商业项目初步策划思路及建议
商业项目研策服务建议书范本
商业研策服务建议书第一部分对本项目商业部分的理解一、本项目现阶段需要解决的问题鉴于目前宏观经济环境和浏阳商业市场发展的不确定性与项目自身存在劣势，本项目商业部分发展存在一定的市场风险。
同时，由于项目目前尚无明晰系统的整体商业定位规划方案与招商营销统筹思路，下阶段无论招商或是营销工作均很难做到有的放矢。
经初步考察，我司认为本项目商业部分在目前阶段，以下重点问题的解决将对贵司项目的开发具有重要意义：（一）本项目的目标消费者、目标经营户、目标投资者是谁，怎样的定位才能契合市场需求（二）本项目应选择怎样的商业主题才能充分发挥自身独特价值，从浏阳商业市场中脱颖而出（三）本项目如何通过更具有吸引力的商业功能定位和更科学合理的商业业态组合，吸引国内外优质品牌商家入驻（四）本项目如何实现项目价值最大化，如何合理规划自持物业和销售物业比例，如何充分挖掘项目的短期、中期收益，如何获取投资者和市场的追捧（五）本项目如何通过产品软硬件的优化增加动力元素提升项目亮点（六）本项目的营销、招商、运营实施管理体系要如何搭建，才能满足项目可持续运营的需要……以上问题的回答需要以实际市场现状为基础，结合专业商业经验进行缜密系统分析，借助更多专业环节的处理最大限度的规避市场风险，发挥项目潜质。
因此，来自于专业顾问公司的商业研策服务，成为本项目商业部分营销招商工作成功开展的切实需求，它将为项目商业发展提供统领全局的指导思路和纲领性落地方案。
二、对本项目的服务目标结合本项目特征以及对贵司需求理解，我们可为本项目确立以下服务目标：整合我司优势资源，与贵司紧密配合，建立一个全新商业的模范形象，提供从营销、招商、运营三位一体的最优化全套解决方案，实现开发商、投资者、经营者和消费者的多方共赢。
（一）以消费者需求的视角，在项目中的业态构成模式中，结合浏阳市场消费特性与国际商业潮流精准定位，并有倾向性的增加有个性的业态比例，创造一个超越传统商业的社会新场所。
商业街开街活动策划方案
商业街开街活动策划方案篇一：商业街开街活动方案一、活动目的及意义为提升商业街在周边消费群体的知名度、认知度和美誉度，特举办本次开街活动。
通过派发宣传单、文艺演出，以达到商铺租金升值的目标。
二、活动方案1、宣传单页发放：通过前期海报、宣传彩页等宣传形式、小礼品的派送。
2、节目演出：由本公司负责节目的安排与演员的筹备。
节目包括观众爱看的乐队表演、歌舞表演、魔术表演等。
3、宣传方案：开街仪式前期应在各街道、生活区派发宣传单，以聚加人气，表演节目前后可由主持人介绍一些商业街的一些经营品牌以及优惠活动等。
三、现场布置方案 (-)1、舞台。
（根据实际地理位置确定）。
舞台的布置既有利聚集人流，又不妨碍交通为原则。
舞台设计为长8米，宽4米，高米，背景架为长8米，高3米。
背景以蓝色或其他深色布料为宜，舞台地面为红色地毯，南侧搭建一个供上下舞台的阶梯，舞台背景正中贴“xxx商业街开街仪式”，下侧为主办单位、协办单位名称。
另外可适当添加背景设计。
2、音响:专业演出用音响一套。
灯光：舞台演出用地排灯三个（白色赤光灯）供节目演出用。
3、节目内容：主持互动，乐队表演、歌舞表演、互动游戏等。
活动费用预算舞台灯光音响背景架 5000演出基本经费人工费 6000其他车辆策划等 1000总计 1XX元效果：舞台开阔，节目丰富，灯光效果一般。
1、舞台同方案一2、音响:专业演出用音响两套灯光：舞台演出用地排灯，少数筒灯，少数电脑灯。
供节目演出用。
3、节目内容：乐队开场、主持互动、乐队表演、歌舞表演、互动游戏等。
活动费用预算舞台灯光音响背景架 7000演出基本经费人工费 7000其他车辆策划等 1000总计 15000元效果：舞台开阔，节目丰富，音响效果优秀，灯光效果较好。
现场布置方案 (三)1、舞台同方案一2、音响:专业演出用音响两套（均为进口专业舞台音响）。
灯光：舞台演出专用地排灯，筒灯，电脑灯。
供节目演出用。
3、节目内容：乐队开场、主持互动、乐队表演、歌舞表演、互动游戏等。
商业策划方案精选15篇
商业策划方案精选15篇商业策划方案1一、背景1、广阔的市场__校区拥有__大学和__民族大学两所综合性大学，学生总人数超过两万、而学生对于到非食堂性质的餐馆就餐有很大的需求，所以__校区有广阔的服务市场。
2、健康，实惠，浪漫与温馨当代大学生突破传统思想，对吃出健康有强烈要求、学生没有自己的收入________，实惠也是他们就餐的重要标准、背井离乡，孤身一人求学异地，难免思乡，他们需要一个能够让他们感觉到有家的感觉的地方。
3、打破市场平衡，抢占一席之地由于校区周围的各类餐馆的经营者，大多为农民出身，缺少现代餐馆的服务经营理念、他们简单的把顾客的需要理解为只是产品的可口，没有理解到顾客主体为大学生，有先进的观念，有更多的需求，所以他们忽略了在提供可口的产品的同时附加产品——好的卫生，优质的服务，高雅的环境的重要性、由于校区各餐馆主要是在主营产品的差异上进行竞争，如火锅店与烧烤店的竞争，而忽视其他方面在扩大产品差异，进一步占有市场的重要性。
二、我们的餐馆在考察了校区周边的餐馆后，我们构想了一个中西餐馆，以优质的服务，健康的产品，实惠的价格，为经营理念，配合以优雅的环境，将温馨的家的概念引入__校区、本餐厅以经营西餐为主，兼容中餐，引入西方饮食文化，突破__校区传统饮食结构、我们的目标是：经营中西餐，兼营糕点类业务，力争在__校区这个广大的餐饮服务市场中占有一席之地。
三、产品西式快餐如麦当劳，肯德基，可谓风靡整个中国，已经成为当代人的饮食风尚、虽然西餐并不适合中国人的饮食习惯和传统饮食需求，但对于西餐这种进口产品产生的好奇感，能够驱使他们去享受西餐。
我们所经营的西餐不仅仅包括西式快餐，更重要的是纯正西餐，而中餐只是为了辅助西餐的经营，仅以经营精致中餐为主。
由于餐厅的容量有限，主要针对四人型，两人型进行设计菜的量，价格，食谱等，糕点的经营，以订单式经营，打造校区，以此座位宣传西餐厅的手段。
四、市场与竞争1、市场__校区有两万多名学生，餐饮市场有很大的潜力可以开发，我们以情侣为主要的目标市场，作为校园第一家西式餐馆的独有性和在经营管理上的优秀，对目标市场有很大的吸引力，但是市场也存在着激烈的竞争。
商业项目复盘思路、复盘模板
复盘思路及框架一个商业项目达成开业需要经历从投资获取、定位、设计规划、建设、招商、筹备等阶段。
开业后一个很重要的动作就是复盘，通过复盘我们可以总结各阶段的经验教训，提炼亮点和工作方法，为后续的项目沉淀经验。
一、工作目标：通过对已开业项目的开发全周期、关键维度的分析：1、总结经验和教训；2、反思已开业项目存在的问题，寻找调整方法；3、为形成标准、体系和指引打下基础，形成公司层面商业地产知识沉淀。
二、开展方式：商管公司统筹协调，制定工作计划，拟定报告提纲，提出分工建议，汇总形成报告。
各责任单位根据框架分别进行反思总结，提供内容素材。
以项目开发全流程各环节为逻辑主线，分别针对项目投资目标、设计管理、工程管理、成本招采、招商工作、商业定位、业态规划/品牌组合、运营/物业管理、营销推广等方面进行对标及反思分析。
三、开展流程四、复盘内容框架复盘涉及的单位有开发端的投资、设计、工程、成本；商管端的招商、营运、工程、物业、推广等。
各端口在复盘的时候不要避重就轻、或者说很多自己做了什么、成绩等。
复盘并不是要去追究责任，而是重在一是找出问题、找到解决方案，以免再犯；二是沉淀经验，提炼亮点，供后面借鉴学习。
1、复盘的维度如下：（一）项目整体情况介绍：(1)总平面与总体业态面积指标（附总平面透视图或鸟瞰图、项目总体指标）(2)商业业态分布、项目总体定位、品牌商家组合特点（配平面轴测图或平面布置图）(3)开业后营运状况总体评价内容包括：月均日客流环比、日高峰客流、月销售额环比、能耗环比、客流冷端分析、商家满意度评价（如有）、顾客满意度评价（如有）等（二）建设端：(1)整体：项目区位、指标、周边规划落地情况、操盘思路回顾；整体开发计划的执行情况总结；进度管理主要亮点。
进度管理主要教训和管理对策。
(2)投资端：投资立项测算与实际偏差(3)设计端：从建筑、室内、景观等进行复盘；设计方案变更原因、设计效果、产品功能的实现情况(4)工程端：工期（工程计划执行情况）、质量、机电等复盘，围绕工期、建安成本、品质、建筑本质安全(5)成本、招采端：目标成本与实际成本差异，偏差原因分析；招采：招投标实施情况及评价，主要合作方的招采方式、招采周期等（三）筹备端：(1)整体：项目整体商业定位、业态规划落地情况；筹开计划节点执行情况、筹开费用执行情况等；(2)招商：原定位、业态规划与实际品牌落位、业态定位的差异，偏差分析；租决执行情况；招商计划节点执行情况等；(3)推广：开业营销推广策略复盘、开业活动复盘，开业后整体形象策划推广和促销推广活动等；(4)营运：开业前筹备计划节点管控、商户进场及装修管控、开业前准备工作，开业后商场的整体经营管理、日常物业服务管理、商铺调改等复盘；(5)工程：与地产项目部配合、商户工程前置条件、图纸审核、施工管控等复盘；(6)物业：装修管控、承接查验、开业前准备工作、开业后等复盘。
商业综合体招商方案
商业综合体招商方案招商文案第一部分:项目商业经营规划一、整体商业定位商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定!最好先做一个详细的市场调研!二、项目主题概念提炼商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。
商铺招商方案主题一:“城市客厅”——人气业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。
项目所处的地理位置，无论是现状，还是远景规划，都是当地当之无愧的“城市客厅”，并成为展示新形象的一个窗口。
风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。
商铺招商方案主题二:“城市休闲生活广场”——氛围城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显从容与健康。
同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。
商铺招商方案主题三:核心区的时尚中心——活力三、商业功能定位打造时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场。
以满足惠州中产阶级的休闲文化需求，进而满足自由、放松、交流、时尚、购物等各种生活目的。
随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。
我司建议的功能如下:功能、百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、服务、修理。
商务内容珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子日常生活用品冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球书店、音乐城、文化廊、水族馆美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健家电维修商务服务中心、银行、证券、基金。
青岛北站商业规划初步方案
流行少男少女时装 和音像市场与咖啡 厅，健康休闲中心
地铁接近２０００ 平方米
地下商业物业与业态规划表格
招商摸底情况汇总
面向国内知名地下商业 投资公司的招商目标 对 象
１.深圳时尚集团 ２.大连胜利广场 ３.广州海印集团 成功
案例地铁流行前线
地下商业街区的的最佳布局以及建筑策划
专题研究
时装批发市场 下沉广场 自动扶梯
理的业态定位奠定了购物中心经营成功的基础，目前广场年出
租率近100%，年出租租金收入近亿元，业户年营业额合计超 RMB20亿元。 大连胜利广场物业价值由最初的RMB14亿元，攀升至45亿元， 翻了近3番。
大连胜利广场通道示意图
大连胜利广场经营经验
第一， 选址很重要，非黄金地段不选； 第二， 客层定位最关键，要选准富有个性的目标客户 群； 第三， 量身订做商场，在大量市场调研之后，根据客层 定位量体裁衣，从商业角度建筑商场； 第四， 专业经营，“开业才是问题的开始”，必须要拥 有一支既懂得商场经营管理、又具备金融投资才能的精英 团队； 第五， 回租政策，统一经营，敢于自己承担经营风险； 第六， 业户是上帝，利益至上，以透明化管理凝聚业户 向心力； 第七， 合理销售，以“做事业”的态度去创造盈利，实 行永续经营。 以雄厚的资金做后盾，顶住培育期的巨大压力，尔后才是 收获期。
２青岛火车北站片区商业规划设想
以时装和皮革皮具和数码等高附加值产品为主，依托青岛产地优势，做好高铁站点 批发市场，充分发挥地铁和公交站点综合交通优势，兼营零售。 以棉纺历史文化博物馆等为主，打造体验式休闲商业，建设一流城市商业综合体， 建成青岛游客集散中心，积极发展文化旅游支柱产业，和崂山以及石老人等组成精 品旅游线路。
地下体育运动中心 1．8615万平方米 2层
商业地产招商方案范文_商业用地招商策划方案_策划方案_
商业地产招商方案范文_商业用地招商策划方案商业地产招商策划是商业地产营销策略上的重要一环，是商业地产成功与否的关键原因之一，如何写招商方案呢?下面小编给大家介绍关于商业地产招商方案范文的相关资料，希望对您有所帮助。
商业地产招商方案范文一一、策划的总体思路1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、项目背景1.用地概述本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于XXXX西路北侧，XXX路东侧、XX中路西，北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。
2.项目规划商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局住宅形式：小户型酒店式公寓布局(不含返迁楼)2.1商铺部分：约15000㎡2.2商住部分：销售住宅：约17000㎡返迁住宅面积：约10000㎡2.3绿化面积约3000㎡(包括平台绿化)2.4地下建筑：约6000㎡3.相关部门给定的规划设计要点XX市规划局建设用地规划设计要点(略)4.用地红线图(见附件)三、企业资源分析、企业目标的界定---效益和品牌1.项目销售按目标计划顺利完成1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。
1.2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
2.1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。
商业策划书范文（精选24篇）
商业策划书范文（精选24篇）一、什么是策划书策划书即对某个未来的活动或者事件进行策划，并展现给读者的文本；策划书是目标规划的文字书，是实现目标的指路灯。
撰写策划书就是用现有的知识开发想象力，在可以得到的资源的现实中最可能最快的达到目标。
二、策划书分类策划书一般分为：商业策划书、创业计划书、广告策划书、活动策划书、营销策划书、网站策划书、营销型网站策划书、项目策划书、公关策划书、婚礼策划书、医疗策划书等。
三、商业策划书范文（精选24篇）不经意间，工作已经告一段落，我们的工作将会有更高的难度，更高的工作目标，是不是要好好写一份策划书了。
拿起笔的时候却发现不知道写什么，以下是小编整理的商业策划书范文（精选24篇），欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
商业策划书1第一部分：背景在中国，人们越来越爱喝咖啡。
随之而来的“咖啡文化”充满生活的每个时刻。
无论在家里、还是在办公室或各种社交场合，人们都在品着咖啡。
咖啡逐渐与时尚、现代生活联系在一起。
遍布各地的咖啡屋成为人们交谈、听音乐、休息的好地方，咖啡丰富着我们的生活，也缩短了你我之间的距离，咖啡逐渐发展为一种文化。
随着咖啡这一有着悠久历史饮品的广为人知，咖啡正在被越来越多的中国人所接受。
第二部分：项目介绍咖啡店由西安外事学院在校学生自主创办，在学校正门右边街道一个显眼的位置，这里虽然装修简单，但特别有家的味道，甚至比家还温馨，还放松。
南面墙全部是书架，上面横七竖八地摆满了各种书籍。
吧台坐落在正中央，吧台后面的墙上挂着一个木质的酒架，码放着各式各样咖啡豆，北面除了大门外，余下的部分全部是明亮的玻璃飘窗，窗台很低，上面落满了各种杂志，靠窗的地方只摆放着方桌，每桌可以坐4—6人。
但是，这里的空气、光线、声音更让人迷恋、难舍，感觉就像在家里一样轻松自由。
第三部分：创业优势目前大学校园的这片市场还是空白，竞争压力小。
而且前期投资也不是很高，现在国家鼓励大学生毕业后自主创业，有一系列的优惠政策以及贷款支持。
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邯郸商业区改造初步策划思路及建议汉汉世世佳佳投投资资顾顾问问有有限限公公司司Dec 16, 2003目录目录 (1)第一部分邯郸商业项目的策划背景 (2)第二部分邯郸商业项目策划思路及具体操作办法 (3)2.1在市场调查方面 (3)2.2在市场分析及可行性研究方面 (6)2.2.1市场分析内容与工作流程 (6)2.2.2工作方法 (9)第三部分项目地块周边环境 (10)第四部分项目所在区域的商业现状及存在的问题 (12)4.1现状概况 (12)4.2主要存在的问题 (12)4.2.1、在规划方面存在的问题 (12)4.2.2业物业营销中的问题 (13)第五部分邯山商业街区营销策略 (15)5.1邯山商业街区定位 (15)5.2邯山商业街区营销策划模式的选择 (15)5.3核心营销策略的制定 (15)第六部分总体发展策略及开发模式 (17)6.1项目总体发展策略 (17)6.2项目开发模式 (17)第七部分对邯山商业步行街的规划建议 (21)第八部分项目拆迁阶段应该注意的问题： (23)第一部分邯郸商业项目的策划背景中国房地产正面临急剧的洗牌，步入一个商铺、写字楼、住宅三分天下、鼎足之势的全新时代。
我们敢说，商业地产定会成为中国房地产开发的下一个热点。
值得我们注意的是，虽然同出地产体系，但商业地产的开发操作、经营理念、营销策略、媒介策略等与住宅有着很大的不同：➢作为一个动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于商业地段价值和经营特色。
➢商业性更强，对于开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。
➢商业建筑的土地出让金要比住宅更高，一般情况下，土地出让年限只有40年。
➢商业铺位属于生产资料，流通强，商业风险大，对企业资金和开发模式依赖比较强。
……面对商业地产开发中的种种与住宅物业的不同，我们稽山房地产邯郸商业项目如何制定开发策略、经营策略、销售策略；如何通过本项目达到企业利益最大化，并光荣完成企业的使命、社会的使命。
这正是邯郸商业项目的策划背景，邯郸商业项目给策划提供了一操作平台，策划将为项目披上一件成功的外衣。
第二部分邯郸商业项目策划思路及具体操作办法根据我司的对商业的操作经验和本项目的实际需要，制定邯郸商业项目的策划操作思路如下：2.1在市场调查方面对房地产行家而言，市场调查只是对其“感觉”的论证。
这既是中国房地产的尴尬之处，又是市场调查长久以来受非议的地方。
但是勿庸置疑的是，专业市场调查能力是发展商项目致胜的重要保障。
通过规范的调查研究方法为客户提供清晰的数据和有效的营销方案，是汉世佳的使命。
我们知道，数据是极端重要的，但也是最容易被制造的，只有依靠历经检验的市场研究模型、正确的资料搜集方法、严格的质量监控、专业人员的分析、客观的误差评估，才能说明提供给客户的一个百分数的价值。
（一）在此我们仅就邯郸商业改造项目拟采用的调查方法和手段作一系统描述。
➢入户访问：作为消费者研究中最主要的数据收集方法，汉世佳发展了自己的抽样框架、访问员与实地监控系统，成熟的抽样与管理技术保证了消费者信息的真实与有效。
➢电话访问：汉世佳在同业中较早建立了中心城市居民家庭电话样本框，辅之以计算机辅助抽样系统、专职电话访问员等资源，保证了随机拨号技术（RDD）的应用。
➢街头拦访：拦截访问是指在某个场所（一般是较繁华的商业区）拦截在场的一些人进行面访调查。
拦截面访的好处在于效率高。
➢定点访问：经验显示，在购物地点实施调查能够最大限度模拟真实的购买环境。
定点访问在专职督导的全程监控之下，能够在快速寻找特定受访者的同时有效保证调查结果的真实性。
➢邮寄调查：在调查范围涉及本区域外目标或特定受访者时，采用邮寄问卷的方法。
➢网上调查：E-mail方式和网络调查系统。
➢小组焦点座谈会：由主持人以一种无结构的自然的形式与一个小组的被调查者交谈。
通过倾听一组从调研者所要研究的目标市场中选择来的被调查者，从而获取对既定问题的深入了解。
➢深度访谈：通过无结构的、直接的、个人的访问，以揭示对某一问题的潜在动机、信念、态度和感情。
在研究中，对专家、部委领导、企业决策者、记者的深度访问能快速有效地收集信息。
纬群的深度访问从提纲设计到访问执行、记录整理与分析全部由自己的研究人员担当，有效保证了项目质量。
➢企业访谈：由于中国企事业单位的强大购买力和独特的购买决策，因而对单位用户的深入研究也成为我们此次设计的要求之一。
纬群采用专家访员、100％的问卷复核机制，为客户提供满意的服务。
➢文案研究：二手数据收集、历史数据分析等。
➢典型调查：针对典型案例、主要竞争对手的单项调查。
➢观察访谈：如伪装购物、观察客户等。
（二）市场调查内容1、消费者意愿调查。
调查内容包括购物习性调查、外食餐饮习性调查、休闲习性调查、对邯郸市相关商业设施满意度调查、期望增加相关设施调查、受访者基本资料及对本案的看法等。
2、进驻经营者访谈。
调查内容包括进驻意愿调查、进驻方式调查、经营方式调查、对本案的看法。
3、专家意见调查。
以访谈方式收集相关专家对本案的看法以及所提出的宝贵意见。
4、邯郸市政府意见调查。
访谈邯郸市政府意见，并了解邯郸市商业项目改造之后期望经营模式及目标。
2.2在市场分析及可行性研究方面2.2.1市场分析内容与工作流程1、区位特性与基本条件分析。
其中包括：a﹑区域环境特性分析b﹑周边区域相关调查c﹑区域社会经济发展现况分析d﹑区域人口特性分析e﹑交通运输系统分析g﹑公共设施设计分析2、相关法律、法规、政策分析3、商圈发展潜力分析与预测。
分析现有商圈发展趋势及对区域周边商圈发展潜力做深一步了解，以进一步拟定区域发展方向。
4、竞争者分析。
收集商圈范围内竞争者的经营状况，如规模、商品种类、区位等，并分析对本案的影响。
5、SWOT分析。
分析本案之优、劣势、机会、威胁，以拟定本案开发策略方向。
6、经营管理分析。
7、投资效益评估。
市场研究分析工作流程图2.2.2工作方法1、专业分工法。
本案工作之基本理念，系运用专业分工的方法。
2、集体讨论法。
本案将由本公司统筹安排整体工作进度与监督，以召开多次工作会议方式，整合各专业顾问之工作成果，并与业主保持紧密的沟通，以达成工作共识之建立。
3、市场调查法。
本研究中将包括消费者问卷调查、经营者意见访问、现场踏勘……等方式，以收集第一手的资料。
4、次级资料收集法。
本研究并将收集相关政府统计资料、不动产杂志、专业研究报告，以及本现有资料库等次级资料，以建立本案专属的资料库。
5、系统分析法。
整个规划工作，将采系统性的分析方法，从大区域到小环境的分析，从宏观到微观，以使软、硬件规划相互配合、齐实并进，达成计划的充分落实。
第三部分项目地块周边环境地理位置及现状：该项目位于陵西街以西，和平路以北，环城西路以南，浴新街以东。
所在位置位于邯郸市中心位置，也是邯郸老城的中心位置，是邯郸市的商业、居住、教育中心。
目前该项目所在地以平房和部分二层楼房为主要建筑形式，在项目所在地的边界部分是各种分散经营的各种商业形态。
内部为原来的邯郸市老区生活中心，有大量居民居住。
其建筑密度较高，这与近两年邯郸市政府有意对该地块进行改造，大部分居民都希望通过扩建原有住房面积获得更多的补偿有关。
由于建筑密度过高，目前，其内部的生活环境较恶劣，对于项目所在地顺利拆迁是一个较大的利好消息。
在项目边界经营的商户主要以服装、五金、小百货等为主要业态，基本上是经过长期的沉淀和积累自然形成的集贸性商业，其经营的产品档次较低，经营不规范。
商业分析：项目所在地块为邯郸市目前的商业中心，其中陵西路和和平路是目前邯郸市的两条主要商业街。
并且该商圈是拥有130万城市人口的邯郸市的市级商业中心，周围分布着日月城、康德、邯山商场、新赵都、乐颐电脑大厦等商业项目。
该位置人流量较大，具有绝对优势的商业氛围，虽然目前该地块周围的几个大型商场超市的经营状况一般，业态较为落后，但也存在着像世纪城、康德等一批在当地具有较大营业额和美誉度的商业项目。
并且其商业辐射范围是整个邯郸区域性的，商圈的辐射力较强，对整个邯郸的商业经济起着决定性的影响。
交通分析：由于项目紧靠火车站和长途汽车站以及市内公共交通系统的枢纽位置，因此该位置是邯郸市的交通疏导中心和物流中心，交通便利，物流方便，对于进出邯郸市和市内的通达性具有不可替代性的优势。
紧邻项目的京广铁路是中国大陆南北交通的大动脉，容易形成物流中心，无疑也给本项目的成功操作提供了一个极大的利好。
其他优势分析：该项目的2公里范围内，集中了邯郸市的几所重点中学和职业学校，是一个典型的教育中心，方便社区居民和业主孩子就学，对于提升项目的价值也可以起到不可忽视的作用。
另外，银行机构和医院也都分布在项目所在地周围，对于综合性商业项目是一个很大的无形资产。
第四部分项目所在区域的商业现状及存在的问题4.1现状概况规划范围内面积为130亩，现有路况网络将规划范围划分为四个地块，主要土地使用种类与结构如下所述：1.主要为住宅、商业、金融、贸易、市场、文化娱乐、饮食服务、旅馆、医疗机构、教育科研、宗教、办公行政等功能地块。
2.住宅多为平房和部分二层自建楼房。
3.商业服务设施集中分布在，形成枝状触角式分布与形态特征。
4.2主要存在的问题4.2.1、在规划方面存在的问题1、土地使用过于混杂。
同一地块可能容纳三至四种功能用地，降低了土地资源有效合理使用，未能反映本地区主体功能。
2、道路系统未科学规划定位。
道路层级与道路形态未能互相配合，降低道路可及性和易行性。
3、城市景观缺乏自明性。
广告招牌凌乱、缺乏自明性与特色。
4、成长管理与城市活动未加以结合。
商贸服务活动及经营层次紊乱，超高层建筑使用强度降低了经营环境，历史古迹保存与开发计划相冲突，成长管理机制无法与城市活动密切结合。
4.2.2业物业营销中的问题1.产权问题。
香港商场能够成功经营，与其产权的统一不无关系，在邯郸，商场更多的是被分割成小铺位来出售，使一个商场的产权所有人有数百甚至上千，一个铺位也有几个业主，如果将来业主的意见无法统一，势必会影响商场的经营。
2.定位问题和定位的支持系统。
我们认为，确定商服物业的经营主题定位是一项非常专业的工作，需要大量准确有效的市场调研资料方能确定，并且调查结果与自身条件非常匹配方能确定，必需相信专业的市场调研分析来进行，也许就某物业本身，调查的结果是不具备条件，不再进行，并不是坏事。
3.销售和经营的矛盾。
1)销售和经营在规划中的矛盾。
每一个发展商都想使自己的物业能够卖个好价钱，同时能经营得好。
从卖的角度讲，划分成小铺位面对的客户群更广，更有利于销售的进行，但对经营来讲，却并非如此，根据经营业态的不同，所需适合的营业面积是不同的。
这就存在着在规划中铺位如何划分的问题。