策。
此外，定期参加有关房地产市场的研讨会议、交流活动以及阅读行业报告也是增加对市场情况的了解的好方法。
四、合理融资策略在房地产投资中，融资是必不可少的一环。
然而，选择合适的融资策略可以降低金融风险。
首先，要保持借款规模以及利息率的合理范围，确保自己能够按时还款。
其次，要选择信誉良好的金融机构，以减少金融交易风险。
最后，要灵活运用不同的融资工具，如银行贷款、股权投资和债券，以分散风险。
五、稳定现金流房地产投资中的现金流稳定性对于应对金融风险来说至关重要。
要确保所投资的房地产项目有稳定的租金收入或其他现金流入渠道。
此外，要合理制定租金策略，避免过高或过低的租金水平，以保证项目能够吸引稳定的租客并保持良好的运营。
综上所述，应对金融风险是房地产市场中不可忽视的问题。
通过制定审慎的金融计划、多元化的投资组合、了解市场情况、合理融资策略和稳定现金流，我们可以降低金融风险并获得更好的投资回报。
房地产市场的金融风险
金融产品创新
鼓励金融机构创新金融产品和服务，满足房地产企业多样化的融 资需求。
融资渠道多元化
推动房地产企业融资渠道多元化，降低对单一融资渠道的依赖。
风险管理工具创新
创新风险管理工具，为房地产企业提供更多元化的风险管理和避 险手段。
06 案例分析：房地产市场金融 风险的典型案例及应对措施
案例一：美国次贷危机及其应对措施
。
房地产市场波动对金融市场 有直接影响，如房价下跌或 房地产市场衰退可能导致金 融机构面临违约风险和资产 贬值。
房地产市场中的金融风险来源
不良贷款
由于借款人违约或房地产市场下行，金融机构可能出现大量不良贷款 ，导致资产质量下降。
过度杠杆化
金融机构可能通过过度借贷来支持房地产投资，一旦市场出现逆转， 高杠杆可能引发连锁反应，导致整个金融体系面临危机。
信息不对称
在房地产市场中，由于信息不对称，金融机构可能面临欺诈和信用风 险。
政策风险
政府政策如房地产调控政策、货币政策等可能对房地产市场产生影响 ，进而影响金融机构的资产质量和盈利能力。
房地产市场中的金融风险类型
市场风险 信用风险 流动性风险 操作风险
由于房地产市场波动，如房价、利率和租金等变化，金融机构 持有的房地产相关资产可能面临贬值风险。
总结词
美国次贷危机是由于房地产市场过热和过度借贷引发的金融危机，对全球经济造成了巨 大冲击。
详细描述
美国次贷危机是指2007年前后，由于房地产市场过热和过度借贷引发的金融危机。在 房价高涨时期，银行向信用等级较低的借款人提供贷款，这些贷款被称为次级抵押贷款 。当房价下跌时，借款人无法偿还贷款，导致大量违约和银行破产。为了应对危机，美
国政府采取了一系列措施，包括提供紧急贷款、救助银行、实施监管改革等。
关于建立房地产融资协调机制的 实施方案
关于建立房地产融资协调机制的实施方案全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：随着我国房地产市场的快速发展和融资需求的增加，建立房地产融资协调机制已成为当前亟需解决的问题。
为此，制定并实施一份关于建立房地产融资协调机制的实施方案势在必行。
一、背景分析我国房地产市场一直以来都是各方热议的话题，尤其是在近年来的快速发展中，房地产融资问题日益突出。
传统的融资方式多以银行贷款为主，但这种方式在一定程度上存在一定的风险，且对于小型开发商来说获得融资难度较大。
建立房地产融资协调机制显得尤为重要。
二、建立机制的重要性1. 促进房地产市场健康发展。
建立房地产融资协调机制可以规范房地产融资行为，防范金融风险，保持市场的稳定和健康发展。
2. 提高融资效率。
通过建立协调机制，将各方资源整合起来，更有效地满足房地产企业的融资需求，提高融资效率。
三、建立机制的基本原则1. 依法合规。
房地产融资协调机制应当遵循国家法律法规，保证各方权益合法合规。
2. 公开透明。
建立信息公开机制，确保融资行为透明度，防范各类风险。
3. 多元化融资渠道。
拓宽融资渠道，吸引更多资金进入房地产市场，提高融资的多元化。
4. 风险共担。
建立风险共担机制，让各方共同承担房地产融资的风险，降低单方风险。
四、建立机制的具体措施1. 设立融资协调机构。
建立专门的房地产融资协调机构，负责协调各类融资机构和企业之间的融资事宜。
2. 建立信息共享平台。
建立信息共享平台，收集、整理、发布有关融资的信息，提高融资效率。
3. 制定融资标准。
建立统一的融资标准，规范融资行为，降低融资风险。
4. 加强监管力度。
加大对房地产融资的监管力度，严格监督各方融资行为，维护市场秩序。
1. 立法规划。
相关政府部门应尽快制定相关法律法规和规划，明确房地产融资协调机制的法律依据和政府支持。
2. 健全组织机制。
建立健全房地产融资协调机构，组建专业团队，制定详细的工作方案和制度。
3. 完善服务体系。
我国房地产金融风险及其应对策略
我国房地产金融风险及其应对策略我国房地产市场是我国经济的重要组成部分，也是影响我国金融领域的重要因素之一。
随着我国房地产市场的快速发展，房地产金融风险也日益突出，给我国经济和金融稳定带来了一定的挑战。
我们需要采取相应的应对策略来防范和化解房地产金融风险。
我国需要加强对房地产市场的监管。
房地产市场的波动性较大，存在诸多风险因素，短期内的大幅度调整可能对金融稳定产生冲击。
应建立健全的监管制度，包括完善房地产市场信息披露制度，加强对开发商和中介机构的监管，防止市场信息不对称和乱象的发生。
应加强对房地产金融创新和衍生品交易的监管，防范金融市场的风险传导。
要加强金融风险防范和化解。
房地产金融风险主要包括信贷风险、流动性风险和市场风险等。
为防范信贷风险，应加强对房地产贷款的审查和控制，督促商业银行加强贷款风险管理，控制借款人的杠杆比例，防止过度杠杆化。
为应对流动性风险，应完善房地产资金流动性监测和预警体系，确保金融机构的流动性充裕，防止资金链断裂。
应加强市场风险管理，防范房地产市场泡沫的形成和破裂带来的金融震荡。
进一步，要加强土地供应和房地产市场调控。
土地供应是房地产市场的基础，土地供应不足可能导致房价上涨和市场泡沫。
要加强土地供应管理，合理安排土地出让和使用，确保房地产市场供需平衡。
要加强房地产市场调控，制定和实施适当的政策措施，包括限购、限贷、限售等调控政策，防止房价过快上涨和泡沫的形成。
要提高金融体系的抗风险能力。
金融体系是我国经济的重要组成部分，其抗风险能力直接影响到经济的稳定和发展。
为提高金融体系的抗风险能力，应加强银行体系的风险管理和资本充足率监管，防止信贷风险的集中和传导。
要加强金融监管和风险评估，建立健全金融危机应对机制，及时采取有效的措施化解金融风险。
我国房地产金融风险是当前我国经济面临的重要问题之一，对于防范和化解这一风险，我们需要加强对房地产市场的监管，加强金融风险防范和化解，加强土地供应和房地产市场调控，提高金融体系的抗风险能力。
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如何建立房地产金融的风险转移与共担体系摘要：目前，我国房地产金融还处于初级阶段，房地产市场的融资状况不容乐观，对银行信贷资金的依赖程度很高，银行资金在房地产行业的集中度也很高，房地产市场的风险过于集中在银行部门。
本文首先介绍了目前我国房地产市场的融资状况；然后分析了上述融资状况形成的特定原因及经济环境；最后提出应通过创新金融产品，建立多层次的房地产金融市场，形成多元化的融资体系，建立一种转移风险、分散风险的机制，来解决我国住房金融存在的问题。
一、我国房地产金融简况（一）房地产对银行信贷资金的依赖性很强众所周知，房地产业是资金密集型的行业，目前我国房地产的融资方式主要是银行贷款。
多年来，银行信贷资金的支持在一定程度上减轻了房地产企业的运营压力，极大地促进了房地产业的发展。
从房地产贷款的余额来看，1998年房地产贷款只有3106.23亿元，2004年底达到26306.3亿元，6年间年均增长42.8%。
其中，1998年房地产开发贷款只有2680.1亿元，到2004年达到7810.9亿元，年均增长20%；1998年居民个人购房贷款只有426.2亿元，2004年增加到16002.3亿元，年均增长83.0%。
毋庸置疑，房地产贷款的罕见、高速增长有力地支持了房地产市场的发展，见图1：图1：房地产贷款、投资增长率单位：%数据来源：国家统计局我国房地产开发商自有资金较少，负债率普遍偏高。
据国家统计局有关数据，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，占资金来源的18.4%。
从表面看，银行贷款所占比重并不高，但实际上，房地产开发企业的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。
如按平均七成按揭计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，因此，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上，如图2所示。
SOHO中国董事长潘石屹称，按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前肯定已超过50%。
如果将开发商以“假按揭”套取银行信贷资金的情况考虑在内，该比重还要高的多。
现实中，尽管很难获得准确的数据，但据估计，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。
图2：1997－2004年房地产开发企业资金来源构成单位：亿元、%数据来源：根据国家统计局相关数据计算（二）银行信贷资金在房地产行业的集中度很高房地产贷款占金融机构人民币贷款的比重，可以用来衡量银行信贷资金在房地产行业的集中度。
1998年底房地产贷款余额只占金融机构人民币贷款余额的3.6%，到2004年底这一比例提高到14.8%。
近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001年的30%左右，预测会上升到2007年的40%或更高。
2005年全国性商业银行贷款行业的投向占比情况也可以充分地反映这一趋势，见图3。
并且，房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加：2002年3月末，这一份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底为34.3%，2005年3月底上升到了34. 5%。
图3：2005年全国性商业银行贷款行业的投向占比单位：%数据来源：根据中国工商银行2004年年报，中国银行招股说明书，中国建设银行、交通银行、华夏银行、深圳发展银行、招商银行、浦东发展银行、民生银行2005年年报公布相关数据计算二、形成原因及风险在我国以银行信贷为主的住房金融体系中，商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金，基本形成了“银行贷款建房，银行贷款购房”的发展模式。
并且，市场深度仅限于一级市场，房地产市场运行中各个环节的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。
如果经济环境发生变化、房地产业出现过热，房地产价格出现周期性的波动、调整，就会影响房地产企业的资金链条、盈利水平，借款人的还款能力，抵押物的价值等，进而影响银行信贷资产质量，还可能会影响到金融机构的稳定性。
显然，这不符合利益与风险对等的原则，不符合商业银行安全性的经营要求。
追本溯源，上述高风险融资状况的形成有一定的历史原因和特定环境。
（一）消费需求是我国经济发展的基本立足点，住房消费是我国城镇居民本轮消费结构升级中最大的热点发展消费信贷是扩大国内需求的有效措施。
我国的个人住房按揭贷款随着住房制度改革深化而产生，在扩大内需的经济环境下得以迅猛发展。
1997年以来，该业务占个人消费贷款的比重始终在75%—97%之间，对拉动国内需求，推动国民经济发展起到了积极作用。
几年间，我国个人住房按揭贷款业务一直保持快速增长，得到长足发展，并初见规模。
据人行货币政策执行报告，2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%。
但与西方发达国家相比仍然偏小，还有较大的发展空间。
欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到了39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。
对于我国来说，尽管受税收制度、消费习惯、收入增长等因素的影响，该指标会低于上述发达国家，但我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大是勿庸置疑的。
（二）发展个人住房按揭贷款业务可以改善商业银行的信贷资产结构，减轻流动性过剩压力在发达国家商业银行，个人信贷业务已有较长的历史，其利润贡献度并不亚于机构信贷业务。
据欧元区未合并报表数据显示，家庭信贷占到了银行贷款组合的30%，并且该业务的增长是1999年后银行贷款增长的主要动力。
在我国，一直以来，着力于解决机构的融资问题是商业银行的工作重点，形成了“重机构轻个人”的经营理念。
随着金融改革的深入，银行间竞争日益加剧，为改善信贷资产结构，各银行开始重视个人金融业务，将其作为利润的增长点。
在商业银行看来，对个人贷款的安全性要远远高于对公客户的贷款，个人按揭贷款属于优质资产，对该业务的竞争非常激烈。
而房地产商往往要求只有提供开发贷款的银行才能提供按揭贷款。
因此，在风险经管尚不能形成硬约束的情况下，银行选择参与房地产从开发到销售的多个环节。
此外，由于对未来预期的不确定及投资渠道的缺乏，我国储蓄率一直居高不下，在目前阶段商业银行面临巨大的流动性过剩压力。
利差收入是银行利润的主要来源，利息成本的增加使得银行有较强的放贷冲动。
由于行业竞争激烈、利润率低，多年来投向制造业等行业相当多的信贷资金形成了巨额不良贷款，而在房地产行业高速发展的背景下，房地产企业获利颇丰，商业银行必然有进入的极大诱惑和动力。
并且房地产贷款的违约率相对较低，有房产抵押作为最终还款来源，商业银行有明显的倾向性。
（三）商业银行发展住房信贷的积极性来自于对于房地产市场的乐观预期近几年，由于处于经济景气上升时期，我国房地产市场持续高速增长，商品住宅的销售价格快速上涨，见图4。
北京、上海、深圳等大城市住宅价格的增速更为突出。
2005年在国家调控政策的作用下，部分地区房地产价格有一定的回落，但整体增长趋势明显。
而且，受消费结构升级、城市化、土地供应价格上升、人民币升值预期等多种因素的综合影响，不但一些沿海地区城市，部分内陆中小城市的房地产价格涨幅也较大。
2005年12月，高于全国房地产平均涨幅的城市中就有为数不少的内陆中小城市，见图5。
图4：全国商品住宅销售价格走势图单位：元/平M数据来源：1997-2005年《中国统计年鉴》图5：2005年12月房地产增幅高于全国平均水平的城市单位：%数据来源：国家发展和改革委员会网站目前房地产贷款是商业银行盈利的重要增长点。
商业银行对房地产市场盲目乐观，容易产生急功近利的倾向，多将扩大市场份额和盈利作为首要考虑因素。
在经济景气上升阶段、房地产市场价格持续走高，只要工程不太差，销售就不成问题，隐含的潜在风险被掩盖。
而且房地产贷款多为长期贷款，风险的暴露期较长，一般在4—8年后才会开始显露。
因此，尽管银行都加大了对资产质量的考核和惩罚力度，但在目前业务考核体制下，相关业务人员更倾向于完成当期上级下达的贷款任务。
由于谁最能满足开发商的要求，谁的市场份额就迅速增长，因此银行在操作中存在一些不理性、不规范的问题，比如放宽审查规范、违反业务规程等，不可能做到主动控制目前尚为优质贷款的房地产开发和个人住房消费信贷。
甚至在与央行和银监会的博弈中，商业银行和开发企业会默契地达成潜规则，想办法规避相关规定，从而影响了相关调控政策的严格执行与落实，造成了更大的隐患和风险。
总体来看，目前四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。
2004年末除农行不良贷款率相对偏高以外，其他三大行不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总的不良贷款率4.6%。
个人购房贷款资产质量明显高于开发商贷款，不良率只有1.5%，开发商贷款的不良率达到了10.5%。
不过，正如上文所述，该业务的风险暴露期较长，我国银行开展房地产贷款业务时间还很短，所积累的数据尚不足以看出中长期的水平，并且，尚未经过经济周期变动的考验。
一般来讲，银行信贷与经济增长之间存在着紧密的正相关关系，商业银行的信贷会出现超前循环。
在经济上升阶段，银行降低信贷规范，大力开展业务，资产的不良率较低；但当经济周期逆转的时候，不良资产率大幅增加。
已有实证研究表明，当前的信贷增长与四年后可疑资产比率上升间存在着显著的正相关关系。
随着经济周期性发展，房地产市场的周期性波动也不可避免。
此外，我国经济存在较严重的结构性问题，已经进入了大规模产业结构调整时期，这加大了居民收入的波动性和不稳定性，一旦收入情况变化或者房产价格下跌，借款人的违约概率将大大增加，即使完善的个人征信系统也无济于事。
我国房地产对银行信贷的高度依赖，将成倍数地增加房地产波动对银行资产质量的影响。
商业银行并不应对个人住房贷款盲目乐观，要吸取日本房地产泡沫的教训。
三、建立风险共担的住房金融体系目前，我国住房金融还处于市场发展、培育、开拓的初级阶段，金融体系是“蓄水池”式的，由商业银行贯穿整条业务链，大部分风险沉淀在银行部门。
住房信贷产品一般具有周期长、信用风险高、经管难度大等特征，如果只有住房抵押贷款一级市场，没有相应的二级市场，外部金融市场就不能提供相应的风险分散和共担的工具和产品。
商业银行发放住房抵押贷款后，在十几年、二十几年、甚至长达三十年的贷款存续期间必须被动地持有。
一方面，房地产开发资金过多地依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，另一方面，银行无法通过相应的金融市场和产品对风险进行转移，信贷资金的流动性、银行系统的稳定性都受到极大的威胁。