奥特莱斯休闲购物小镇案例研究
成都奥特莱斯案例分享
钟楼、行为艺术雕塑，突显欧式情 调
【运营模式】充分利用九龙仓下属俊思集团品牌资源，采用全权代理与 联销相结合的销售模式，租金为销售额的两成
本报告属保密资料。
• 俊思集团全权代理销售
• 商品所有权归供应商，俊思从销售收入
中按约定比例提取佣金（包含房屋租
金、销售成本、利润）
出行组成以夫妻二人出行为主比例是35%， 其次是与朋友出行，比例是28%
数据来源：市场调研
【动机休闲化：购物时间长度】半天主导，但非地缘客户的购物时
间趋长，配套需求逐步趋于一站化、复合化
本报告属保密资料。
图：非地缘客群购物花费时间
图：地缘客群购物花费时间
图：地缘辐射客群购物花费时间
• 距离越远，时间花费越长，非地缘 客群花费一天时间购物的比例远远高 于其他客群 • 客户花费半天时间购物，除了存在 一定的购物习惯以外，与原有奥特莱 斯配套不足也有关系
快餐、咖啡吧，正餐较少
有儿童中心，但没有营业 简约欧式
点缀式绿化；欧式小品 采用全权代理与联销相结合的销售模式，按约定比例提取佣金
约为1年
成都奥特莱斯客户需求调查报告
【客户调查方法论】
抽样方法：随机抽样 调研形式：问卷一对一访问 调研时间：2011年1月7-8日 样本量：发放245份问卷
有效问卷218份
• 核心客群、重要客群和次要客群主要消费 1000-3000元；其次是3000-5000元，属 于中产水平
数据来源：市场调研
【消费年轻化：品牌档次】60%以上客户存在品牌意识，倾向国际
非一线品牌和国内品牌，属于大众品牌
本报告属保密资料。
图：核心客群的品牌意愿
图：重要客群的品牌意愿
奥特莱斯商业建筑模式研究初探
奥特莱斯商业建筑模式研究初探2002 年，北京燕莎奥特莱斯开业，宣告奥特莱斯这种业态正式进入中国市场，随后，中国各地的奥特莱斯项目纷纷上马，尤其是最近几年，“奥特莱斯”热愈演愈烈，国内的奥特莱斯商业建筑也越来越多，本文就长春奥特莱斯项目为例进行了建筑模式初探。
标签：奥特莱斯；商业建筑模式在二十世纪五十年代以前，美国传统商业以商业街的形态为主，由主街构成，保持着人车混行的格局。
到二十世纪五十年代到八十年代，城市中心出现典型的商业步行街，把机动车排除在了步行街之外。
同时在郊区购物中心形态初步形成。
二十世纪九十年代后，综合性购物中心纷纷崛起，提供一站式的消费体验，例如，商业街、单主力店商业建筑以及购物中心等。
1、项目选址（以长春奥特莱斯项目为例）奥特莱斯的一般特点1.1选址多在大城市近郊奥特莱斯选址多在较大城市的周边或近郊，距离市中心开车大约一小时左右。
交通便捷，一般紧邻高速公路的出入口、城市主干道或城际铁路线等公共交通。
长春奥特莱斯项目位于长春经济技术开发区，项目至市中心有便捷的交通运输条件。
1.2控制项目规模奥特莱斯购物中心的规模一般都很大，结合王府井集太原，西安的奥特莱斯规模，项目初定规模10万平米。
2、总平面布局结合商业建筑，对奥特莱斯的总平面布局分析主要包括以下几个方面：2.1主力店位置与业态布局分区主力店位置在商业建筑平面布局中占到十分重要的地位，主力店与其他商户的布局关系、体量大小都是调研的重点。
业态局分区分析直观表现出项目功能划分，同时为后面的流线分析奠定基础。
2.2交通组织与停车规划从周边交通的引入入手，对小镇的后勤货运通道、停车场设置、地面下客区、顾客从停车场到达目的地的路线设计等方面进行调分析，也是对可达性在内部交通方面的补充。
2.3平面布局在前期策划中应统筹规划，项目应分期建设，灵活性强。
应有明确的功能分区和业态布局分区，根据不同品类划分组团或街区，形成人流的区域性聚集；主力店与其他店铺结合布置，提升整个项目中各个店铺的均好性。
XX奥莱小镇规划设计方案
南地块南北分区
方案一
方案二
优点：功能分区明确：西侧商业，东侧酒店+餐饮 开放性广场，形成内聚型空间 打造住宅人行入口形象，增加卖点
缺点：商业分隔为两个内向庭院，需要强有力主 题引导人流
·XX奥莱小镇
优点：功能分区明确：西侧商业，东侧酒店+餐饮 东西轴线+回形动线，流线清晰便捷 中心广场可打造商业内部主题活力点
H/D=（0.33-1）:1
H/D=（1.2—3）:1
巴塞罗那城市肌理为极方正的横平竖直形 态，内部围合形成庭院。每个八边形街区 都被放在边长为113m的正方形中，四个
倒角均为45°。
克鲁姆洛夫小镇沿水布置，呈围合结构， 在小镇内部围合成中心大广场。
街道尺度：9M 、 12M H/D=（1.25—2.5）:1
第三代
奥特莱斯购物中心
·XX奥莱小镇
更丰富的参与主 题 体验式的特色 场景 更完善的配 套功能 更合理的
购物动线
满足一日购物的全天化生活服务需求
欧洲尺寸研究
原汁原味的奥特莱斯的购物体验
·XX奥莱小镇
欧洲城市肌理
巴塞罗那
克鲁姆洛夫
维尔茨堡
街道尺度：20M、40M 、 60M 街道尺度：6M、9M
南地块东西分区
方案五
优点：奥莱商业沿城市展示面形象突出 商业动线简洁明确、主次分明 购物洄游体验完整 内部各大主题节点尺度恰当、点位合理 单边及双边商铺进深控制合理 南侧结合停车场设置入口及主力餐饮
缺点：沿S336住宅与商业的车行流线有所交混
·XX奥莱小镇
北地块方案推导
方案一
方案二
国内外奥特莱斯业态专题研究
2.2、国外奥特莱斯的特点和经验 ◆超乎想象的低价 奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。除了商品本身的因素，这主要是通过在地价较低的城市外环选址，采用简洁的设备和简单的销售方式等降低成本来实现的。 ◆颇具吸引力的品牌组合 “名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，奥特莱斯的商品都是国际国内著名品牌的下架、过季与断码商品，甚至有品牌厂商采用过去的面料和款式专门为奥特莱斯生产商品。 ◆选址更为重要 奥特莱斯的选址基本遵循着比较统一的规律，以欧洲为例，它的选址有以下一些条件：选在郊外的省际交通交会点处，一般都是多条高速公路的交叉点上，有利于最大限度地吸引客流；距离大都市中心的距离为45～90分钟车程，满足各种交通工具通行；最好是自然风景比较优美的地段，有利于顾客放松心情；最好也是旅游线路的必经之地。 ◆良好的购物环境 购物环境舒适，主题多元化，集游型摩尔（Mall）相似。这样在满足消费这多方面需求和爱好的同时，也有助于延长消费者在店内的停留时间。 ◆管理分工明确 管理分工是比较明确，商店外全部由开发商管理，商店内全部由经营者管理，每个商店全部自主经营。物业管理实行统一管理，包括维修、保洁、保安、停车场的管理、公共设施的维护、公用商业用具管理等。
欧洲
德国的SNB是一家特价俱乐部，在德国有两家店，一家在市中心，另一家分店在距市区100公里的小城镇。该俱乐部经营多年，非常火爆。要得到该俱乐部一张卡，需要等四年。
欧洲的奥特莱斯分为两种不同形式，一种是在城市中的会员制品牌俱乐部，另一类是在郊外的花园式奥特莱斯村。这两种形式都以环境优美、购物舒适为特色。如：
奥特莱斯业态专题研究
通过前期的分析探讨，西部新城项目是发展将综合借用奥特莱斯这一商业模式。 因此，特将奥特莱斯商业模式进行专题分析。 1、奥特莱斯概念： ◆奥特莱斯（英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。 其雏形是最早的“厂家直销店”（Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。厂家直销店（factory outlet）通常设在生产地附近，甚至就在生产地内，其优惠的价格吸引了众多的消费者。后来这类厂家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高。 虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期。1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%。进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。 在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬，显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已出现高速发展的态势。 根据美国奥特莱斯的发展状况，大致可将其分为三个阶段： 1970年—1987年：一些大型服装工厂开始在他们的仓库建立起工厂直销店（Factory Outlet Store）销售自己的尾货，此时基本上是前店后厂形式，所经营的商品既是品牌商品又价格低廉，吸引了大批顾客。 1988年—1996年：在商业地产开发商的推动下，工厂直销中心（Factory Outlet Center）开始繁荣起来，并渐渐发展成为一种独立的零售业态，很多工厂把直销店集中在一起开设，在全美国形成了320家工厂直销购物中心。这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。 1997年后：“休闲购物一体化”，直销中心(Outlet Center)这一业态发生了实质性变化，表现出产业融合和边缘化倾向。一方面，原来意义上的“工厂直销零售业”(Factory Outlet Industry) 总体规模在萎缩。 另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。
#我国奥特莱斯-研究报告
目录一、奥特莱斯的由来 (2)二、奥特莱斯运作模式分类 (3)三、奥特莱斯合作模式分类 (4)四、奥特莱斯商业业态的特点 (6)五、我国奥特莱斯状况 (7)六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (7)七、我国奥特莱斯之应变升级 (9)八、我国奥特莱斯发展趋势 (10)九、我国奥特莱斯存在的问题 (13)十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (15)十一、结论 (19)一、奥特莱斯的由来奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。
由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。
商品折扣一般可低至5折以下。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。
后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面XX青浦是典型。
二、奥特莱斯运作模式分类（一）奥特莱斯物业型态模式分类1、庄园式奥特莱斯商场庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。
201312天津新燕莎奥特莱斯调研报告
国际精品 CANLI Louis Feraund AIGNER VERRI DAVID MAYER CERRUTI 1881 GIEVES&HAWKES Folli F
皮鞋皮具 意大利工厂店 欧洲精品 通派 SIOUX 西班牙工厂店 男装 S.T.Dupont Satchi ROBERTA DI CAMERINO
1、提早占有周边市场 2、较目前周边商业错位经营 3、旅游及休闲环境气氛会在季节性中体现明显
1、活动形式跟不上，业绩不能支撑，店铺容易出现关店， 经营会受到影响 2、业态丰化，增强集客力迫在眉睫
O
T
调研总结
作为天津第二个奥特莱斯项目，选址在空港区域，与佛罗伦萨小镇奥特莱斯有较远的物理距离， 但辐射区域及目标客群均为津京两地及周边区域的18—50岁的中高端消费者。从现阶段看，无论从项 目成熟度、品牌入驻的档次及比例、交通便利性、规划设计的景观效果等多方面来看，新燕莎与佛罗伦 萨相比还是存在较大差距。而且随着佛罗伦萨奥莱周边其它商业项目（例：NBA中心、威尼都等）建成 后形成的集群效力，未来佛罗伦萨奥莱对辐射区域内的消费者将具有更大吸引力。 但是，北京燕莎奥莱毕竟是国内奥莱业态的开创企业之一，凭借其强大的北京资源以及在该业态
会员推广
会员活动：
办理一张会员卡，您会得到一份您期待的礼品。同时，
燕莎奥莱会根据您的消费喜好，为您准备丰富的商品 和更多的礼物。
调研总结
S
1、以工厂店形式，价格有优势 2、地理位置有优势
周边
W
人口不足 国际知名品牌入驻率较低 景观特色不足 导视指引效果欠佳 交通目前不便 休闲及餐饮业态比例不足
SWOT
运动休闲 Levi’s LEE JEEP 金狐狸 黄金熊 阿迪达斯 耐克
Outlets模式——奥特莱斯,商业市场模式研究
Outlets模式——奥特莱斯，商业市场模式研究奥特莱斯是英文outlets的中文音译，又名工厂直销中心，是遍布欧美发达国家的一种新兴商业零售业态，其最大的特点是由众多销售世界知名品牌过季，下架，断码商品的工厂直销店（outlet）组成。
其经营场所往往坐落于大城市边缘或近郊，交通便捷，具有优美的购物环境，并注重休闲、购物一体化。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。
后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
上海奥特莱斯副总经理陈仪仿告诉记者，在国外，耐克和阿玛尼等品牌厂商甚至会专门为奥特莱斯生产一批停产的货品供其折扣销售，目前，这部分商品已经占到了国外奥特莱斯销量的相当比重，并成为其充足的进货来源。
“像阿玛尼这样的要求苛刻的厂商是不会用06年的面料来生产07年的新品的，所以对于这样的顶级品牌来说，不仅会出现成品的尾货，也会出现原料的积压，当这些原料达到一定数量时，他们就会专门为奥特莱斯再生产一部分过期商品。
”陈仪仿说。
经过多次出国考察，百联股份（600631SH）决定在上海市郊开办一家奥特莱斯。
5.7个亿砸进去，建起了一组西班牙小镇风格的购物广场，辅之于瀑布、河道、喷泉等景观，让从市区远道而来的人们眼前一亮。
星巴克、肯德基、避风塘等连锁餐饮品牌也闻风入住，使这里变成了一个休闲场所。
上海周边的南通、杭州等地甚至有多家旅行社将奥特莱斯作为一个旅游景点，许多人都是坐着轮椅、拄着拐杖过来。
对于开车大老远来一趟奥特莱斯的上海白领们来说，折后5000元一件的过季阿玛尼单西，600元一条的李维斯牛仔裤，已经比市区当季货便宜了一半，走时不拎上几个购物袋，对不起的是自己。
奥特莱斯-定位
Directory
项目背景分析
Ⅰ
奥莱市场研究
Ⅱ
项目定位研究
Ⅲ
项目规划建议
Ⅳ
Ⅲ
项目定位研究
3.1项目情况 3.2项目理解 3.3swot分析 3.4案例借鉴 3.5项目定位及业态汇总 3.5小结：特色旅游休闲购物的文化小镇
项目情况
项目概况：规划策划范围东至簸簱山、南至京沪铁路、西至腊山西路、北至克朗山南路局部北延北侧规划路
西部新城 规划要点
城市结构为一站、两轴、三心、多组团。 6平方公里的枢纽新城核心区规划汇集总部基地、金融服务中心、商业中心、以及共享的展览中心、会议中心、星级酒店、特色餐饮等，形成配套完善的现代服务业基地。 320万平方米的绿地系统、四大类二十余项生态、节能、环保科技成果的运用，构建了生态、节能、宜居的环境。 以“齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心”为发展目标，西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济发展，把济南建设成为黄河中下游的经济中心、金融中心、文化中心。
项目情况
区域发展情况：西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济发展，把济南建设成为黄河中下游的经济中心、金融中心、文化中心。
项目
子项名称
建设规艺术中心
1.5万㎡
美术馆
1.5万㎡
图书馆
4万㎡
公共及配套设施
2万㎡
合计
15万㎡
会展中心
临时展馆
8万㎡
常年展馆
5万㎡
T－威胁 1、产业类地产开发对产业导入依赖较强 2、区域内存在其他商业项目分流客群 3、商业培养期较长
SWOT矩阵
SO策略
WO策略
ST策略
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奥特莱斯休闲小镇案例研究1项目代表案例介绍：1.11Fashion OutletFashion Outlet 位于美国拉斯维加斯，拥有100多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到75%。
环境舒适，主题多元化，与大型摩尔相似。
品牌组合以中高档品牌商品为主，其中众多一线品牌多采用厂家直销（Factory Outlet ）的经营方式，如Burberry,Coach,Converse,GAP, Guess,Versace, Polo Ralph Lauren, Reebok,Nike, Hugo Boss 等。
店内经营商品和项目多样，包括：男女服装、珠宝饰品、箱包、饰品、钟表眼镜、家居用品，化妆品，保健品以及餐饮、休闲娱乐项目等。
橱窗设计各具特色，主题突出，在很好的展示出商品的品牌商业形象的同时，也为营造多彩的店内橱窗文化做出了重要贡献。
1.12北京燕莎奥特莱斯 2002年，北京燕莎奥特莱斯购物中心盛大开业，成为国内第一家奥特莱斯业态的购物中心，为中国商业引入了新型的朝阳业态。
燕莎奥特莱斯由A 、B 、C 三座组成，经营面积近10万平方米，形成了主题鲜明，品类突出的经营布局。
A座以欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；B座以皮鞋、皮具、运动户外商品为主；C座以国际一线知名品牌、男女服装、餐饮服务为主。
燕莎奥特莱斯秉承“品牌+实惠”的经营理念，借鉴国际奥莱的经营模式，结合中国市场特点和消费者需求，充分发挥自身品牌优势，以国际顶级品牌、国际知名品牌，以及国内知名和国内畅销品牌为主要经营方向，为广大消费者提供众多的高品质，且具高性价比的品牌商品。
燕莎奥特莱斯购物中心中心建筑面积17,343平方米，上下两层，营业面积达16，000平方米，有1000余个车位。
坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络。
从购物中心至亚运村方向或至中央商务区方向以及北京市中心方向等等均畅通无阻。
中心距离首都机场约25公里，距离燕莎友谊商城10公里。
购物中心附近，京沈高速路、京津塘高速路与东南四环路连接，构成了纵深极广的辐射面。
有多条公交线路直通燕莎奥特莱斯购物中心门口。
1.13京津奥特莱斯RDM公司开发佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯是由意大利最重要的房地产开发商之一RDM公司与美国威特集团所共同投资兴建。
项目位于京津城际铁路武清经停站北侧，东起翠亨路、南起前进道、西至翠通路、北至强国道，规划占地581亩，投资总额15.4亿元，建筑面积20万平方米，是集休闲、娱乐、餐饮、购物、景观于一体的奥特莱斯购物小镇，主要经营Prada、Burberry、FENDI、Versace 等300余个高档世界名品服饰，年销售额30亿元以上。
项目一期总投资9亿元，占地271亩，建筑面积10万平方米，引进项目200余个，并于2011年6月9日正式开业。
“佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯”是中国首座纯正意大利风格的大型高端名品折扣中心，中国消费者到佛罗伦萨小镇可以感受到独一无二的购物体验，更可观赏意大利风格的建筑群和街头美景，品尝意大利和各国美食，欣赏精彩的表演和休闲活动，让消费者仿佛臵身在意大利街头，不出国门就能体验到意大利风情，享受时尚之都的魅力。
2.项目产业背景介绍2.1奥特莱斯历史起源奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
以销售名牌过季、下架、断码商品组成。
Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
这种业态在美国已有100年的历史，真正有规模的发展从1970年左右开始。
1、1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。
2、1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。
而且离城市较远，一般在100-150公里左右，开车要一个多小时。
3、1997年-2001年：进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。
首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。
其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。
最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。
因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。
特别是近两年，销售额屡创新高。
据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。
目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。
2.2奥特莱斯商业业态特点1、奥特莱斯购物中心一般位于市郊，在远离城市的地带吸引大量的顾客群体。
2、奥特莱斯的优势之一是名牌商品。
奥特莱斯的商品都是名牌下架商品、过季商品及断码商品。
这些全新商品，由高档专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售。
其次是价格，奥特莱斯的商品与市中心的百货商场比较，同样的商品在价格上普遍偏低60％，甚至更多。
3、奥特莱斯的另一个优势是购物环境。
每一个奥特莱斯中心的购物面积都很大，以美国为例，奥特莱斯中心的面积由几万平方米到几十万平方米都有。
而每一个购物中心都有自己的特点和环境，有配套的服务设计和便捷的交通。
因此成为人们购物休闲的理想场所。
4、奥特莱斯最令人心动的是商品的价格，它的商品能够销售得如此便宜，其中的秘密在于：一是运营成本低。
奥特莱斯购物中心的经营场所一般都远离城市，地价低；商业设施简洁，投入少；销售方式简单，费用低。
运营的低成本使经营者能够尽可能地降低商品价格。
二是过季名品降价销售具有吸引力。
一个著名品牌当季价格是100％(正价)的销售，第二年就会半价出售，第三年则以三折出售。
国外商品降价的最主要原因是产品过季。
奥特莱斯专门为品牌供应商销售其过季产品，因为奥特莱斯既不影响当季正价名品的销售，又可通过为过季、断码的名品提供规范销售出口，保持和维护了品牌形象。
从潜在的因素分析，这种方式使同一品牌的销售分开了档次，扩大了销售范围，延长了销售期，而且也提高了品牌的知名度。
而针对消费需要，很多产品生产商开始专门生产奥特莱斯商品。
这些新生产的商品使用过时的面料、过时的款式，省去了研发费用、广告费用，销售价格自然相当实惠。
经营货真价实的名牌却有着比一般大超市还要低10％的价格优势，这就是奥特莱斯商业业态最大的特点。
由于它的中间环节、地价、店堂装饰、销售人员等成本因素都被严格控制，而且伴随着“高度密集”的连锁店，使折扣商店的商品价格比所有的零售业态都要低，能够吸引对价格比较敏感的消费者，满足了部分经济实力不足却又追求名牌的消费者对名牌商品的购物需求。
对于消费者来说，即使在折扣店销售的一些名牌商品是过季的，但仍然会成为他们的最爱，不一定非得购买当季时尚商品。
在日本东京，品牌折扣店就大受欢迎，无论是长达l0年的经济下滑，还是失业率攀上了有史以来的最高水平。
都没有使日本人崇拜高档名牌产品的心理有所改变。
特别是那些追求时尚的年轻人总是拿着省下来的钱，到折扣店去添臵来自法国、意大利和美国的高档名牌产品。
2.3奥特莱斯的盈利模式要做好奥特莱斯商业不但需要良好的商业规划，更需要较强的经营实力，以保证项目的持续发展。
对于奥特莱斯这样的业态，国内经营管理基本上是以收取租金为主要经营方式。
在国外，奥特莱斯都由一个个独立经营的商店组成，没有统一的收款，各家品牌店都是用租赁的方式。
但在我国内地，由于房地产市场尚未成熟、专门从事奥特莱斯建设的开发商尚未出现，因此诸如燕莎商场实际上充当的是把品牌代理商召集起来，并进行管理的房地产开发商的角色。
换言之，燕莎商场对奥特莱斯中国化的一大改动在于：其所租赁做奥特莱斯的厂房式建筑内部，是一个有专柜和联营方式组成的商场，里面是很多品牌的联营专柜。
2.4奥特莱斯经营管理同其他零售业态一样，奥特莱斯的经营管理也是由采购、运输、验收、储存、盘点及销售六大环节构成。
但奥特莱斯的业务基本可以分成两个部分：一方面是采购、运输、验收和存储；另一方面是盘点及销售。
前一方面涉及：采购组织、商品设计、市场调研、货源管理、商品评估、谈判购买、处臵商品等，其重点应是采购环节。
后一方面涉及：商店形式与规模、空间分配、人力资源管理、商店维护、能源管理、库存管理、安全管理、保险和信用管理、危机管理、计算机化等，其重点应是销售管理。
与国内零售模式相比，奥特莱斯涉及海外采购、谈判、商品计划、商品评估等专业性较强的领域，对整体经营起到核心关键作用。
2.5奥特莱斯运营模式（1）自主招商。
例如：北京燕莎奥特莱斯购物广场，该商场引进的品牌都是与厂家直接联系，在店内直接以“工厂店”形式经营，多数品牌都签订了五折以下的协议，盈亏要求自负。
（2）与运营商合作世界奥特莱斯运营商主要有：日本三井不动产公司、美国Chelsea Property Group、法国环球公园SCC公司等，运营过程中，可以选择与运以上运营商合作。
3.项目发展前景分析3.1国外奥特莱斯发展现状3.11美国奥特莱斯美国作为奥特莱斯业态的发源地，是目前全球最为发达的奥特莱斯经营宝地。
从奥特莱斯的形式来看，卖场式的已经非常少见，主要SHOPPINGMALL式和奥特莱斯村式为主，且各具特色。
以Fashion Outlet为例，这是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。
美国奥特莱斯特点是位于风情优美的旅游区，环境优美，商业布局注重园林环境，营造休闲气氛。
3.12欧洲奥特莱斯欧洲的奥特莱斯分为两种不同形式，一种是在城市中的会员制品牌俱乐部，另一类是在郊外的花园式奥特莱斯村。
这两种形式都以环境优美、购物舒适为特色。
如：德国的SNB是一家特价俱乐部，在德国有两家店，一家在市中心，另一家分店在距市区100公里的小城镇。
该俱乐部经营多年，非常火爆。
英国的BICESTER VILLAGE OUTLET SHOPPING （据伦敦大约100公里），开车大约一个多小时。
庭院花园式的欧式建筑风格。
以国际一线品牌为主，经营200多个品牌。
从人流、车流来看，经营非常好。
3.13日本奥特莱斯进入日本是在20世纪90年代中后期，美国最大的outlets连锁公司premium outlets分别与日本大型企业如三井不动产等合资开发奥特莱斯。