保利天悦营销策划PPT精品文档47页
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保利地产拉菲年营销策划方案(ppt 页) 金牌
• 房产税：全国政协委员、财政部财科所所长贾科表示，在“十二五”期间，房产税肯定会 在更过城市推广。
• 清理小产权房：今年国土部清理小产权房的工作将一手抓调查研究清理试点，一手抓执法 检查严格规范，不让小产权房现象蔓延。
• 住建部部长姜伟新表态：大城市的房价“一定要降下来”，并透漏，从“十三五”开始， 保障房可能会转为资金补贴为主。
5月底来的降存准，和连续两次降息，对市场观望情绪缓解有了明显促进作用。
公积金：
武汉市职工购买首套房，包括一手房，二手房，且住房面积不超过90平，额度上升至80% ，最高不超过60万元。
7
两会期间无更严厉的调控政策出台，2012年房地产调控政策已经见底。
中央两会关于房地产调控的声音：
• 温家宝：搞好房地产调控，促进房价合理回归，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不 力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
3
Chapter.1
政策盘点
4
政策盘点
上半年中央政策以维持为主，坚持房地产调控不动摇；
上半年温总理的讲话：
• 1 月：巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求 的政策措施，促进房价合理回归。
• 2 月：促使房价合理回归不动摇。 • 3 月：目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。 • 4 月：要坚定不移的继续实施房地产市场调控政策，决不让调控出现反复。 • 5 月：稳定和严格实施房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政
总体来看，预计2013年实际供应或较2012年增加，但随着成交量上升以及政 策的放松，房价低位攀升的可能性较大。
结论： 短期放松可能性不大，但政策已经见底，
10
未来渐松趋势明确，市场不可能更坏。
• 清理小产权房：今年国土部清理小产权房的工作将一手抓调查研究清理试点，一手抓执法 检查严格规范，不让小产权房现象蔓延。
• 住建部部长姜伟新表态：大城市的房价“一定要降下来”，并透漏，从“十三五”开始， 保障房可能会转为资金补贴为主。
5月底来的降存准，和连续两次降息，对市场观望情绪缓解有了明显促进作用。
公积金：
武汉市职工购买首套房，包括一手房，二手房，且住房面积不超过90平，额度上升至80% ，最高不超过60万元。
7
两会期间无更严厉的调控政策出台，2012年房地产调控政策已经见底。
中央两会关于房地产调控的声音：
• 温家宝：搞好房地产调控，促进房价合理回归，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不 力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
3
Chapter.1
政策盘点
4
政策盘点
上半年中央政策以维持为主，坚持房地产调控不动摇；
上半年温总理的讲话：
• 1 月：巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求 的政策措施，促进房价合理回归。
• 2 月：促使房价合理回归不动摇。 • 3 月：目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。 • 4 月：要坚定不移的继续实施房地产市场调控政策，决不让调控出现反复。 • 5 月：稳定和严格实施房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政
总体来看，预计2013年实际供应或较2012年增加，但随着成交量上升以及政 策的放松，房价低位攀升的可能性较大。
结论： 短期放松可能性不大，但政策已经见底，
10
未来渐松趋势明确，市场不可能更坏。
保利地产营销策划方案word
保利地产营销策划方案word一、项目背景和目标保利地产作为中国房地产领域的知名品牌，一直以来致力于打造高品质、高端的房地产项目。
在当前竞争激烈的市场环境中，保利地产需要制定一项全面的营销策划方案，以吸引更多的目标客户并提高销售效益。
本文将为保利地产制定一套切实可行的营销策划方案，以实现以下目标：1. 提高品牌知名度和美誉度；2. 吸引目标客户群体，增加客户粘性；3. 提高销售量和销售额；4. 加强市场竞争力，稳定市场份额。
二、目标市场及目标客户1. 目标市场保利地产的目标市场是在中国主要城市和一线城市的高消费群体。
这些城市具有较高的人口密度、较高的经济实力和较高的消费水平。
此外，保利地产还将重点关注一些新兴城市，享有较高发展潜力的地区。
2. 目标客户保利地产的目标客户主要包括：- 高净值客户：包括企业家、高级职业人士、高级管理人员等；- 度假房产投资者：有较强的置业投资需求；- 优质家庭：有稳定收入和良好的家庭背景；- 学区房购房群体：重视子女教育资源的家庭；- 养老房购房群体：年龄介于50-65岁的退休群体。
三、营销策略1. 品牌塑造通过积极推广保利地产的优秀品质和服务，提高品牌的知名度和美誉度。
具体措施包括：- 提升品牌形象：通过广告、宣传片、户外广告等方式，突出品牌特色，并展示保利地产的高品质项目；- 加强品牌传播：与媒体合作、利用社交媒体平台、举办品牌推广活动等方式，增加品牌曝光度；- 建立品牌定位：明确保利地产的市场定位和目标客户群体，确保品牌形象与目标客户相匹配。
2. 定位和差异化竞争保利地产通过不同的产品定位和差异化竞争，满足不同客户的需求，并提高市场竞争力。
具体措施包括：- 分类产品定位：根据客户需求和购房动机，开发不同类型的产品，如高端住宅、商业综合体、度假项目等；- 强调产品差异化：通过创新设计、周边配套等方面，使产品在同类竞争中脱颖而出，并满足不同客户群体的需求。
3. 渠道建设建立多元化的销售渠道，提高销售能力和效益。
从保利天悦看豪宅营销之道XX104页
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热销
中央生态大宅新品
第三中轴
第三中轴——新快报 连续五周的专题炒作
第三中轴——新快报 连续五周的专题炒作
第三中轴——新快报 连续五周的专题炒作
第三中轴——新快报 连续五周的专题炒作
小结：
热销30多亿，广州上半年豪宅市场的销冠，保利·天悦产品和品牌都取得 了重大胜利
天銮、汇景湾……
汇景新城，星河湾……
自我标榜的叫嚣型豪宅
备受追捧的底蕴型豪宅
绚烂一时但终究昙花一现 一任时代变迁终誉传百年
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从保利天悦看豪宅营销之道XX104页
现今的广州豪宅市场鱼龙混杂
天銮、汇景湾……
汇景新城，星河湾……
自我标榜的叫嚣型豪宅
备受追捧的底蕴型豪宅
绚烂一时但终究昙花一现 一任时代变迁终誉传百年
新闻线
活动线
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传播举措
项目起势
形象线
“正本清源，君临天下” 姿态，采用悬念广告，从 珠江豪宅编年史的角度， 树立豪宅标杆形象。
新闻线
活动线
项目盛大开放以制造 热点事件，引爆全城 关注
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保利·天悦
从保利天悦看豪宅营销之道XX104页
在时间面前 再耀目的奢华，也只是过眼云烟 唯极致用心，方能铸就非凡，成就百年传奇
一如，保利·天悦
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从保利天悦看豪宅营销之道XX104页
对保利·天悦来说， 百年后的传奇比今天的炫目更重要
无论是产品细节打造，建筑设计理念，选材技术行为方面 都可以称之为能经得起时间洗礼的百年传奇豪宅。
热销
中央生态大宅新品
第三中轴
第三中轴——新快报 连续五周的专题炒作
第三中轴——新快报 连续五周的专题炒作
第三中轴——新快报 连续五周的专题炒作
第三中轴——新快报 连续五周的专题炒作
小结：
热销30多亿，广州上半年豪宅市场的销冠，保利·天悦产品和品牌都取得 了重大胜利
天銮、汇景湾……
汇景新城，星河湾……
自我标榜的叫嚣型豪宅
备受追捧的底蕴型豪宅
绚烂一时但终究昙花一现 一任时代变迁终誉传百年
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现今的广州豪宅市场鱼龙混杂
天銮、汇景湾……
汇景新城，星河湾……
自我标榜的叫嚣型豪宅
备受追捧的底蕴型豪宅
绚烂一时但终究昙花一现 一任时代变迁终誉传百年
新闻线
活动线
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传播举措
项目起势
形象线
“正本清源，君临天下” 姿态，采用悬念广告，从 珠江豪宅编年史的角度， 树立豪宅标杆形象。
新闻线
活动线
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保利·天悦
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在时间面前 再耀目的奢华，也只是过眼云烟 唯极致用心，方能铸就非凡，成就百年传奇
一如，保利·天悦
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对保利·天悦来说， 百年后的传奇比今天的炫目更重要
无论是产品细节打造，建筑设计理念，选材技术行为方面 都可以称之为能经得起时间洗礼的百年传奇豪宅。
房地产营销策划方案PPT模板(完美版)
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教师课堂用语在学科专业方面重在进行“引”与“导”，通过点拨、搭桥等方式让学生豁然开朗，得出结论，而不是和盘托 出，灌输告知。一般可分为：启发类、赏识类、表扬类、提醒类、劝诫类、鼓励类、反思类。
1. 你真让人感动，老师喜欢你的敢想、敢说、敢问和敢辩，希望你继续保持下去。 2. 这么难的题你能回答得很完整，真是了不起！你是我们班的小爱因斯坦。 3. 你预习的可真全面，自主学习的能力很强，课下把你的学习方法介绍给同学们，好不好？ 4. 哎呀. 通过你的发言，老师觉得你不仅认真听，而且积极动脑思考了，加油哇！ 四、提醒类
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STEP 01
STEP 02
STEP 03
STEP 04
STEP 05
STEP 06
一、启发类
1. 集体力量是强大的，你们小组合作了吗?你能将这个原理应用于生活吗?你的探究目标制定好了吗? 2. 自学结束，请带着疑问与同伴交流。 3. 学习要善于观察，你从这道题中获取了哪些信息? 4. 请把你的想法与同伴交流一下，好吗? 5. 你说的办法很好，还有其他办法吗?看谁想出的解法多? 二、赏识类
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教师课堂用语在学科专业方面重在进行“引”与“导”，通过点拨、搭桥等方式让学生豁然开朗，得出结论，而不是和盘托 出，灌输告知。一般可分为：启发类、赏识类、表扬类、提醒类、劝诫类、鼓励类、反思类。
1. 你真让人感动，老师喜欢你的敢想、敢说、敢问和敢辩，希望你继续保持下去。 2. 这么难的题你能回答得很完整，真是了不起！你是我们班的小爱因斯坦。 3. 你预习的可真全面，自主学习的能力很强，课下把你的学习方法介绍给同学们，好不好？ 4. 哎呀. 通过你的发言，老师觉得你不仅认真听，而且积极动脑思考了，加油哇！ 四、提醒类
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STEP 01
STEP 02
STEP 03
STEP 04
STEP 05
STEP 06
一、启发类
1. 集体力量是强大的，你们小组合作了吗?你能将这个原理应用于生活吗?你的探究目标制定好了吗? 2. 自学结束，请带着疑问与同伴交流。 3. 学习要善于观察，你从这道题中获取了哪些信息? 4. 请把你的想法与同伴交流一下，好吗? 5. 你说的办法很好，还有其他办法吗?看谁想出的解法多? 二、赏识类
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保利地产房地产营销管理和品牌管理PPT资料185页
全国性大品牌
万科，26年28城。 保利地产，16年18城。 中海，20年20城。
“3＋X”战略
区域性强品牌
长三角：绿地、复地、绿城 珠三角：富力、碧桂园、恒大 环渤海：阳光100、中远地产、金融街控股
3、 房地产品牌营销的现状
品牌营销起步晚，未形成长期的战略规划和鲜明的品牌定位。 品牌营销根基浅，缺乏清晰连贯的品牌策略，未建立起有效的品牌管理架构及体制。 品牌营销整合度底，系统和创新的品牌传播不够，多常规的、单调的企业宣传和公关。 项目品牌和企业品牌缺乏有效的互动，使得企业品牌未能给项目营销带来有效的推动，同
2019- 2019
公司股份制改革、上市。 全国战略布局。 项目品牌各地延伸。 住宅产品类型丰富，走向 高端。 写字楼、会展、酒店等商 业地产的“多元化”发展。
品牌力的解析
生命力：产品和服务的质量。 吸引力：消费者心智中差异的形象和个性。 凝聚力：独有的文化内涵，鲜明的价值取向。 战斗力：优秀的品牌管理、传播和创新。
2、品牌的重要性
宏观层面：国家竞争力
日本前首相中曾根康弘说：“丰田是我的左脸，索尼是我的右脸。”
中国的世界级品牌不到全球品牌的3％，而中国制造的产品超过了全球市场 的40％。
品牌核心要素： 品牌主张： 和谐生活，自然舒适 品牌愿景： 打造中国地产长城 品牌定位： 建筑舒适的地产精品，倡导和谐的地产文化。
2、保利地产的品牌内涵
和谐生活 自然舒适
保利地产致力于建造人与环境、人与人、人与 社会和合一致的精品住宅。住在保利，您能更亲近 自然，在烦嚣的都市生活中，感受舒适的个人空间
时项目品牌未能给企业品牌注入更多的价值。
2、保利地产的品牌
1、保利地产品牌
万科，26年28城。 保利地产，16年18城。 中海，20年20城。
“3＋X”战略
区域性强品牌
长三角：绿地、复地、绿城 珠三角：富力、碧桂园、恒大 环渤海：阳光100、中远地产、金融街控股
3、 房地产品牌营销的现状
品牌营销起步晚，未形成长期的战略规划和鲜明的品牌定位。 品牌营销根基浅，缺乏清晰连贯的品牌策略，未建立起有效的品牌管理架构及体制。 品牌营销整合度底，系统和创新的品牌传播不够，多常规的、单调的企业宣传和公关。 项目品牌和企业品牌缺乏有效的互动，使得企业品牌未能给项目营销带来有效的推动，同
2019- 2019
公司股份制改革、上市。 全国战略布局。 项目品牌各地延伸。 住宅产品类型丰富，走向 高端。 写字楼、会展、酒店等商 业地产的“多元化”发展。
品牌力的解析
生命力：产品和服务的质量。 吸引力：消费者心智中差异的形象和个性。 凝聚力：独有的文化内涵，鲜明的价值取向。 战斗力：优秀的品牌管理、传播和创新。
2、品牌的重要性
宏观层面：国家竞争力
日本前首相中曾根康弘说：“丰田是我的左脸，索尼是我的右脸。”
中国的世界级品牌不到全球品牌的3％，而中国制造的产品超过了全球市场 的40％。
品牌核心要素： 品牌主张： 和谐生活，自然舒适 品牌愿景： 打造中国地产长城 品牌定位： 建筑舒适的地产精品，倡导和谐的地产文化。
2、保利地产的品牌内涵
和谐生活 自然舒适
保利地产致力于建造人与环境、人与人、人与 社会和合一致的精品住宅。住在保利，您能更亲近 自然，在烦嚣的都市生活中，感受舒适的个人空间
时项目品牌未能给企业品牌注入更多的价值。
2、保利地产的品牌
1、保利地产品牌
房地产销售营销方案模板(ppt共27张)
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计划完成：56％
实际完成数目：820万
回款数：640万
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实际完成数目：820万
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保利项目市场、定位、推广、营销方案共137页文档
保利项目市场、定位、推广、营销方 案
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ学很多。——洛克
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ学很多。——洛克
2024版房地产营销方案PPT模板
多样化户型设计
满足不同家庭结构和客户 需求，提供多种户型选择。
面积分布合理
根据市场需求和产品定位， 合理规划各面积段产品的 比例。
空间利用优化
提高空间利用率，打造舒 适实用的居住环境。
装修风格及材料选择
装修风格
提供多种装修风格供客户选择， 如现代简约、欧式古典等。
材料选择
选用高品质、环保的装修材料， 确保居住健康和安全。
赞助活动 赞助与房地产相关的文化活动、体育赛事等，提升品牌知 名度和美誉度。
客户关系管理及口碑传播
建立客户档案
详细记录客户信息，了解客户需求和偏好， 提供个性化服务。
客户关怀计划
在生日、节日等特殊时刻送上祝福和优惠， 增强客户归属感和忠诚度。
客户满意度调查
定期进行客户满意度调查，及时发现问题并 改进。
房地产营销方案 PPT模板
contents
目录
• 市场分析与定位 • 产品策略与规划 • 价格策略与优惠政策 • 渠道拓展与资源整合 • 品牌推广与形象塑造 • 销售团队组建与培训
01
CATALOGUE
市场分析与定位
房地产市场现状
宏观经济环境分析
包括GDP、人均可支配收入、政策走 向等
房地产价格走势
异业联盟
与其他非竞争性行业品牌建立异业联盟，实现资源共享、互利共赢。
政府资源利用
充分利用政府提供的政策、资金等资源支持，降低项目开发成本。
渠道效果评估及优化
数据监控与分析
建立数据监控机制，收集各渠道反馈数据并进行分析，了 解各渠道效果。
效果评估报告
定期出具效果评估报告，对表现不佳的渠道进行调整或优 化。
价格制定原则和方法
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
项目位置图
项目介绍
保利天悦作为185万㎡综合体中的首发江景豪宅项目，总建
筑面积近60万平米的保利天悦，是广州现有最大的江景豪宅社
区。
项目北临1.5 公里CBD江岸线， 尽揽从中信广场 延伸至广州塔的8 公里城市中轴景 观，纵观二沙岛 到琶洲的10公里 珠江胜景。光影 交错，形成“一 江璀璨”的优越 景观格局。保利 天悦项目紧邻30 万平米的琶洲塔 滨江公园。
2.2.2 渠道策略
保利天悦主要采用了自销的渠道策略， 代理商为保利地产代理有限公司。在管理上， 集团各部门集中最强技术力量参与、全部由 保利地产自有销售团队进行营销 。
2.2.3 促销策略
琶洲保利天悦的促销策略主要有广告、人 员推销、营业推广、公共关系等促销方式，在 推广策略上，注重开盘前线上线下宣传活动， 如定期高端主题论坛沙龙等。该项目自3月下旬 进入市场以来，其主要推广途径包括报纸广告、 节点活动、项目周边的户外和路旗广告，其中 以报纸广告的宣传方式最具影响力度。
（3）嘉裕公馆项目基本信息
与研究对象的竞争分析
1、商业气息浓厚，配套设施齐全，交通方便。 2、小区的容积率过大。 3、处于珠江新城CBD旁，地理位置优越，区 位竞争较大。
1.2 市场定位
保利天悦：琶洲滨江，顶级豪宅。
保利天悦以江景豪宅为主要卖点。景观资源丰富， 大多数单位不但能眺望珠江美景，还毗邻综合体内湿地公 园和15万平方米的园林。产品丰富，包括不限购、不限贷 的公寓，以及三房至五房的洋房大宅。洋房产品采用双主 卧、全套房设计，主客、动静分区明显，主人房带步入式 衣帽间、独立洗手间，拥有开阔的江景大客厅、南北通透 的双阳台及中西双厨设计等，迎合实力型投资客及高端自 住买家的需求。奢华格调和舒适氛围成为广州最具现代豪 门风范的豪宅。在设计上特别强调一种秉持“生活艺术化， 艺术生活化”理念，低调奢华，既有时尚感又有文化品味。 提高生活品质，彰显身份，给尊贵住户以最豪华的居住体 验。
3、户型设计趋向人性化，小区自身配套齐全。小区 的整体规划已达到了相当规模，居住社区相对而言比 较成熟。
4、价格方面，保利天悦价格相对较低。
5、项目均有一线江景与优质园林景观、装修标准高 档，临近珠江新城CBD，与保利天悦形成较大竞争。
（2）星品项目基本信息
与研究对象的竞争分析 1、价格较低，竞争较小。 2、属于刚需性住宅，有升值预期。 3、生活配套设施不完善。
1.3 锁定目标客户
1.3.1 细分市场 以产品为细分市场，保利天悦主要面向
的是高端市场。
1.3.2 细分市场的描述 （1）市场特征：一般在200万以上，单价
在35000以上，产品质量高，设施设备档次高， 大量运用高新技术产品，以中高层为主，环境 优美。
ห้องสมุดไป่ตู้
（2）目标客户群 年龄：35岁-45岁之间 收入：高收入阶层，年收入10万以上，有相当的存款 家庭结构：3人或3人以上 职业状况：公司或企业的高管、行政事业单位的高层 干部、私营业主等高收入阶层
2.2 推广策略
2.2.1 价格策略 保利天悦采用了“高吹风，低开盘”营销策略
保利天悦本次开盘，无论是公寓还是江景豪宅洋 房，其价格均属合理，而且比市场预期还有一定的降 幅。公寓方面，对比周边相同类型的产品，如邦泰国 际公寓、纵横公寓等的单价低约4000元/㎡。豪宅洋 房单位，其开盘前吹风价高达60000元/㎡，总价高达 2200万元，但实际开盘均价为35000元/㎡，成功引 起市场的高关注度，吸引众多客户的青睐，为开盘带 来了可观的成交量。
项目重点分析
保利天悦2019年11月16日推全新11、 12栋望江揽园华府，主要为262-286㎡五 房，共156套。均价45000元/平，带精装 修。 并已于11月24日开盘。
目录
第一章 第二章 第三章
类比项目分析与市场渗透 营销和推广策略 项目营销执行方案
第一章 类比项目分析与市场渗透
保利天悦是集购物、
娱乐、社交、休闲为一 身的CBD综合体项目。 其自身拥有15万㎡的中 心大园林，是广州所有 CBD项目中占地面积最 大的园林景观。整个项 目首层架空8米，既能 使园林连成一片，又能 体现出豪宅的尊贵感。
琶洲板块规划图
项目板块区位价值
在新城市发展纲要的进程下，广州新城市CBD将呈现“一 区”“双轴”“三心”“四极”的轴极发展雏形，其中，“珠江新城 -员村-琶洲”作为主轴线的一部分，更将建设成为会展、金融、总部 经济三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区。
1.1 1.2 1.3
类比其他楼盘 市场定位 锁定目标客户
1.1 类比其他楼盘
保利天悦项目的基本信息
（1）君华天汇项目基本信息
与研究对象的竞争分析
1、目标客户相差不大，现阶段目标客户同质化，主 要是高收入人士，所以会形成比较大的竞争。
2、与保利天悦相比，周边经济环境相对成熟，已经 有比较成熟的商圈。
江公园。琶洲塔公园作为政府着力打造的 CBD中央公园，无论是在占地面积，还是景 观资源方面，都全面超越珠江公园，更令保利 天悦实现江景豪宅与CBD公园豪宅的双重价 值叠加。
2.1.2 项目销售形象的定位 项目定位：
“琶洲滨江，顶级豪宅” “世界门户CBD，中央生态豪宅” 项目销售形象的定位：以地段的特征定位
在《琶洲-员村地区控制性详细规划》的规划指导下，琶洲更被 列入广州新城市中心的核心范围，承担总部经济、商贸会展、科技研 发及文化旅游等多项城市功能，广州日报总部、广州地铁总部等500 强企业先后落户，与中国进出口商品交易会强强联合，重点打造为亚 太区最具活力的总部经济之都。
项目位于海珠区琶洲-赤岗板块，正处琶洲CBD最核心位置，其 前身原为琶洲村改造项目，是广州建设国家示范城市首先启动的旧村 改造项目。随着新城规划的进一步加快完善，其区位价值不可比拟。
受教育程度：大多受过较高的教育
置业情况：为二次置业或多次置业
购房目的：提高生活品质，彰显身份，而且也是一种 投资行为。
购房行为：理智，往往要等产品变现后才下单，非常 看重品质、品牌。
第二章 营销和推广策略
2.1 销售定位 2.2 推广策略
2.1 销售定位及策划
2.1.1 销售定位缘由 保利天悦项目紧邻30万平米的琶洲塔滨
项目介绍
保利天悦作为185万㎡综合体中的首发江景豪宅项目，总建
筑面积近60万平米的保利天悦，是广州现有最大的江景豪宅社
区。
项目北临1.5 公里CBD江岸线， 尽揽从中信广场 延伸至广州塔的8 公里城市中轴景 观，纵观二沙岛 到琶洲的10公里 珠江胜景。光影 交错，形成“一 江璀璨”的优越 景观格局。保利 天悦项目紧邻30 万平米的琶洲塔 滨江公园。
2.2.2 渠道策略
保利天悦主要采用了自销的渠道策略， 代理商为保利地产代理有限公司。在管理上， 集团各部门集中最强技术力量参与、全部由 保利地产自有销售团队进行营销 。
2.2.3 促销策略
琶洲保利天悦的促销策略主要有广告、人 员推销、营业推广、公共关系等促销方式，在 推广策略上，注重开盘前线上线下宣传活动， 如定期高端主题论坛沙龙等。该项目自3月下旬 进入市场以来，其主要推广途径包括报纸广告、 节点活动、项目周边的户外和路旗广告，其中 以报纸广告的宣传方式最具影响力度。
（3）嘉裕公馆项目基本信息
与研究对象的竞争分析
1、商业气息浓厚，配套设施齐全，交通方便。 2、小区的容积率过大。 3、处于珠江新城CBD旁，地理位置优越，区 位竞争较大。
1.2 市场定位
保利天悦：琶洲滨江，顶级豪宅。
保利天悦以江景豪宅为主要卖点。景观资源丰富， 大多数单位不但能眺望珠江美景，还毗邻综合体内湿地公 园和15万平方米的园林。产品丰富，包括不限购、不限贷 的公寓，以及三房至五房的洋房大宅。洋房产品采用双主 卧、全套房设计，主客、动静分区明显，主人房带步入式 衣帽间、独立洗手间，拥有开阔的江景大客厅、南北通透 的双阳台及中西双厨设计等，迎合实力型投资客及高端自 住买家的需求。奢华格调和舒适氛围成为广州最具现代豪 门风范的豪宅。在设计上特别强调一种秉持“生活艺术化， 艺术生活化”理念，低调奢华，既有时尚感又有文化品味。 提高生活品质，彰显身份，给尊贵住户以最豪华的居住体 验。
3、户型设计趋向人性化，小区自身配套齐全。小区 的整体规划已达到了相当规模，居住社区相对而言比 较成熟。
4、价格方面，保利天悦价格相对较低。
5、项目均有一线江景与优质园林景观、装修标准高 档，临近珠江新城CBD，与保利天悦形成较大竞争。
（2）星品项目基本信息
与研究对象的竞争分析 1、价格较低，竞争较小。 2、属于刚需性住宅，有升值预期。 3、生活配套设施不完善。
1.3 锁定目标客户
1.3.1 细分市场 以产品为细分市场，保利天悦主要面向
的是高端市场。
1.3.2 细分市场的描述 （1）市场特征：一般在200万以上，单价
在35000以上，产品质量高，设施设备档次高， 大量运用高新技术产品，以中高层为主，环境 优美。
ห้องสมุดไป่ตู้
（2）目标客户群 年龄：35岁-45岁之间 收入：高收入阶层，年收入10万以上，有相当的存款 家庭结构：3人或3人以上 职业状况：公司或企业的高管、行政事业单位的高层 干部、私营业主等高收入阶层
2.2 推广策略
2.2.1 价格策略 保利天悦采用了“高吹风，低开盘”营销策略
保利天悦本次开盘，无论是公寓还是江景豪宅洋 房，其价格均属合理，而且比市场预期还有一定的降 幅。公寓方面，对比周边相同类型的产品，如邦泰国 际公寓、纵横公寓等的单价低约4000元/㎡。豪宅洋 房单位，其开盘前吹风价高达60000元/㎡，总价高达 2200万元，但实际开盘均价为35000元/㎡，成功引 起市场的高关注度，吸引众多客户的青睐，为开盘带 来了可观的成交量。
项目重点分析
保利天悦2019年11月16日推全新11、 12栋望江揽园华府，主要为262-286㎡五 房，共156套。均价45000元/平，带精装 修。 并已于11月24日开盘。
目录
第一章 第二章 第三章
类比项目分析与市场渗透 营销和推广策略 项目营销执行方案
第一章 类比项目分析与市场渗透
保利天悦是集购物、
娱乐、社交、休闲为一 身的CBD综合体项目。 其自身拥有15万㎡的中 心大园林，是广州所有 CBD项目中占地面积最 大的园林景观。整个项 目首层架空8米，既能 使园林连成一片，又能 体现出豪宅的尊贵感。
琶洲板块规划图
项目板块区位价值
在新城市发展纲要的进程下，广州新城市CBD将呈现“一 区”“双轴”“三心”“四极”的轴极发展雏形，其中，“珠江新城 -员村-琶洲”作为主轴线的一部分，更将建设成为会展、金融、总部 经济三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区。
1.1 1.2 1.3
类比其他楼盘 市场定位 锁定目标客户
1.1 类比其他楼盘
保利天悦项目的基本信息
（1）君华天汇项目基本信息
与研究对象的竞争分析
1、目标客户相差不大，现阶段目标客户同质化，主 要是高收入人士，所以会形成比较大的竞争。
2、与保利天悦相比，周边经济环境相对成熟，已经 有比较成熟的商圈。
江公园。琶洲塔公园作为政府着力打造的 CBD中央公园，无论是在占地面积，还是景 观资源方面，都全面超越珠江公园，更令保利 天悦实现江景豪宅与CBD公园豪宅的双重价 值叠加。
2.1.2 项目销售形象的定位 项目定位：
“琶洲滨江，顶级豪宅” “世界门户CBD，中央生态豪宅” 项目销售形象的定位：以地段的特征定位
在《琶洲-员村地区控制性详细规划》的规划指导下，琶洲更被 列入广州新城市中心的核心范围，承担总部经济、商贸会展、科技研 发及文化旅游等多项城市功能，广州日报总部、广州地铁总部等500 强企业先后落户，与中国进出口商品交易会强强联合，重点打造为亚 太区最具活力的总部经济之都。
项目位于海珠区琶洲-赤岗板块，正处琶洲CBD最核心位置，其 前身原为琶洲村改造项目，是广州建设国家示范城市首先启动的旧村 改造项目。随着新城规划的进一步加快完善，其区位价值不可比拟。
受教育程度：大多受过较高的教育
置业情况：为二次置业或多次置业
购房目的：提高生活品质，彰显身份，而且也是一种 投资行为。
购房行为：理智，往往要等产品变现后才下单，非常 看重品质、品牌。
第二章 营销和推广策略
2.1 销售定位 2.2 推广策略
2.1 销售定位及策划
2.1.1 销售定位缘由 保利天悦项目紧邻30万平米的琶洲塔滨