宁波市房地产市场研究分析报告2019年度(上)

行政区划
辖“六区、三市、二县”，海域资源丰富
经济水平
主要经济指标年均增速10%以上，社会经济保持较快发展水平
发展水平 城市人口
经济发展位居长三角前列，区域融合加快，城市发展进入新阶段 城市处于“人口红利时代”，社会经济、房地产发展面临机遇
住房需求
城市人口积聚效应显现，住房需求处于较高水平
发展规划
“东扩、北联、南统筹、中提升”协调区域发展战略 ，构筑城市都市圈
外来人口 : 2019年宁波全市外来人口约430万 , 增长7% ; 户籍人口与外来人口比例为 100 : 75 , 外来人口比重增长明 显;
户籍人口： 0-14岁少儿人口比重略有下降； 劳动适龄人口比重保持较高水平，但呈逐 年下降趋势； 人口老龄化程度缓慢加深； 暂住人口： 2019年全市外来劳动力年龄结构主要集中 于16-45周岁，为310万； 14周岁以下暂住人口为40万，即暂住少儿 人口比重为9.3% ;
摘自<2019年宁波人口发展报告>
宁波正处于劳动力资源丰富的 ”人口红利时代”
城市概况 住房需求
城市人口积聚效应逐步显现，住房需求处于较高水平；
2019-2019年市区人口占全市人口比例
2019-2019年市区人均住房面积
市区人口比例：2019年底，宁波市区人口为224.7万，占全市人口比重为39%；由于经济社会发展积聚效应， 市区人口增长速度快于全市人口增长，宁波市人口逐步形成向“芯”发展态势；
城市概况 发展水平
全市主要经济指标在长三角处于前列； 随着长三角发展进步融合，宁波社会经济发展将步入新阶段；
宁波市
城市概况 城市人口
户籍人口保持低速增长，外来人口比重逐年提升； 城市处于“人口红利时代”；社会经济、房地产处于较好发展阶段；
2019-2019年宁波市人口结构
人口年龄结构
户籍人口：2019年宁波全市户籍人口约576万，增长 0.4% ; 全市非农人口为208万 , 农业户籍人口368万 , 户籍 人口以农业人口为主 ;
市区人均住房面积 : 2019年宁波市区人均住房面积为32.88万㎡，但与我国小康社会住宅目标（人均住房面积 35㎡）尚有一定差距，市场存在一定发展空间；
按市区年人均居住面积增长1.33㎡计算，目前市区住房刚性需求面积在300万㎡/年左右，并随人口基数增长 呈扩大趋势；
城市概况 发展规划
“东扩、北联、南统筹、中提升” 协调区域发展战略，构筑城市都市圈；
近年宁波市区土地供求走势
土地出让：近年来，宁波市区土地供应略微下调，年均供应量在490万㎡左右； 土地成交：受经济环境、调控政策影响，近年来市区土地成交呈下降趋势，年均成交量420万㎡左右； 供需比系数：近年市区土地供需比在1.17左右；
土地市场 近期走势
近期宁波大市土地月均成交近65万㎡，预计全年成交达780万㎡； 土地成交以商住、住宅类为主；
中提升----引擎和枢纽
加快提升中心城区功能，增强中心城 市的集聚力、辐射力、带动力，使之
成为宁波大都市区的核心和灵魂
北联
东扩----领跑者和示范者
推进三江片与镇海、北仑片的相向发 展，实现基础设施和功能对接
北联----能级和分量
整合余慈地区优势，推进区域统筹发 展，加快建设宁波都市区北部中心，
增强宁波大都市区的能级和பைடு நூலகம்量
宁波房地产市场研究报告 （上）
2020年2月
城市概况
城市概况 地理区位
宁波地处大陆海岸线中段、长三角南翼， 是“长三角南翼经济中心”和“现代国际港口城市”；
长三角地区：世界第六大城市群，是全国最大经济圈， 其经济总量相当于全国国内生产总值20%，进出口总 额、财政收入、消费品零售总额均居全国第一，是亚 太地区重要的国际门户；
宁波：简称“甬”，地处大陆海岸线中段，长三角南 翼，浙江省东部东海之滨，东接舟山群岛，北濒杭州 湾，与上海隔海相望；2019年，国务院确定宁波定 位为“长三角南翼经济中心”和“现代国际港口城 市”；
南京都市圈
苏锡常
大上海都市圈
长三角—世界第六大城市群
杭州都市圈
宁波都市圈
城市概况 行政区划
全市辖“六区、三市、二县”；海域资源丰富，发展海洋经济优势明显；
市六区
城市概况 经济水平
近年来，全市GDP、社会固定资产投资额、城镇人均可支配收入等主要经 济指标年均增速均在10%以上，社会经济保持了较快增长速度；
2019-2019年宁波市国内生产总值、人均国内生产总值
2019-2019年宁波市地方财政收入
2019-2019年宁波市固定投资、房地产投资额
2019-2019年宁波市城镇人均可支配收入、消费性支出
发展特点
城市发展融合文化、精神元素，并享有多项政策扶持优势
市 场 概况
■土地市场 ■住宅市场 ■公寓市场 ■写字楼市场 ■商业市场
市 场 概况
■土地市场 ■住宅市场 ■公寓市场 ■写字楼市场 ■商业市场
土地市场 市场走势
近年宁波市区土地年均供应约490万㎡，成交约420万㎡，供求比系数 1.17；受经济环境、调控政策影响，土地市场略显平静；
沿海开放城市
“较大的市”
历史文化名城
有良好的对 外贸易和引进
外资政策
在立法方面有 权制定地方法规
国务院已经 公布三批共 99个城市
城市概况小结
城市发展关键词： “长三角南翼经济中心”、“现代国际港口城市”、 “经济发展位居长三角前列”、“政策扶持优势”
地理区位
“长三角南翼经济中心”、“现代国际港口城市”
南统筹----战略之举
以象山港区域保护利用为重点，打造 生态经济型港湾，带动宁波南部地区
的城市化进程
中提升 东扩 南统筹
城市概况 发展特点
城市发展具有多项政策扶持优势； “宁波港”、“宁波帮”系宁波城市名片；
城市地位
副省级城市
全国有15个, 主要是政治上享 受副省级待遇；
计划单列市
全国只有5个, 主要是经济上 某些权利直接 归中央管理；
宁波全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方 公里。全市辖象山、宁海二个县，余姚、慈溪、奉化三个县 级市。市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区 和东钱湖旅游度假区。境内有四明山和天台山两支主要山脉 。境内有余姚江、奉化江、甬江等河流，水资源丰富。全市 海域总面积为9758平方公里，岸线总长为1562公里，占浙江 海岸线的三分之一。宁波境内有两湾一港，即三门湾、杭州 湾、象山港。