房地产估价师《案例与分析》考点

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）某估价公司于2004年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2005年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因

（二）某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000㎡，竣工日期为1996年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料

（三）商业区某商场共6层，每层建筑面积3000㎡，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

二、单项选择题（共5小题，每小题4分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/㎡，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/㎡，租期为5年，费用按法规各自承担。

1．在2006年10月时，张某的权益价格为（）。

A．没有租赁条件下的正常市场价格

B．剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和

C．剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值

来源建设工程教育网

答案：

一、问答题

（一）答1．抵押贷款时点为2004年8月1日，拍卖的时间为2005年10月1日，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化；2．2004年估价的目的是抵押贷款评估，这与2005年拍卖目的的价格仅就评估目的而言，两个价格不具可比性。3．由于未来市场变化风险和短期强制变现因素，拍卖成交价会低于公开市场价值；4．房地产拍卖所得扣除所有税费后价格会低于公开市场价值；：5．银行按估价值的八成贷款给业主，放货比例偏高，对风险考虑不够或对风险防范意识不强；6．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。来源建设工程教育网

（二）答：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料；2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料，重点是土地性质、使用年限和现用途等；3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途；4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下类似房地产的租金、售价等资料；5．改变用途所需投入的改建费用等资料；6．如是划拨土地，还需要收集应补交的土地使用权出让金、土地收益金标准等资料。7．如果城市规划允许改变为商业用途，还要收集由工业用途变更为商业用途应补交的土地使用权出让金数额。（还需详细说明成本法或市场法评估所需收集资料，建议对照理论教材404－405页内容进行细化和规范）

（三）答：1．应优先选用的估价方法是：收益法和市场法；2．因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法；3．在市场交易实例比较多的情况下，应选择市场法为另一种估价方法；4．在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响：有租约的租金收入用租金收入，租约期满后的租金收入用客观租金，现空置部分也要计客观租金收入；5．将两种方法的估价结果综合，确定最终估价值。（最好再详细说明一下两种方法的估价技术路线）来源建设工程教育网

二、单项选择题

1．C

解析：D项是实际成交价格而不是客观市场价格。

2．在2006年10月时，王某的权益价格为（）。

A．剩余3年租期、月租金为200元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和

B．剩余3年租期、月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和

C．该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格

D．剩余3年租期、正常市场租金与180元/㎡条件下的差额在2006年10月的现值之和

3．如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000/元㎡，建筑面积为500㎡，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（）。来源建设工程教育网

A．20%的首付款，加上该首付款2年的利息

B．20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值

C．该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

D．2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

（二）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。

4．以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（）。

A．市场价格上升来源建设工程教育网

B．市场价格下降

C．市场价格不变

D．市场价格变化不确定

5．以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（）。

A．市场价格上升

B．市场价格下降

C．市场价格不变

D．市场价格变化不确定

6．2006年9月需对临该道路的底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（）。

A．6个月

B．9个月

C．1年

D．2年

答案：

2．D

3．C

解析：D项计算出的是实际价格而不是市场价格。

4．D

5．B

解析：对于大多数居住用户或者说对于居住性质房屋来说，高架路的开通弊大于利。

6．A

解析：高架路的开通对底层商业用房来说是个重要的区域影响因素。